[摘 要]随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对于住房的需求的有增无减，加之巨额资本持续涌入房地产市场，使得房地产行业成为我国发展最为迅猛的行业。所以，房地产在快速发展的同时，也成为了我国主要的税收来源。自去“营改增”在我国全面推广后，受到了社会各界的广泛关注，各领域的从业者都在反思怎样通过“营改增”实施后的机遇来进行发展，并应对好接踵而来的挑战，房地产行业同样如此。房地产行业从其开发建设到持有自营以及转让销售环节都需要进行营业税的缴纳，所以笔者认为房地产的“营改增”运营探讨对其发展有着重要影响。笔者结合自身工作经验，分析并阐述“营改增”对房地产的影响，希望能为其他从业者提供一定参考。
　　[关键词]房地产；营改增；对策
　　中图分类号：S525 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）28-0344-01
　　1前言
　　自去年开始，我国正式在全国推广“营改增”税制改革，对于我国目前发展最快的房地产行业来说，有着重要影响。“营改增”税制改革的实施主要是为了完善现阶段我国的税制，减轻缴税负担，不过房地产行业与其他行业有着较大的区别，其特点在于发展周期长、所需成本高、资金投入比例大等等。不过“营改增”的实施可能是一把双刃剑，有着严重的利弊影响。所以，房地产行业的从事者怎样合理地利用其积极影响，规避其消极风险就成了社会各界的重要关注问题。
　　2“营改增”对房地产行业的影响
　　自“营改增”在全国各行业推广以来，对房地产行业的发展带来了不同的影响，笔者根据其结果将这些影响划分为积极部分和消极部分，其中前者主要关系到不同成本结构下的税负与行业发展，后者则是和不同税率下的税负和财务核算难度有关。
　　2.1积极影响
　　“营改增”对于房地产行业的税负影响，涵盖了不同税率下的税负影响与不同成本结构下的税负影响。前者属于消极影响的范畴，后者则是被积极影响被囊括。从成本结构下的税负影响来看，房地长企业成本基本上以建筑财务成本、安装成本与土地成本这三种所构成，土地成本是企业向政府购买，无法开具增值税抵扣发票，倘若是购置转让土地就能抵扣增值税。按照笔者所查询的资料来看，过转让土地增值部分越高，其所需要缴纳的税负就越低；那么按照过去的研究文章来推算，“营改增”实施后的税率为百分之十左右，在其他条件保持一致时，安装成本所占比重越大，所需缴纳的税额越低，因此所以在安装成本占比超过营业额一半以上时，对企业的经营最为有利。财务成本代表了企业的借款利息支出，按照笔者查询的资料来看，过去几年基本上房地产企业的财务成本在营业额的比重中都不会超过百分之五，按照推算即财务成本越多，其折扣部分也越高。笔者所得出的上述结论都是在结合了过去的相关文献基础上对房地产企业在不同成本接哦股下推算所得，并不能说所有的房地产企业的影响就是如此，只能代表一种趋势，当然也有可能提升税负的消极影响存在。
　　2.2消极影响
　　不同税率下“营改增”对于房地产行业的税负影响也是不同的，现阶段房地产企业的增值税税率分为四档，在笔者按照过去的文献推算下确定只有百分之六的税率才能减轻房地产企业的税负，其他三档的都会家中企业负担，所以从结果看“营改增”是加大了房地产企业的税负。此外，“营改增”对房地产企业的财务核算的工作难度。同时，过去企业的营业税由以后各会计科目就能完成税务核算工作，但是在现在增值税额工作需要十个会计科目才能结束税务核算工作。另外，现阶段中企业的增值税需要通过网上申报、认证抵扣等手段完成，这也提高了企业的税务风险。
　　3应对“营改增”对房地产行业影响的策略
　　3.1强化内部控制，完善企业税务环境
　　随着信息时代的到来，我国的政府、企业都开始利用计算机办公，实现办公电子化。因此，在现阶段中，企业的财务信息已经逐渐告别纸质化办公，转而以网络化和智能化来实现企业的财务信息控制。这就要求企业不但需要及时地对内部的税务制度进行调整，结合现实情况来完善目前的税务核算方法，从而尽可能地让增值税的缴纳能够吻合企业的每个项目的扣减，而且企业还需要同其他企业或者税务机关实施有效的交流沟通，了解税务工作的进展情况。现阶段中我国还处于“营改增”模式推行的起步时期，还是有着不少企业所较难处理的问题，包括房地产企业新老工程的核算等等，这就要求相关的房地产企业及时地同外部企业和税务机关进行有效交流，从而加强对税务核算工作的处理。
　　3.2加强纳税意识
　　营业税向增值税的转变不是一蹴而就，而是需要一段时间，对此，财务人员的思想观念需要一定时间来适应，因此，在税制改革后，市场会将不能适应的企业淘汰。尽管税制改革对于企业的财务人员提出了巨大的挑战，财务人员不能在使用传统营业税的核算方式，而是应当学习心得核算方式。同时，增值税的核算在流转税中算是较为复杂的，要求财务人员在足够了解核算的前提下更要精通该工作才能有效地开展纳税筹划这就要求企业加强对相关人员的培训，不仅包括工作技能，更重要的是提高纳税意识，邀请专家展开定期专业培训。同时，企业的管理层也需要加强对纳税的重视，建设企业内部良好的纳税氛围。
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