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园区类上市公司作为一个独立板块，虽然在沪深两市总市值中所占比例不大，但因为其具有的政策导向和科技属性，同时横跨房地产开发、基础设施建设和新兴产业发展以及金融投资等领域，因此备受机构投资者关注。
三个密集上市期
从1993年浦东金桥上市至今，沪深两市有园区类背景的上市公司大约有20多家。纵观园区类公司的上市历史，笔者发现共有三个密集上市年，分别为1993年前后、1996年前后和1999年前后。
1993年-1995年是中国园区类企业上市的第一个密集期。在这个阶段，中国经济最发达的上海和广东共有5家园区企业上市，其中，上海3家，分别为浦东金桥、外高桥和陆家嘴，广东两家，分别为粤宏远和中炬高新。这5家园区类企业属于早期的开发区模式，业务类型上也具有典型的区域经济特征。上海的3家园区公司主要向房地产和贸易扩展，浦东金桥和陆家嘴的房地产主业收入占比分别高达98%和83%，外高桥的贸易和物流收入占比则达到75%；而广东的两家园区类企业则向工业转型，中炬高新的调味品收入占比高达74%，远远超过房地产业务占比，粤宏远的房地产收入虽然仍是其第一大主业，但已经从2011年的90%下降到去年中期的84%，而以煤炭和水电为主的能源业务收入占比则从2010年的13%增长到2011年中期的17%。
1996年-1997年是中国园区类企业上市的第二个密集期。在这个阶段共有8家企业上市，其中上海和北京各1家，为张江高科和金融街，江苏有2家上市，分别为苏州高新和南京高科、四川、吉林和天津各1家，分别为高新发展、长春高新和海泰发展。这个时期上市的企业除金融街外，其余都属于科技园区模式，在园区定位上都有鲜明的高科技特征，虽然到目前为止这些企业仍然还都保留了开发区类企业早期的房地产业务，但非房地产业务占比正在逐年提升。如张江高科的通讯收入占比达到12%，苏州高新旅游酒店收入、高新发展的期货经纪收入以及南京高科的药品销售收入占比都分别超过8%，海泰发展的房地产收入虽然仍占98%的高比例，但其业务模式已经从传统的房地产开发转向以高科技园区为核心的工业地产，尤其是孵化器建设和运营。
1998年-1999年是中国园区类企业上市的第三个密集期。这个阶段共有4家企业上市，其中湖北有1家企业上市，为东湖高新，北京有1家为中关村，吉林和天津各1家，分别为长春经开和津滨发展。这个时期上市的企业已经不再局限于科技园区和开发区，扩展到了为园区做基础开发及配套建设的企业，如北京的中关村，收入占比86.7%的主营业务是为北京的各类园区做基础开发和建筑安装工程建设，长春经开为园区提供基础设施承建和安装的收入占比也高达80%以上。而东湖高新则通过大股东的资产重组，加快了向环保治理行业的转型。
2004年至今，属于园区类企业上市的低谷期。在此期间，只有3家企业上市，包括北京的空港股份和电子城（2009年借壳兆维科技）、河北的华夏幸福（借壳ST国祥）。这3家企业中，除了空港股份外，其余2家都是借壳实现曲线上市。也就是说，从2004年以后，沪深两市就没有一家园区类企业是正式通过IPO实现上市的。
园区类企业上市路艰辛
园区类企业之所以出现长达8年多的上市真空期，原因有两个。
第一个原因在于房地产行业的原始属性。由于大部分园区类企业都是从早期开发区模式转型而来，因而不可避免地带有早期开发区政企不分、一二级联动开发等典型特征。由于大部分园区类企业的核心业务仍然停留在土地开发和房地产开发基础上，因而具有典型的房地产企业特征。中国从2002年起就开始了漫长的房地产宏观调控，房地产企业上市被全面叫停，这是导致园区类企业上市出现断层现象的最直接原因。当然，有关部门在确定园区类企业的行业属性时，有必要全面审视园区，尤其是科技园区的多重属性，不仅仅是房地产属性，更多应该看到的是其独有的高科技属性、产业平台属性和新兴产业战略导向属性。没有必要因为房地产调控来捆绑科技园区的未来发展。
第二个原因在于商业模式。从目前来看，大部分园区类企业还没有实现真正的改制，一方面与管委会的“两张皮”问题依然存在，从而严重影响其主体的独立性和产权的完整性；另一方面大部分园区还在重复土地一二级联动开发的模式，在各地已经改变土地协议出让模式的情况下，市场化的招拍挂将直接挑战园区类企业的成本控制能力和项目运营能力。这也是大部分园区类企业在上市后，其房地产业务之所以迅速下降并被迫向非房地产业务转型的重要原因。
可以说，早期园区的发展离不开政策的扶持，而园区真正要做强做大，则离不开市场化的体制和资本化的机制。上市不是目的，长远可持续发展才是硬道理。
只有通过彻底的改制，建立市场化体制，包括建立符合现代公司法的治理机制和独立市场化主体，以及与市场接轨的经理人管理体系，园区才能成为真正具备核心竞争力的企业。同时，只有通过改制，引进社会化资本，优化现有单一的政府资本控制体系，建立多元化的股权结构，才能形成有效的权力制衡和科学的决策体系，园区才能充分发挥资本杠杆的作用，实现企业价值最大化。
另一方面，园区类企业要加快商业模式的再造，加快业务结构的优化。只有告别单一的房地产开发模式，加快向产业孵化、产业服务和产业投资、产业促进转型，才能真正培育起园区独有的竞争力和商业模式，也只有这样，园区才能真正担当起国家和各级政府赋予的以创新驱动产业结构转型、以科技推动增长模式调整的神圣使命。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融方向研究生校外导师）
三个密集上市期
从1993年浦东金桥上市至今，沪深两市有园区类背景的上市公司大约有20多家。纵观园区类公司的上市历史，笔者发现共有三个密集上市年，分别为1993年前后、1996年前后和1999年前后。
1993年-1995年是中国园区类企业上市的第一个密集期。在这个阶段，中国经济最发达的上海和广东共有5家园区企业上市，其中，上海3家，分别为浦东金桥、外高桥和陆家嘴，广东两家，分别为粤宏远和中炬高新。这5家园区类企业属于早期的开发区模式，业务类型上也具有典型的区域经济特征。上海的3家园区公司主要向房地产和贸易扩展，浦东金桥和陆家嘴的房地产主业收入占比分别高达98%和83%，外高桥的贸易和物流收入占比则达到75%；而广东的两家园区类企业则向工业转型，中炬高新的调味品收入占比高达74%，远远超过房地产业务占比，粤宏远的房地产收入虽然仍是其第一大主业，但已经从2011年的90%下降到去年中期的84%，而以煤炭和水电为主的能源业务收入占比则从2010年的13%增长到2011年中期的17%。
1996年-1997年是中国园区类企业上市的第二个密集期。在这个阶段共有8家企业上市，其中上海和北京各1家，为张江高科和金融街，江苏有2家上市，分别为苏州高新和南京高科、四川、吉林和天津各1家，分别为高新发展、长春高新和海泰发展。这个时期上市的企业除金融街外，其余都属于科技园区模式，在园区定位上都有鲜明的高科技特征，虽然到目前为止这些企业仍然还都保留了开发区类企业早期的房地产业务，但非房地产业务占比正在逐年提升。如张江高科的通讯收入占比达到12%，苏州高新旅游酒店收入、高新发展的期货经纪收入以及南京高科的药品销售收入占比都分别超过8%，海泰发展的房地产收入虽然仍占98%的高比例，但其业务模式已经从传统的房地产开发转向以高科技园区为核心的工业地产，尤其是孵化器建设和运营。
1998年-1999年是中国园区类企业上市的第三个密集期。这个阶段共有4家企业上市，其中湖北有1家企业上市，为东湖高新，北京有1家为中关村，吉林和天津各1家，分别为长春经开和津滨发展。这个时期上市的企业已经不再局限于科技园区和开发区，扩展到了为园区做基础开发及配套建设的企业，如北京的中关村，收入占比86.7%的主营业务是为北京的各类园区做基础开发和建筑安装工程建设，长春经开为园区提供基础设施承建和安装的收入占比也高达80%以上。而东湖高新则通过大股东的资产重组，加快了向环保治理行业的转型。
2004年至今，属于园区类企业上市的低谷期。在此期间，只有3家企业上市，包括北京的空港股份和电子城（2009年借壳兆维科技）、河北的华夏幸福（借壳ST国祥）。这3家企业中，除了空港股份外，其余2家都是借壳实现曲线上市。也就是说，从2004年以后，沪深两市就没有一家园区类企业是正式通过IPO实现上市的。
园区类企业上市路艰辛
园区类企业之所以出现长达8年多的上市真空期，原因有两个。
第一个原因在于房地产行业的原始属性。由于大部分园区类企业都是从早期开发区模式转型而来，因而不可避免地带有早期开发区政企不分、一二级联动开发等典型特征。由于大部分园区类企业的核心业务仍然停留在土地开发和房地产开发基础上，因而具有典型的房地产企业特征。中国从2002年起就开始了漫长的房地产宏观调控，房地产企业上市被全面叫停，这是导致园区类企业上市出现断层现象的最直接原因。当然，有关部门在确定园区类企业的行业属性时，有必要全面审视园区，尤其是科技园区的多重属性，不仅仅是房地产属性，更多应该看到的是其独有的高科技属性、产业平台属性和新兴产业战略导向属性。没有必要因为房地产调控来捆绑科技园区的未来发展。
第二个原因在于商业模式。从目前来看，大部分园区类企业还没有实现真正的改制，一方面与管委会的“两张皮”问题依然存在，从而严重影响其主体的独立性和产权的完整性；另一方面大部分园区还在重复土地一二级联动开发的模式，在各地已经改变土地协议出让模式的情况下，市场化的招拍挂将直接挑战园区类企业的成本控制能力和项目运营能力。这也是大部分园区类企业在上市后，其房地产业务之所以迅速下降并被迫向非房地产业务转型的重要原因。
可以说，早期园区的发展离不开政策的扶持，而园区真正要做强做大，则离不开市场化的体制和资本化的机制。上市不是目的，长远可持续发展才是硬道理。
只有通过彻底的改制，建立市场化体制，包括建立符合现代公司法的治理机制和独立市场化主体，以及与市场接轨的经理人管理体系，园区才能成为真正具备核心竞争力的企业。同时，只有通过改制，引进社会化资本，优化现有单一的政府资本控制体系，建立多元化的股权结构，才能形成有效的权力制衡和科学的决策体系，园区才能充分发挥资本杠杆的作用，实现企业价值最大化。
另一方面，园区类企业要加快商业模式的再造，加快业务结构的优化。只有告别单一的房地产开发模式，加快向产业孵化、产业服务和产业投资、产业促进转型，才能真正培育起园区独有的竞争力和商业模式，也只有这样，园区才能真正担当起国家和各级政府赋予的以创新驱动产业结构转型、以科技推动增长模式调整的神圣使命。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融方向研究生校外导师）