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摘要: 文章结合重庆天地项目的实际，针对商业综合体开发项目前期，业主项目团队的的风险管理，重点放在立项,人力资源和设计阶段等三个方面，进行了简要论述
关键词: 商业综合体,立项SWOT分析, 项目组织,设计风险控制
Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed
Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control
中图分类号：X820.4 文献标识码：A文章编号：
重庆天地位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域，与主城各商业组团中心连接紧密，是瑞安房地产继上海新天地成功改造后，又以强劲之势推出的“新天地”系列之一。重庆天地占地32000平方米，建筑面积82000平方米，是一个集零售，中西餐饮，娱乐，演艺，展示，酒店于一体的商业综合体。
重庆天地项目是现代时尚概念和地域生活文化的融合，建成后将成为引领时尚的居住、工作、文化、旅游休闲综合社区。
项目从2005年初启动， 至2009年下半年全面竣工，投资15亿元人民币，历时近5年，为重庆打造出了一个全新的时尚地标。
作为重庆天地项目的项目经理，作者将结合实际谈谈项目开发前期的几点风险管理做一论述。
1立项阶段的风险和计划
房地产项目立项即意味着项目开始进入实质性阶段。
立项阶段需要提交项目建议书供内部和相关的行政审批，实际上这份项目建议书也是一份项目整体风险的预测和陈述报告，和之后的项目可行性报告一起构成了项目启动前对于项目风险分析预测和初步应对计划的阐述。
项目建议书的内容总的说来比较简明，是一个概述性的文件。 而可行性研究报告则是项目开发的依据，是评估项目风险回报的最初级文件。
重庆天地项目制定可行性研究报告的同时，也进一步对市场和商业营销风险进行了分析,包括了以下几方面：
1、项目周边环境概况
重庆天地地块区域位置，区域规划性质，经济人口数据，人群整体素质，年龄层次与职业构成，人流和消费能力；餐饮、休闲等业态商业，星级饭店、高档写字楼分布；购物便利程度，毗邻商圈状况，道路情况，公交路线和规划前景；教育、医疗、金融等生活配套、餐饮、购物、等各方面的完备程度。
图2.3-1 重庆天地项目整体规划图
2、项目产品概况
重庆天地的规模、性质、功能、体量、建筑风格、定位、档次、业态分布、提供的设施与配置、日后服务的硬件和软件系统、营运和物业管理模式。
项目SWOT分析
4、对目标市场细分，制订应对和规避潜在变化和风险
根据项目周边环境概况，产品概况，以及自身特点，对项目产品的潜力人群应具备的特点进行定义和分类。可以更好地研究项目的使用属性要求，并分析重庆天地项目营销面临的风险。
在分析了市场风险的基本特征后，在之后的推广，营销方面，防备市场竞争风险，关注市场动态，市场预判，确定最佳的推出时机，避免竞争对手的挤压，制订了相应的应对计划，突出差异化优势应对这类风险。
此阶段另一方面的风险就是，就是还没有成立正式的项目部。在房地产项目立项阶段，由企业高层管理人员或企业风险管理部门从企业价值实现及项目投融资角度进行风险管理。在项目前期中的项目初步设计阶段，主要由企业的风险管理部门或工程等具体负责部门进行风险管理，立项后要及时产生项目经理，由项目经理会同企业相关部门在土地征购、项目详细设计、招标中进行风险管理。
2项目人力资源的风险管理
项目组织是保证项目正常实施的组织保证体系，重庆天地项目前期，工作头绪繁多，工作性质不同，项目组织由项目经理主持和带领部分技术工程师组成。风险管理工作是由项目经理及企业风险管理部门共同提出风险管理规划，由项目经理主管监控风险管理过程，并由项目经理主持，会同各职能部门代表召开风险应对措施工作会议
而项目管理中，成功的人力资源管理可以保证项目任务的顺利完成，促使项目得到更有效管理。
相比其他类型的项目风险，项目的人力资源管理面临的风险预测和控制难度有着更多的不定性，处理不好就会引起人心涣散，挫败承包方人员的参与信心，影响项目实施。
对于上述风险特点和应对要求，重庆天地采取了一下的应对措施：
培训和持续改进
重庆天地项目在培训在提高雇员技能的同时,更需要增强他们应对不断变化环境的能力。项目组针对项目自身特点进行了需求分析，并制订了一系列的培训计划并指定专人负责，以确保培训目标的切实完成。
项目组安排了公司内部的培训人员对项目成员进行了企业文化，ＩＳＯ流程等方面的培训，并聘请外部培训机构，通过短期专题培训班的形式，对成员进行工作方法，沟通技巧，电脑软件应用的培训，另外，在项目进行过程中，安排其他项目，展览的参观，新技术，新材料的介绍，同时不定期地进行团队建设拓展，交流增进活动。
多样化的激励与约束
本项目在管理中注重加强成员间的情感培养和交流。
项目还不定期组织团队活动，加强团队交流, 避免令成员成为工作机器。
同时, 项目组采取多样化的激励和约束机制。通过各种激励和约束作用, 发掘项目人员特长提高他们的吃苦能力、劳动效率以及创新能力。
3设计阶段的成本风险控制
设计单位开始分阶段进行设计， 在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险，事实上设计阶段就已经决定了整个项目造价的９０％。
在各个阶段将遇到不同的风险，需要采取不同的措施去应对。1 方案设计
方案设计阶段做好与决策层和各支持部门进行沟通，确认方向，好的开端是项目成功的一半，方案设计阶段做好风险的防范是关键的关键。
在造价控制方面，方案设计阶段估算的重点在于分析测算，需要能够全面真实地反映各个方案所需的造价。
图2.7-1 重庆天地总平图
2初步设计
初步设计阶段的風险种类比较多样，项目团队根据设计文件实施动态管理，这也包括风险计划的调整，初步设计阶段风险的动态管理是为了降低项目以后阶段风险的必要手段。
在初步设计阶段，确定造价控制目标值以后，重庆天地项目采用了标准化设计, 限额设计，同时对于设计概算加强管理和审查。将已发生的风险控制和解决在本阶段内，可预见风险提前进行计划应对。
施工图设计
施工图综合性，详尽程度要高许多，风险来自各个方面，项目内部需要投入的人员涉及建筑，结构，机电设备，园林景观，室内设计，配套，施工，招投标，文件归档管理；外部则涉及到各个设计单位，公司财务，法务，采购，政府相关部门，工程投标单位，供应商等等。
由于涉及方面多，进入深度大，这一阶段对于建筑造价会产生很大影响，风险的很大一部分将集中在项目工程造价方面。
重庆天地将风险事前控制融入在了设计阶段的造价控制中。由于项目需要赶工期、以及工程中的调整 （重庆天地项目就曾在方案设计阶段后期根据公司意见进行了布局调整，以致不得不压缩之后的总体进度），设计的调整在所难免，这就更需要在每一步都做好监控，尽量减少施工开始后的变更，缺乏在设计阶段的成本控制，势必造成施工阶段造价的控制失控。
总结
通过对重庆天地项目开发前期的几点风险管理实践, 充分体会到贯穿于整个开发过程中的风险管理需要贯彻在各个环节中，并充分遵循风险提前预知，计划和控制的原则，尤其需要重视项目前期各阶段的风险管理，为项目实施阶段做好充分的准备工作供进一步探讨。
项目风险管理必须要有一整套贯穿于整个开发过程的，完整、规范和科学的管理体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现，必须要实施风险全过程管理。
关键词: 商业综合体,立项SWOT分析, 项目组织,设计风险控制
Abstract:Combining with the actual project chongqing heaven and earth, and in the complex business development project, the owner of the project team of risk management, focus on the project, the human resources and the design phase three aspects such as briefly discussed
Key words: Commercial complex, setting up the SWOT analysis, project organization, design the risk control
中图分类号：X820.4 文献标识码：A文章编号：
重庆天地位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域，与主城各商业组团中心连接紧密，是瑞安房地产继上海新天地成功改造后，又以强劲之势推出的“新天地”系列之一。重庆天地占地32000平方米，建筑面积82000平方米，是一个集零售，中西餐饮，娱乐，演艺，展示，酒店于一体的商业综合体。
重庆天地项目是现代时尚概念和地域生活文化的融合，建成后将成为引领时尚的居住、工作、文化、旅游休闲综合社区。
项目从2005年初启动， 至2009年下半年全面竣工，投资15亿元人民币，历时近5年，为重庆打造出了一个全新的时尚地标。
作为重庆天地项目的项目经理，作者将结合实际谈谈项目开发前期的几点风险管理做一论述。
1立项阶段的风险和计划
房地产项目立项即意味着项目开始进入实质性阶段。
立项阶段需要提交项目建议书供内部和相关的行政审批，实际上这份项目建议书也是一份项目整体风险的预测和陈述报告，和之后的项目可行性报告一起构成了项目启动前对于项目风险分析预测和初步应对计划的阐述。
项目建议书的内容总的说来比较简明，是一个概述性的文件。 而可行性研究报告则是项目开发的依据，是评估项目风险回报的最初级文件。
重庆天地项目制定可行性研究报告的同时，也进一步对市场和商业营销风险进行了分析,包括了以下几方面：
1、项目周边环境概况
重庆天地地块区域位置，区域规划性质，经济人口数据，人群整体素质，年龄层次与职业构成，人流和消费能力；餐饮、休闲等业态商业，星级饭店、高档写字楼分布；购物便利程度，毗邻商圈状况，道路情况，公交路线和规划前景；教育、医疗、金融等生活配套、餐饮、购物、等各方面的完备程度。
图2.3-1 重庆天地项目整体规划图
2、项目产品概况
重庆天地的规模、性质、功能、体量、建筑风格、定位、档次、业态分布、提供的设施与配置、日后服务的硬件和软件系统、营运和物业管理模式。
项目SWOT分析
4、对目标市场细分，制订应对和规避潜在变化和风险
根据项目周边环境概况，产品概况，以及自身特点，对项目产品的潜力人群应具备的特点进行定义和分类。可以更好地研究项目的使用属性要求，并分析重庆天地项目营销面临的风险。
在分析了市场风险的基本特征后，在之后的推广，营销方面，防备市场竞争风险，关注市场动态，市场预判，确定最佳的推出时机，避免竞争对手的挤压，制订了相应的应对计划，突出差异化优势应对这类风险。
此阶段另一方面的风险就是，就是还没有成立正式的项目部。在房地产项目立项阶段，由企业高层管理人员或企业风险管理部门从企业价值实现及项目投融资角度进行风险管理。在项目前期中的项目初步设计阶段，主要由企业的风险管理部门或工程等具体负责部门进行风险管理，立项后要及时产生项目经理，由项目经理会同企业相关部门在土地征购、项目详细设计、招标中进行风险管理。
2项目人力资源的风险管理
项目组织是保证项目正常实施的组织保证体系，重庆天地项目前期，工作头绪繁多，工作性质不同，项目组织由项目经理主持和带领部分技术工程师组成。风险管理工作是由项目经理及企业风险管理部门共同提出风险管理规划，由项目经理主管监控风险管理过程，并由项目经理主持，会同各职能部门代表召开风险应对措施工作会议
而项目管理中，成功的人力资源管理可以保证项目任务的顺利完成，促使项目得到更有效管理。
相比其他类型的项目风险，项目的人力资源管理面临的风险预测和控制难度有着更多的不定性，处理不好就会引起人心涣散，挫败承包方人员的参与信心，影响项目实施。
对于上述风险特点和应对要求，重庆天地采取了一下的应对措施：
培训和持续改进
重庆天地项目在培训在提高雇员技能的同时,更需要增强他们应对不断变化环境的能力。项目组针对项目自身特点进行了需求分析，并制订了一系列的培训计划并指定专人负责，以确保培训目标的切实完成。
项目组安排了公司内部的培训人员对项目成员进行了企业文化，ＩＳＯ流程等方面的培训，并聘请外部培训机构，通过短期专题培训班的形式，对成员进行工作方法，沟通技巧，电脑软件应用的培训，另外，在项目进行过程中，安排其他项目，展览的参观，新技术，新材料的介绍，同时不定期地进行团队建设拓展，交流增进活动。
多样化的激励与约束
本项目在管理中注重加强成员间的情感培养和交流。
项目还不定期组织团队活动，加强团队交流, 避免令成员成为工作机器。
同时, 项目组采取多样化的激励和约束机制。通过各种激励和约束作用, 发掘项目人员特长提高他们的吃苦能力、劳动效率以及创新能力。
3设计阶段的成本风险控制
设计单位开始分阶段进行设计， 在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险，事实上设计阶段就已经决定了整个项目造价的９０％。
在各个阶段将遇到不同的风险，需要采取不同的措施去应对。1 方案设计
方案设计阶段做好与决策层和各支持部门进行沟通，确认方向，好的开端是项目成功的一半，方案设计阶段做好风险的防范是关键的关键。
在造价控制方面，方案设计阶段估算的重点在于分析测算，需要能够全面真实地反映各个方案所需的造价。
图2.7-1 重庆天地总平图
2初步设计
初步设计阶段的風险种类比较多样，项目团队根据设计文件实施动态管理，这也包括风险计划的调整，初步设计阶段风险的动态管理是为了降低项目以后阶段风险的必要手段。
在初步设计阶段，确定造价控制目标值以后，重庆天地项目采用了标准化设计, 限额设计，同时对于设计概算加强管理和审查。将已发生的风险控制和解决在本阶段内，可预见风险提前进行计划应对。
施工图设计
施工图综合性，详尽程度要高许多，风险来自各个方面，项目内部需要投入的人员涉及建筑，结构，机电设备，园林景观，室内设计，配套，施工，招投标，文件归档管理；外部则涉及到各个设计单位，公司财务，法务，采购，政府相关部门，工程投标单位，供应商等等。
由于涉及方面多，进入深度大，这一阶段对于建筑造价会产生很大影响，风险的很大一部分将集中在项目工程造价方面。
重庆天地将风险事前控制融入在了设计阶段的造价控制中。由于项目需要赶工期、以及工程中的调整 （重庆天地项目就曾在方案设计阶段后期根据公司意见进行了布局调整，以致不得不压缩之后的总体进度），设计的调整在所难免，这就更需要在每一步都做好监控，尽量减少施工开始后的变更，缺乏在设计阶段的成本控制，势必造成施工阶段造价的控制失控。
总结
通过对重庆天地项目开发前期的几点风险管理实践, 充分体会到贯穿于整个开发过程中的风险管理需要贯彻在各个环节中，并充分遵循风险提前预知，计划和控制的原则，尤其需要重视项目前期各阶段的风险管理，为项目实施阶段做好充分的准备工作供进一步探讨。
项目风险管理必须要有一整套贯穿于整个开发过程的，完整、规范和科学的管理体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现，必须要实施风险全过程管理。