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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
随着房地产行业进入常态化调控阶段，我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业，这些例子表明开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。我们看到在调控措施不断出台的情况下，部分城市房价依然高位徘徊，土地市场依然火爆。整个房地产业依然没有回到正确、健康的发展轨道上来，必须采取有效的对策，以利于不断提高房地产业的综合效益。
房地产业存在的主要问题
近年房价上涨诚然有谓成本推进因素。但就近年面对的房价越调越高而言，成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为，推动房价居高不下有以下几个方面考虑。
房地产宏观调控效果不彰
2012年至今，国家实施的房地产宏观调控政策对于中小城市的房地产市场起到了一定的作用，但相当一部分问题一直存在，调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是房地产市场有价无市供给偏紧；二是房价下调幅度不大；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然不规范；六、保障性住房建设相对滞后、监管力度不够。保障性住房用地难以保障，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
投资经济环境混杂
目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下国内资金出路并不多，存钱是负利率；金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，必定进入房地产，以寻求利润。人民币升值压力不减，至使国内流动性过剩问题日益突出，央行的调控难度越来越大。在社会资金较为充裕的情况下，要控制房地产业投资极为困难。
土地管理与房地产建设不匹配
目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。；另一方面，住房保障投资却“捉襟见肘”，这是住房保障工作推进较慢的重要原因。
产品结构偏差影响房地产市场供给
一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供給量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。
（二）促进房地产业健康发展的对策
为促进房地产业又好又快发展，必须加强宏观调控，完善房地产市场体系，调整供求结构，确保房地产业与相关产业相协调，与经济社会发展相适应。提出以下几点建议：
第一，改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各城市的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。要加大对房地产闲置土地的清理力度，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。长远看，对商品房市场不宜过多进行直接干预，而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序。
第二，集约利用土地，强化土地开发管理。要适度提高城市土地利用强度，在城市土地利用规划中不仅要规定土地利用类型，还要在严控建筑密度和保证绿化率的前提下，适当放宽建筑容积率和建筑高度。大力推动工业区内多层厂房的建设，合理布局城市中央商务区(CBD)、中央居住区(CRD)等功能集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市功能和产业布局的衔接，交通道路设计以及工业用地的数量和布局。要根据产业格局的调整和城市空间的拓展，逐步将城市建设重心由旧城区向城市周边新区转移。同时，积极推进旧城改造，对城市建成区的低层、低密度危旧房地段重点改造，完善配套设施，改善居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。对城市建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，通过企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，充分发挥存量土地资产效益。
第三，关注民生问题，完善社会住房保障体系。注重住宅建设中的民生问题，让低收入群体能够共享改革发展的成果，既是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要，也是遏制房价涨幅过快的有效措施，更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房，即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房，一定程度地从市场中剥离出来，建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制，以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上，政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作，纳入政府工作的重要日程。保障性住房的建设，可采用两种方式，一是政府直接组织自建；二是政府在开发项目招标时，明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房，由政府回购。无论是自建还是回购，都要落实资金来源，应通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自愿捐赠等多种渠道筹措资金。保障性住房建设，要严格控制套型面积，确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价，让中低收入群众承受得起，把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上，要建立中低收入家庭档案，动态调整，以确保分层次定向供给，并研究建立相应的退出机制和转让机制，防止管理上出现漏洞。现阶段，对于那些确实无力购房的特困户，继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”，也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构，多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。
第四，降低建筑能耗，提高住宅工业化水平。我国建筑能耗高，住宅总能耗占全国总能耗的比例超过37%。降低住宅能耗是建设节约型社会，实现2010年全国单位GDP能耗降低20%的重要途径。一方面制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制；另一方面，制定住宅节能标准，强制采用节能环保材料，引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式，大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业，应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求，把“象造汽车一样造房子”，作为未来的发展方向。
第五，加快管理制度创新，建立和完善与市场经济相适应的房地产管理制度。要完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。要积极推动资本市场的发育。加快出台产业基金管理办法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要进一步完善房地产开发项目资本金制度、开发项目主体资信评价审查制度、商品房预售管理制度，以及房屋交付使用制度、物业管理制度等，规范行为，促进房地产业和房地产市场健康发展。
随着房地产行业进入常态化调控阶段，我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业，这些例子表明开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。我们看到在调控措施不断出台的情况下，部分城市房价依然高位徘徊，土地市场依然火爆。整个房地产业依然没有回到正确、健康的发展轨道上来，必须采取有效的对策，以利于不断提高房地产业的综合效益。
房地产业存在的主要问题
近年房价上涨诚然有谓成本推进因素。但就近年面对的房价越调越高而言，成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为，推动房价居高不下有以下几个方面考虑。
房地产宏观调控效果不彰
2012年至今，国家实施的房地产宏观调控政策对于中小城市的房地产市场起到了一定的作用，但相当一部分问题一直存在，调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是房地产市场有价无市供给偏紧；二是房价下调幅度不大；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然不规范；六、保障性住房建设相对滞后、监管力度不够。保障性住房用地难以保障，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。
投资经济环境混杂
目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下国内资金出路并不多，存钱是负利率；金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，必定进入房地产，以寻求利润。人民币升值压力不减，至使国内流动性过剩问题日益突出，央行的调控难度越来越大。在社会资金较为充裕的情况下，要控制房地产业投资极为困难。
土地管理与房地产建设不匹配
目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。；另一方面，住房保障投资却“捉襟见肘”，这是住房保障工作推进较慢的重要原因。
产品结构偏差影响房地产市场供给
一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供給量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。
（二）促进房地产业健康发展的对策
为促进房地产业又好又快发展，必须加强宏观调控，完善房地产市场体系，调整供求结构，确保房地产业与相关产业相协调，与经济社会发展相适应。提出以下几点建议：
第一，改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各城市的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。要加大对房地产闲置土地的清理力度，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。长远看，对商品房市场不宜过多进行直接干预，而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序。
第二，集约利用土地，强化土地开发管理。要适度提高城市土地利用强度，在城市土地利用规划中不仅要规定土地利用类型，还要在严控建筑密度和保证绿化率的前提下，适当放宽建筑容积率和建筑高度。大力推动工业区内多层厂房的建设，合理布局城市中央商务区(CBD)、中央居住区(CRD)等功能集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市功能和产业布局的衔接，交通道路设计以及工业用地的数量和布局。要根据产业格局的调整和城市空间的拓展，逐步将城市建设重心由旧城区向城市周边新区转移。同时，积极推进旧城改造，对城市建成区的低层、低密度危旧房地段重点改造，完善配套设施，改善居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。对城市建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，通过企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，充分发挥存量土地资产效益。
第三，关注民生问题，完善社会住房保障体系。注重住宅建设中的民生问题，让低收入群体能够共享改革发展的成果，既是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要，也是遏制房价涨幅过快的有效措施，更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房，即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房，一定程度地从市场中剥离出来，建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制，以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上，政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作，纳入政府工作的重要日程。保障性住房的建设，可采用两种方式，一是政府直接组织自建；二是政府在开发项目招标时，明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房，由政府回购。无论是自建还是回购，都要落实资金来源，应通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自愿捐赠等多种渠道筹措资金。保障性住房建设，要严格控制套型面积，确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价，让中低收入群众承受得起，把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上，要建立中低收入家庭档案，动态调整，以确保分层次定向供给，并研究建立相应的退出机制和转让机制，防止管理上出现漏洞。现阶段，对于那些确实无力购房的特困户，继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”，也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构，多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。
第四，降低建筑能耗，提高住宅工业化水平。我国建筑能耗高，住宅总能耗占全国总能耗的比例超过37%。降低住宅能耗是建设节约型社会，实现2010年全国单位GDP能耗降低20%的重要途径。一方面制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制；另一方面，制定住宅节能标准，强制采用节能环保材料，引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式，大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业，应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求，把“象造汽车一样造房子”，作为未来的发展方向。
第五，加快管理制度创新，建立和完善与市场经济相适应的房地产管理制度。要完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。要积极推动资本市场的发育。加快出台产业基金管理办法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要进一步完善房地产开发项目资本金制度、开发项目主体资信评价审查制度、商品房预售管理制度，以及房屋交付使用制度、物业管理制度等，规范行为，促进房地产业和房地产市场健康发展。