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摘要：随着我国经济社会的发展，房地产领域迎来了发展新高潮，这使得我国在建设房地产法律体系的过程中面临着很多的问题，再加上没有受到立法机构与司法机构的重视，导致目前的法律体系并不能满足房地产企业发展的需求。就如何采取策略，对其建设完善，就成为一个重要的问题。
关键词：房地产;法律体系;主要问题;策略
近几年来，随着我国经济发展水平的不断提高，人们对于房地产领域的热情也随之高涨，使得房地产行业在国民经济中占据的比重不断上升，房地产行业在得到发展的同时，房价迅猛增长，曾经几乎达到过普通人无法接受的高价。针对这种现象，若是不能让建立系统的法律法规指导房地产向着良性方面发展，那么房地产市场极有可能导致国民经济的崩溃。即使国家已经认识到这一问题的严重性，制定了一系列的法律法规，但是随着时代的发展，原来的法律法规已经无法满足房地产行业的发展需求，实现有效控制房价的目的。我国的房地产市场形成 时间较短，基础较弱，在制定法律法规时没有做到精细化，法律体系并不完善。因此，本文对我国房地产法律体系的建设问题进行研究，期望为促进房地产行业的更好发展做出贡献。
一、我国房地产法律体系建设存在的主要问题
（一）行政权力与民事权利不分
目前，我国为了更好地实行行政规范、监督管理等工作，将房地产法律的制定交给行政部门来完成[1]。我们可以从房地产法律法规中看到行政管理色彩，在建立房地产法律体系时，依法行使国家权力管理房地产行业，是从管理者的角度出发，规范房地产有关权利，并没有制定与房地产权人的权利有关的法律规定。行政部门在建设房地产法律体系的过程中，以国家权利为基础，以强制性为原则，以依据国家权力来执行为要求。这就使得房地产权人的权利极度萎缩，而行政部门的权利大大增加，容易造成市场混乱。
（二）房地产法律体系建设不够完善
我国房地产市场发展时间较短是造成房地产法律体系建设不够完善的客观因素。在这一因素的制约下，建设的房地产法律法规、制度等仅仅停留在表面，没有进行更深的探索与研究，法律体系仅仅是一种框架结构，表现出明显的不完善。除此之外，有关工作人员在制定和出台新的法律法规时，未将原有的法律法规取消，这给实际工作增加了不少的麻烦，管理混乱，使工作人员无法选择运用的法律法规。新旧两种或多种制度之间的冲突，导致法律体系漏洞百出、缺乏秩序、杂乱不堪，难以发挥法律法规的作用[2]。
二、引发房地产法律法规体系存在问题的原因
（一）房地产法律体系在建设指导思想上存在缺陷
我国以市场经济发展需求为基础建设房地产法律法规体系，在制定过程中没有依据物权法调整经济支配的理论，而是采用生产关系适应生产力这一原理，改革不能满足社会生产力发展要求的国民经济管理方式制度，通过财产所有权和使用权分离原理设计[3]。国家在制定相关法律法规的过程中，没有准确地认识到国家是土地的所有者、是社会机构的管理者，从而使得其在管理过程中身份定位错误，常常利用行政手段来处理房地产事务。正是由于指导思想上存在缺陷才导致这种现象的发生。
（二）房地产法律制定模式存在缺陷
建设法律体系的目的不是为了区分各部门的权利，而是为了更好地维护人们的合法权益。目前，我国房地产法律法规制定模式存在一些缺陷，法律大都是由法律人员与房屋、土地建设等相关部门组织制定的，并没有建立由法律人员与房地产人员组成的专业法律制定体系。由于房屋、土地建设等有关的部门的业务限制，在制定与建设法律体系时，缺乏统一性，执行效果差。因此，国家需建立专业性较强的法律制定机构，不断增强房地产法律法规的严谨性、专业性。
三、完善我国房地产法律体系建设的策略
《物權法》是规范财产关系的基本民事法，是市场经济中的基本法律，其为我国建设房地产法律体系的提供了新的动力，它的主要调节目标是以房地产、地产为中心的不动产[4]。《物权法》将会不断吸收房地产法规中的有关内容，尤其是国有土地转让后形成的土地使用权，其作为物权成为了我国可流动不动产权的基础。
（一）在物权法的基础上规范民事法律关系
我国从行政管理角度出发制定房地产法律法规，其在行政管理部门的保护下不断发展，逐渐模糊了行政权利与民事权利的界限，而物权法作为法律效力高于现阶段所有房地产法律法规的法律，明确指出了房地产法律体系中存在的民事法律关系。因此，需要在物权法的基础上，规范民事法律关系，维护房地产产权人的合法权益。
（二）在物权法的基础上制定房地产单行法
房地产法律体系体现了浓浓的行政管理色彩，转让土地使用权的条件、流程和相关流程问题成为了房地产开发领域的管理问题。物权法可以协调已经明确物权性质的财产权利关系，却不能协调有关土地使用权转让的问题[5]。所以，仅仅依靠物权法，无法全面协调房地产关系。通过制定房地产单行法，补充物权法无法涉及的内容，尤其是像房地产开发管理这种关于房地产行政管理方面的内容。以物权法为基础，在实施过程中不断完善房地产法律体系，建立房地产单行法，及时解决单行法与物权法之间的矛盾，从而更好地促进房地产行业的发展。
（三）房地产法律制定模式完善策略
房地产法律规定中的民事权利，在物权法中得到了规范，作为国家基本法律体制，其法律约束力要高于房地产现行规章制度。相关法律法规中明确指出，建设民事基本制度时，必须要经过全国人民代表大会以及人民代表大会常务委员会制定相关法律规范方可有效，对于还没有制定法律法规的，全国人民代表大会和人民代表大会常务委员会有权利作出决定命令国家权力机关及执行机关，结合实践需要，对部分事项先制定出行政法规。对于部门而言，其规章 制度规定事项只能够执行国家权力机关与执行机关的行政法规。 通过利用物权法，进步调整房地产法律体系建设，确保其更加完善健全。
小结
终上所述，要以物权法为基础建设房地产法律体系，规范房地产法律法规中的民事权利，还要依据物权法出台房地产单行法，推动房地产法律体系的建设。
参考文献
[1]王文强. 房地产管理体制中的问题及其法律思考[J]. 百科论坛电子杂志， 2019， 001（014）：633.
[2]李正毅. 我国个人住房房产税法律问题研究[J]. 门窗， 2019， 167（11）：195-195.
[3]马正平. 浅谈我国房地产业管理的法律制度[J]. 基建管理优化， 2019， 001（002）：33-36.
[4]武守领. 房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用探究[J]. 中国市场， 2020， 1039（12）：68-69.
[5]杨正华. 我国房地产法律制度及其经济法律关系探究[J]. 法制与社会， 2019， 002（034）：26-27.
关键词：房地产;法律体系;主要问题;策略
近几年来，随着我国经济发展水平的不断提高，人们对于房地产领域的热情也随之高涨，使得房地产行业在国民经济中占据的比重不断上升，房地产行业在得到发展的同时，房价迅猛增长，曾经几乎达到过普通人无法接受的高价。针对这种现象，若是不能让建立系统的法律法规指导房地产向着良性方面发展，那么房地产市场极有可能导致国民经济的崩溃。即使国家已经认识到这一问题的严重性，制定了一系列的法律法规，但是随着时代的发展，原来的法律法规已经无法满足房地产行业的发展需求，实现有效控制房价的目的。我国的房地产市场形成 时间较短，基础较弱，在制定法律法规时没有做到精细化，法律体系并不完善。因此，本文对我国房地产法律体系的建设问题进行研究，期望为促进房地产行业的更好发展做出贡献。
一、我国房地产法律体系建设存在的主要问题
（一）行政权力与民事权利不分
目前，我国为了更好地实行行政规范、监督管理等工作，将房地产法律的制定交给行政部门来完成[1]。我们可以从房地产法律法规中看到行政管理色彩，在建立房地产法律体系时，依法行使国家权力管理房地产行业，是从管理者的角度出发，规范房地产有关权利，并没有制定与房地产权人的权利有关的法律规定。行政部门在建设房地产法律体系的过程中，以国家权利为基础，以强制性为原则，以依据国家权力来执行为要求。这就使得房地产权人的权利极度萎缩，而行政部门的权利大大增加，容易造成市场混乱。
（二）房地产法律体系建设不够完善
我国房地产市场发展时间较短是造成房地产法律体系建设不够完善的客观因素。在这一因素的制约下，建设的房地产法律法规、制度等仅仅停留在表面，没有进行更深的探索与研究，法律体系仅仅是一种框架结构，表现出明显的不完善。除此之外，有关工作人员在制定和出台新的法律法规时，未将原有的法律法规取消，这给实际工作增加了不少的麻烦，管理混乱，使工作人员无法选择运用的法律法规。新旧两种或多种制度之间的冲突，导致法律体系漏洞百出、缺乏秩序、杂乱不堪，难以发挥法律法规的作用[2]。
二、引发房地产法律法规体系存在问题的原因
（一）房地产法律体系在建设指导思想上存在缺陷
我国以市场经济发展需求为基础建设房地产法律法规体系，在制定过程中没有依据物权法调整经济支配的理论，而是采用生产关系适应生产力这一原理，改革不能满足社会生产力发展要求的国民经济管理方式制度，通过财产所有权和使用权分离原理设计[3]。国家在制定相关法律法规的过程中，没有准确地认识到国家是土地的所有者、是社会机构的管理者，从而使得其在管理过程中身份定位错误，常常利用行政手段来处理房地产事务。正是由于指导思想上存在缺陷才导致这种现象的发生。
（二）房地产法律制定模式存在缺陷
建设法律体系的目的不是为了区分各部门的权利，而是为了更好地维护人们的合法权益。目前，我国房地产法律法规制定模式存在一些缺陷，法律大都是由法律人员与房屋、土地建设等相关部门组织制定的，并没有建立由法律人员与房地产人员组成的专业法律制定体系。由于房屋、土地建设等有关的部门的业务限制，在制定与建设法律体系时，缺乏统一性，执行效果差。因此，国家需建立专业性较强的法律制定机构，不断增强房地产法律法规的严谨性、专业性。
三、完善我国房地产法律体系建设的策略
《物權法》是规范财产关系的基本民事法，是市场经济中的基本法律，其为我国建设房地产法律体系的提供了新的动力，它的主要调节目标是以房地产、地产为中心的不动产[4]。《物权法》将会不断吸收房地产法规中的有关内容，尤其是国有土地转让后形成的土地使用权，其作为物权成为了我国可流动不动产权的基础。
（一）在物权法的基础上规范民事法律关系
我国从行政管理角度出发制定房地产法律法规，其在行政管理部门的保护下不断发展，逐渐模糊了行政权利与民事权利的界限，而物权法作为法律效力高于现阶段所有房地产法律法规的法律，明确指出了房地产法律体系中存在的民事法律关系。因此，需要在物权法的基础上，规范民事法律关系，维护房地产产权人的合法权益。
（二）在物权法的基础上制定房地产单行法
房地产法律体系体现了浓浓的行政管理色彩，转让土地使用权的条件、流程和相关流程问题成为了房地产开发领域的管理问题。物权法可以协调已经明确物权性质的财产权利关系，却不能协调有关土地使用权转让的问题[5]。所以，仅仅依靠物权法，无法全面协调房地产关系。通过制定房地产单行法，补充物权法无法涉及的内容，尤其是像房地产开发管理这种关于房地产行政管理方面的内容。以物权法为基础，在实施过程中不断完善房地产法律体系，建立房地产单行法，及时解决单行法与物权法之间的矛盾，从而更好地促进房地产行业的发展。
（三）房地产法律制定模式完善策略
房地产法律规定中的民事权利，在物权法中得到了规范，作为国家基本法律体制，其法律约束力要高于房地产现行规章制度。相关法律法规中明确指出，建设民事基本制度时，必须要经过全国人民代表大会以及人民代表大会常务委员会制定相关法律规范方可有效，对于还没有制定法律法规的，全国人民代表大会和人民代表大会常务委员会有权利作出决定命令国家权力机关及执行机关，结合实践需要，对部分事项先制定出行政法规。对于部门而言，其规章 制度规定事项只能够执行国家权力机关与执行机关的行政法规。 通过利用物权法，进步调整房地产法律体系建设，确保其更加完善健全。
小结
终上所述，要以物权法为基础建设房地产法律体系，规范房地产法律法规中的民事权利，还要依据物权法出台房地产单行法，推动房地产法律体系的建设。
参考文献
[1]王文强. 房地产管理体制中的问题及其法律思考[J]. 百科论坛电子杂志， 2019， 001（014）：633.
[2]李正毅. 我国个人住房房产税法律问题研究[J]. 门窗， 2019， 167（11）：195-195.
[3]马正平. 浅谈我国房地产业管理的法律制度[J]. 基建管理优化， 2019， 001（002）：33-36.
[4]武守领. 房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用探究[J]. 中国市场， 2020， 1039（12）：68-69.
[5]杨正华. 我国房地产法律制度及其经济法律关系探究[J]. 法制与社会， 2019， 002（034）：26-27.