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深圳市同致诚土房地产估价顾问有限公司广州分公司 510060
【摘 要】随着经济全球化、一体化进程的推进，房地产行业也呈现出全球化的特性，跨国物业需求和国际性房地产投资不断提升。而伴随外国资本的进入，以及房地产市场的多元化发展，使国内房地产估价业务面临新的挑战。如何应对这种国际性、多元化的挑战是房地产估价企业必须重视的问题。本文主要分析在新形势下影响房地产估价业务的多元化和国际化因素，在此基础上提出推进我国房地产估价业务发展的对策。
【关键词】房地产估价；经济全球化；影响因素
近年来，我国房地产业的逐步呈多元化、国际化的发展趋势，使得房地产估价业面临新的挑战和机遇，该行业日益受到多元化和国际化因素的影响，对业务中的买方、供方、市场等带来诸多影响。在此形势下，对这些影响因素进行研究，提出相应的对策，具有重要的现实意义。
一、影响我国房地产估价业务的国际化和多元化因素
1、买房竞价能力层面
当前，房地产评估业买方竞价能力的国际化影响体现在：（1）经济全球化促使房地产评估业务总量有较大增长。全球化最为显著的特征就是世界市场的不断融合，区域经济一体化发展迅速，跨国投资、融资业务日益频繁[1]。而这意味着房地产评估业务总量将会有较大增长。（2）世界市场的不断融合及房地产企业全球战略的实施影响到房地产评估业的发展。由于在国际市场开展战略投资需要统一、可比的价格标准，而当前尚未形成一个较为统一和完善的标准。国际化和多元化的经济发展必然会成为推动我国房地产评估业进一步完善动力。（3）国内企业实施国际投融资业务时，可选择专业房地产评估机构，也可选择综合性评估机构，既可选择所在地评估机构，也可选择其他地区的评估机构。所以，在与房地产评估企业的业务洽谈中，买方往往具有较强竞价优势。
2、供方竞价能力层面
首先，房地产评估工作需要诸多信息源。目前，我国大多数房地产评估机构成立了专门收集与研究信息的部门，但经济全球化发展使得房地产评估业对信息的需求呈多元化和国际化发展，虽然现阶段信息技术尤其是互联网技术和国际电子商务的迅速发展，使得价格信息的获得成本有所降低，但房地产评估企业要获取大量及时、准确的价格信息仍离不开房地产信息供应商。其次，房地产评估业务所要的人才竞价能力会随之增高[2]。因房地产评估机构提供国际化、多元化服务，不管对人才的量还是质的要求均有较大提高。同时，人才在国际间和行业间的流动，以及在一国内不同机构间的流动均会增加，进而导致房地产评估行业中优秀人才的竞价能力有所增强。最后，因需要加大人才和支持部门的投入，给中小型房地产评估机构的资本需求带来较大压力。
3、房地产估价市场层面
随着经济全球化、一体化的推进，国外房地产评估机构逐步进入国内，使得现有市场格局被打破。国内房地产评估机构和国外评估机构相比较，在规模、竞争力、风险防范力等方面均有较大差距，全球化对国内房地产评估业在人才和市场等受到巨大冲击。而急于打入国内市场的国际房地产评估机构，因语言、政治、文化、体制等差异，以相对成本方面的实际情况，这些机构必然将国际化置于本土化之中，会实行高薪聘请、吸引合伙人等策略从国内评估机构中大量挖取高级专业人才，特别是熟悉国际评估准则和国际国内资本市场运作、精通外语及熟炼掌握计算机的高素质人才。而使得国内房地产评估机构可能因体制和机制等因素对年轻的专业人才失去吸引力。虽说全球化为我国房地产评估机构创造诸多更多、更广泛的评估业务，但跨国业务的竞争也是多样化和国际化的，其将成为各国实力强大的评估机构间的竞争。因国外评估机构的进入，客户有了更多选择。同时，争取国内客户也是境外评估机构一个重要目的[3]。
4、国外同行进入的威胁
不管什么行业，潜在进入者或新加入者都会带来新生产能力，以及新的资源，进而使已有的市场格局提出重新分配的要求。而这些新入者是否能够进入某行业并对该行业构成威胁，主要在于该行业的进入门槛的高低[4]。经济全球化对我国房地产评估业新进入者的威胁主要表现在：一是加入WTO后，国民待遇的原则生效，行业进入门槛将会随之降低。二是评估业属于知识密集型行业，其对资金和设备的需求不高，只要拥有专业、素质的评估人员，就可从事评估工作。可以看出，房地产评估业的进入门槛不高。三是房地产评估业的转换成本相对较低。四是因品牌效应，已有的知名房地产评估机构在很大程度上会形成评估行业的进入标准的参考。
二、房地产评估业发展的现状
随着时间的推移，房地产评估行业也在茁壮的成长。30多年的发展和创新过程，使得我国房地产评估业在不断的进步，上图充分说明了这一点。就取得房地产估价师资格的人数来看，2012年比2011年上升了将近5000人。但是，一些非市场化和违反估价原则行为仍然在不断的发生，阻碍着整个房地产估价行业的发展。从某种角度来看，和我国前些年的评估发展情况来看，现如今的进步速度的确快了很多，在这种“急速”模式下以及未达标的不负责任评估人员等不利因素，导致了我国房地产评估业务的缓慢前进。
1、房地产评估业务的市场环境不规范
中国实行市场经济时间不长，由于旧观念和旧体制仍有残留，行业协会的权威建立还有待时日，评估执业涉及了方方面面，还有很多问题要协调。由于房地产评估业务涉及的领域很广，要和很多工商税务部门打交道，这其中就会不时的出现不合法的行为，甚至会出现“垄断”现象。而且，同业的资产评估机构和资产评估的工作人员，面对同一客户，为了增加本机构的业务量，争取到客户，也会略施小计，想出各种诱惑客户的条件，在如此竞争激烈的过程中，评估机构就不免会用不正当的竞争手段，争抢客户，譬如，给客户回扣、打折减价等多种多样的不正当竞争手段。
2、我国房地产评估业务在经济全球化下面临着很大挑战 随着中国加入了世界贸易组织和市场经济开放程度的不断加大，境外专业评估机构进入中国，这将对中国房地产评估行业的发展造成很大的冲击。由于外国的评估业务发展的相对成熟，一般已经具有良好的品牌形象和先进的经营理念了，他们必将抢占我们的市场和吸取人才。而中国既没有时间上的优势，更没有市场的优势。在各种条件处于劣势的情况下，我国的评估业务受到很大冲击，如果不及时采取应对方法，评估业务的发展情况将不太乐观。
3、管理体系紊乱，有损评估行业的整体发展
在我国，房地产评估行业还没有普及，也就是说只有少部分的从业者和从业机构。而且，房地产评估业务的主管部门主要是政府来参与，且政府的分支机构还有很多，很可能不能集中精力的来管理房地产评估者部分业务。尽管我国在2003年设立了资产监督管理委员会，但是并未从源头上解决房地产评估业务发展个本质与形式，没有在整体发展上起到积极作用。如某单位是评估有限公司，因为自身规模小，资质不够，就像别的机构借了评估师资格证书，挂在自身门下，这样就提升了本单位竞争能力，但是却不合乎评估行业发展要求。
4、借鉴国外的评估理论和方法
在房地产评估实际的业务中，我们还在使用传统的评估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市场法。但随着评估业务的多样化，有些方法显然是不合适，我们还需要借鉴国外的理论。吸取适合中国的理论，但是也要注重实用性，因为毕竟国内外的发展水平不均衡，侧重点和实际内容也有差别。我们要大力鼓励引导和支持评估机构走出国门，走向世界，积极拓展境外业务，与国外同行开展业务合作，人员交流和人员培训等等活动，使双方都对彼此的准则熟悉，并为其提供必要的帮助。
5、实现经营服务多元化和网络化，塑造品牌
加入世界贸易组织，使中国房地产市场有了进一步的开放，但在开放过程中，也要按照相关的规定实施，按规矩办事。近些年来，互联网的普及发展，一定程度上也带动了经济的发展，这就给房地产评估业务带来了很大的发展机遇。我们可以利用互联网的便捷性，把评估机构的特色评估业务发送到网络平台上，通过需求者和网友的点击或者是评价，来提升评估机构的知名度，以此来树立评估机构的品牌。
三、结语
总之，房地产估价业受到经济全球化的影响是多方面的，为顺应经济全球化，金融国际化的发展趋势，国内房地产估价行业必须认识到这些影响，根据自身的发展需要制定战略规划，强化行业业务准则，并重视人才的培养和引进，实现国内房地产估价业务的多元化、国际化发展。
参考文献：
[1]钟少瑜.浅析房地产估价业的现状及业务拓展[J].漳州职业技术学院学报.2009，11（3）：39-40
[2]何哲，石法良.浅论房地产估价业务的发展与创新——暨建设房地产中介业务全产业链[J].中国会议.2013，6（10）：134-135.
[3]徐长林.网络信息化背景下的房地产估价技术工具人工神经网络介绍[J].中国会议.2015，4（03）：136-138.
[4]刘小海.在新形势下房地产企业可持续发展研究[J].中国乡镇企业会计.2014，7（10）：302-303
[5]胡莉华.新形势下我国房地产估价行业发展趋势分析[J].中国会议.2013，（5）：37-39.
【摘 要】随着经济全球化、一体化进程的推进，房地产行业也呈现出全球化的特性，跨国物业需求和国际性房地产投资不断提升。而伴随外国资本的进入，以及房地产市场的多元化发展，使国内房地产估价业务面临新的挑战。如何应对这种国际性、多元化的挑战是房地产估价企业必须重视的问题。本文主要分析在新形势下影响房地产估价业务的多元化和国际化因素，在此基础上提出推进我国房地产估价业务发展的对策。
【关键词】房地产估价；经济全球化；影响因素
近年来，我国房地产业的逐步呈多元化、国际化的发展趋势，使得房地产估价业面临新的挑战和机遇，该行业日益受到多元化和国际化因素的影响，对业务中的买方、供方、市场等带来诸多影响。在此形势下，对这些影响因素进行研究，提出相应的对策，具有重要的现实意义。
一、影响我国房地产估价业务的国际化和多元化因素
1、买房竞价能力层面
当前，房地产评估业买方竞价能力的国际化影响体现在：（1）经济全球化促使房地产评估业务总量有较大增长。全球化最为显著的特征就是世界市场的不断融合，区域经济一体化发展迅速，跨国投资、融资业务日益频繁[1]。而这意味着房地产评估业务总量将会有较大增长。（2）世界市场的不断融合及房地产企业全球战略的实施影响到房地产评估业的发展。由于在国际市场开展战略投资需要统一、可比的价格标准，而当前尚未形成一个较为统一和完善的标准。国际化和多元化的经济发展必然会成为推动我国房地产评估业进一步完善动力。（3）国内企业实施国际投融资业务时，可选择专业房地产评估机构，也可选择综合性评估机构，既可选择所在地评估机构，也可选择其他地区的评估机构。所以，在与房地产评估企业的业务洽谈中，买方往往具有较强竞价优势。
2、供方竞价能力层面
首先，房地产评估工作需要诸多信息源。目前，我国大多数房地产评估机构成立了专门收集与研究信息的部门，但经济全球化发展使得房地产评估业对信息的需求呈多元化和国际化发展，虽然现阶段信息技术尤其是互联网技术和国际电子商务的迅速发展，使得价格信息的获得成本有所降低，但房地产评估企业要获取大量及时、准确的价格信息仍离不开房地产信息供应商。其次，房地产评估业务所要的人才竞价能力会随之增高[2]。因房地产评估机构提供国际化、多元化服务，不管对人才的量还是质的要求均有较大提高。同时，人才在国际间和行业间的流动，以及在一国内不同机构间的流动均会增加，进而导致房地产评估行业中优秀人才的竞价能力有所增强。最后，因需要加大人才和支持部门的投入，给中小型房地产评估机构的资本需求带来较大压力。
3、房地产估价市场层面
随着经济全球化、一体化的推进，国外房地产评估机构逐步进入国内，使得现有市场格局被打破。国内房地产评估机构和国外评估机构相比较，在规模、竞争力、风险防范力等方面均有较大差距，全球化对国内房地产评估业在人才和市场等受到巨大冲击。而急于打入国内市场的国际房地产评估机构，因语言、政治、文化、体制等差异，以相对成本方面的实际情况，这些机构必然将国际化置于本土化之中，会实行高薪聘请、吸引合伙人等策略从国内评估机构中大量挖取高级专业人才，特别是熟悉国际评估准则和国际国内资本市场运作、精通外语及熟炼掌握计算机的高素质人才。而使得国内房地产评估机构可能因体制和机制等因素对年轻的专业人才失去吸引力。虽说全球化为我国房地产评估机构创造诸多更多、更广泛的评估业务，但跨国业务的竞争也是多样化和国际化的，其将成为各国实力强大的评估机构间的竞争。因国外评估机构的进入，客户有了更多选择。同时，争取国内客户也是境外评估机构一个重要目的[3]。
4、国外同行进入的威胁
不管什么行业，潜在进入者或新加入者都会带来新生产能力，以及新的资源，进而使已有的市场格局提出重新分配的要求。而这些新入者是否能够进入某行业并对该行业构成威胁，主要在于该行业的进入门槛的高低[4]。经济全球化对我国房地产评估业新进入者的威胁主要表现在：一是加入WTO后，国民待遇的原则生效，行业进入门槛将会随之降低。二是评估业属于知识密集型行业，其对资金和设备的需求不高，只要拥有专业、素质的评估人员，就可从事评估工作。可以看出，房地产评估业的进入门槛不高。三是房地产评估业的转换成本相对较低。四是因品牌效应，已有的知名房地产评估机构在很大程度上会形成评估行业的进入标准的参考。
二、房地产评估业发展的现状
随着时间的推移，房地产评估行业也在茁壮的成长。30多年的发展和创新过程，使得我国房地产评估业在不断的进步，上图充分说明了这一点。就取得房地产估价师资格的人数来看，2012年比2011年上升了将近5000人。但是，一些非市场化和违反估价原则行为仍然在不断的发生，阻碍着整个房地产估价行业的发展。从某种角度来看，和我国前些年的评估发展情况来看，现如今的进步速度的确快了很多，在这种“急速”模式下以及未达标的不负责任评估人员等不利因素，导致了我国房地产评估业务的缓慢前进。
1、房地产评估业务的市场环境不规范
中国实行市场经济时间不长，由于旧观念和旧体制仍有残留，行业协会的权威建立还有待时日，评估执业涉及了方方面面，还有很多问题要协调。由于房地产评估业务涉及的领域很广，要和很多工商税务部门打交道，这其中就会不时的出现不合法的行为，甚至会出现“垄断”现象。而且，同业的资产评估机构和资产评估的工作人员，面对同一客户，为了增加本机构的业务量，争取到客户，也会略施小计，想出各种诱惑客户的条件，在如此竞争激烈的过程中，评估机构就不免会用不正当的竞争手段，争抢客户，譬如，给客户回扣、打折减价等多种多样的不正当竞争手段。
2、我国房地产评估业务在经济全球化下面临着很大挑战 随着中国加入了世界贸易组织和市场经济开放程度的不断加大，境外专业评估机构进入中国，这将对中国房地产评估行业的发展造成很大的冲击。由于外国的评估业务发展的相对成熟，一般已经具有良好的品牌形象和先进的经营理念了，他们必将抢占我们的市场和吸取人才。而中国既没有时间上的优势，更没有市场的优势。在各种条件处于劣势的情况下，我国的评估业务受到很大冲击，如果不及时采取应对方法，评估业务的发展情况将不太乐观。
3、管理体系紊乱，有损评估行业的整体发展
在我国，房地产评估行业还没有普及，也就是说只有少部分的从业者和从业机构。而且，房地产评估业务的主管部门主要是政府来参与，且政府的分支机构还有很多，很可能不能集中精力的来管理房地产评估者部分业务。尽管我国在2003年设立了资产监督管理委员会，但是并未从源头上解决房地产评估业务发展个本质与形式，没有在整体发展上起到积极作用。如某单位是评估有限公司，因为自身规模小，资质不够，就像别的机构借了评估师资格证书，挂在自身门下，这样就提升了本单位竞争能力，但是却不合乎评估行业发展要求。
4、借鉴国外的评估理论和方法
在房地产评估实际的业务中，我们还在使用传统的评估方法，通常使用的方法有：成本法，收益法和市场法。但随着评估业务的多样化，有些方法显然是不合适，我们还需要借鉴国外的理论。吸取适合中国的理论，但是也要注重实用性，因为毕竟国内外的发展水平不均衡，侧重点和实际内容也有差别。我们要大力鼓励引导和支持评估机构走出国门，走向世界，积极拓展境外业务，与国外同行开展业务合作，人员交流和人员培训等等活动，使双方都对彼此的准则熟悉，并为其提供必要的帮助。
5、实现经营服务多元化和网络化，塑造品牌
加入世界贸易组织，使中国房地产市场有了进一步的开放，但在开放过程中，也要按照相关的规定实施，按规矩办事。近些年来，互联网的普及发展，一定程度上也带动了经济的发展，这就给房地产评估业务带来了很大的发展机遇。我们可以利用互联网的便捷性，把评估机构的特色评估业务发送到网络平台上，通过需求者和网友的点击或者是评价，来提升评估机构的知名度，以此来树立评估机构的品牌。
三、结语
总之，房地产估价业受到经济全球化的影响是多方面的，为顺应经济全球化，金融国际化的发展趋势，国内房地产估价行业必须认识到这些影响，根据自身的发展需要制定战略规划，强化行业业务准则，并重视人才的培养和引进，实现国内房地产估价业务的多元化、国际化发展。
参考文献：
[1]钟少瑜.浅析房地产估价业的现状及业务拓展[J].漳州职业技术学院学报.2009，11（3）：39-40
[2]何哲，石法良.浅论房地产估价业务的发展与创新——暨建设房地产中介业务全产业链[J].中国会议.2013，6（10）：134-135.
[3]徐长林.网络信息化背景下的房地产估价技术工具人工神经网络介绍[J].中国会议.2015，4（03）：136-138.
[4]刘小海.在新形势下房地产企业可持续发展研究[J].中国乡镇企业会计.2014，7（10）：302-303
[5]胡莉华.新形势下我国房地产估价行业发展趋势分析[J].中国会议.2013，（5）：37-39.