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摘 要：随着市场经济的发展，房地产市场得到充分的发展，房屋价格也日益攀升，随之而来的是人民群众的购房需求和购房能力的冲突问题。本文通过我国小产权房的发展现状，来探析我国小产权房的出路，为小产权房问题的解决提供可行性建议。
关键词：小产权房 流转 途径
引言 近年来，随着经济的发展和房地产市场的跌宕起伏，在城市及其周边近郊地区出现了小产权房购销两旺的现象，虽然国家屡次明令禁止城镇居民购买小产权房，但随着近年房价的大幅度上漲，小产权房购销现象却呈现出不减反增的趋势。国家政府对于小产权房的处理办法，目前亦没有得到统一。可见，探寻小产权房出路，已成势之必然。
一、小产权房概述
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。[1]小产权房是相对于大产权房而言的，所谓大产权房是指通过划拨或转让的方式取得国有土地使用权后建设的并且南国家房管部门颁发合法产权证的房屋。所以，严格来说，小产权房其实并不是一个法定的概念，只是人们对特定社会现象的一种描述。小产权房与大产权房相比较而言，具有如下几个特征。[2]
首先，小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
其次，小产权房的开发建设程序违法。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须"五证"齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
再次，小产权房无合法产权证书 。《物权法》第9条规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋"产权证"不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。[3]
由此可见，小产权房的存在和发展是不合法的，国家也三令五申地强调小产权房的不合法性，建设部对此还发布了风险提示规劝城镇居民不要购买小产权房。尽管如此，我国的小产权房购销现象还是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房价格不断上涨已经远远超出了普通老百姓的承受能力之外，在我国法律制度体系中存在着缺陷也是小产权房市场存在的另一个原因。
二、小产权房的现状
由于"小产权房"是由一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房"，它未经国家产权部门登记认可，只在一定范围内被赋予产权，被认可有产权，从法律上而言即没有物权特性，不能享有物权的完整权利，不能随意处分，也不会受到《物权法》完整的保护。小产权房发展到今天已呈难以遏制之势，其发展现状可以概括为以下三个方面。
第一，小产权房数量多。小产权房之所以能得以生存和发展，始终与政府的相关政策有着密切的关系。小产权房销售的不规范性，致使有关部门很难进行精确统计其具体的数量，但一些机构、专家的抽样调查却表示，小产权房数量的广泛性超出人们的想象，已经达到惊人的地步。小产权房大量、广泛地存在，牵涉到各个方面的利益，是关乎国计民生的一个重大问题，处置时必须慎重考虑。
第二，小产权房保障差。因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保护。另外，小产权房没有按照法律规定履行相应的报备、报批手续，不符合法律规定，其即使取得了由乡政府颁发的"小产权"，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不能进行正常的上市交易，也不能继承，不能办理抵押。
第三 ，小产权房效应强。拆除违法小产权房不仅意味着巨大的经济损失，严重时还会引致社会不安。如何赔偿购房者的损失，如何安排他们的住所这些问题都是及具敏感性的，是必须解决的问题。另外，对部分小产权房的合法化也会带来一些现实难题：如何均衡罚款和补缴税费后的各方利益，如何对守法不购买小产权房的人做合理解释，对已拆除的小产权房项目的损失该如何弥补？这种种而难题都关乎国家安定，可见，小产权房的相关处理行为是极其敏感的。[4]
三、小产权房的限制流转
我国政府以保护农民基本生活保障为目的，严格限制和禁止小产权房的建造和流转。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第43条规定"建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续"第63条规；定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，"农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'"；"其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地"。[5] 一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因： 首先，保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房，"将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾"，并"导致某些农民流离失所"。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是"我国人多地少，必须实行最严格的土地管理制度"，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。其次，保障农民生存权。我国城乡二元分化的现象严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，而住宅是实现农民生存权的必要条件，如果允许其流转，那么在一定程度上将导致居无定所，无法真正的保障农民的生存权。另外，小产权房是集体组织内部福利。"宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权"，"农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度"，在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。
四、小产权房解决途径
我国现有的小产权房规模大，且对小产权房问题的处理不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。处理不当，就会引起社会的不稳定。探析小产权房的出路，可以从以下几个方面人手：
首先，对现有的小产权房进行统一回收和再利用。对于非农民集体所有制成员所属的小产品房，无论是购买的还是赠与的，一律没收；对统一回收的房产进行评估，或建议本村村民回购，或发展为旅游度假，暂作短期有效使用；而对于非法占用的，危害到国防安全的，违反防洪、防汛及危害社會公共利益的，违反文物、名胜古迹的必须强行拆除 。
其次，制度完善和加强监督。其一，完善农村集体土地所有制制度。明确农民集体土地所有权的主体，农民集体的法律地位和农民土地所有权的性质，提高集体土地利用效率，真正维护农民集体的合法权益，切实调动农民耕种积极性。其二，提高监管力度。由于集体土地和国家土地间的成本差价大，违法收益的空间大，况且目前又缺少一套完整的监督机制，使得乡镇，村集体与开发商违法私自签订用地协议，擅自改变耕地用途等。因此，必须严格执行现行的国家法律和规定，加强和完善监督和管理机制。
第三，健全和完善房地产市场。小产权房的愈演愈烈凸显高房价及住房保障体系的不完善。小产权房是居民躲避高价房产的现实选择，在客观上满足了中低收人者的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。因此，要有效地解决小产权房问题，政府不但要管理好房地产市场，而且需要加大对居民保障性住房的供给，逐步健全商品房供应机制，满足中低收入者的住房需求。[6]
五、结语
小产权房问题牵涉到政府、农民、开发商、购房者等多方面的利益，国家应以解决小产权房问题为契机，尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，妥善处理小产权房的各种问题，使其尽快走人正轨，进而促进城乡协调发展，资源优化，实现和谐社会。
参考文献：
[1]葛欣：法律政策规范下小产权房的困境与出路D1．经济管理者 2008，（13）．
[2]宋石磊：小产权房出路探析田．经营管理者 2010（7）．
[3] 宋要阉、王媛丽：我国农村小产权房的法律问题探究．《前沿》 2011年第01期总第279期
[4]陈美华："小产权房"存在的若干问题及对策[期刊论文]-科技广场 2009（6）
[5]宋要闯：王媛丽我国农村小产权房的法律问题探究Ⅱ 前沿 2011（1）
[6]于毅：标本兼治：论小产权房问题的解决路径[J]．农村经济 2009（12）：17-21．
关键词：小产权房 流转 途径
引言 近年来，随着经济的发展和房地产市场的跌宕起伏，在城市及其周边近郊地区出现了小产权房购销两旺的现象，虽然国家屡次明令禁止城镇居民购买小产权房，但随着近年房价的大幅度上漲，小产权房购销现象却呈现出不减反增的趋势。国家政府对于小产权房的处理办法，目前亦没有得到统一。可见，探寻小产权房出路，已成势之必然。
一、小产权房概述
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。[1]小产权房是相对于大产权房而言的，所谓大产权房是指通过划拨或转让的方式取得国有土地使用权后建设的并且南国家房管部门颁发合法产权证的房屋。所以，严格来说，小产权房其实并不是一个法定的概念，只是人们对特定社会现象的一种描述。小产权房与大产权房相比较而言，具有如下几个特征。[2]
首先，小产权房的土地使用不合法。小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
其次，小产权房的开发建设程序违法。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须"五证"齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
再次，小产权房无合法产权证书 。《物权法》第9条规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋"产权证"不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。[3]
由此可见，小产权房的存在和发展是不合法的，国家也三令五申地强调小产权房的不合法性，建设部对此还发布了风险提示规劝城镇居民不要购买小产权房。尽管如此，我国的小产权房购销现象还是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房价格不断上涨已经远远超出了普通老百姓的承受能力之外，在我国法律制度体系中存在着缺陷也是小产权房市场存在的另一个原因。
二、小产权房的现状
由于"小产权房"是由一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房"，它未经国家产权部门登记认可，只在一定范围内被赋予产权，被认可有产权，从法律上而言即没有物权特性，不能享有物权的完整权利，不能随意处分，也不会受到《物权法》完整的保护。小产权房发展到今天已呈难以遏制之势，其发展现状可以概括为以下三个方面。
第一，小产权房数量多。小产权房之所以能得以生存和发展，始终与政府的相关政策有着密切的关系。小产权房销售的不规范性，致使有关部门很难进行精确统计其具体的数量，但一些机构、专家的抽样调查却表示，小产权房数量的广泛性超出人们的想象，已经达到惊人的地步。小产权房大量、广泛地存在，牵涉到各个方面的利益，是关乎国计民生的一个重大问题，处置时必须慎重考虑。
第二，小产权房保障差。因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，小产权房购买者可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外，无法享受有关补偿或优惠条件，小产权人的权益无法保护。另外，小产权房没有按照法律规定履行相应的报备、报批手续，不符合法律规定，其即使取得了由乡政府颁发的"小产权"，也将因不符合法律规定而无法受到法律保护，不能进行正常的上市交易，也不能继承，不能办理抵押。
第三 ，小产权房效应强。拆除违法小产权房不仅意味着巨大的经济损失，严重时还会引致社会不安。如何赔偿购房者的损失，如何安排他们的住所这些问题都是及具敏感性的，是必须解决的问题。另外，对部分小产权房的合法化也会带来一些现实难题：如何均衡罚款和补缴税费后的各方利益，如何对守法不购买小产权房的人做合理解释，对已拆除的小产权房项目的损失该如何弥补？这种种而难题都关乎国家安定，可见，小产权房的相关处理行为是极其敏感的。[4]
三、小产权房的限制流转
我国政府以保护农民基本生活保障为目的，严格限制和禁止小产权房的建造和流转。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第43条规定"建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续"第63条规；定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，"农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'"；"其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地"。[5] 一般认为，我国之所以要限制小产权房流转，主要有以下原因： 首先，保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房，"将使我国耕地资源税减，加剧我国人多地少的矛盾"，并"导致某些农民流离失所"。国办通知禁止小产权房流转的直接原因，就是"我国人多地少，必须实行最严格的土地管理制度"，故此，农村的土地只能用于农业用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的权限和程序征收集体所有的土地。其次，保障农民生存权。我国城乡二元分化的现象严重，农村地区传统上医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，而住宅是实现农民生存权的必要条件，如果允许其流转，那么在一定程度上将导致居无定所，无法真正的保障农民的生存权。另外，小产权房是集体组织内部福利。"宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权"，"农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度"，在集体组织土地上建房无需缴纳土地使用费，以特定的集体成员身份为基础，是集体组织内部成员的一种福利。城市居民不具备这种身份，如果允许其购买农民住宅，则其通过受让也享受了这种福利，这有违社会主义分配原则。
四、小产权房解决途径
我国现有的小产权房规模大，且对小产权房问题的处理不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。处理不当，就会引起社会的不稳定。探析小产权房的出路，可以从以下几个方面人手：
首先，对现有的小产权房进行统一回收和再利用。对于非农民集体所有制成员所属的小产品房，无论是购买的还是赠与的，一律没收；对统一回收的房产进行评估，或建议本村村民回购，或发展为旅游度假，暂作短期有效使用；而对于非法占用的，危害到国防安全的，违反防洪、防汛及危害社會公共利益的，违反文物、名胜古迹的必须强行拆除 。
其次，制度完善和加强监督。其一，完善农村集体土地所有制制度。明确农民集体土地所有权的主体，农民集体的法律地位和农民土地所有权的性质，提高集体土地利用效率，真正维护农民集体的合法权益，切实调动农民耕种积极性。其二，提高监管力度。由于集体土地和国家土地间的成本差价大，违法收益的空间大，况且目前又缺少一套完整的监督机制，使得乡镇，村集体与开发商违法私自签订用地协议，擅自改变耕地用途等。因此，必须严格执行现行的国家法律和规定，加强和完善监督和管理机制。
第三，健全和完善房地产市场。小产权房的愈演愈烈凸显高房价及住房保障体系的不完善。小产权房是居民躲避高价房产的现实选择，在客观上满足了中低收人者的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。因此，要有效地解决小产权房问题，政府不但要管理好房地产市场，而且需要加大对居民保障性住房的供给，逐步健全商品房供应机制，满足中低收入者的住房需求。[6]
五、结语
小产权房问题牵涉到政府、农民、开发商、购房者等多方面的利益，国家应以解决小产权房问题为契机，尽快制定或修改相关法律，在兼顾各方利益的基础上，推行农村集体土地使用权的自由流转，妥善处理小产权房的各种问题，使其尽快走人正轨，进而促进城乡协调发展，资源优化，实现和谐社会。
参考文献：
[1]葛欣：法律政策规范下小产权房的困境与出路D1．经济管理者 2008，（13）．
[2]宋石磊：小产权房出路探析田．经营管理者 2010（7）．
[3] 宋要阉、王媛丽：我国农村小产权房的法律问题探究．《前沿》 2011年第01期总第279期
[4]陈美华："小产权房"存在的若干问题及对策[期刊论文]-科技广场 2009（6）
[5]宋要闯：王媛丽我国农村小产权房的法律问题探究Ⅱ 前沿 2011（1）
[6]于毅：标本兼治：论小产权房问题的解决路径[J]．农村经济 2009（12）：17-21．