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[摘 要]伴随着我国社会经济的迅速发展，房地产行业的发展也比较迅速，虽然在近两年内的发展速度有所减缓，但整体的发展态势还是非常好的。房地产评估是房地产行业中一项比较重要的工作，本文对房地产评估的相关情况做出了简要介绍，包括房地产评估概述、类型、房地产评估原则以及房地产评估的重要性；并且对房地产评估的具体方法进行了介绍，主要有成本法和市场法；最后提出了当前房地产评估行业中存在的问题，并且针对房地产评估行业中存在的这些问题提出的具体的解决方案。
[关键词]房地产评估；含义；问题与解决方案
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）17-0082-01
前言：房地产行业是我国经济发展过程中的重要行业之一，房地产评估在房地产行业的发展过程中发挥着重要作用，需要进一步提高对其的重视程度。房地产是一项专业性比较高，也比较复杂的工作，在房地产行业的市场交易中具有重要的参考意义和指导意义。能够希望通过本文的介绍能够给房地产评估的发展带来一些启示，并促进我国房地产行业的进一步发展。
1.房地产评估简介
1.1 房地产评估概述
房地产评估（Real Estate Appraisal）是通过一定的专业人员或者专业机构，运用科学的方法对房产价值进行综合评估，是对房地产价格的一种预估手段。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性。但是房地产评估过程中呈现出的估价结果有着重要的借鉴意义和指导意义，在进行房地产评估的过程中，评估人员需要综合考虑多方面的现实因素，分析当下环境下对房地产形成的各种影响，来进行对房地产的估价。在具体的房地产价格评估过程中需要遵守一定的原则，采用合适的方法，来体现房地产评估的的专业性和科学性，以提供最大程度的指导作用。
1.2 房地产评估类型
房地产评估的类型目前有很多种，每种方法的具体应用和特征都会有所不同，下文将介绍两种常见的房地产评估分类类型。首先是一般评估，一般评估主要应用在房地产交易过程中甲方、乙方对于房地产估价存在不同的意见，或者存在比较大的差异时，向专业的房地产估价工作人员寻求帮助，以获得一个相对公正合理的参考结果。一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。房地产抵押贷款评估顾名思义就是房产拥有者将房产抵押出去时，需要对自己所拥有房产价值进行评估，与一般评估不同之处在于，这种评估类型具有法律上的意义，并且需要由专门的部门或机构来进行评估，不得随意采用机构评估。
1.3 房地产评估原则
房地产估价原则主要有独立、客观、公正原则，合法原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则。下文对部分原则进行详细说明，首先是估价时点原则指的是在进行房地产的评估过程中要针对某一个具体的时间点或者日期来进行评估，原因是房地产市场价格的浮动波度很大，在不同的日期以及时间的房地产价格会有所不同甚至有比较大的差异，因此在评估过程中需要以某一具体时间点来作为参考，以此时间的价格作为标准。谨慎原则是指在进行房地产评估的过程中要做到充分的细致，要综合考虑到各个因素的影响，进行谨慎的房地产价格评估，得到全面有效的评估结果[1]。
1.4 房地产评估的重要性
房地产行业的发展离不开房地产评估，房地产评估能够为房地产市场的交易提供更好的参考作用，以其专业化、科学化的评估结果给房地产市场交易提供重要的指导。只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。市场经济的背景之下难免会存在一些不公平、不公正的情况，房地产评估能够有效避免这些情况的出现，更好地规范房地产市场，促进我国房地产行业在良好的秩序环境之下更加稳健的发展。房地产估价还能够作为解决一些问题或者纠纷的手段，以中间人的身份给产生纠纷的双方一个公正、合理的答复。
2.房地产评估具體方法介绍
2.1 成本法
成本法方面又可以分为两种类型，分别是成本积算法和重置成本法，两种方法在具体执行和应用范围上均有所不同。成本积算法即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算对于正常成本费用得出土地使用权价值的方法。重置成本法是指在土地原有建筑的情况下进行建筑物的重建所需要的成本估算，然后得到实际情况的数据结果，再将两个数据进行整合得到的最后结果的方法。成本法在使用过程中需要重点考虑建造过程中的各项成本支出，包括整个建造过程到销售阶段的整体费用，还需要考虑到贬值因素的影响，从而对整体因素做出合理的判断，另外在现场勘查的活动中需要留有一定的档案资料以便后期的查询。
2.2 市场法
市场法是指在市场环境下，选择与该房地产项目相似的案例进行参考，这种相似性主要体现在建筑用途等方面，然后将这个案例与本次项目进行比较，对各个参数进行核准，在核准的过程中对变化因素带来的影响进行分析，最后整合评估结果。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。市场法运用的难度体现在，首先需一个比较完备的、成熟的市场环境，另外要对案例的参考价值进行一定的考量，还需要考虑到参考案例与实际项目之间存在的差异性对整个评估结果准确性的影响。
3.当前房地产评估行业中存在的问题以及解决方案
3.1 当前房地产评估行业中存在的问题
当前房地产评估行业存在的问题主要有以下几个方面，首先是房地产评估相关的法律法规制度建设还不够完善，虽然目前已经有建立起了基本的制度，但是随着社会经济和房地产行业的进一步发展也需要得到进一步的完善。另外由于房地产评估行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等。除此之外，房地产评估行业的相关工作人员的专业素质和能力水平也有待于进一步地提高，影响了房地产评估过程的工作效率，以及最后产出评估结果的准确性，就不能发挥出房地产评估在房地产行业中应有的效用。这些问题的存在严重影响了房地产评估行业的发展，也不利于我国房地产行业的发展[2]。
3.2 针对房地产评估行业中存在问题提出的解决方案
首先健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障，使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。另外需要进一步加强对房地产评估的监管力度，成立专门的监督管理小组，加强对房地产评估行为的监督管理，一旦发现有违反规章制度的行为要处以适当的惩罚。另外针对房地产估价工作人员的素质水平问题，国家教育层面可以进一步加强高校对相关人才的培养，培养其专业知识水平和技术水平。在企业方面应该加强对相关工作人员的培训工作，定期对工作人员的工作能力进行考核，组织相关的培训活动让工作人员积极参与。
4.结语
综上所述，房地产评估在房地产行业中起着比较重要的作用，有着重要的参考和指导意义，应该得到相应的重视。房地产评估的具体方法有很多种，但是在具体选择应用时要根据不同情况采取合适的评估方法。就目前的情况来看，我国房地产行业中的房地产评估在具体运用的过程中还存在一些问题，还需要进一步的改善和提高。
参考文献
[1] 钱瑛瑛，赵小红，赵财富.国外及香港地区房地产评估行业管理的比较与借鉴（上）.[J].中国房地产.2015，11（02）：111-112.
[2] 郑祖贤.浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析[J].时代金融，2015，22（01）：223-224.
[关键词]房地产评估；含义；问题与解决方案
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）17-0082-01
前言：房地产行业是我国经济发展过程中的重要行业之一，房地产评估在房地产行业的发展过程中发挥着重要作用，需要进一步提高对其的重视程度。房地产是一项专业性比较高，也比较复杂的工作，在房地产行业的市场交易中具有重要的参考意义和指导意义。能够希望通过本文的介绍能够给房地产评估的发展带来一些启示，并促进我国房地产行业的进一步发展。
1.房地产评估简介
1.1 房地产评估概述
房地产评估（Real Estate Appraisal）是通过一定的专业人员或者专业机构，运用科学的方法对房产价值进行综合评估，是对房地产价格的一种预估手段。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性。但是房地产评估过程中呈现出的估价结果有着重要的借鉴意义和指导意义，在进行房地产评估的过程中，评估人员需要综合考虑多方面的现实因素，分析当下环境下对房地产形成的各种影响，来进行对房地产的估价。在具体的房地产价格评估过程中需要遵守一定的原则，采用合适的方法，来体现房地产评估的的专业性和科学性，以提供最大程度的指导作用。
1.2 房地产评估类型
房地产评估的类型目前有很多种，每种方法的具体应用和特征都会有所不同，下文将介绍两种常见的房地产评估分类类型。首先是一般评估，一般评估主要应用在房地产交易过程中甲方、乙方对于房地产估价存在不同的意见，或者存在比较大的差异时，向专业的房地产估价工作人员寻求帮助，以获得一个相对公正合理的参考结果。一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。房地产抵押贷款评估顾名思义就是房产拥有者将房产抵押出去时，需要对自己所拥有房产价值进行评估，与一般评估不同之处在于，这种评估类型具有法律上的意义，并且需要由专门的部门或机构来进行评估，不得随意采用机构评估。
1.3 房地产评估原则
房地产估价原则主要有独立、客观、公正原则，合法原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则。下文对部分原则进行详细说明，首先是估价时点原则指的是在进行房地产的评估过程中要针对某一个具体的时间点或者日期来进行评估，原因是房地产市场价格的浮动波度很大，在不同的日期以及时间的房地产价格会有所不同甚至有比较大的差异，因此在评估过程中需要以某一具体时间点来作为参考，以此时间的价格作为标准。谨慎原则是指在进行房地产评估的过程中要做到充分的细致，要综合考虑到各个因素的影响，进行谨慎的房地产价格评估，得到全面有效的评估结果[1]。
1.4 房地产评估的重要性
房地产行业的发展离不开房地产评估，房地产评估能够为房地产市场的交易提供更好的参考作用，以其专业化、科学化的评估结果给房地产市场交易提供重要的指导。只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。市场经济的背景之下难免会存在一些不公平、不公正的情况，房地产评估能够有效避免这些情况的出现，更好地规范房地产市场，促进我国房地产行业在良好的秩序环境之下更加稳健的发展。房地产估价还能够作为解决一些问题或者纠纷的手段，以中间人的身份给产生纠纷的双方一个公正、合理的答复。
2.房地产评估具體方法介绍
2.1 成本法
成本法方面又可以分为两种类型，分别是成本积算法和重置成本法，两种方法在具体执行和应用范围上均有所不同。成本积算法即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算对于正常成本费用得出土地使用权价值的方法。重置成本法是指在土地原有建筑的情况下进行建筑物的重建所需要的成本估算，然后得到实际情况的数据结果，再将两个数据进行整合得到的最后结果的方法。成本法在使用过程中需要重点考虑建造过程中的各项成本支出，包括整个建造过程到销售阶段的整体费用，还需要考虑到贬值因素的影响，从而对整体因素做出合理的判断，另外在现场勘查的活动中需要留有一定的档案资料以便后期的查询。
2.2 市场法
市场法是指在市场环境下，选择与该房地产项目相似的案例进行参考，这种相似性主要体现在建筑用途等方面，然后将这个案例与本次项目进行比较，对各个参数进行核准，在核准的过程中对变化因素带来的影响进行分析，最后整合评估结果。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。市场法运用的难度体现在，首先需一个比较完备的、成熟的市场环境，另外要对案例的参考价值进行一定的考量，还需要考虑到参考案例与实际项目之间存在的差异性对整个评估结果准确性的影响。
3.当前房地产评估行业中存在的问题以及解决方案
3.1 当前房地产评估行业中存在的问题
当前房地产评估行业存在的问题主要有以下几个方面，首先是房地产评估相关的法律法规制度建设还不够完善，虽然目前已经有建立起了基本的制度，但是随着社会经济和房地产行业的进一步发展也需要得到进一步的完善。另外由于房地产评估行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等。除此之外，房地产评估行业的相关工作人员的专业素质和能力水平也有待于进一步地提高，影响了房地产评估过程的工作效率，以及最后产出评估结果的准确性，就不能发挥出房地产评估在房地产行业中应有的效用。这些问题的存在严重影响了房地产评估行业的发展，也不利于我国房地产行业的发展[2]。
3.2 针对房地产评估行业中存在问题提出的解决方案
首先健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障，使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。另外需要进一步加强对房地产评估的监管力度，成立专门的监督管理小组，加强对房地产评估行为的监督管理，一旦发现有违反规章制度的行为要处以适当的惩罚。另外针对房地产估价工作人员的素质水平问题，国家教育层面可以进一步加强高校对相关人才的培养，培养其专业知识水平和技术水平。在企业方面应该加强对相关工作人员的培训工作，定期对工作人员的工作能力进行考核，组织相关的培训活动让工作人员积极参与。
4.结语
综上所述，房地产评估在房地产行业中起着比较重要的作用，有着重要的参考和指导意义，应该得到相应的重视。房地产评估的具体方法有很多种，但是在具体选择应用时要根据不同情况采取合适的评估方法。就目前的情况来看，我国房地产行业中的房地产评估在具体运用的过程中还存在一些问题，还需要进一步的改善和提高。
参考文献
[1] 钱瑛瑛，赵小红，赵财富.国外及香港地区房地产评估行业管理的比较与借鉴（上）.[J].中国房地产.2015，11（02）：111-112.
[2] 郑祖贤.浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析[J].时代金融，2015，22（01）：223-224.