又到年底,这是传统的年度房地产市场淡季,加之调控气息渐浓,业界预测,一线城市住宅租金价格有3%～5%的降幅空间、交易市场会出现5%～10%的价格松动……即使是这样的市场氛围,仍有买入或者投资的机会存在。豪宅和二线城市的商业地产位居其中,这个冬天似乎不太冷。
　　
　　四季度楼市新变化
　　
　　房地产市场一直遵循着规律。在买卖市场,开发商通常在夏秋之际放盘,经过“金九银十”达到交易高峰,进入冬季后走淡;租赁市场上,四季度更是传统淡季,要到春节之后交易才会重新活跃。
　　但是,今年政策调控让买卖市场上交易量减小、价格滞涨,这使部分业主选择“转售为租”,所以租赁市场的供应方有变大趋势,往年3%–5%左右的议价空间极有可能继续放大。
　　另一方面,一线城市调控以来观望气氛并不明显。北京市场的数据显示,不断有成交并且价格保持小幅上涨。市场受心理作用认为:越调控价格越上涨;调控一有结束的迹象,成交量和价格就马上强劲反弹。
　　伟业我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为,12月至春节期间是消费者能拿到好房子的一次机会:从开发商的节奏来看,年初拿地、春季动工,9、10月份大概走到了封顶、放盘的节点,通过几个月的销售,到年底就基本回款了。所以在年底,开发商是有回款的大压力,有土地出让金、建设费用等款项都需要需缴;还有部分上市公司面临季度、年度报表披露的压力,为了报表做得好看,他们也需要大量地回笼资金。所以,这个时节点,在弱势的个人消费者与强大的开发商之间,话语权的天平终于向消费者稍微倾斜了一些。但另一方面,年底银行信贷开始收紧,所以贷款购房难度加大。
　　戴德梁行投资部董事曹建也支持这种观点,一些开发商会因为资金链或其他状况开始适度让利。但是,部分看好中国市场的外资已经开始积极补进资金,这一定程度上支持了多方。下跌空间有限。
　　据天方世纪经纪的总经理张翰文估计,今年年底会有5%–10%的价格松动。对紧盯市场的边观望、边寻找机会的人,这可以作为一个出手时机的参考。
　　当然也有观点截然不同者,绿地集团的顾彤就认为年底宜观望,等候房产税“大靴子”落地,试图通过投资房产获高回报的风险将大增。
　　
　　豪宅和二线商业地产有机会
　　
　　说到买入或者投资的机会,曹建认为,在目前这种环境下,商业地产的风险比较小,值得考虑投资,尤其是二线城市。二线城市的商业项目被大大地低估,像成都、大连、青岛、长三角的苏锡常等地。尤其是高铁大量修建使中国进入了“高铁时代”,高铁沿线的城市,无论土地还是房产价格都会大大提升。商业地产价格更是有大空间。
　　目前,跨国公司都在试图深入腹地,深挖二三线城市市场,但苦于没有匹配的办公场所,这类型公司的需求大、承受力好。所以,这个市场前景更优。而且,未来8到10年内,4500亿的保险资金将进入房地产市场。按照国家规定,险资只能进入商业地产项目,这也加大了资金对商业地产的青睐。
　　目前,包括保险资金在内的一些机构已经积极布局二三线城市的商业地产,这种行为是否已引起个人投资者的跟进,还有观后效,考虑到商业地产有高的投资门槛和唱的投资周期,以及一定的专业度,小投资机构或投资者的效仿估计会比较难,这也从另一个方面说明了目前商业地产领域机会丰腴,同时竞争者相对有限。
　　此外,豪宅还在持续被看好,即使在目前这样的政策环境和市场环境下。就连一些坚定看空者、房地产独立评论人士在接受采访时,都认为“要买就买别墅、买豪宅”,因为“这样的物业类型的价值是被低估,在市场震荡、回调的时候,它们的表现也会更坚忍。”