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摘 要：随着我国房地产市场的高速度发展，国家的相关调控措施也相应出台，但在宏观调控下任然出现房价过高、租房市场混乱等诸多问题。房地产市场的发展与国家经济、民生事业紧密相关，无论是从改善民生角度看，还是维护金融安全、稳定经济增长角度讲，亟需建立保证房地产市场健康发展的长效机制。
关键词：房地产调控;长效机制;基础性制度
1.长效机制与房地产市场问题
通过对已有文献的阅读整理可知，长效机制与房地产市场问题是因果关系，房地产市场问题频出是“因”，长效机制的建立是“果”。学者通过分析房地产市场存在的问题，得出需要构建房地产健康发展长效机制的结论，并根据问题提出相应的对策建议。整理文献可总结出以下关于我国房地产市场问题的认识。
政府调控政策不稳定。房地产市场的宏观调控政策缺乏独立性，房地产调控从属于国家经济宏观调控。经济下行时，政府通过房地产刺激经济增长;经济过热时，相应的限制房地产的投资和开发销售。政策经常变动，无法形成市场稳定的预期。且政策多为一些短期、时效性强、碎片化的行政手段，缺少稳定的、法制化的措施。
城乡二元结构制约住房自由流通。城乡二元结构对我国房地产行业产生了很大影响，主要体现房地产市场流动性限制。我国社会发展形成的城乡二元结构的背景下，形成了独特的户籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和农村人口。城镇居民享有住房保障体系，教育、医疗、等基本公共服务，而农村居民的社会保障欠缺很多。城乡二元的户籍制度限制了农村劳动力向城市的自由流通，农民很难在城市购房，因为进城农民工无法享有城市住房保障体系，又由于他们没有稳定的工资来源，也无法获得银行的按揭贷款。城市居民也无法在农村购房，因为城乡二元的土地制度下，农村土地归集体所有，无法在市场上交易。城乡之间的住房无法实现自由流通，不但带来了资源浪费，更无法发挥市场在住房资源配置上的作用。
房地产相关税收比例过重。根据国家统计局的数据可知，国家近年来每年的财政收入中，房地产相关的税费占到了30%以上。但考虑到房地产相关税费几乎全归地方政府所有，则房地产税费占地方财政收入比例显得更高，地方政府对房地产税收的依赖度过大。地方政府土地财政问题带来一系列问题，土地财政主要用于城市建设，不利于缩小城乡差距，也造成了房价过高，抑制了居民的消费和投资能力。地方政府倾向于城市基础设施建设，造成了房地产过度开发，也带来了房地产相关的上下游钢铁、水泥等行业产能过剩，导致资源浪费。
核心城市资源集中与房价上涨的联动效应。我国目前的行政等级制度下。一线城市和部分二线城市集中了大部分的教育、医疗、人力等资源，完善的基本公共服务水平吸引外来人口的大量流入。同时人口的增加带来对住房的强大需求，虽然我国目前建立了城镇居民住房保障体系，但是住房供给短缺仍是目前最严重问题。房价的上涨给地方政府带来丰富的财政收入，政府就更有能力投入城市基础设施建设，城市就会汇聚更多的资源要素，由此带来大城市资源集中和房价上涨的联动效应。
住房租赁体系不健全。改革开放前，我国大多数城市居民居住在政府、企业公房中，产权归国家所有，住户只有使用权。自从我国实行房地产市场化改革以来，每年开发的住房有 90%以上是商品房，只剩下不到10%的住房用来租赁。对比国外西方发达国家，商品房中租赁和销售各占到一半的比例。特别是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租赁房屋从供给侧方面表现出十分短缺的情况。现有租赁体系下，租赁者权益难以得到有效保障，住房租赁者缺乏讨价还价的能力，租金价格不透明。租赁者也未能享受捆绑在户籍上的子女教育、医疗等基本公共服务，不能享受同城镇居民相同的福利待遇。进城农民工住房困难，不能享受城镇住房保障服务。
房地产市场秩序问题突出。我国房地产市场经历十多年的高速发展，在国家宏观调控和市场资源配置的综合作用下，整体市场秩序局面正在逐步转向规范化，但是目前仍存在很多突出问题。开发商在利益驱使下，囤积土地延期开发或转手倒卖、改变土地用途、改变建筑容积率等问题仍很突出;开发商提前预售五证不齐全的期房，以认购、排号等手段变现收取购房者定金，干扰房地产市场的正常秩序;个别开发商勾结中介等机构炒作住房市场价格，误导消费者市场预期，损害消费者的知情权。发布虚假销售信息和广告，误导消费者;已捆绑销售或附加条件等方式，强迫消费者接受价格等行为。
2.展望及结论
中国房地产市场的基础性制度及长效机制建立，首先得从住房的内在本性或房地产市场内在规律入手。从住房的内在本性来看，住房与任何一种商品不同，它是具有多种属性或功能的商品。住房既是投资品，也是消费品;既是必需品，也是奢侈品;既是市场的一般产品，也是一种特定的公共产品。所以，住房既有经济属性（或功能），也有政治属性（或功能）及社会属性（或功能）。所谓住房的经济属性，是指追求经济效率的经济功能，它又可分为消费品与投资品。住房的政治属性，是指住房天賦居住权需要通过有效的政治制度安排来保护。而住房的社会属性，是指对于最为弱势的阶层来说，住房是一种民生所需的公共物品。具有多重属性的住房，其属性如何界定又取决于不同的国家法律制度及房地产政策。
政府对房地产市场的重新定位，为房地产市场走向健康持续发展之路奠定了原则与基础，但要让这个原则转化为具体房地产政策并落实，势必是一个缓慢的过程，因为它会受到来自巨大的利益集团的阻碍，因此我国房地产市场长效机制的建立势必为一个渐进发展的过程，需要来自社会各界优秀人士的不懈努力。
参考文献
[1]赵永升，黄燕芬.房地产市场宏观调控党的长效机制研究[J].现代管理科学，2017（12）：27-29.
关键词：房地产调控;长效机制;基础性制度
1.长效机制与房地产市场问题
通过对已有文献的阅读整理可知，长效机制与房地产市场问题是因果关系，房地产市场问题频出是“因”，长效机制的建立是“果”。学者通过分析房地产市场存在的问题，得出需要构建房地产健康发展长效机制的结论，并根据问题提出相应的对策建议。整理文献可总结出以下关于我国房地产市场问题的认识。
政府调控政策不稳定。房地产市场的宏观调控政策缺乏独立性，房地产调控从属于国家经济宏观调控。经济下行时，政府通过房地产刺激经济增长;经济过热时，相应的限制房地产的投资和开发销售。政策经常变动，无法形成市场稳定的预期。且政策多为一些短期、时效性强、碎片化的行政手段，缺少稳定的、法制化的措施。
城乡二元结构制约住房自由流通。城乡二元结构对我国房地产行业产生了很大影响，主要体现房地产市场流动性限制。我国社会发展形成的城乡二元结构的背景下，形成了独特的户籍制度和土地制度，把人口分成了城市人口和农村人口。城镇居民享有住房保障体系，教育、医疗、等基本公共服务，而农村居民的社会保障欠缺很多。城乡二元的户籍制度限制了农村劳动力向城市的自由流通，农民很难在城市购房，因为进城农民工无法享有城市住房保障体系，又由于他们没有稳定的工资来源，也无法获得银行的按揭贷款。城市居民也无法在农村购房，因为城乡二元的土地制度下，农村土地归集体所有，无法在市场上交易。城乡之间的住房无法实现自由流通，不但带来了资源浪费，更无法发挥市场在住房资源配置上的作用。
房地产相关税收比例过重。根据国家统计局的数据可知，国家近年来每年的财政收入中，房地产相关的税费占到了30%以上。但考虑到房地产相关税费几乎全归地方政府所有，则房地产税费占地方财政收入比例显得更高，地方政府对房地产税收的依赖度过大。地方政府土地财政问题带来一系列问题，土地财政主要用于城市建设，不利于缩小城乡差距，也造成了房价过高，抑制了居民的消费和投资能力。地方政府倾向于城市基础设施建设，造成了房地产过度开发，也带来了房地产相关的上下游钢铁、水泥等行业产能过剩，导致资源浪费。
核心城市资源集中与房价上涨的联动效应。我国目前的行政等级制度下。一线城市和部分二线城市集中了大部分的教育、医疗、人力等资源，完善的基本公共服务水平吸引外来人口的大量流入。同时人口的增加带来对住房的强大需求，虽然我国目前建立了城镇居民住房保障体系，但是住房供给短缺仍是目前最严重问题。房价的上涨给地方政府带来丰富的财政收入，政府就更有能力投入城市基础设施建设，城市就会汇聚更多的资源要素，由此带来大城市资源集中和房价上涨的联动效应。
住房租赁体系不健全。改革开放前，我国大多数城市居民居住在政府、企业公房中，产权归国家所有，住户只有使用权。自从我国实行房地产市场化改革以来，每年开发的住房有 90%以上是商品房，只剩下不到10%的住房用来租赁。对比国外西方发达国家，商品房中租赁和销售各占到一半的比例。特别是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租赁房屋从供给侧方面表现出十分短缺的情况。现有租赁体系下，租赁者权益难以得到有效保障，住房租赁者缺乏讨价还价的能力，租金价格不透明。租赁者也未能享受捆绑在户籍上的子女教育、医疗等基本公共服务，不能享受同城镇居民相同的福利待遇。进城农民工住房困难，不能享受城镇住房保障服务。
房地产市场秩序问题突出。我国房地产市场经历十多年的高速发展，在国家宏观调控和市场资源配置的综合作用下，整体市场秩序局面正在逐步转向规范化，但是目前仍存在很多突出问题。开发商在利益驱使下，囤积土地延期开发或转手倒卖、改变土地用途、改变建筑容积率等问题仍很突出;开发商提前预售五证不齐全的期房，以认购、排号等手段变现收取购房者定金，干扰房地产市场的正常秩序;个别开发商勾结中介等机构炒作住房市场价格，误导消费者市场预期，损害消费者的知情权。发布虚假销售信息和广告，误导消费者;已捆绑销售或附加条件等方式，强迫消费者接受价格等行为。
2.展望及结论
中国房地产市场的基础性制度及长效机制建立，首先得从住房的内在本性或房地产市场内在规律入手。从住房的内在本性来看，住房与任何一种商品不同，它是具有多种属性或功能的商品。住房既是投资品，也是消费品;既是必需品，也是奢侈品;既是市场的一般产品，也是一种特定的公共产品。所以，住房既有经济属性（或功能），也有政治属性（或功能）及社会属性（或功能）。所谓住房的经济属性，是指追求经济效率的经济功能，它又可分为消费品与投资品。住房的政治属性，是指住房天賦居住权需要通过有效的政治制度安排来保护。而住房的社会属性，是指对于最为弱势的阶层来说，住房是一种民生所需的公共物品。具有多重属性的住房，其属性如何界定又取决于不同的国家法律制度及房地产政策。
政府对房地产市场的重新定位，为房地产市场走向健康持续发展之路奠定了原则与基础，但要让这个原则转化为具体房地产政策并落实，势必是一个缓慢的过程，因为它会受到来自巨大的利益集团的阻碍，因此我国房地产市场长效机制的建立势必为一个渐进发展的过程，需要来自社会各界优秀人士的不懈努力。
参考文献
[1]赵永升，黄燕芬.房地产市场宏观调控党的长效机制研究[J].现代管理科学，2017（12）：27-29.