遏止房价飞涨先要区别投资和投机
　　
　　4月15日,国务院闪电般地打出4记严厉遏制高房价的重拳。其中,尤为引人关注的是,实行更为严格的差别化住房信贷政策:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比率不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
　　其实,在通过“调控”手段不能遏制高房价的情况下,“整治”手段必然要出台。接下来,就看“整治”具体操作和最终效果。
　　
　　韩国经验在前
　　
　　2005年,韩国大城市房价年上涨幅度达7%～8%,部分城市最高的年涨幅达到28.9%。当时,以卢武铉领衔的韩国政府提出了“整治”,而不是简单“调控”,其重点是首先打击投机。以税收政策而言,2006年,对出售第二套房产以上的卖主征收30%的资本收益税(相当于对交易增值部分征收所得税),而从2007年起将该税再次上调至50%,而对拥有第三套住房的卖主将征收的资本收益税更是提高到60%。经过卢武铉的“斗争”,韩国房价终于回归了理性。
　　因此,遏止中国当前的房价飞涨的关键,不在技术性调控,而是先要明确投资和投机的概念。尤其是应该借鉴韩国经验,先要通过打击各类房地产投机行为以整顿市场。
　　
　　系统制导
　　
　　我们需要问两个问题:1、我们的住宅到底要卖给谁?2、究竟是居住需求重要,还是资产性需求更为重要?
　　住宅本质的用途是居住而不是投机和投资。要“遏制投机、抑制投资”,把投机和投资功能抑制在最小的范围之内,住宅要首先卖给本地区的老百姓,不能在本地有效需求不足的情况下,靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓“繁荣”。
　　从国际的角度看,我国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”,再加上责任主体缺失,地方政府的过分“呵护”,可以说过去我们对房地产业过于放纵和纵容,导致了我国住宅居住功能严重异化和扭曲。
　　现阶段,如何将住宅的价值回到其应有的本质上来?
　　“精确制导、重点制导”是一个系统的战略性导向:
　　提高住房投机、保有成本。开征物业税、所得税,可以对外资房率先实行20%以上的交易所得税、物业税等,建立“混合型”外销房,在一个小区内内外资买房差别政策,当然内资房也要征税;提高营业税持有年限(8～10年)和税率(10%或更高)增加住房持有成本。
　　提高高档住房的投机成本。提高别墅等高档房的契税及首付,适时提高房贷利率,杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅;严厉打击房地产领域的商业贿赂,防止国内外“热钱”(包括黑钱、洗钱)。
　　征收房地产业暴利税或限制价格。全国现在大约有数万公顷的已批未建的闲置土地(上海有4000万),估计可供全国大约4～5年的开发,按理应该无偿收回;另外可以考虑征收房地产暴利税或出限价政策(《价格法》惟一不适用的就是房价)。
　　*作者系上海市城市经济学会高级经济师