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气候异常所引发的粮食减产，加快了“农业通胀”时代的到来。看好农田投资的长期收益与稳定收入流，养老基金、保险公司和主权财富基金纷纷投身其中。但与之相伴的环境和社会问题，值得各路投资人在下注前认真考量。
美国是世界上最大的粮食出口国。以种植面积来衡量，2012年应该是其有史以来最大的丰收年。但事实却并非如此。美国的玉米产地遭遇了20世纪30年代以来最严重的旱灾，再加上俄罗斯和巴西的干旱天气，这对全球粮食市场来说无疑是雪上加霜。
据此，荷兰合作银行（Rabobank）食品和农业研究部门表示，气候异常所引发的粮食减产注定将导致 “农业通胀”（agflation）时代的到来，2013年，食品价格将创下新高。
当前价格上涨的主要是大规模用作动物饲料的大宗商品，例如玉米和大豆。这与发生在2008年的上一轮食品通胀截然不同，当时小麦、玉米和大米等主食的价格翻了一番，全球贫困人口受到了最严重的打击。
“按照目前主要宏观趋势的发展势头，预计对农产品的需求将超过供应。”联合国责任投资原则组织（Principles for Responsible Investment，简称PRI）出具的一份农田投资报告指出。
市场供求的紧张关系表明，一轮投资热潮将涌向农业和农田，对机构投资者来说尤其如此。“几乎所有同我们交流过的人都说，这个资产类别适合投资。”艾德维克（Adveq）实物资产部门负责人贝瑞·珀曼（Berry Polmann）表示。珀曼是一位FOF（基金的基金）基金经理，并掌管着一只专注于农业领域实物资产的FOF。
“农业生产急缺资金。” 珀曼补充道，“眼下，在大多数国家，银行不放贷，投资银行不进行交易，而IPO或是无法成功筹资，或是无法提供长期回报，所以筹集资金的途径非常少。”
但是，根据天鹰资本（Aquila Capital）农业投资管理合伙人德特勒夫·舍恩（Detlef Schoen）的判断，农业生产资金匮乏的情况正在改变。天鹰资本的农业团队管理着超过2.5亿英镑的资金，并经营着新西兰、澳大利亚和巴西的60多家农场。他表示，过去，农业一直与软商品联系在一起，但如今它却越来越多地被视为一种特殊形式的实物资产，这将使得该领域的可用资金增多。
对投资者来说，农业变得越来越有吸引力，这是因为他们发现，找到与他们投资组合中其他资产真正不相关的资产越来越难。
“长期债券的收益率非常低，而农田却可以像长期债券一样，带来类似的收入流，并且，它与其他金融市场没有关联。”瑞典政府养老基金AP2的可持续投资分析师克里斯蒂娜·奥利维克罗纳（Christina Olivecrona）指出。AP2计划未来将其所管理资产的1%投资到农田上，而现在的比例仅为0.24%。奥利维克罗纳表示：“作为一个资产类别，农田投资和养老基金一样，都属于长期投资行为，不仅可以对抗通胀，还可以使投资组合更加多元化。” 农田投资另一个吸引人的地方在于，它同时提供了资本利得和资本收益。并且，珀曼称，除了养老基金外，农田投资也引起了保险公司和主权财富基金的注意。
虽然农田作为资产类别，对投资人的吸引力与日俱增。但是，对于潜在投资者来说，这其中也存在着不少陷阱。首先，投资者可能很难找到合适的土地进行投资，因为农场往往为家族所有并代代相传，在成熟市场上尤其如此。因此，许多投资在农田上的资金主要集中在家族投资者身上。例如，Craigmore Sustainables正重点关注新西兰的农场，该公司首席执行官福布斯·埃尔沃西（Forbes Elworthy）在那里经营着一座家庭农场Craigmore Station，该基金也以此命名。
不过，机构投资者也对此非常谨慎，这是因为“一波又一波的农垦公司进入了农业领域，然后失败了，”埃尔沃西说，“与良田相比，农垦公司往往更喜欢廉价的土地，因此也容易碰上干旱或出现其它问题的土地。与农场主往往购买那些低风险的土地相比，机构投资者并不完全了解相关的风险管理技巧。”珀曼对此表示赞同。他说，艾德维克对农田投资所做的尽职调查可能长达两年，“相当于机构正常尽职调查期限的10倍”。
投资者倾向于在少数几个市场寻找机会，如澳大利亚、新西兰、北美和巴西等，而乌拉圭、智利和哥伦比亚等国家也开始引起人们的兴趣。这些国家之所以吸引投资者，是因为其农业发达，还具有法制完善的稳定投资环境。“我们只在具有良好法律制度、土地产权和土地使用权严格的国家投资。”奥利维克罗纳表示。
另一方面，那些具有较高风险偏好的投资者也可以关注一些前沿市场，如乌克兰、罗马尼亚和赞比亚、莫桑比克等非洲国家。但是，这些国家不仅仅存在着产权安全的问题。“在某些市场，我们在发达市场可以期待的供应链根本不存在，” 英国房地产咨询公司Bidwells农业综合咨询服务部主管尼古拉斯·特普（Nicholas Tapp）说，“例如，俄罗斯在2008年获得大丰收，但他们无处储存粮食，结果其中大部分都被扔在外面坏掉了。”
农田投资成功的关键是要明智地进行选择，特普强调：“如果你要在这一领域投资，你必须付出相比其他资产类别更多的关注。它们各色各异，有各种复杂的因素需要考虑。表现最佳的前1/4农场和余下的农场之间的差异非常惊人。”
Craigmore的埃尔沃西说，表现最佳的前1/4农场，其利润要比平均水平高出整整50%。这意味着，或许可以按照私募股权投资的方式，将表现不佳的农场购买下来，再利用一流的质量管理人员将其业绩彻底扭转。
未来几年，农田投资领域很可能会越来越吸引各类投资者，奥利维克罗纳说：“投资农田非常有吸引力，因为我们知道，未来我们会一直需要食品、饲料和燃料。”但是，投资者也需要注意该领域存在的环境和社会问题，包括水资源可利用量、气候变化、土地产权和被指控掠夺土地等。“这些都是非流动性资产，所以你必须确保自己考虑到了所有长期问题”。
美国是世界上最大的粮食出口国。以种植面积来衡量，2012年应该是其有史以来最大的丰收年。但事实却并非如此。美国的玉米产地遭遇了20世纪30年代以来最严重的旱灾，再加上俄罗斯和巴西的干旱天气，这对全球粮食市场来说无疑是雪上加霜。
据此，荷兰合作银行（Rabobank）食品和农业研究部门表示，气候异常所引发的粮食减产注定将导致 “农业通胀”（agflation）时代的到来，2013年，食品价格将创下新高。
当前价格上涨的主要是大规模用作动物饲料的大宗商品，例如玉米和大豆。这与发生在2008年的上一轮食品通胀截然不同，当时小麦、玉米和大米等主食的价格翻了一番，全球贫困人口受到了最严重的打击。
“按照目前主要宏观趋势的发展势头，预计对农产品的需求将超过供应。”联合国责任投资原则组织（Principles for Responsible Investment，简称PRI）出具的一份农田投资报告指出。
市场供求的紧张关系表明，一轮投资热潮将涌向农业和农田，对机构投资者来说尤其如此。“几乎所有同我们交流过的人都说，这个资产类别适合投资。”艾德维克（Adveq）实物资产部门负责人贝瑞·珀曼（Berry Polmann）表示。珀曼是一位FOF（基金的基金）基金经理，并掌管着一只专注于农业领域实物资产的FOF。
“农业生产急缺资金。” 珀曼补充道，“眼下，在大多数国家，银行不放贷，投资银行不进行交易，而IPO或是无法成功筹资，或是无法提供长期回报，所以筹集资金的途径非常少。”
但是，根据天鹰资本（Aquila Capital）农业投资管理合伙人德特勒夫·舍恩（Detlef Schoen）的判断，农业生产资金匮乏的情况正在改变。天鹰资本的农业团队管理着超过2.5亿英镑的资金，并经营着新西兰、澳大利亚和巴西的60多家农场。他表示，过去，农业一直与软商品联系在一起，但如今它却越来越多地被视为一种特殊形式的实物资产，这将使得该领域的可用资金增多。
对投资者来说，农业变得越来越有吸引力，这是因为他们发现，找到与他们投资组合中其他资产真正不相关的资产越来越难。
“长期债券的收益率非常低，而农田却可以像长期债券一样，带来类似的收入流，并且，它与其他金融市场没有关联。”瑞典政府养老基金AP2的可持续投资分析师克里斯蒂娜·奥利维克罗纳（Christina Olivecrona）指出。AP2计划未来将其所管理资产的1%投资到农田上，而现在的比例仅为0.24%。奥利维克罗纳表示：“作为一个资产类别，农田投资和养老基金一样，都属于长期投资行为，不仅可以对抗通胀，还可以使投资组合更加多元化。” 农田投资另一个吸引人的地方在于，它同时提供了资本利得和资本收益。并且，珀曼称，除了养老基金外，农田投资也引起了保险公司和主权财富基金的注意。
虽然农田作为资产类别，对投资人的吸引力与日俱增。但是，对于潜在投资者来说，这其中也存在着不少陷阱。首先，投资者可能很难找到合适的土地进行投资，因为农场往往为家族所有并代代相传，在成熟市场上尤其如此。因此，许多投资在农田上的资金主要集中在家族投资者身上。例如，Craigmore Sustainables正重点关注新西兰的农场，该公司首席执行官福布斯·埃尔沃西（Forbes Elworthy）在那里经营着一座家庭农场Craigmore Station，该基金也以此命名。
不过，机构投资者也对此非常谨慎，这是因为“一波又一波的农垦公司进入了农业领域，然后失败了，”埃尔沃西说，“与良田相比，农垦公司往往更喜欢廉价的土地，因此也容易碰上干旱或出现其它问题的土地。与农场主往往购买那些低风险的土地相比，机构投资者并不完全了解相关的风险管理技巧。”珀曼对此表示赞同。他说，艾德维克对农田投资所做的尽职调查可能长达两年，“相当于机构正常尽职调查期限的10倍”。
投资者倾向于在少数几个市场寻找机会，如澳大利亚、新西兰、北美和巴西等，而乌拉圭、智利和哥伦比亚等国家也开始引起人们的兴趣。这些国家之所以吸引投资者，是因为其农业发达，还具有法制完善的稳定投资环境。“我们只在具有良好法律制度、土地产权和土地使用权严格的国家投资。”奥利维克罗纳表示。
另一方面，那些具有较高风险偏好的投资者也可以关注一些前沿市场，如乌克兰、罗马尼亚和赞比亚、莫桑比克等非洲国家。但是，这些国家不仅仅存在着产权安全的问题。“在某些市场，我们在发达市场可以期待的供应链根本不存在，” 英国房地产咨询公司Bidwells农业综合咨询服务部主管尼古拉斯·特普（Nicholas Tapp）说，“例如，俄罗斯在2008年获得大丰收，但他们无处储存粮食，结果其中大部分都被扔在外面坏掉了。”
农田投资成功的关键是要明智地进行选择，特普强调：“如果你要在这一领域投资，你必须付出相比其他资产类别更多的关注。它们各色各异，有各种复杂的因素需要考虑。表现最佳的前1/4农场和余下的农场之间的差异非常惊人。”
Craigmore的埃尔沃西说，表现最佳的前1/4农场，其利润要比平均水平高出整整50%。这意味着，或许可以按照私募股权投资的方式，将表现不佳的农场购买下来，再利用一流的质量管理人员将其业绩彻底扭转。
未来几年，农田投资领域很可能会越来越吸引各类投资者，奥利维克罗纳说：“投资农田非常有吸引力，因为我们知道，未来我们会一直需要食品、饲料和燃料。”但是，投资者也需要注意该领域存在的环境和社会问题，包括水资源可利用量、气候变化、土地产权和被指控掠夺土地等。“这些都是非流动性资产，所以你必须确保自己考虑到了所有长期问题”。