论文部分内容阅读
摘要：随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行业研究热点。本文对房地产开发项目工程管理进行了探讨。
关键词：房地产开发；项目；工程管理
中图分类号： F293.3文献标识码： A
引言
新时期，房地产开发项目是一个复杂多变的综合系统工程，每一个环节都关系项目开发的成败。因此工程管理的强化是房地产项目开发极为重要的环节。
一、房地产开发项目工程管理的必要性
1、提高房地产开发企业经济效益
工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能够为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。
2、提高房地产企业管理水平
房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。
3、有利于法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行
在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。
二、房地产开发工程项目管理
1、加強项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作
整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3、从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4、加强房地产开发工程项目中成本的控制
政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建筑造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。
5、房地产施工质量管理
首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。
而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。
最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。
6、对房地产施工进度管理
项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。
7、房地产施工安全管理
启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。
从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。
8、充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
结束语
企业必须重视开发项目的工程管理，这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，也是作为投资者以及收益者的双重身份，要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最终实现项目的成功建设，只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。
参考文献
[1]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息,2012.
[2]顾鹏.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].现代经济信息.2013(05).
关键词：房地产开发；项目；工程管理
中图分类号： F293.3文献标识码： A
引言
新时期，房地产开发项目是一个复杂多变的综合系统工程，每一个环节都关系项目开发的成败。因此工程管理的强化是房地产项目开发极为重要的环节。
一、房地产开发项目工程管理的必要性
1、提高房地产开发企业经济效益
工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能够为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。
2、提高房地产企业管理水平
房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。
3、有利于法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行
在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。
二、房地产开发工程项目管理
1、加強项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作
整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3、从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4、加强房地产开发工程项目中成本的控制
政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建筑造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。
5、房地产施工质量管理
首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。
而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。
最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。
6、对房地产施工进度管理
项目经理部要加强自身的学习，很好地掌握设计文件和业主的意图，并通过自审、会审，对设计的交流，主动进行事前控制，把可能产生的影响尽量降到最低。同时，可以实行计算机管理方式，要保证房地产项目工程在规定的工期内顺利完工，就要对施工进度计划重点把握关键工序和关键线路，它是工期进度的关键。可以通过对房地产工程进行网络管理进行控制，只要关键工序出现工期的拖延，就可以在网络进度的计划中进行调整优化和压缩，制定有效的现场措施，保证工程的按期完成。而且，为了确保房地产工程按期完工，要根据工程的需要配备足够的大、中、小型施工机械，在保证正常施工使用的同时，还要采取有效技术措施保证紧急时候的备用。
7、房地产施工安全管理
启动装置、离合器、保险链、防护罩等防护设施要齐全完整。进行设备维修、保养、清理的时候必须首先切断电源，并在专人监护下进行。圆锯的锯盘和传动部位要安装防护罩，并设置保险档和分料器；长度小于500mm，厚度大于锯盘半径的木料，不能使用圆锯。砂轮机要用单向开关控制。垂直运输设备需有防冲顶限位装置，垂直运输设备需附着在主体结构上，并做好接地系统。
从事高空作业的人员要事先体检，严禁不适合高空作业的人员从事高空作业。进行两米以上的高空作业的时候，操作人员佩戴的安全带（或安全帽）的尾绳长度不要超过2m。高处作业用使用的梯子要保证牢固完整。台阶的间距要在30cm左右，作业人员上下通行的时候一定要通过楼梯上下，不能用起重机器进行上下。高处作业人员必须穿平底鞋，不能穿硬底、带钉和易滑的鞋进行作业。高空的上下交叉作业时，必须要在上下两层作业间设置密铺板进行隔离。作业过程中搭设的云梯、工作台、脚手架、护身栏、安全网等，一定要保证坚固可靠，并在经过安检不嫩检验合格之后才能够进行使用。高空作业和地面的联络、指挥，要有规定的方式和人员，不能多人指挥或越权指挥。
8、充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
结束语
企业必须重视开发项目的工程管理，这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，也是作为投资者以及收益者的双重身份，要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最终实现项目的成功建设，只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。
参考文献
[1]陈加庆.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J].科技信息,2012.
[2]顾鹏.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].现代经济信息.2013(05).