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【摘 要】中国经济“新常态”，指的是经济增长速度从高速增长逐渐转向了中高速增长，在这样的背景之下，其对我国房地产市场也有一定的影响，基于此，本文论述了我国经济新常态之下房地产市场如何发展。
【关键词】经济新常态；房地产；发展
引言
中央经济工作会议对经济形势判断的一个看点是首次系统阐述了我国经济发展新常态的具体内涵，总结起来就是“九个变化，四个转向”——“九个变化”是指消费需求、投资需求、出口和国际收支、生产能力和产业组织方式、生产要素相对优势、市场竞争特点、资源环境约束、经济风险积累与化解、资源配置模式和宏观调控方式的变化；“四个转向”是指增长速度、经济发展方式、经济结构、经济发展动力的转向。会议强调今年工作总基调仍然是稳中求进，但与过去相比，提高了对稳增长的关注，更加强调转方式、调结构的重要性，突出强调创新，积极培育新增长点，减少政府干预，发挥市场在资源配置中的决定性作用。而中央经济工作会议对我国经济发展新常态的阐述，对于房地产业健康持续发展具有重要的指导意义。
1、经济新常态提出的背景
自从经济危机以来，全球经济低速增长。世界各国的经济发展仍然不能够很确定，2014年的经济增长继续保持低速。当前经济危机里的各国经济复苏还是能动疲弱，下行风险依旧存在：欧元区依旧可能经济衰退；美国复苏进程依旧持续；日本经济衰退风险依旧存在；新兴市场经济体增长相对减缓。经济危机是经济发展规律之一，各国都顺应经济危机，在复苏过程中调整经济结构，促进经济良性发展。2013年的全球GDP为2.4%，据预测，2014年全球GDP增长率，将会增至3.2%，2015年则增至3.4%，2016年就要增至3.5%。改革开放以来，我国经济总量增长142倍，从世界第十位跃居第二位，占世界份额11.5%，年增速9.8%，同期世界平均增速只有2.8%。近几年来，我国一直保持高速的发展特征，持续的高速增速并不能说明掩盖经济发展瓶颈。面对潜在危机，中国在2008年的40000亿计划在短期内使经济有所好转，同时外媒称“中国拯救了世界”。“在经济危机时期里，当资本积累的过程不能像过去一样进行下去，也不能在以往的条件下继续下去的时候，重大的结构性调整就变得势在必行，而且也有可能了。”但使中国避开了最佳调整经济结构、转型发展的最好时期，附加带来的各种负面特征如地方债务、通货膨胀、市场要素价格扭曲、生产率水平降低、整体竞争力减弱。产能过剩是我国目前经济的最大问题，40000亿计划使得问题比以前更加严重。政府花钱，不能创造财富，只能在短期内推动经济好转，但不可持续后续用历史的。必须要用辩证的眼光来看待这一计划，单纯的刺激政策亦不能振兴当前的经济状况，但是“开弓没有回头箭”，所以面对新的经济形势，新一轮的体制改革亟待进行，必须渐进地消化“40000亿”这一应急政策带来的后续，这成为接下来的改革目标。
2、新常态的特征
2.1、中高速。中国经济未来将换挡回落，可能保持在7%～8%的发展区间。2012年我国GDP增速为7.8%，2013年我国GDP增速为7.7%，统计局公布的2014年第一季度中国GDP同比增长7.4%，2014年《政府工作报告》指出预计今年GDP增长7.5%左右。从世界经济发展史来看，经济在高速增长后换挡回落是正常现象。很多官员对GDP增速的下滑会不自觉地产生“增长焦虑症”，这是不正确也不必要的。虽然与自己前几年纵向比，我国经济是中高速，但在全球范围内横向比，中国GDP增速依旧是高速发展的动向，2013年全球的GDP增长才达到2.4%。
2.2、优结构。要实现产业优化发展，首先是我国产业结构优化。一直以来，我国在三大产业结构里主要依靠第二产业，近年来我国第三产业（服务业）增加值占GDP比重逐年增加，今年上半年第三产业占比高达46.6%，而美国等发达国家则高达80%以上。由中低端向中高端提升将是我国经济结构长期发展的方向。其次，经济增长方式优化。传统依赖我们的三驾马车中，投资一直超过消费，但是我们惊喜地发现，今年上半年消费对GDP增长贡献率达54.4%，投资为48.5%，出口则是负2.9%，以消费尤其是居民消费主导经济增长将是长期趋势。再次是城鄉统筹优化。2011年末我国城镇人口超过农村人口，我国城镇人口在总人口数中占51.27%，2013年我国的城镇化率则增至53.7%。
3、如何认识房地产市场新常态
在这样的经济新常态下，房地产市场发展的新常态是个什么状况呢？我们也不妨用中央的分析框架来分析房地产业。消费方面，过去因为住房供给短缺，消费饥渴带来的大规模住房需求和消费快速增长阶段基本结束，2014年限购、限贷放松后也没有出现爆发性增长，就是因为我们的基本面发生了变化，消费、供求关系发生了重要变化。根据“六普”数据，实际上2011年前后我国已经户均一套房左右，排浪式的消费很难再度出现。同时，不同的城市市场分化趋势明显，北上广深新增的人口不断增加，城市不断扩大，但是很多的三四线城市，依靠当前的人口恐怕难以支撑未来的新增供给，甚至有一些地方是净流出的人口，所以要释放真正消费需求成为重点。
从投资需求看，随着需求峰值的出现和供求关系的变化，新开工在下降，投资增速换档明显，目前是11.9%，2015年怎么样呢？我们分析，如果没有更强刺激，恐怕难以达到10%。我们再从生产能力和产业组织方式看，2010年来房地产供给能力大幅增强，部分三四线城市供给甚至超过需求，产业结构急需优化升级。房地产开发企业几万家，在趋势性条件发生重大变化的条件下，我们这样的企业组织结构，还可以维持吗？强者愈强，企业组织结构调整、兼并重组，房地产开发企业的集中趋势不可避免。从生产要素看，我们的农业富余劳动力减少，成本上升，要素驱动力减弱，总体而言，房地产业，特别是建筑业，也是劳工密集型的，随着成本上升，原先的要素驱动动力也在明显减弱，房地产开发要更多依靠技术进步。 从市场竞争特点看，从城市、地段、价格竞争转向质量型、功能型、舒适型、服务型等综合环境优化的竞争转变。另外从资源环境约束看，如何推动绿色低碳循环发展，也是房地产开发新方式。新型环保材料的创新和利用，减少建筑垃圾，优化更新方式。
4、理性面对中国房地产的“新常態”
4.1、房地产市场将由支柱地位转换为基础地位
在旧常态中，全社会过分强调房地产的支柱产业地位，过于倚重房地产对GDP及产业上下游的带动作用，随着中国经济开启“新常态”，房地产市场将呈现“重民生、轻市场”的新格局，从目前开始很长时间里，房地产行业的主要工作就是去库存化，未来房地产也将成为一个基础性的产业，房地产暴利时代也将一去不返。
4.2、住房市场将实现去投资投机化
回顾历程，中国住房市场化的方向和道路没有错，但由于配套政策不足导致部分城市房价泡沫积累，社会中也出现了大量投资投机性需求的购房者，挤压了部分刚性需求，随着不动产登记制度和房产税的加快实施，未来房地产市场将实现去投资化，投机需求将被有效被挤出住房市场，居民的基础性购房需求将得到有效满足。
4.3、坚持创新主导发展
要实现经济发展新动力，就必须以创新引领经济的发展。世界各国都认识到创新是人类财富的源泉。李克强总理2014年9月10日在第八届夏季达沃斯论坛上提到，把改革的红利转化为发展的新动力。中国经济发展的新动力与内需的潜力、创新的活力叠加起来，形成更有力的发展助推动力。未来政策走向要渐渐成为“宏观政策要稳住，微观政策要放活，社会政策要托底”的模式。新常态下要求各地区寻找符合基本国情的特色发展。
4.4、坚持内需主导发展
传统以来，中国经济增长靠投资拉动，但是今年三驾马车与以往不同。未来投资增长率会放缓，房地产增速有持续下降的趋势；出口顺差的增加将会进一步加剧流动性过剩，因而内需成为发展的突破口，消费应当成为经济增长的主导，未来要引导、鼓励国民消费。
最后，坚持改革主导发展。改革开放的实践证明，我国的经济发展探索要勇敢迈出改革的步伐，这样的经济发展才能有成效，改革开放本身就是一个典型。中央政治局在第十八届中央委员会第三次全体会议上提出在新的形势、任务和要求下全面深化改革的目标任务。只有进一步深化改革，才能为发展创造空间。
5、结语
地方政策会进一步放松和强化，分类调控趋势更为明显。金融政策可能会有降息的政策，另外商业银行和公积金的政策也在出台，但利率市场化背景下不会有更大幅度优惠。
参考文献：
[1]赵杨. 中国房地产市场财富效应研究[D].吉林大学，2012.
[2]胡谍. 房地产市场对宏观经济的影响机制研究[D].清华大学，2011.
[3]张占仓. 中国经济新常态与可持续发展新趋势[J]. 河南科学，2015，01：91-98.
[4]本刊评论员. 牢牢抓住经济新常态下的发展机遇[J]. 企业经济，2014，12：3.
[5]张铭华. 我国房地产市场发展阶段的判别研究[D].重庆大学，2012.
【关键词】经济新常态；房地产；发展
引言
中央经济工作会议对经济形势判断的一个看点是首次系统阐述了我国经济发展新常态的具体内涵，总结起来就是“九个变化，四个转向”——“九个变化”是指消费需求、投资需求、出口和国际收支、生产能力和产业组织方式、生产要素相对优势、市场竞争特点、资源环境约束、经济风险积累与化解、资源配置模式和宏观调控方式的变化；“四个转向”是指增长速度、经济发展方式、经济结构、经济发展动力的转向。会议强调今年工作总基调仍然是稳中求进，但与过去相比，提高了对稳增长的关注，更加强调转方式、调结构的重要性，突出强调创新，积极培育新增长点，减少政府干预，发挥市场在资源配置中的决定性作用。而中央经济工作会议对我国经济发展新常态的阐述，对于房地产业健康持续发展具有重要的指导意义。
1、经济新常态提出的背景
自从经济危机以来，全球经济低速增长。世界各国的经济发展仍然不能够很确定，2014年的经济增长继续保持低速。当前经济危机里的各国经济复苏还是能动疲弱，下行风险依旧存在：欧元区依旧可能经济衰退；美国复苏进程依旧持续；日本经济衰退风险依旧存在；新兴市场经济体增长相对减缓。经济危机是经济发展规律之一，各国都顺应经济危机，在复苏过程中调整经济结构，促进经济良性发展。2013年的全球GDP为2.4%，据预测，2014年全球GDP增长率，将会增至3.2%，2015年则增至3.4%，2016年就要增至3.5%。改革开放以来，我国经济总量增长142倍，从世界第十位跃居第二位，占世界份额11.5%，年增速9.8%，同期世界平均增速只有2.8%。近几年来，我国一直保持高速的发展特征，持续的高速增速并不能说明掩盖经济发展瓶颈。面对潜在危机，中国在2008年的40000亿计划在短期内使经济有所好转，同时外媒称“中国拯救了世界”。“在经济危机时期里，当资本积累的过程不能像过去一样进行下去，也不能在以往的条件下继续下去的时候，重大的结构性调整就变得势在必行，而且也有可能了。”但使中国避开了最佳调整经济结构、转型发展的最好时期，附加带来的各种负面特征如地方债务、通货膨胀、市场要素价格扭曲、生产率水平降低、整体竞争力减弱。产能过剩是我国目前经济的最大问题，40000亿计划使得问题比以前更加严重。政府花钱，不能创造财富，只能在短期内推动经济好转，但不可持续后续用历史的。必须要用辩证的眼光来看待这一计划，单纯的刺激政策亦不能振兴当前的经济状况，但是“开弓没有回头箭”，所以面对新的经济形势，新一轮的体制改革亟待进行，必须渐进地消化“40000亿”这一应急政策带来的后续，这成为接下来的改革目标。
2、新常态的特征
2.1、中高速。中国经济未来将换挡回落，可能保持在7%～8%的发展区间。2012年我国GDP增速为7.8%，2013年我国GDP增速为7.7%，统计局公布的2014年第一季度中国GDP同比增长7.4%，2014年《政府工作报告》指出预计今年GDP增长7.5%左右。从世界经济发展史来看，经济在高速增长后换挡回落是正常现象。很多官员对GDP增速的下滑会不自觉地产生“增长焦虑症”，这是不正确也不必要的。虽然与自己前几年纵向比，我国经济是中高速，但在全球范围内横向比，中国GDP增速依旧是高速发展的动向，2013年全球的GDP增长才达到2.4%。
2.2、优结构。要实现产业优化发展，首先是我国产业结构优化。一直以来，我国在三大产业结构里主要依靠第二产业，近年来我国第三产业（服务业）增加值占GDP比重逐年增加，今年上半年第三产业占比高达46.6%，而美国等发达国家则高达80%以上。由中低端向中高端提升将是我国经济结构长期发展的方向。其次，经济增长方式优化。传统依赖我们的三驾马车中，投资一直超过消费，但是我们惊喜地发现，今年上半年消费对GDP增长贡献率达54.4%，投资为48.5%，出口则是负2.9%，以消费尤其是居民消费主导经济增长将是长期趋势。再次是城鄉统筹优化。2011年末我国城镇人口超过农村人口，我国城镇人口在总人口数中占51.27%，2013年我国的城镇化率则增至53.7%。
3、如何认识房地产市场新常态
在这样的经济新常态下，房地产市场发展的新常态是个什么状况呢？我们也不妨用中央的分析框架来分析房地产业。消费方面，过去因为住房供给短缺，消费饥渴带来的大规模住房需求和消费快速增长阶段基本结束，2014年限购、限贷放松后也没有出现爆发性增长，就是因为我们的基本面发生了变化，消费、供求关系发生了重要变化。根据“六普”数据，实际上2011年前后我国已经户均一套房左右，排浪式的消费很难再度出现。同时，不同的城市市场分化趋势明显，北上广深新增的人口不断增加，城市不断扩大，但是很多的三四线城市，依靠当前的人口恐怕难以支撑未来的新增供给，甚至有一些地方是净流出的人口，所以要释放真正消费需求成为重点。
从投资需求看，随着需求峰值的出现和供求关系的变化，新开工在下降，投资增速换档明显，目前是11.9%，2015年怎么样呢？我们分析，如果没有更强刺激，恐怕难以达到10%。我们再从生产能力和产业组织方式看，2010年来房地产供给能力大幅增强，部分三四线城市供给甚至超过需求，产业结构急需优化升级。房地产开发企业几万家，在趋势性条件发生重大变化的条件下，我们这样的企业组织结构，还可以维持吗？强者愈强，企业组织结构调整、兼并重组，房地产开发企业的集中趋势不可避免。从生产要素看，我们的农业富余劳动力减少，成本上升，要素驱动力减弱，总体而言，房地产业，特别是建筑业，也是劳工密集型的，随着成本上升，原先的要素驱动动力也在明显减弱，房地产开发要更多依靠技术进步。 从市场竞争特点看，从城市、地段、价格竞争转向质量型、功能型、舒适型、服务型等综合环境优化的竞争转变。另外从资源环境约束看，如何推动绿色低碳循环发展，也是房地产开发新方式。新型环保材料的创新和利用，减少建筑垃圾，优化更新方式。
4、理性面对中国房地产的“新常態”
4.1、房地产市场将由支柱地位转换为基础地位
在旧常态中，全社会过分强调房地产的支柱产业地位，过于倚重房地产对GDP及产业上下游的带动作用，随着中国经济开启“新常态”，房地产市场将呈现“重民生、轻市场”的新格局，从目前开始很长时间里，房地产行业的主要工作就是去库存化，未来房地产也将成为一个基础性的产业，房地产暴利时代也将一去不返。
4.2、住房市场将实现去投资投机化
回顾历程，中国住房市场化的方向和道路没有错，但由于配套政策不足导致部分城市房价泡沫积累，社会中也出现了大量投资投机性需求的购房者，挤压了部分刚性需求，随着不动产登记制度和房产税的加快实施，未来房地产市场将实现去投资化，投机需求将被有效被挤出住房市场，居民的基础性购房需求将得到有效满足。
4.3、坚持创新主导发展
要实现经济发展新动力，就必须以创新引领经济的发展。世界各国都认识到创新是人类财富的源泉。李克强总理2014年9月10日在第八届夏季达沃斯论坛上提到，把改革的红利转化为发展的新动力。中国经济发展的新动力与内需的潜力、创新的活力叠加起来，形成更有力的发展助推动力。未来政策走向要渐渐成为“宏观政策要稳住，微观政策要放活，社会政策要托底”的模式。新常态下要求各地区寻找符合基本国情的特色发展。
4.4、坚持内需主导发展
传统以来，中国经济增长靠投资拉动，但是今年三驾马车与以往不同。未来投资增长率会放缓，房地产增速有持续下降的趋势；出口顺差的增加将会进一步加剧流动性过剩，因而内需成为发展的突破口，消费应当成为经济增长的主导，未来要引导、鼓励国民消费。
最后，坚持改革主导发展。改革开放的实践证明，我国的经济发展探索要勇敢迈出改革的步伐，这样的经济发展才能有成效，改革开放本身就是一个典型。中央政治局在第十八届中央委员会第三次全体会议上提出在新的形势、任务和要求下全面深化改革的目标任务。只有进一步深化改革，才能为发展创造空间。
5、结语
地方政策会进一步放松和强化，分类调控趋势更为明显。金融政策可能会有降息的政策，另外商业银行和公积金的政策也在出台，但利率市场化背景下不会有更大幅度优惠。
参考文献：
[1]赵杨. 中国房地产市场财富效应研究[D].吉林大学，2012.
[2]胡谍. 房地产市场对宏观经济的影响机制研究[D].清华大学，2011.
[3]张占仓. 中国经济新常态与可持续发展新趋势[J]. 河南科学，2015，01：91-98.
[4]本刊评论员. 牢牢抓住经济新常态下的发展机遇[J]. 企业经济，2014，12：3.
[5]张铭华. 我国房地产市场发展阶段的判别研究[D].重庆大学，2012.