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摘要：改革开放以后，我国的经济飞速发展，房地产已作为人们生活必须的特殊商品进入了社会主义市场经济的发展中，并且受到了人们越来越广泛的关注。在人们对生活住房安全、住房环境要求越来越高的今天，房地产测量的准确性与技术性显得尤为重要。借助于计算机科技的高速发展，房地产测量的方法有了很大的革新，测量的精确度有了很大的提升。本文通过对房地产测量技术中三个层面的研究，使测量工作者对我国房地产测量技术的现有水平及发展方向有一个清楚的认识，以便更好的完成其所面临的任务。
关键词：房地产 测量技术 精度分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产测绘的目的
房地产测量是对房屋及各类用地的基本属性进行的专业测量，属于地籍测绘的一类。 它通过对房屋的结构、位置、利用现状等数据的测量与收集，为房地产产权管理提供了有力的数据支持。从九十年代开始，我国房地产市场吸引了大量的国内外投資，发展至今已成为我国经济的主要增长点之一。有效的房地产管理、进一步规范房地产市场依赖于真实准确的房地产测量资料，因此我们有必要专门研究房地产测量的技术问题。
房地产测量的内容
房地产平面控制测量
房地产平面控制测量为房地产测量提供了基础数据。它可以为房地产的基本数据测量和房地产图的变更与修改提供计算数据。为了使测绘结果可以更好的为经济发展和房地产管理服务，房地产平面控制测量应该满足由低到高，从整体到细节的测量准则。
导线测量是房地产平面控制中最常用的方法，尤其是建筑物密集的城市地区，导线测量观测简单易行、精确度高、使用设备普遍的优点是其他方法所不能替代的。建立一个能够长期使用的房地产平面控制网，可以对房地产测量工作提供一个整体框架，对每个环节进行有效的监控。
房地产测量过程应该有效的利用当前已有成果。在保证房地产平面控制网精度的同时，应该注意导线应布设成为直申导线。现有的普通方法是沿道路布设，使导线边长相差不大，尽量少布置单导线，多使用直导线，将各直导线连接成网状，构成导线网，通过将导线临近的高级点相联测来参加导线网平差。导线网中结点与结点、导线边数不能超过《房地产测量规定》中标准导线全长边数的十分之七。在平差计算中，应对测角中误差、最弱边长中误差、最弱方位角中误差等项目进行估算。
房地产面积的测量
房地产面积测量是指对房地产水平面积的测量。其中，房屋建筑面积、公共建筑面积、产权面积、可用面积等可以归属于房屋面积的测量；用地面积测量可归属于封闭地块面积测量。在《房地产测量规范》中，国家将有维护物、结构牢固的永久性建筑物、层高在2.2米以上的房屋规定为可供人日常生产活动或生活的场所。
面积测量中最常用的方法是根据房屋的边界点的坐标来计算房屋面积。还有一种方法是利用房脚点的坐标来测量房屋面积。这两种方法整体思路与计算方法基本一致。
房地产变更测量
房地产变更测量可以依据房地产变更的相关资料，对房地产变更进行测量以及新界点的测定，在调整好房地产号后，需要进行房地产内部资料的修改。房地产变更测量可以分为两个部分，其中包括现场变更测量和权属变更测量。现场变更测量主要是对房屋的外观、层次、结构等客观属性的变化进行测量和勘查。权属变更测量是对因买卖、交换、兼并等属性变化而引起的测量和土地权属变化引起的测量。房地产变更的流程包括以下三方面：
（1）进行准备工作时，对和房地产变更有关的资料进行分类总结以及整理，并添加已有资料。
（2）对房地产的变更进行实地调查：根据已掌握的资料，进行房地产现状调查和权属调查。现状调查主要是对房屋及其用地的权利进行调查，其中包括用地分类、建筑状况等。权属调查是对房屋及其用地的的使用权进行调查，主要任务是登记权属类型、权利人及权利范围。
（3权利边界面积的测量：主要是对权界变更后新权利界限的确认与标定。认界时，必须得到有关人员的许可；标定时，必须严格遵守《房屋测量规范》中的相关规定。
房地产测量的技术问题分析
测量房地产的面积是房地产测量中一项重要的工作，下面就分析房地产面积测量的内容及其精度。
房地产面积量算的一般规定
房地产面积测量主要是对地块面积和房屋占地面积进行测量，土地和房屋的测量均属于房地产面积测量。地块面积的测量方法主要有两种：一种是根据界点的坐标计算地块面积，另一种是使用几何图形法测算面积。房屋面积的测量主要是对房屋外围的水平面积及其附属设施进行测量。近年来房地产商品面积不足的情况常有发生，许多房地产开发商在公用面积的分摊上大做文章，使购房者承担了经济损失。面对众多由于房地产面积量算结果出现误差所导致的房地产开发商与购房者直接出现的纠纷，我们必须解决共有建筑面积的分摊问题。按套和套内面积测量计价的销售模式可以很好的解决这一问题。这种计算销售方式对公用面积的计算简单易懂，透明度高，使购房者很容易掌握房屋面积信息。如果房地产开放商在销售房屋时就能采取这种方法，那么就一定可以让购房者明明白白的消费，避免后续纠纷的出现，维护双方的合法权益。与此同时，我们还应该加强对共有财产的产权管理，加强对房屋测绘工作的管理，采用先进的技术来解决房屋测绘过程中的一系列问题，以此来复返商品房的销售，保护房屋所有者的合法权益。
房地产面积量算的精度分析
由于房地产面积测量的方法很多，不同方法测量结果的精度有所不同。在实际工作中，具体使用哪一种方法进行测量依赖于具体的作业条件。
（1）直接量算法的精度分析：直接量算法是需要确定各转折点的坐标，以此来计算地块面积。它主要包括解析法和堪丈法。在实际操作过程中，外业测量数据是解析法所用数据的主要来源，所以它的精度只受外业测量精度的影响。堪丈法测量的精度也会受图形的分割和辅助边角选择的影响。
（2）间接量算法的精度分析：间接量算法必须通过平差运算来得出误差较小的测量结果。图解几何法的误差与图形的分割、具体测量方法直接相关。为减少测量的误差，一般应尽量保证图形个数少，线条长。图解方格法会由于估算边界不足一格的小方格的面积而引起误差。图解网点法的测量会由于边界线上的压线点数和点的间距大小不一而出现误差。求积仪法的误差主要是由于描迹针在描迹时的方法不当而引起。
从以上的精度分析我们可以总结出如何选择房地产面积量算方法。一般情况下，我们应该优先选择解析法进行测量。对大范围不规则的地块进行测量时，由于图纸间接量算法操作简单的特点，我们应该选择它来进行量算。对小范围规则图形进行量算时应优先选择堪丈法进行量算。
结语
在社会主义市场经济稳定发展的今天，房地产测量为房屋土地管理提供了重要的依据和管理数据。在我国的房地产管理系统中，大中城市的管理部门基本都成立了自有的房地产测绘队伍，只有一小部分中小城市由于房地产业发展还处于初期所以并没有成立自己的测绘队伍。但从已有的测绘队伍来看，拥有较高资质水准的队伍并不多，这从一个侧面反映了我国缺少专业水平高的测绘人才。国家相关部门也应该重视房地产业法律体系的完善，进一步规范房地产测绘市场的行业准则，建立健全的体系来完善测绘体制。相信随着测绘队伍的健全和技术管理人才的培养，我国的房地产测绘工作会更好的为社会服务，从而积极的推动我国房地产业的发展。
参考文献
[1]李海英. 房地产测量技术问题的研究[D].长安大学,2005.
[2]刘柏松. 分析计算机在房地产测量中的应用[J]. 中国外资,2012,(08):237.
[3]夏千明 ,宋浴萍. 房地产测量机构走向市场后存在的问题与对策[J]. 中国房地产,2004,(07):45-46.
[4]颜祜鑫. 测量资源在房地产估价中的应用探讨[J]. 市场论坛,2010,(12):57-59.
关键词：房地产 测量技术 精度分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产测绘的目的
房地产测量是对房屋及各类用地的基本属性进行的专业测量，属于地籍测绘的一类。 它通过对房屋的结构、位置、利用现状等数据的测量与收集，为房地产产权管理提供了有力的数据支持。从九十年代开始，我国房地产市场吸引了大量的国内外投資，发展至今已成为我国经济的主要增长点之一。有效的房地产管理、进一步规范房地产市场依赖于真实准确的房地产测量资料，因此我们有必要专门研究房地产测量的技术问题。
房地产测量的内容
房地产平面控制测量
房地产平面控制测量为房地产测量提供了基础数据。它可以为房地产的基本数据测量和房地产图的变更与修改提供计算数据。为了使测绘结果可以更好的为经济发展和房地产管理服务，房地产平面控制测量应该满足由低到高，从整体到细节的测量准则。
导线测量是房地产平面控制中最常用的方法，尤其是建筑物密集的城市地区，导线测量观测简单易行、精确度高、使用设备普遍的优点是其他方法所不能替代的。建立一个能够长期使用的房地产平面控制网，可以对房地产测量工作提供一个整体框架，对每个环节进行有效的监控。
房地产测量过程应该有效的利用当前已有成果。在保证房地产平面控制网精度的同时，应该注意导线应布设成为直申导线。现有的普通方法是沿道路布设，使导线边长相差不大，尽量少布置单导线，多使用直导线，将各直导线连接成网状，构成导线网，通过将导线临近的高级点相联测来参加导线网平差。导线网中结点与结点、导线边数不能超过《房地产测量规定》中标准导线全长边数的十分之七。在平差计算中，应对测角中误差、最弱边长中误差、最弱方位角中误差等项目进行估算。
房地产面积的测量
房地产面积测量是指对房地产水平面积的测量。其中，房屋建筑面积、公共建筑面积、产权面积、可用面积等可以归属于房屋面积的测量；用地面积测量可归属于封闭地块面积测量。在《房地产测量规范》中，国家将有维护物、结构牢固的永久性建筑物、层高在2.2米以上的房屋规定为可供人日常生产活动或生活的场所。
面积测量中最常用的方法是根据房屋的边界点的坐标来计算房屋面积。还有一种方法是利用房脚点的坐标来测量房屋面积。这两种方法整体思路与计算方法基本一致。
房地产变更测量
房地产变更测量可以依据房地产变更的相关资料，对房地产变更进行测量以及新界点的测定，在调整好房地产号后，需要进行房地产内部资料的修改。房地产变更测量可以分为两个部分，其中包括现场变更测量和权属变更测量。现场变更测量主要是对房屋的外观、层次、结构等客观属性的变化进行测量和勘查。权属变更测量是对因买卖、交换、兼并等属性变化而引起的测量和土地权属变化引起的测量。房地产变更的流程包括以下三方面：
（1）进行准备工作时，对和房地产变更有关的资料进行分类总结以及整理，并添加已有资料。
（2）对房地产的变更进行实地调查：根据已掌握的资料，进行房地产现状调查和权属调查。现状调查主要是对房屋及其用地的权利进行调查，其中包括用地分类、建筑状况等。权属调查是对房屋及其用地的的使用权进行调查，主要任务是登记权属类型、权利人及权利范围。
（3权利边界面积的测量：主要是对权界变更后新权利界限的确认与标定。认界时，必须得到有关人员的许可；标定时，必须严格遵守《房屋测量规范》中的相关规定。
房地产测量的技术问题分析
测量房地产的面积是房地产测量中一项重要的工作，下面就分析房地产面积测量的内容及其精度。
房地产面积量算的一般规定
房地产面积测量主要是对地块面积和房屋占地面积进行测量，土地和房屋的测量均属于房地产面积测量。地块面积的测量方法主要有两种：一种是根据界点的坐标计算地块面积，另一种是使用几何图形法测算面积。房屋面积的测量主要是对房屋外围的水平面积及其附属设施进行测量。近年来房地产商品面积不足的情况常有发生，许多房地产开发商在公用面积的分摊上大做文章，使购房者承担了经济损失。面对众多由于房地产面积量算结果出现误差所导致的房地产开发商与购房者直接出现的纠纷，我们必须解决共有建筑面积的分摊问题。按套和套内面积测量计价的销售模式可以很好的解决这一问题。这种计算销售方式对公用面积的计算简单易懂，透明度高，使购房者很容易掌握房屋面积信息。如果房地产开放商在销售房屋时就能采取这种方法，那么就一定可以让购房者明明白白的消费，避免后续纠纷的出现，维护双方的合法权益。与此同时，我们还应该加强对共有财产的产权管理，加强对房屋测绘工作的管理，采用先进的技术来解决房屋测绘过程中的一系列问题，以此来复返商品房的销售，保护房屋所有者的合法权益。
房地产面积量算的精度分析
由于房地产面积测量的方法很多，不同方法测量结果的精度有所不同。在实际工作中，具体使用哪一种方法进行测量依赖于具体的作业条件。
（1）直接量算法的精度分析：直接量算法是需要确定各转折点的坐标，以此来计算地块面积。它主要包括解析法和堪丈法。在实际操作过程中，外业测量数据是解析法所用数据的主要来源，所以它的精度只受外业测量精度的影响。堪丈法测量的精度也会受图形的分割和辅助边角选择的影响。
（2）间接量算法的精度分析：间接量算法必须通过平差运算来得出误差较小的测量结果。图解几何法的误差与图形的分割、具体测量方法直接相关。为减少测量的误差，一般应尽量保证图形个数少，线条长。图解方格法会由于估算边界不足一格的小方格的面积而引起误差。图解网点法的测量会由于边界线上的压线点数和点的间距大小不一而出现误差。求积仪法的误差主要是由于描迹针在描迹时的方法不当而引起。
从以上的精度分析我们可以总结出如何选择房地产面积量算方法。一般情况下，我们应该优先选择解析法进行测量。对大范围不规则的地块进行测量时，由于图纸间接量算法操作简单的特点，我们应该选择它来进行量算。对小范围规则图形进行量算时应优先选择堪丈法进行量算。
结语
在社会主义市场经济稳定发展的今天，房地产测量为房屋土地管理提供了重要的依据和管理数据。在我国的房地产管理系统中，大中城市的管理部门基本都成立了自有的房地产测绘队伍，只有一小部分中小城市由于房地产业发展还处于初期所以并没有成立自己的测绘队伍。但从已有的测绘队伍来看，拥有较高资质水准的队伍并不多，这从一个侧面反映了我国缺少专业水平高的测绘人才。国家相关部门也应该重视房地产业法律体系的完善，进一步规范房地产测绘市场的行业准则，建立健全的体系来完善测绘体制。相信随着测绘队伍的健全和技术管理人才的培养，我国的房地产测绘工作会更好的为社会服务，从而积极的推动我国房地产业的发展。
参考文献
[1]李海英. 房地产测量技术问题的研究[D].长安大学,2005.
[2]刘柏松. 分析计算机在房地产测量中的应用[J]. 中国外资,2012,(08):237.
[3]夏千明 ,宋浴萍. 房地产测量机构走向市场后存在的问题与对策[J]. 中国房地产,2004,(07):45-46.
[4]颜祜鑫. 测量资源在房地产估价中的应用探讨[J]. 市场论坛,2010,(12):57-59.