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【摘要】：设计管理是建设项目管理中的重要组成部分，也是建设项目建设过程中预控管理的关键环节。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位开始一直到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。
【关键词】：房地产企业进度管理质量管理成本管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着前一段时间的房地产热，高企的房价让房地产企业有足够的利润空间，即使管理操作不甚规范的企业也能赚得盆满钵满，但是随着从08年开始的经济萧条，也让房地产企业的日子也越来越难过了。大浪淘沙，终究这个行业要在竞争中重新洗牌，留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。
房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。
一、房地产企业设计管理的重点内容
房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工报建(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同， 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的，涉及到产品的市场定位，影响房地产企业后续的销售市场，且大量的成本控制应该是在设计阶段进行优化、控制。其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建。
加强设计院管理是为了保证设计施工图图纸的完整性、准确性、全面性，能更好的贴近甲方项目初期的立项成本；不会因设计图纸缺项、漏项或专业之间不交圈、具体装修做法不明确而导致后期产生因图纸设计问题无形增加成本的变更。
二、设计管理中的资源管理
在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。一般情况下会兼顾以下几个原则：
1、擅长原则
比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。
2、成本原则
这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定75元／m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。
3、磨和原则
尽量选择以往配合过的设计单位，这样他们的沟通成本会降低，比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了GBBN与北京墨臣分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在万科西山庭院项目的设计组合。
4、技术优先原则
我们在委托施工图设计单位时，经常會遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们以技术作为更重要的选择条件。
三、设计管理中的质量管理
房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报以及项目工程的经济效益。
1、制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，也考虑到了设计对工程总费用的影响。
2、进行经济分析，合理设计好工程投资；
3、实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程的要求。
4、对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和施工预算可以科学、准确的完成。
5、在开工前，还要对设计图纸进行交底工作，防止设计环节交代不清，项目施工人员不能很好的理解而造成施工延误问题。
6、加大技术管理力度和质量监督力度，施工时发现的设计图纸问题由设计单位及时有效地进行解决，不能因为图纸和现场操作不符而影响到项目的施工建设，避免出现不必要的损失。
四、设计管理中的进度管理
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要做好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
五、设计管理中的成本管理
加强成本控制工作长期以来把控制工程造价的主要精力放在施工阶段的做法尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导的高度重视及全体参与项目开发人员在项目的全过程参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都视其为已任，在成本控制意识上充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相协调，形成成本控制的良性循环。
结语
设计管理工作决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分。特别需要强调的是，要做好设计管理工作，必须引起公司领导的足够重视，从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，为项目管理打下坚实的基础，创造最为有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计管理尤其施工单位的技术负责人、总工程师们提供大量的工作实践资料和他们的切身体会、经验，对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
【1】何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010；5
【2】顾曙旭.房地产开发项目的成本管理探究[J].现代商业，2012；20
【3】史贤戈.房地产开发工程项目设计管理[J].科技资讯,2011,(23):118-118.
【4】钱永峰,李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2009,(4):91-96.
【关键词】：房地产企业进度管理质量管理成本管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着前一段时间的房地产热，高企的房价让房地产企业有足够的利润空间，即使管理操作不甚规范的企业也能赚得盆满钵满，但是随着从08年开始的经济萧条，也让房地产企业的日子也越来越难过了。大浪淘沙，终究这个行业要在竞争中重新洗牌，留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。
房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。
一、房地产企业设计管理的重点内容
房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工报建(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同， 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异。
方案设计阶段的重要性是不言而喻的，涉及到产品的市场定位，影响房地产企业后续的销售市场，且大量的成本控制应该是在设计阶段进行优化、控制。其主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建。
加强设计院管理是为了保证设计施工图图纸的完整性、准确性、全面性，能更好的贴近甲方项目初期的立项成本；不会因设计图纸缺项、漏项或专业之间不交圈、具体装修做法不明确而导致后期产生因图纸设计问题无形增加成本的变更。
二、设计管理中的资源管理
在资源管理中涉及到的就是如何委托设计单位，或者说我们的委托原则是什么。一般情况下会兼顾以下几个原则：
1、擅长原则
比如在产品定位中，根据市场的接受程度等原因，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。
2、成本原则
这里说的是设计费用的成本控制，一般在大型房地产企业，会根据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定75元／m2，那设计委托就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，肯定是选择价格低的设计单位。
3、磨和原则
尽量选择以往配合过的设计单位，这样他们的沟通成本会降低，比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了GBBN与北京墨臣分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在万科西山庭院项目的设计组合。
4、技术优先原则
我们在委托施工图设计单位时，经常會遇到这样的情况，技术好的设计单位配合度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，配合问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们以技术作为更重要的选择条件。
三、设计管理中的质量管理
房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报以及项目工程的经济效益。
1、制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，也考虑到了设计对工程总费用的影响。
2、进行经济分析，合理设计好工程投资；
3、实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程的要求。
4、对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和施工预算可以科学、准确的完成。
5、在开工前，还要对设计图纸进行交底工作，防止设计环节交代不清，项目施工人员不能很好的理解而造成施工延误问题。
6、加大技术管理力度和质量监督力度，施工时发现的设计图纸问题由设计单位及时有效地进行解决，不能因为图纸和现场操作不符而影响到项目的施工建设，避免出现不必要的损失。
四、设计管理中的进度管理
在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要做好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。
五、设计管理中的成本管理
加强成本控制工作长期以来把控制工程造价的主要精力放在施工阶段的做法尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整个公司降低成本争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导的高度重视及全体参与项目开发人员在项目的全过程参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都视其为已任，在成本控制意识上充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相协调，形成成本控制的良性循环。
结语
设计管理工作决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分。特别需要强调的是，要做好设计管理工作，必须引起公司领导的足够重视，从满足设计管理的规章制度、考核制度等方面给予充分完善，为项目管理打下坚实的基础，创造最为有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计管理尤其施工单位的技术负责人、总工程师们提供大量的工作实践资料和他们的切身体会、经验，对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。
参考文献
【1】何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010；5
【2】顾曙旭.房地产开发项目的成本管理探究[J].现代商业，2012；20
【3】史贤戈.房地产开发工程项目设计管理[J].科技资讯,2011,(23):118-118.
【4】钱永峰,李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2009,(4):91-96.