二、三线城市仍在重复着十年前一线城市的发展历程,刚性需求非常旺盛。一线城市的商品房更多是针对再次改善型置业和高端置业
　　
　　《财经国家周刊》:万科一直以“中國处于高速城市化进程”为前提,以规模快速开发为盈利模式,这个模式造就了现在的万科,也被证明是有效的,现在提出转型,是不是前提出现了变化?
　　郁亮:过去3年,从行业的销售面积看,熨平波动后每年有10%的增长,应该算是不错的速度。但是,部分城市经过多年的发展,速度正在趋缓。
　　《财经国家周刊》:城市化速度趋缓,城市住宅需求布局上有哪些变化?
　　郁亮:我们发现全国660多个城市,城市与城市之间的差异特别大,有些城市经济发展情况已经可以上升到与“第一世界”媲美;有的还在第二、第三、第四世界水平上徘徊,所以不能以偏概全。
　　对万科来说,我们的思路就是与城市发展同步。我们仍然觉得中国城市化进程没有完成,但是在空间布局上有很大的变化。
　　很多核心一线城市需要的物业类型发生了变化。首先因为城市发展时间长,住房存量大,旧城改造也基本完成,住宅已经不是“独大”的产品。首次置业的需求要么通过政府来解决,要么通过二手房解决,一手商品房市场已经逐步淡出。
　　另一方面,随着城市不断产业化调整,高端服务业的不断发展,房地产的产品类型、需求结构也发生了变化,或者需要更多的非住宅产品。
　　同时,我们发现在二、三线城市,有些城市仍然在重复着十年前一线城市的发展历程,有些城市的旧城改造才刚刚开始,他们住宅投入量不断增长,刚性需求非常旺盛。
　　再有,高新技术的应用,例如高铁的开通,也会带来产业空间布局的变化,同时也带来城市住宅需求布局的变化。
　　例如长三角地区核心城市,像苏南、上海,发展较早,地价高,工业成本高,制造业不能在那里停留下来,高铁将这部分需求带到了周边。而合肥这样的城市制造业发展得很快,致富的白领阶层就会出现,刚性需求又会很旺盛。一线、二线、三线城市,存在梯度的发展模式。
　　我们卖住宅分成四种需求:首次置业、首次改善型置业、再次改善型置业、高端置业。过往的首置、首改是绝对的主流产品,也就是说,相对比较刚性的需求。从2009年开始这一段时间来看,一些城市的首置、首改可能只有用政策房和二手房的方式解决,因为地价已经承受不了,商品房更多是针对再改和高端,由于再改和高端正好满足人们资产置换的需要,以及投资、规避货币通货膨胀等等需要,结构因此而发生变化。不是全国所有的城市都是这样,上海、北京、深圳有这个优势。所以说,一手房市场的结构发生变化了。
　　《财经国家周刊》:万科一直强调不拿地王,不拿地王的情况下,万科是否会丧失对高端业务的开发机会?而且会被边缘化?
　　郁亮:万科强调不拿地王,这不仅是经济决策也是政治决策,作为一个行业领跑者来说,我们不去拿地王是正确的。这是我们公开的承诺,是必须做下去的。不拿地王的事情比较容易执行,但是也有一些代价。一线城市确实不能回避地王问题,但这是我们应该付出的代价。
　　很多地王地块我们也有参与,只不过我们超出合理价之后就不再竞争了,并不是连参与意识都放弃。
　　一线城市万科肯定不能冲上去拿地了,比如地王最多的北京。所以万科在北京的房山等地拿地,那还是北京,也解决了一线城市的土地储备问题。
　　《财经国家周刊》:2008年之后中国经济靠政府投资拉动是很明显的,而且主要的社会资源倾向于国企,有个说法叫做“今后只剩国家队”,特别是土地市场。万科是如何看待这种现象的?
　　郁亮:过去十多年里面,房地产行业发展得好,跟市场的灵活体制有关系。只不过在去年这个特殊情况之下,资金优势发生了作用,所以特别明显地显示出来。未来,国企、民企都一样,关键问题是公司的竞争能力,不在于到底是民企还是国企。去年国企只是表现出了它的资金优势。
　　如何能寻找一种适合的优势,让大家能够觉得你有竞争能力,让客户、市场选择你,这是最重要的。所以讨论国企和民企的问题,我觉得意义不大。