论文部分内容阅读
摘 要：在我国经济不断发展的过程中，出现了越来越多的税务类型，主要是由于在当前社会经济的发展状况下，为了稳定人民的日常收入和支出，对其进行合理的征税。营改增工作的开展就是建立在我国经济不断发展的基础之上的，并且随着这项工作的深入进行，土地增值税的相关工作也在不断发生变化。本文主要以土地增值税的征管和政策为切入点，分析探讨营改增对土地增值税的影响。
关键词：营改增 土地增值税
土地增值税主要是指个人私有的土地在国家和社会经济发生变化的过程中，土地有一定程度的升值，在对增值土地进行所有权益转让的过程中，就需要针对升值土地进行征税。在对土地增值税进行清算时，需要将房地产转让所得的金额收入减去必须的项目金额，然后以最终所得金额为税基，对土地房地产持有人进行纳税，就这点来说，与增值税企业所得税是存在一定的相同之处的。
一、营改增对土地增值税政策的影响
土地增值税的征收主体主要是具有个人房地产的业主或者单位，在当代的发展过程中，房地产的产业链是很长的，其中涉及到的不止是房地产所有权益者以及房地产公司，还包括与大众消费、大众需求等有关的各个行业。在很多地区，房地产行业的发展都是迅速的，为了启动消费，和扩大内需，企业在发展过程中都会为了促进经济利益的增长而发展房地产上下游产业。在这个过程中营改增作为有效制约房价增长的一种手段，对于维持我国国民经济均衡发展有重要的作用。
1.土地增值税额与房地产价格的关系发生变化。在实施营改增之前，房地产都是按照“销售不动产”税目缴纳营业税的，自从开始实施营改增之后，房地产行业在处理相关的财税过程中就发生了一定程度的变化。这种会计处理上的差异使得房地产行业的发展受到一定程度的限制。在营改增之前，企业和单位在转让商品的过程中是可以将需要增值税价格计入其中进行计算的，而营改增之后，增值税价格就不能计入到转让商品中，导致企业需要自身背负增值税价格。土地增值税政策在实施营改增的过程中还是有一定程度的模糊性的，因此为了在实际操作中更加方便，就应该明确土地增值税的价格计征。为了保证企业房地产收入的稳定性和有效性，在实施营改增之后应该要根据土地增值税额对房地产价格进行调整，防止因增值税额较高而房地产价格偏低给企业带来的收益影响。
2.成本费用构成开始复杂化。房地产项目在开发和建设过程中的成本费用组成比较复杂，主要包括土地成本、工程建设成本和公共配套成本，还有房地产商的项目投资成本等，在营改增之前所有的成本费用都是可以放入房地产价格当中进行平均销售的。在实施营改增之后，可以扣除的成本费用就不能包括项目投资商的投资成本等，而只能对房地产建设过程中使用的成本费用进行扣除，就使得土地增值税的“税前扣除”结果出现差异。在进行房地产建设的过程中，土地来源是具有多样性的，并且在实际的建设过程中并不会对其进行严格的核查，在扣除这项成本费用的时候就会受到营改增的影响，导致土地增值税政策难以发挥作用。企业上报的建设劳务成本费，拆迁补偿费用以及公共配套设施成本费用等可能存在谎报、多报的问题，因此就难以取得依法允许抵扣的发票，从而使得企业在开展房地产建设的过程中使用的成本费用大多需要由自身承担。
二、营改增对土地增值税征管的影响
1.土地增值税申报表的修订。由于房地产企业在进行房地产建设的过程中，不能抵扣所有的成本费用，就会导致土地增值税申报表中的内容不符合实际的增值税额征收状况，因此就需要将土地增值税申报表进行一定程度的修订。根据国家税务总局颁布的《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，在修订税务表的过程中，对土地增值税的征管需要完全按照税收政策的调整进行相应的调整。
2.营改增对房地产项目管理产生的影响。一般而言，在开发房地产的过程中是需要对项目进行属地化管理的，就是开发土地的原先所属地是哪个地方，就应该在该地对其进行严格的管理，这种管理模式在营改增前后是没有发生变化的。在实施营改增前后会存在一个这样的问题：在实施营改增之前房产企业已经申请进行房地产开发和建设，但是在营改增之后才开始开工建设，或者在建设过程中开始实施营改增，因此就会使得房地产项目的状态存在较大的问题和差异。在这些情况下，对房产企业进行土地增值税纳税就需要测算老项目的增值税税负变化范围，并且取得税负结果对其进行比较，然后还需要按照不同的计税方法进行管理，选择出合适的计税方法，在达到土地增税征管的条件下，保证企业的经济利益不受损害。
3.对土地增值税清算有一定的影响。我国对房地产行业正式实施营改增的日期是2016年5月1日，也就是从那个时候起，企业的收入确就会发生一定程度的变化。土地增值税本身是一种价内税，在营改增之后要对防毒产企业征收土地增值税就需要根据相关政策以及企业收益对其进行调整。但是在这个过程中增值税和土地增值税难以得到统一，因此就需要对这两种税收情况进行确认，这样才能方便税收的清算。就土地增值税的清算来说，在对扣除项目进行确认的过程中需要根据企业的会计核算来计算收入、成本及相关费用，这样才能使得营改增对土地增值税清算的影响降到最低。
三、营改增后增强土地增值税准确性的措施
1.加强税收政策培训。由于营改增之后，土地增值税相关税收征收容易混淆，并且在清算过程中容易出错，为了加强土地增值税的准确性，就应该明确营改增相关政策，加强税收政策培训。纳税人和税务干部的工作对土地增值税政策的有效运用能够使得土地增值的清算工作进行地更加顺利，在开展纳税活动的过程中，要将政策内容进行强化，提升土地增值税申报质量。
2.确定土地增值税的征管方案。由于营改增对房地产企业的土地增值税征管有较大的影响，就需要采取相关措施加强征管方案的选定，实现土地增值税征管的有效性。税务部门要对国地税合理利用资源进行商议，在这个过程中寻找最佳的方式对土地增值税征管进行管理，并且简化程序，加强对税种的有效管理。
3.提升政府部门之间的协作能力。实施营改增之后，土地增值税的空税系统就会出现一定程度的失控，因此就需要强化税源动态监管能力。房地产行业的发展与社会发展是分不开的，在控税过程中就可以借助社会综合治税系统和机制，使得政府部门之间能够相互协调并且配合监管机制。有了政府部门的参与，房地产行业的土地增值税征管就能够得到有效的控制，政府部门在互相合作的过程中需要掌握土地流转和房产交易的最新消息，这样才能保证工作质量和效率的实时提升。
4.调整土地增值税相关政策。营改增的实施对于房地产来说是一个不小的打击，但是相关企业又需要配合这项工作的开展。在实施营改增之后，如果房地产行业的运行比较正常，能够按照相关要求将所有的成本进行相应的抵扣，那么土地增值税和增值税就会产生一定的交集，为了避免重复纳税，损失企业经济效益，就可以将土地增值税相关政策进行一定程度的调整。
四、结语
综上所述，营改增对土地增值税的影响主要体现在政策和征管两个方面，为了保证营改增能够顺利实施，并且最大程度地保证企业的经济效益，就需要加强相关培训，并且让政府部门介入，调整土地增值税相关政策，从而保证营改增的有效性。
参考文献：
[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）：69-72.
[2]樊其國.“营改增”对土地增值税清算的影响因素分析[J].上海房地，2017（02）：47-48.
[3]刘丽敏，李锦玲.“营改增”下的土地增值税清算工作[J].注册税务师，2013（01）：28-29.
作者简介：尹华星（1971—）男，湖北赤壁人。上海禹盛投资有限公司财务部负责人，注册会计师。擅长方向：房地产企业财务，税务处理。
关键词：营改增 土地增值税
土地增值税主要是指个人私有的土地在国家和社会经济发生变化的过程中，土地有一定程度的升值，在对增值土地进行所有权益转让的过程中，就需要针对升值土地进行征税。在对土地增值税进行清算时，需要将房地产转让所得的金额收入减去必须的项目金额，然后以最终所得金额为税基，对土地房地产持有人进行纳税，就这点来说，与增值税企业所得税是存在一定的相同之处的。
一、营改增对土地增值税政策的影响
土地增值税的征收主体主要是具有个人房地产的业主或者单位，在当代的发展过程中，房地产的产业链是很长的，其中涉及到的不止是房地产所有权益者以及房地产公司，还包括与大众消费、大众需求等有关的各个行业。在很多地区，房地产行业的发展都是迅速的，为了启动消费，和扩大内需，企业在发展过程中都会为了促进经济利益的增长而发展房地产上下游产业。在这个过程中营改增作为有效制约房价增长的一种手段，对于维持我国国民经济均衡发展有重要的作用。
1.土地增值税额与房地产价格的关系发生变化。在实施营改增之前，房地产都是按照“销售不动产”税目缴纳营业税的，自从开始实施营改增之后，房地产行业在处理相关的财税过程中就发生了一定程度的变化。这种会计处理上的差异使得房地产行业的发展受到一定程度的限制。在营改增之前，企业和单位在转让商品的过程中是可以将需要增值税价格计入其中进行计算的，而营改增之后，增值税价格就不能计入到转让商品中，导致企业需要自身背负增值税价格。土地增值税政策在实施营改增的过程中还是有一定程度的模糊性的，因此为了在实际操作中更加方便，就应该明确土地增值税的价格计征。为了保证企业房地产收入的稳定性和有效性，在实施营改增之后应该要根据土地增值税额对房地产价格进行调整，防止因增值税额较高而房地产价格偏低给企业带来的收益影响。
2.成本费用构成开始复杂化。房地产项目在开发和建设过程中的成本费用组成比较复杂，主要包括土地成本、工程建设成本和公共配套成本，还有房地产商的项目投资成本等，在营改增之前所有的成本费用都是可以放入房地产价格当中进行平均销售的。在实施营改增之后，可以扣除的成本费用就不能包括项目投资商的投资成本等，而只能对房地产建设过程中使用的成本费用进行扣除，就使得土地增值税的“税前扣除”结果出现差异。在进行房地产建设的过程中，土地来源是具有多样性的，并且在实际的建设过程中并不会对其进行严格的核查，在扣除这项成本费用的时候就会受到营改增的影响，导致土地增值税政策难以发挥作用。企业上报的建设劳务成本费，拆迁补偿费用以及公共配套设施成本费用等可能存在谎报、多报的问题，因此就难以取得依法允许抵扣的发票，从而使得企业在开展房地产建设的过程中使用的成本费用大多需要由自身承担。
二、营改增对土地增值税征管的影响
1.土地增值税申报表的修订。由于房地产企业在进行房地产建设的过程中，不能抵扣所有的成本费用，就会导致土地增值税申报表中的内容不符合实际的增值税额征收状况，因此就需要将土地增值税申报表进行一定程度的修订。根据国家税务总局颁布的《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，在修订税务表的过程中，对土地增值税的征管需要完全按照税收政策的调整进行相应的调整。
2.营改增对房地产项目管理产生的影响。一般而言，在开发房地产的过程中是需要对项目进行属地化管理的，就是开发土地的原先所属地是哪个地方，就应该在该地对其进行严格的管理，这种管理模式在营改增前后是没有发生变化的。在实施营改增前后会存在一个这样的问题：在实施营改增之前房产企业已经申请进行房地产开发和建设，但是在营改增之后才开始开工建设，或者在建设过程中开始实施营改增，因此就会使得房地产项目的状态存在较大的问题和差异。在这些情况下，对房产企业进行土地增值税纳税就需要测算老项目的增值税税负变化范围，并且取得税负结果对其进行比较，然后还需要按照不同的计税方法进行管理，选择出合适的计税方法，在达到土地增税征管的条件下，保证企业的经济利益不受损害。
3.对土地增值税清算有一定的影响。我国对房地产行业正式实施营改增的日期是2016年5月1日，也就是从那个时候起，企业的收入确就会发生一定程度的变化。土地增值税本身是一种价内税，在营改增之后要对防毒产企业征收土地增值税就需要根据相关政策以及企业收益对其进行调整。但是在这个过程中增值税和土地增值税难以得到统一，因此就需要对这两种税收情况进行确认，这样才能方便税收的清算。就土地增值税的清算来说，在对扣除项目进行确认的过程中需要根据企业的会计核算来计算收入、成本及相关费用，这样才能使得营改增对土地增值税清算的影响降到最低。
三、营改增后增强土地增值税准确性的措施
1.加强税收政策培训。由于营改增之后，土地增值税相关税收征收容易混淆，并且在清算过程中容易出错，为了加强土地增值税的准确性，就应该明确营改增相关政策，加强税收政策培训。纳税人和税务干部的工作对土地增值税政策的有效运用能够使得土地增值的清算工作进行地更加顺利，在开展纳税活动的过程中，要将政策内容进行强化，提升土地增值税申报质量。
2.确定土地增值税的征管方案。由于营改增对房地产企业的土地增值税征管有较大的影响，就需要采取相关措施加强征管方案的选定，实现土地增值税征管的有效性。税务部门要对国地税合理利用资源进行商议，在这个过程中寻找最佳的方式对土地增值税征管进行管理，并且简化程序，加强对税种的有效管理。
3.提升政府部门之间的协作能力。实施营改增之后，土地增值税的空税系统就会出现一定程度的失控，因此就需要强化税源动态监管能力。房地产行业的发展与社会发展是分不开的，在控税过程中就可以借助社会综合治税系统和机制，使得政府部门之间能够相互协调并且配合监管机制。有了政府部门的参与，房地产行业的土地增值税征管就能够得到有效的控制，政府部门在互相合作的过程中需要掌握土地流转和房产交易的最新消息，这样才能保证工作质量和效率的实时提升。
4.调整土地增值税相关政策。营改增的实施对于房地产来说是一个不小的打击，但是相关企业又需要配合这项工作的开展。在实施营改增之后，如果房地产行业的运行比较正常，能够按照相关要求将所有的成本进行相应的抵扣，那么土地增值税和增值税就会产生一定的交集，为了避免重复纳税，损失企业经济效益，就可以将土地增值税相关政策进行一定程度的调整。
四、结语
综上所述，营改增对土地增值税的影响主要体现在政策和征管两个方面，为了保证营改增能够顺利实施，并且最大程度地保证企业的经济效益，就需要加强相关培训，并且让政府部门介入，调整土地增值税相关政策，从而保证营改增的有效性。
参考文献：
[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）：69-72.
[2]樊其國.“营改增”对土地增值税清算的影响因素分析[J].上海房地，2017（02）：47-48.
[3]刘丽敏，李锦玲.“营改增”下的土地增值税清算工作[J].注册税务师，2013（01）：28-29.
作者简介：尹华星（1971—）男，湖北赤壁人。上海禹盛投资有限公司财务部负责人，注册会计师。擅长方向：房地产企业财务，税务处理。