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[摘要]：近年来，国内房地产项目的质量虽然稳中有升，但随着人们生活水平的不断提高，人们对居住产品的质量要求也随之提升，本文主要站在项目部的角度依托创业城开发项目，详细论述了房地产企业质量控制的需求和特点，对创业城项目进行分析，项目质量管理目标的实现是公司品牌发展的根本。探讨影响房地产项目质量的主要因素，质量、进度、成本的对立统一关系，项目干系人的质量管理行为、流程管理和团队建设在项目质量管理中的重要作用等内容。研究项目部质量管理方法，强调指出数据分析手段在项目质量管理中的应用，工作分解结构在项目质量管理中起的重要作用。还着意提出执行力、细节管理、持续改进是房地产项目质量管理的三把利剑，实施房地产质量管理的最终目的是要建立一套科学合理的项目管理机制，提升项目的整体执行力，提高项目实施质量创造精品工程，为2012年项目部对工程质量管理提供参考。
[关键词]：品质 质量 质量控制 执行力 细节管理 持续改进
中图分类号：R714.44+1 文献标识码：R 文章编号：1009-914X（2012）32- 0492-01
1、质量控制的目的和意义
建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2001）的要求：施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。房地产企业的项目管理则成为了全项目管理，归纳为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。
2、质量控制的主要因素分析
建设单位不能很好的解决质量、工期、成本三者之间的矛盾。在项目管理中涉及目标性的管理——时间管理、成本管理、质量管理。房地产项目因为其项目周期长、投資大，使得这三个矛盾之间联系更加紧密：提高项目质量或是缩短工期，势必导致投入增加；工期过长，也会降低资金利用率，间接导致成本增加；质量粗糙会导致维修成本上升，间接导致成本增加，而质量过剩则会直接导致成本增加。质量、时间、成本三方面的切合点始终是项目管理的矛盾。如何在完成期限内利用有限预算创造出既定的质量目标（功能要求）成为是房地产项目质量管理的永恒追求。
往往是三者都抓，而结果恰恰是质量一般、工期延误、成本超标；只有找到三者之间的平衡点，才是项目成功的关键所在，我们需要在工程开工以前，制定合理的项目期望目标，找到三者之间的平衡点，明确了质量目标，制定详细的质量控制计划，并且在管理过程中加以控制，才有可能达到预期的质量目标。
3、建立合理的质量管理体系
质量规划的依据包括事业环境因素、组织过程资产和项目范围说明书以及项目管理计划。进行质量规划应针对项目特点和合同内容，参照企业质量体系文件中适用于特定合同项目情况的有关部分，最终形成质量管理计划。
在进行质量规划中我们经常用到的工具和技术包括：成本效益分析、基准对照、实验设计、质量成本和其他质量规划工具。
通过质量规划我们通常会形成质量管理计划、质量测量指标、质量核对表、过程改进计划和质量基准，以及对原来的项目管理计划进行必要的更新。
而我们恰恰却是最欠缺这点，质量规划应在开工之前，项目策划过程中，通过公司质量管理部门根据项目特点进行编制，根据质量规划，从而来要求设计质量、勘察质量，并且确定质量管理目标，在项目施工过程中根据制定的质量管理目标进行细化分解。分公司项目部只是执行层，根据质量规划来进行落实，所以说质量规划是一个项目能否得到社会广大用户认可的关键。
4、管理中要强化技术交底程序，落实到位、到底
交底应注重实效，根据施工工序中的要求，进行技术交底，技术交底必须有的放矢，内容充实，具有针对性和指导性。要根据施工项目的特点、环境条件、季节变化等情况确定具体办法和方式，使施工管理人员、监理人员、建设单位项目部管理人员对工程特点、技术质量要求、施工方法与措施等方面有一个较详细的了解，以便于科学地组织施工，避免技术质量等事故的发生。
技术交底程序，建设单位统一对施工单位及监理单位进行技术交底，除对工序进行交底外，在施工过程中，可根据现场实际情况，针对发生问题及需解决问题，可随时采取书面技术交底，并要求监理和项目部对关键节点及部位做到死看死守。今年创业城后期就采取了对施工现场存在问题随时发现，随时进行了《施工作业指导书》的形式进行了交底，进行了两期交底，效果较好，在明年的工作中将继续做下去。
5、采取样板引路、以点带面，做到事前控制
“样板引路”的重要性 ，样板引路是施工管理多年积累的经验，也是行之有效的提高质量的措施，实践经验告诉我们，不重视样板引路的工程不可能是一个标准高的好工程。
可以在施工管理中让我们项目部少走弯路，也让施工单位减少返工次数；有利于统一施工中的技术标准、以及验收标准；有利于关键节点、部位的质量控制，有利于解决工程中的难点。
以点带面，抓两头、带中间，以中标主体为单位，建立中标主体样板楼，以户型为单位，建立户型样板楼，以小区为单位，建立小区样板楼，根据工序在结构施工中要求，做样板墙、样板节点、样板段，以样板推动结构质量；装修期间做样板间，包含水电样板安装，以样板间为标准预控装修工程质量。
样板引路的实施，样板引路以项目经理部牵头、组织，监理单位监督，施工单位按照每一道工序，根据每个样板段的设计要求及施工技术要求做好样板段、样板间，经甲方和监理单位认可后，大面积推广，确保工程质量。
必须充分发挥施工单位质检员、监理工程师、建设单位现场工程师的质量监督作用，做到具体化、量化、实物化。
6、竣工验收关键环节，安排竣工验收
通过近几年的工程施工总结，由于工期紧，工程交付合同已签订，如不按期交付，将涉及赔偿金等事项。因此，在工程交付前，由于时间紧，不能认真细致对工程进行检查、验收及整改，往往分户验收不能真正做到位。造成用户回访率较高，造成不良影响。因此，在分户验收阶段，要狠抓监理及施工单位的预验收情况，对于初验检查存在的问题要进行及时整改，要认真细致的做好分户验收工作。
7、结语
房地产项目质量管理贯穿项目管理全过程。项目初期的质量管理主要体现在项目设计质量，设计质量形成对房地产项目质量至关重要，在这一阶段，充分的分析客户需求，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合项目市场定位的产品，是项目质量满足市场竞争的关键。在这一阶段要充分利用分析方法，深挖项目质量特征。在项目实施阶段，房地产项目质量管理的重点是控制和调整，在项目初期已经对项目质量进行了明确，并已经形成设计文件使之固化下来，在实施阶段控制很关键，主要体现在事前、事中、事后控制，事前控制是对项目质量管理实施要有细致周到的策划，事中控制的关键是执行，好的执行是质量得以有效控制的关键，事后控制的意义在于调整改善，项目质量管理的持续改进。
作者简介：
王志斌，男，1983年09月出生，黑龙江省大庆市。工学学士。 2006年7月毕业于黑龙江八一农垦大学工程学院土木工程专业，获学士学位。现任大庆油田房地产开发有限责任公司二分公司二项目部项目经理
[关键词]：品质 质量 质量控制 执行力 细节管理 持续改进
中图分类号：R714.44+1 文献标识码：R 文章编号：1009-914X（2012）32- 0492-01
1、质量控制的目的和意义
建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2001）的要求：施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管理、信息管理、生产要素管理、组织协调。监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协调。房地产企业的项目管理则成为了全项目管理，归纳为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。
2、质量控制的主要因素分析
建设单位不能很好的解决质量、工期、成本三者之间的矛盾。在项目管理中涉及目标性的管理——时间管理、成本管理、质量管理。房地产项目因为其项目周期长、投資大，使得这三个矛盾之间联系更加紧密：提高项目质量或是缩短工期，势必导致投入增加；工期过长，也会降低资金利用率，间接导致成本增加；质量粗糙会导致维修成本上升，间接导致成本增加，而质量过剩则会直接导致成本增加。质量、时间、成本三方面的切合点始终是项目管理的矛盾。如何在完成期限内利用有限预算创造出既定的质量目标（功能要求）成为是房地产项目质量管理的永恒追求。
往往是三者都抓，而结果恰恰是质量一般、工期延误、成本超标；只有找到三者之间的平衡点，才是项目成功的关键所在，我们需要在工程开工以前，制定合理的项目期望目标，找到三者之间的平衡点，明确了质量目标，制定详细的质量控制计划，并且在管理过程中加以控制，才有可能达到预期的质量目标。
3、建立合理的质量管理体系
质量规划的依据包括事业环境因素、组织过程资产和项目范围说明书以及项目管理计划。进行质量规划应针对项目特点和合同内容，参照企业质量体系文件中适用于特定合同项目情况的有关部分，最终形成质量管理计划。
在进行质量规划中我们经常用到的工具和技术包括：成本效益分析、基准对照、实验设计、质量成本和其他质量规划工具。
通过质量规划我们通常会形成质量管理计划、质量测量指标、质量核对表、过程改进计划和质量基准，以及对原来的项目管理计划进行必要的更新。
而我们恰恰却是最欠缺这点，质量规划应在开工之前，项目策划过程中，通过公司质量管理部门根据项目特点进行编制，根据质量规划，从而来要求设计质量、勘察质量，并且确定质量管理目标，在项目施工过程中根据制定的质量管理目标进行细化分解。分公司项目部只是执行层，根据质量规划来进行落实，所以说质量规划是一个项目能否得到社会广大用户认可的关键。
4、管理中要强化技术交底程序，落实到位、到底
交底应注重实效，根据施工工序中的要求，进行技术交底，技术交底必须有的放矢，内容充实，具有针对性和指导性。要根据施工项目的特点、环境条件、季节变化等情况确定具体办法和方式，使施工管理人员、监理人员、建设单位项目部管理人员对工程特点、技术质量要求、施工方法与措施等方面有一个较详细的了解，以便于科学地组织施工，避免技术质量等事故的发生。
技术交底程序，建设单位统一对施工单位及监理单位进行技术交底，除对工序进行交底外，在施工过程中，可根据现场实际情况，针对发生问题及需解决问题，可随时采取书面技术交底，并要求监理和项目部对关键节点及部位做到死看死守。今年创业城后期就采取了对施工现场存在问题随时发现，随时进行了《施工作业指导书》的形式进行了交底，进行了两期交底，效果较好，在明年的工作中将继续做下去。
5、采取样板引路、以点带面，做到事前控制
“样板引路”的重要性 ，样板引路是施工管理多年积累的经验，也是行之有效的提高质量的措施，实践经验告诉我们，不重视样板引路的工程不可能是一个标准高的好工程。
可以在施工管理中让我们项目部少走弯路，也让施工单位减少返工次数；有利于统一施工中的技术标准、以及验收标准；有利于关键节点、部位的质量控制，有利于解决工程中的难点。
以点带面，抓两头、带中间，以中标主体为单位，建立中标主体样板楼，以户型为单位，建立户型样板楼，以小区为单位，建立小区样板楼，根据工序在结构施工中要求，做样板墙、样板节点、样板段，以样板推动结构质量；装修期间做样板间，包含水电样板安装，以样板间为标准预控装修工程质量。
样板引路的实施，样板引路以项目经理部牵头、组织，监理单位监督，施工单位按照每一道工序，根据每个样板段的设计要求及施工技术要求做好样板段、样板间，经甲方和监理单位认可后，大面积推广，确保工程质量。
必须充分发挥施工单位质检员、监理工程师、建设单位现场工程师的质量监督作用，做到具体化、量化、实物化。
6、竣工验收关键环节，安排竣工验收
通过近几年的工程施工总结，由于工期紧，工程交付合同已签订，如不按期交付，将涉及赔偿金等事项。因此，在工程交付前，由于时间紧，不能认真细致对工程进行检查、验收及整改，往往分户验收不能真正做到位。造成用户回访率较高，造成不良影响。因此，在分户验收阶段，要狠抓监理及施工单位的预验收情况，对于初验检查存在的问题要进行及时整改，要认真细致的做好分户验收工作。
7、结语
房地产项目质量管理贯穿项目管理全过程。项目初期的质量管理主要体现在项目设计质量，设计质量形成对房地产项目质量至关重要，在这一阶段，充分的分析客户需求，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合项目市场定位的产品，是项目质量满足市场竞争的关键。在这一阶段要充分利用分析方法，深挖项目质量特征。在项目实施阶段，房地产项目质量管理的重点是控制和调整，在项目初期已经对项目质量进行了明确，并已经形成设计文件使之固化下来，在实施阶段控制很关键，主要体现在事前、事中、事后控制，事前控制是对项目质量管理实施要有细致周到的策划，事中控制的关键是执行，好的执行是质量得以有效控制的关键，事后控制的意义在于调整改善，项目质量管理的持续改进。
作者简介：
王志斌，男，1983年09月出生，黑龙江省大庆市。工学学士。 2006年7月毕业于黑龙江八一农垦大学工程学院土木工程专业，获学士学位。现任大庆油田房地产开发有限责任公司二分公司二项目部项目经理