论文部分内容阅读
中国房地产协会和中国房地产评测中心联合发布的数据显示，房企500强去年卖楼吸金4万亿元，创下历史新高。其中，万科、绿地、恒大等十大龙头房企合计吸金1.36万亿元，占比高达34%；而万科、绿地、恒大销售收入均超过2000亿元，合计揽金6929.1亿元。
无论是机构提供的数据，还是房企发布的年报，都不难看出去年龙头房企斩获颇丰，尤其是“深耕”一二线城市的开发商赚得盆满钵盈。与此相对的是，一些中小房企和依赖三四线城市的开发商举步维艰，业绩滑坡，行业分化愈发严重。
龙头房企吸金万亿
2015年，对于万科、保利、碧桂园等龙头房企而言，可谓春风得意的一年。在宽松的货币政策和持续的去库存政策利好下，去年商品住宅销售回升迅速，众龙头房企均取得了不俗的业绩。
中国房地产协会和中国房地产评测中心数据显示，去年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比2014年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售额创下历史新高，销售面积也仅次于2013年高点。
500强房地产开发企业销售明显加速，500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%，占全国商品房销售额的45.8%。百强企业销售金额增长率达20.14%，销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。
由于销售表现出色，多家房企早在2015年11月左右就宣布提前达到年度销售目标，恒大、中海等房企还曾上调销售目标，并最终完成。
作为行业龙头企业的万科，其年报显示，2015年共实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%，销售金额与市场占有率均创新纪录。万科集团高级副总裁谭华杰甚至在年报发布会上用“历史上最好的一年”来形容2015年的业绩。
同列“千亿房企”行列的恒大、碧桂园、保利地产，也有着不错的表现。碧桂园集团3月15日在香港披露，其2015年共实现合同销售金额约1401.6亿元，合同销售面积约2153万平方米，同比分别增长7.1%和10.7%。恒大更是跨进了2000亿元阵营，合约销售额2013.4亿元，同比增幅达53.1%。
此外，还有一些新锐企业的表现较为抢眼，比如泰禾集团去年全年实现营业收入148亿元，同比增长76.93%。
值得一提的是，富力2015年前8个月完成销售额291亿元，同比下滑12%。在2015年中期业绩发布会上，富力集团董事长李思廉表示，鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性，把2015年合约销售目标略作调整，由600亿元稍降至约 550亿元或与去年持平。但面对同样的外部环境，中海地产却在中期业绩会上宣布上调今年的销售目标——它们将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元（约合1483亿元），最终则完成了1806.3亿港元（约1510.43亿元）的销售额，这与富力地产最终完成544亿元销售业绩形成了鲜明对比。
房企分化愈演愈烈
从去年的销售情况来看，大型品牌房企的优势更加明显。2015年年度销售额实现千亿的房企数量是7家，包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园。
从中国房地产协会和中国房地产评测中心联合发布的数据来看，2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。
中国指数研究院提供的数据也显示，2015年综合实力排名前十的企业销售总额达1.42万亿，占全国商品房销售额的16.3%。
“千亿规模以上的房企市场规模、市场占有率将越来越大，这已经成为趋势。这几个公司的市场份额加在一起几乎已经占据全国整个房地产份额的70%，而且这个集中度还在继续。”中国房地产测评中心主任丁祖昱表示。
“这意味着在房地产市场分化日益加剧的背景下，行业集中度进一步提升，大型房企优势继续扩大，强者恒强大者愈大。” 中原地产首席分析师张大伟表示，去年以来，国家出台多项政策刺激楼市，让房地产市场在下半年逐渐升温。但一线城市的火热并未传导到三四线城市，城市表现分化愈发明显。在一二线城市没有足够实力拿地的中小房企，在去年激烈的市场竞争中，显得有些力不从心。
据中原地产统计数据显示，在已经披露2015年度业绩预告的88家房地产公司中，半数房企预报净利润下滑，约25家房企预告亏损，其中大部分为中小房企。而在正式发布年报的上市房企当中，荣安地产、中航地产和大龙地产净利润均出现下滑，下滑幅度分别为66.6%、18.5%和54%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管去年市场交易量有所回升，但中小房企仍然面临生存困境，原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，中小房企的销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。
业内人士分析认为，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，无法与大型房企相抗衡。区域楼市不景气、布局城市库存压力大成为很多业绩下滑房企所面临的共同困境。
“多数亏损房企都是由于项目布局城市不合理，销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售也致使净利润下滑。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
集中挺进一二线城市
张大伟认为，房地产市场的城市分化现象致使企业销售任务完成率分化也异常明显。
“龙头房企今年收益丰硕，大半得益于一二线城市的销售飘红。”张大伟告诉记者，例如龙湖地产今年营销收入545.4亿元，同比增加11.2%，其中一线及领先二线城市的销售额在集团总销售额中的占比就高达77%，比2014年再增加了3个百分点。 事实上，由于三四线城市楼市的不景气，近两年来房企向一二线城市聚焦的趋势已经越来越明显。不少有实力的房企都正在加速一二线城市的布局，扩张土地储备。
曾经凭借三线城市作为增长主要动力的恒大，现在正在极力回归一二线城市。“去年恒大新增项目土地投资额中一二线城市占比达75%。经过近两年的布局，恒大已经从三线包围一二线发展到了占领一二线。”3月29日，恒大集团董事局主席许家印在2015年度业绩发布会上如是说。
在许家印看来，一线城市经济实力强大，需求量和购买力也很强大，并不担心会存在销售压力。
持相似观点的还有远洋地产。
“考虑到一、二线城市去化率较高，经济发展更具前景，集团自2014年开始已陆续退出了三四线城市，以一二线城市房地产市场作为发展重点。”远洋地产在其年报中披露，截至2015年末，集团总土地储备达约2000万平方米，其中一线城市占55%。据悉，2015年，远洋集团在8个主要城市获得13个项目，新增土储资源约230万平方米，全部位于一二线城市。
今年业绩增幅高达76.93%的泰禾，同样贯彻着深耕一二线城市发展战略。“受益于一二线发达城市的优势，旗下住宅项目去化顺利，在土储方面将会继续‘扎根福建本土，深耕一线城市’。”据泰禾方面透露，目前其货值中，一线城市占比在七成以上。
房企“老大”万科更是在年报中直接表示，正是由于其在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市场好转的机会，其重点关注的14个大中城市住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。2015年，万科在主要城市销售金额增长20.7%。
“从去年土地市场的情况也可以看出房企在向一二线城市倾斜。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，从2015年三季度以来，保利、万科、华润、恒大等企业拿地均表现积极，融创中国在杭州等城市也大规模补仓。数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿元，其中在一线城市的占比高达50.74%，首次突破50%的比例。
不过，也有部分房企对一线城市土地市场和楼市最近一轮的涨幅表示出一定的担忧。比如，碧桂园集团总裁莫斌就明确表示，不会放弃深耕三四线城市的做法：“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场。”据悉，碧桂园2015年合同销售额中有52%来自于一二线城市的项目，46%来自于三四线城市的项目。
2015年部分房企销售概况
多条腿走路
从各房企发布的年报来看，互联网金融正成为不少房地产企业的新战场，不少房企还致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化。“多条腿走路”成为许多房企的共识。
3月16日晚，恒大球员身披带有“恒大金服”标志的球衣亮相亚冠足球赛场，引发外界关注。3月17日，恒大金服正式上线，新用户最高年化收益可高达10%，吸引了不少投资者的目光。
而在恒大之前，早已有多家大型房企通过并购、参股投资等方式涉足互联网金融领域。2014年底，万达通过战略控股第三方交易支付平台快钱，成功为其电子商务及金融产业寻找到重要的支付平台，并且万达集团已将金融列入2020年转型升级后的四大支柱型板块之一。
今年1月10日，万达集团发布2015年年报显示，截至去年末，万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。这是先前大举进军互联网金融业务的金融集团收入首次出现在集团整体的业绩快报中。
此外，新城控股的年报也显示，该公司引用互联网技术推出了“新城金融”平台，并分别建立网站及APP服务端。
据业内人士统计，目前国内排名前50的房企中，已有近50%的企业通过各种方式进入到互联网金融领域，资金投入超过200亿元。除了上述企业，包括万科、保利、泛海、绿地等也已将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向。
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经包括银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。以房企入股银行为例，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团等进入银行业。
“从发展趋势来看，房企收购银行等进入‘大金融’领域的动作，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。”张宏伟认为，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
无论是机构提供的数据，还是房企发布的年报，都不难看出去年龙头房企斩获颇丰，尤其是“深耕”一二线城市的开发商赚得盆满钵盈。与此相对的是，一些中小房企和依赖三四线城市的开发商举步维艰，业绩滑坡，行业分化愈发严重。
龙头房企吸金万亿
2015年，对于万科、保利、碧桂园等龙头房企而言，可谓春风得意的一年。在宽松的货币政策和持续的去库存政策利好下，去年商品住宅销售回升迅速，众龙头房企均取得了不俗的业绩。
中国房地产协会和中国房地产评测中心数据显示，去年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比2014年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售额创下历史新高，销售面积也仅次于2013年高点。
500强房地产开发企业销售明显加速，500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%，占全国商品房销售额的45.8%。百强企业销售金额增长率达20.14%，销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。
由于销售表现出色，多家房企早在2015年11月左右就宣布提前达到年度销售目标，恒大、中海等房企还曾上调销售目标，并最终完成。
作为行业龙头企业的万科，其年报显示，2015年共实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%，销售金额与市场占有率均创新纪录。万科集团高级副总裁谭华杰甚至在年报发布会上用“历史上最好的一年”来形容2015年的业绩。
同列“千亿房企”行列的恒大、碧桂园、保利地产，也有着不错的表现。碧桂园集团3月15日在香港披露，其2015年共实现合同销售金额约1401.6亿元，合同销售面积约2153万平方米，同比分别增长7.1%和10.7%。恒大更是跨进了2000亿元阵营，合约销售额2013.4亿元，同比增幅达53.1%。
此外，还有一些新锐企业的表现较为抢眼，比如泰禾集团去年全年实现营业收入148亿元，同比增长76.93%。
值得一提的是，富力2015年前8个月完成销售额291亿元，同比下滑12%。在2015年中期业绩发布会上，富力集团董事长李思廉表示，鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性，把2015年合约销售目标略作调整，由600亿元稍降至约 550亿元或与去年持平。但面对同样的外部环境，中海地产却在中期业绩会上宣布上调今年的销售目标——它们将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元（约合1483亿元），最终则完成了1806.3亿港元（约1510.43亿元）的销售额，这与富力地产最终完成544亿元销售业绩形成了鲜明对比。
房企分化愈演愈烈
从去年的销售情况来看，大型品牌房企的优势更加明显。2015年年度销售额实现千亿的房企数量是7家，包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园。
从中国房地产协会和中国房地产评测中心联合发布的数据来看，2015年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。
中国指数研究院提供的数据也显示，2015年综合实力排名前十的企业销售总额达1.42万亿，占全国商品房销售额的16.3%。
“千亿规模以上的房企市场规模、市场占有率将越来越大，这已经成为趋势。这几个公司的市场份额加在一起几乎已经占据全国整个房地产份额的70%，而且这个集中度还在继续。”中国房地产测评中心主任丁祖昱表示。
“这意味着在房地产市场分化日益加剧的背景下，行业集中度进一步提升，大型房企优势继续扩大，强者恒强大者愈大。” 中原地产首席分析师张大伟表示，去年以来，国家出台多项政策刺激楼市，让房地产市场在下半年逐渐升温。但一线城市的火热并未传导到三四线城市，城市表现分化愈发明显。在一二线城市没有足够实力拿地的中小房企，在去年激烈的市场竞争中，显得有些力不从心。
据中原地产统计数据显示，在已经披露2015年度业绩预告的88家房地产公司中，半数房企预报净利润下滑，约25家房企预告亏损，其中大部分为中小房企。而在正式发布年报的上市房企当中，荣安地产、中航地产和大龙地产净利润均出现下滑，下滑幅度分别为66.6%、18.5%和54%。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，尽管去年市场交易量有所回升，但中小房企仍然面临生存困境，原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，中小房企的销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。
业内人士分析认为，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，无法与大型房企相抗衡。区域楼市不景气、布局城市库存压力大成为很多业绩下滑房企所面临的共同困境。
“多数亏损房企都是由于项目布局城市不合理，销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售也致使净利润下滑。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
集中挺进一二线城市
张大伟认为，房地产市场的城市分化现象致使企业销售任务完成率分化也异常明显。
“龙头房企今年收益丰硕，大半得益于一二线城市的销售飘红。”张大伟告诉记者，例如龙湖地产今年营销收入545.4亿元，同比增加11.2%，其中一线及领先二线城市的销售额在集团总销售额中的占比就高达77%，比2014年再增加了3个百分点。 事实上，由于三四线城市楼市的不景气，近两年来房企向一二线城市聚焦的趋势已经越来越明显。不少有实力的房企都正在加速一二线城市的布局，扩张土地储备。
曾经凭借三线城市作为增长主要动力的恒大，现在正在极力回归一二线城市。“去年恒大新增项目土地投资额中一二线城市占比达75%。经过近两年的布局，恒大已经从三线包围一二线发展到了占领一二线。”3月29日，恒大集团董事局主席许家印在2015年度业绩发布会上如是说。
在许家印看来，一线城市经济实力强大，需求量和购买力也很强大，并不担心会存在销售压力。
持相似观点的还有远洋地产。
“考虑到一、二线城市去化率较高，经济发展更具前景，集团自2014年开始已陆续退出了三四线城市，以一二线城市房地产市场作为发展重点。”远洋地产在其年报中披露，截至2015年末，集团总土地储备达约2000万平方米，其中一线城市占55%。据悉，2015年，远洋集团在8个主要城市获得13个项目，新增土储资源约230万平方米，全部位于一二线城市。
今年业绩增幅高达76.93%的泰禾，同样贯彻着深耕一二线城市发展战略。“受益于一二线发达城市的优势，旗下住宅项目去化顺利，在土储方面将会继续‘扎根福建本土，深耕一线城市’。”据泰禾方面透露，目前其货值中，一线城市占比在七成以上。
房企“老大”万科更是在年报中直接表示，正是由于其在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市场好转的机会，其重点关注的14个大中城市住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。2015年，万科在主要城市销售金额增长20.7%。
“从去年土地市场的情况也可以看出房企在向一二线城市倾斜。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，从2015年三季度以来，保利、万科、华润、恒大等企业拿地均表现积极，融创中国在杭州等城市也大规模补仓。数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿元，其中在一线城市的占比高达50.74%，首次突破50%的比例。
不过，也有部分房企对一线城市土地市场和楼市最近一轮的涨幅表示出一定的担忧。比如，碧桂园集团总裁莫斌就明确表示，不会放弃深耕三四线城市的做法：“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场。”据悉，碧桂园2015年合同销售额中有52%来自于一二线城市的项目，46%来自于三四线城市的项目。
多条腿走路
从各房企发布的年报来看，互联网金融正成为不少房地产企业的新战场，不少房企还致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化。“多条腿走路”成为许多房企的共识。
3月16日晚，恒大球员身披带有“恒大金服”标志的球衣亮相亚冠足球赛场，引发外界关注。3月17日，恒大金服正式上线，新用户最高年化收益可高达10%，吸引了不少投资者的目光。
而在恒大之前，早已有多家大型房企通过并购、参股投资等方式涉足互联网金融领域。2014年底，万达通过战略控股第三方交易支付平台快钱，成功为其电子商务及金融产业寻找到重要的支付平台，并且万达集团已将金融列入2020年转型升级后的四大支柱型板块之一。
今年1月10日，万达集团发布2015年年报显示，截至去年末，万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。这是先前大举进军互联网金融业务的金融集团收入首次出现在集团整体的业绩快报中。
此外，新城控股的年报也显示，该公司引用互联网技术推出了“新城金融”平台，并分别建立网站及APP服务端。
据业内人士统计，目前国内排名前50的房企中，已有近50%的企业通过各种方式进入到互联网金融领域，资金投入超过200亿元。除了上述企业，包括万科、保利、泛海、绿地等也已将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向。
从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经包括银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。以房企入股银行为例，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团等进入银行业。
“从发展趋势来看，房企收购银行等进入‘大金融’领域的动作，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。”张宏伟认为，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。