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摘 要：对于房地产开发项目而言，有效的风险控制和预防，可以大大减少风险事故，对于房地产开发项目经济效益的影响。想要更好的提升房地产开发项目的经济利益，必须要对房地产全过程进行有效的风险预防和控制。鉴于此，本文对房地产开发项目在建设中的风险管理进行了分析探讨，仅供参考。
关键词：房地产开发；项目风险；管理
一、房地产开发项目的风险分析
1、建造风险
建造风险主要是指在招投标的过程中，与承包商的协调、工程的质量等方面，开发商一般的投标方式是公开招标、邀请招标和协商招标，在选择招标方式的时候要考虑到设计单位、施工单位和监理单位的条件，在施工的过程中要建立条款和合同，如果合同管理不当或是在执行中出现问题，就会出现纠纷，严重影响整个工程的质量和进度，这样会增加成本，给各个项目方都会造成一定的损失，如果建造成本一旦不能控制，那么房地产的开发商也会增加成本，最后可能会在建造房屋的质量上缩减成本，不但影响销售还会影响用户的安全，错过了最佳的销售时期，因此，在建造的过程中，要对房屋的质量绝对的保证。
2、投资风险
从房地产开发企业自身角度来说，其往往是凭借开发并一次性销售物业回收投资的方式来获取对应的效益，企业自有资金以及信贷资金等，均需要在市场变现的情况下进行回收或者偿还，如因为受到外围因素的负面影响，造成资金链断裂，使得项目无法继续实施。房地产开发企业由于不具备较强的投资风险意识，事前没有进行深入探究，导致投资过于随意性，无法在投资项目中获取预期效益，投资没有按期收回，进而给企业造成严重的经济损失。
3、政策风险
产业政策。政府的政策对房地产企业的整个发展起着绝对的决定性作用，可以这么说房地产商要根据相关政策决定房屋的后续改变以及各项的需求，一方面国家通过产业政策，对于一些企业进行扶持，如果房地产企业也被纳入其中，那么在国民经济中的比重和地位都会有所增加，国家也会拨大量的资金给与支持，反之，房地产企业的整体经济效益一定会有影响。
金融政策。国家对于金融政策进行适当的调整，决定着房地产开发商和经营者是能赚取利润还是受到损失，一旦政府认为房地产投资出现了白热化的形式，就会紧缩信贷的政策，正在建立的项目，会因为资金的短缺暂时停工，直接影响了工程的进度，致使房地产的投资商受到一定的损失。
土地政策，这是房地产开发的基础，看准地皮，把利益最大化，土地政策的变化势必会影响房地产业的开发，土地政策的风险源于产权制度的变更，这是房企产开发商不能忽略的问题。
二、房地产发开项目风险应对的方法
1、风险回避
风险回避主要是经过风险识别和风险分析后，综合考虑，通过放弃或者终止项目的开发来有效的回避风险的产生。这种风险应对的措施一般常用在没有有效的风险管控措施可用，不得已而采取的最强有力的措施。这种方法能够完全的规避风险，但由于项目的终止和放弃，会给企业带来一定的损失，是一种被动的风险应对方法。同时应该注意到，一些社会风险和自然风险，无法通过这种方式来规避。
2、风险转移
风险转移是与风险回避不同，这种方法没有放弃或终止项目，而是主动的将风险转嫁。它与风险控制也有不同，风险控制是降低损失程度，减少损失概率，而风险转移是有意识的转移风险。风险转移的方式主要有合同、出售、保险等，这种方式成本低，得到了广泛的应用。
3、风险自留
风险自留是房地产开发项目中，风险预估发生的概率较低、代价较小、损失较少的情况下，综合平衡，顾全大局而自行承担风险的方式。它又可以分为主动和被动风险自留，主要区别是被动风险自留是不得已而采取的措施，主动风险是知道了风险后果之后做出的选择。
三、房地产开发项目在建设中的风险管理的策略
1、房地产开发监控预警系统
首先，它可以通过对于房地产开发项目的，数据分析和实时数据跟进，提前预报或预警风险，并且会智能性的提出解决方案。这种风险管理的办法，可以对房地产开发的全程进行智能化、全方位化的监测，结合风险程度和概率，发出不同预警信号，以便于房地产开发人员，对风险事故及时开展校正行动，降低风险对于房地产开发项目的损失。其次，对于房地产开发监控预警系统而言，非常重要的一个功能是，它可以根据开发的进度和当前开发的状态，提示开发项目是否偏离设定轨道，提高项目风险管理有效性。
房地產开发项目预警管理系统主要包括，预先性、实时性、警示性和系统性四个方面。预先性是指项目预警管理系统，可以先知性的预警将要发生的风险事故。让房地产开发人员可以提前进行准备和预防，补足房地产开发项目风险控制的空缺。实时性是指项目预警管理系统，可以实时，跟进房地产开发动态，以一种动态平衡的形式，对于房地产开发全程进行监控。以便于项目开发负责人，根据现实情况不断的调整开发项目的计划。预警性和系统性，均是项目预警管理系统中，智能化的产物。在预警系统中，警示性不但可以报警风险，还可以评估风险程度和对于项目影响的严重程度。而系统性更趋向于，计算机管理，确保预警系统的正常运行和正常运作。
2、健全房地产市场政策
政府有必要建立完整的针对不同地区、不同城市建立不同的监控体系，健全这种体系结构有助于政府第一时间掌握房地产的融资程度，和房地产项目的销售情况。政府还可以设置专门的监管机构，结合当下房地产的发展状态和其中存在的问题预测房地产未来发展的情形。最后需要政府健全信息化的平台，对于房地产项目融资来说，掌握信息无疑是一件非常重要的事。
3、.做好项目开发前的可行性报告
房地产开发的过程是十分复杂的，里面涉及的环节和部门非常的多，因此，在房地产开发商在启动项目之前，一定要做好充分的项目可行性报告分析，这是投资的关键和基础所在，在前期的可行性阶段是整个过程最为不确定性的，因为一切都是只是预期的计划当中，开发项目一旦开始进行，就会面临一个相对狭窄的消费市场，消费就会有风险，因此，在项目实施前，开发商一定要进行各项的评估，在符合城市规划和政府的相关法律规定下，与自身的企业的现状和发展要求相结合，确定投资项目的用途和规模以及其他的相关预测，为后续的投资决策提供一定的依据，在不确定的因素上做好风险的评估和预测，为整个项目的成功做整体的规划和方向。
4、优化资金结构
需要房地产开发企业将原始的资金结构进行优化，在开展开发项目工作之前，做好市场调查工作，结合自身真实运营情况和竞争水平，明确自身具备的管理实力，并在此基础之上，开展项目评估和尽职调查工作，依据企业自身情况，评估设定本企业可承担的资金风险标准，使企业资金结构可以迎合发展需求以及当前投资环境。除此之外，房地产开发企业还要构建完善的风险预警系统，充分发挥风险预警系统中的预警、监管、识别和评估等功能，做好现金流量管理工作，保证房地产开发企业资金运营安全，在将财务杠杆自身作用全面发挥的基础上，将企业财务风险把控在合理范畴内，进而起到优化企业资本结构的效果。
结束语
宗山所述，笔者希望房地产开发项目管理人员，一定要重视房地产开发预警系统的运用，在确保房地产开发项目质量安全的前提下，提升房地产项目开发效率。
参考文献
[1]杨玉芳.房地产开发项目风险控制模型研究[D].吉林大学，2015.
[2]朱思瑶，陈顺良.房地产开发项目投资风险度模型及应用研究[J].江苏科技信息，2015（04）：22-25.
[3]姚超.房地产开发项目投资决策研究[D].沈阳建筑大学，2015.
[4]刘瑞峰.慈溪碧桂园房地产项目风险管理研究[D].华南理工大学，2015.
（作者身份证号码：370105198208060836）
关键词：房地产开发；项目风险；管理
一、房地产开发项目的风险分析
1、建造风险
建造风险主要是指在招投标的过程中，与承包商的协调、工程的质量等方面，开发商一般的投标方式是公开招标、邀请招标和协商招标，在选择招标方式的时候要考虑到设计单位、施工单位和监理单位的条件，在施工的过程中要建立条款和合同，如果合同管理不当或是在执行中出现问题，就会出现纠纷，严重影响整个工程的质量和进度，这样会增加成本，给各个项目方都会造成一定的损失，如果建造成本一旦不能控制，那么房地产的开发商也会增加成本，最后可能会在建造房屋的质量上缩减成本，不但影响销售还会影响用户的安全，错过了最佳的销售时期，因此，在建造的过程中，要对房屋的质量绝对的保证。
2、投资风险
从房地产开发企业自身角度来说，其往往是凭借开发并一次性销售物业回收投资的方式来获取对应的效益，企业自有资金以及信贷资金等，均需要在市场变现的情况下进行回收或者偿还，如因为受到外围因素的负面影响，造成资金链断裂，使得项目无法继续实施。房地产开发企业由于不具备较强的投资风险意识，事前没有进行深入探究，导致投资过于随意性，无法在投资项目中获取预期效益，投资没有按期收回，进而给企业造成严重的经济损失。
3、政策风险
产业政策。政府的政策对房地产企业的整个发展起着绝对的决定性作用，可以这么说房地产商要根据相关政策决定房屋的后续改变以及各项的需求，一方面国家通过产业政策，对于一些企业进行扶持，如果房地产企业也被纳入其中，那么在国民经济中的比重和地位都会有所增加，国家也会拨大量的资金给与支持，反之，房地产企业的整体经济效益一定会有影响。
金融政策。国家对于金融政策进行适当的调整，决定着房地产开发商和经营者是能赚取利润还是受到损失，一旦政府认为房地产投资出现了白热化的形式，就会紧缩信贷的政策，正在建立的项目，会因为资金的短缺暂时停工，直接影响了工程的进度，致使房地产的投资商受到一定的损失。
土地政策，这是房地产开发的基础，看准地皮，把利益最大化，土地政策的变化势必会影响房地产业的开发，土地政策的风险源于产权制度的变更，这是房企产开发商不能忽略的问题。
二、房地产发开项目风险应对的方法
1、风险回避
风险回避主要是经过风险识别和风险分析后，综合考虑，通过放弃或者终止项目的开发来有效的回避风险的产生。这种风险应对的措施一般常用在没有有效的风险管控措施可用，不得已而采取的最强有力的措施。这种方法能够完全的规避风险，但由于项目的终止和放弃，会给企业带来一定的损失，是一种被动的风险应对方法。同时应该注意到，一些社会风险和自然风险，无法通过这种方式来规避。
2、风险转移
风险转移是与风险回避不同，这种方法没有放弃或终止项目，而是主动的将风险转嫁。它与风险控制也有不同，风险控制是降低损失程度，减少损失概率，而风险转移是有意识的转移风险。风险转移的方式主要有合同、出售、保险等，这种方式成本低，得到了广泛的应用。
3、风险自留
风险自留是房地产开发项目中，风险预估发生的概率较低、代价较小、损失较少的情况下，综合平衡，顾全大局而自行承担风险的方式。它又可以分为主动和被动风险自留，主要区别是被动风险自留是不得已而采取的措施，主动风险是知道了风险后果之后做出的选择。
三、房地产开发项目在建设中的风险管理的策略
1、房地产开发监控预警系统
首先，它可以通过对于房地产开发项目的，数据分析和实时数据跟进，提前预报或预警风险，并且会智能性的提出解决方案。这种风险管理的办法，可以对房地产开发的全程进行智能化、全方位化的监测，结合风险程度和概率，发出不同预警信号，以便于房地产开发人员，对风险事故及时开展校正行动，降低风险对于房地产开发项目的损失。其次，对于房地产开发监控预警系统而言，非常重要的一个功能是，它可以根据开发的进度和当前开发的状态，提示开发项目是否偏离设定轨道，提高项目风险管理有效性。
房地產开发项目预警管理系统主要包括，预先性、实时性、警示性和系统性四个方面。预先性是指项目预警管理系统，可以先知性的预警将要发生的风险事故。让房地产开发人员可以提前进行准备和预防，补足房地产开发项目风险控制的空缺。实时性是指项目预警管理系统，可以实时，跟进房地产开发动态，以一种动态平衡的形式，对于房地产开发全程进行监控。以便于项目开发负责人，根据现实情况不断的调整开发项目的计划。预警性和系统性，均是项目预警管理系统中，智能化的产物。在预警系统中，警示性不但可以报警风险，还可以评估风险程度和对于项目影响的严重程度。而系统性更趋向于，计算机管理，确保预警系统的正常运行和正常运作。
2、健全房地产市场政策
政府有必要建立完整的针对不同地区、不同城市建立不同的监控体系，健全这种体系结构有助于政府第一时间掌握房地产的融资程度，和房地产项目的销售情况。政府还可以设置专门的监管机构，结合当下房地产的发展状态和其中存在的问题预测房地产未来发展的情形。最后需要政府健全信息化的平台，对于房地产项目融资来说，掌握信息无疑是一件非常重要的事。
3、.做好项目开发前的可行性报告
房地产开发的过程是十分复杂的，里面涉及的环节和部门非常的多，因此，在房地产开发商在启动项目之前，一定要做好充分的项目可行性报告分析，这是投资的关键和基础所在，在前期的可行性阶段是整个过程最为不确定性的，因为一切都是只是预期的计划当中，开发项目一旦开始进行，就会面临一个相对狭窄的消费市场，消费就会有风险，因此，在项目实施前，开发商一定要进行各项的评估，在符合城市规划和政府的相关法律规定下，与自身的企业的现状和发展要求相结合，确定投资项目的用途和规模以及其他的相关预测，为后续的投资决策提供一定的依据，在不确定的因素上做好风险的评估和预测，为整个项目的成功做整体的规划和方向。
4、优化资金结构
需要房地产开发企业将原始的资金结构进行优化，在开展开发项目工作之前，做好市场调查工作，结合自身真实运营情况和竞争水平，明确自身具备的管理实力，并在此基础之上，开展项目评估和尽职调查工作，依据企业自身情况，评估设定本企业可承担的资金风险标准，使企业资金结构可以迎合发展需求以及当前投资环境。除此之外，房地产开发企业还要构建完善的风险预警系统，充分发挥风险预警系统中的预警、监管、识别和评估等功能，做好现金流量管理工作，保证房地产开发企业资金运营安全，在将财务杠杆自身作用全面发挥的基础上，将企业财务风险把控在合理范畴内，进而起到优化企业资本结构的效果。
结束语
宗山所述，笔者希望房地产开发项目管理人员，一定要重视房地产开发预警系统的运用，在确保房地产开发项目质量安全的前提下，提升房地产项目开发效率。
参考文献
[1]杨玉芳.房地产开发项目风险控制模型研究[D].吉林大学，2015.
[2]朱思瑶，陈顺良.房地产开发项目投资风险度模型及应用研究[J].江苏科技信息，2015（04）：22-25.
[3]姚超.房地产开发项目投资决策研究[D].沈阳建筑大学，2015.
[4]刘瑞峰.慈溪碧桂园房地产项目风险管理研究[D].华南理工大学，2015.
（作者身份证号码：370105198208060836）