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[摘要]文章首先分析了地价与房价的互动关系理论,而后结合嘉兴市的实际情况对房价与地价的关系进行了实证分析,最后提出了稳定嘉兴市地价与房价的相关策略。这对于未来房价与地价方面的研究工作有一定的借鉴意义。
[关键词]地价;房价;互动关系;实证研究
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621184
1地价、房价的互动关系理论分析
11地价对房价的影响具有滞后性的
随着社会经济的不断发展,国内各城市房价呈现出快速上涨的态势,房价与地价也成为广大人民关注的重点问题之一。作为房价的重要组成部分,地价的上涨会带动房价的上涨,但是,这并不是说地价上涨,房价也一定会马上随之上涨,这种相应的上涨趋势带有一定的滞后性。也就是说,一定时间内地价的上升会在很长时间之后才能在房价方面反映出来。
12房价上涨会带动地价上涨
随着生活水平的提高,人们对住房有了更高的要求,经济的快速发展和我国城镇化进程的加快,也带动了房价的不断上涨,作为房屋建造的必要的生产要素,住宅类用地的需求量也迅速扩大。土地作为重要的物资资源,具有较高的稀缺性,可用土地总量在不断减少,而需求却在不断上涨。同时房价的不断上涨,也促使开发商以更大的热情,更高的价格去获得土地,以期获得高额的收益回报,从而导致土地价格的上涨。由此可以看出,房价的提高会带动地价的提高。总之,房价与地价之间是存在较大的关联的。
2嘉兴市地价与房价的关系实证分析
21嘉兴市区地价水平及变化趋势
在金融危机的冲击和房地产市场的大力调控下,嘉兴市区的地价水平一直呈现较为平稳的态势。2011年,嘉兴市区的平均地价为2489元/平方米,其中住宅地价为3842元/平方米,商业地价为3206元/平方米。而2015年,商业地价的价格为3689元/平方米,住宅地价为4024元/平方米。虽然受2011年起各级政府相继出台了一系列房地产调控组合拳的影响,但就嘉兴当地而言,土地市场较为健康、价格水平也较为合理,客观上又存在较为强劲的刚性用地需求,因此地价呈现平稳上升的态势,上升幅度不大,见图1。
22嘉兴市房价与地价关系分析
地价占房价比重指楼面地价与房屋售价的比例关系,是衡量地价合理与否的一个重要指标。一般来说,国际上以40%的比例来衡量地区的地价是否发生泡沫现象。就我国来说,如果该比例在30%~50%是相对合理的。2011年嘉兴市商业用地价格在地价中的比例达到211%,住宅用地价格在地价中的比例高达456%,而2015年,住宅地价在房价中所占的比重下降至238%,商业用地在地价中的比例为194%。总体而言,这几年受房地产调控政策的影响,嘉兴房价逐渐回归理性,地价房价比与2009年国土资源部公布的232%平均水平值相比,处于较为合理范围内,泡沫化程度不高,见图2。
土地与房屋密不可分,地价是房价的重要构成因素,也对房价有预期影响。2011—2015年嘉兴地价与房价的变化趋势呈现一定的相关性,但受到多种因素影响,彼此变化并不是完全同步,互动机理比较复杂。房价与地价虽然有一定的联系,但都不是决定对方的因素,地价只是作为众多因素中的成本部分影响房价,市场供求状况才是影响房价与地价的决定性因素;同时,货币政策、税收政策、
[关键词]地价;房价;互动关系;实证研究
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621184
1地价、房价的互动关系理论分析
11地价对房价的影响具有滞后性的
随着社会经济的不断发展,国内各城市房价呈现出快速上涨的态势,房价与地价也成为广大人民关注的重点问题之一。作为房价的重要组成部分,地价的上涨会带动房价的上涨,但是,这并不是说地价上涨,房价也一定会马上随之上涨,这种相应的上涨趋势带有一定的滞后性。也就是说,一定时间内地价的上升会在很长时间之后才能在房价方面反映出来。
12房价上涨会带动地价上涨
随着生活水平的提高,人们对住房有了更高的要求,经济的快速发展和我国城镇化进程的加快,也带动了房价的不断上涨,作为房屋建造的必要的生产要素,住宅类用地的需求量也迅速扩大。土地作为重要的物资资源,具有较高的稀缺性,可用土地总量在不断减少,而需求却在不断上涨。同时房价的不断上涨,也促使开发商以更大的热情,更高的价格去获得土地,以期获得高额的收益回报,从而导致土地价格的上涨。由此可以看出,房价的提高会带动地价的提高。总之,房价与地价之间是存在较大的关联的。
2嘉兴市地价与房价的关系实证分析
21嘉兴市区地价水平及变化趋势
在金融危机的冲击和房地产市场的大力调控下,嘉兴市区的地价水平一直呈现较为平稳的态势。2011年,嘉兴市区的平均地价为2489元/平方米,其中住宅地价为3842元/平方米,商业地价为3206元/平方米。而2015年,商业地价的价格为3689元/平方米,住宅地价为4024元/平方米。虽然受2011年起各级政府相继出台了一系列房地产调控组合拳的影响,但就嘉兴当地而言,土地市场较为健康、价格水平也较为合理,客观上又存在较为强劲的刚性用地需求,因此地价呈现平稳上升的态势,上升幅度不大,见图1。
22嘉兴市房价与地价关系分析
地价占房价比重指楼面地价与房屋售价的比例关系,是衡量地价合理与否的一个重要指标。一般来说,国际上以40%的比例来衡量地区的地价是否发生泡沫现象。就我国来说,如果该比例在30%~50%是相对合理的。2011年嘉兴市商业用地价格在地价中的比例达到211%,住宅用地价格在地价中的比例高达456%,而2015年,住宅地价在房价中所占的比重下降至238%,商业用地在地价中的比例为194%。总体而言,这几年受房地产调控政策的影响,嘉兴房价逐渐回归理性,地价房价比与2009年国土资源部公布的232%平均水平值相比,处于较为合理范围内,泡沫化程度不高,见图2。
土地与房屋密不可分,地价是房价的重要构成因素,也对房价有预期影响。2011—2015年嘉兴地价与房价的变化趋势呈现一定的相关性,但受到多种因素影响,彼此变化并不是完全同步,互动机理比较复杂。房价与地价虽然有一定的联系,但都不是决定对方的因素,地价只是作为众多因素中的成本部分影响房价,市场供求状况才是影响房价与地价的决定性因素;同时,货币政策、税收政策、