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摘要：后期管理服务是廉租住房制度建设的关键环节，目前各地的具体实践并未给予充分重视。以武汉市实证调研为基础，详细剖析我国廉租住房后期管理存在的诸多问题，并从管理联动模式、监管信用制度、腾退配套服务三方面构建了政策完善建议。
关键词：廉租住房；后期管理；制度完善；武汉市
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672.3198（2013）03.0058.02
1问题的提出
随着社会主义市场经济体制的不断巩固，城镇住房的市场化发展成为必然趋势。1998年国务院首次提出廉租住房的性质内涵和建设思路以来，全国各地区大胆探索，城镇廉租住房制度建设取得了显著成效。然而，各地的制度实施普遍局限于前期管理，后期管理矛盾突出，进而制约了廉租住房制度的完善发展。后期管理的重要性不言而喻，具体实践中应避免出现“头重脚轻”的畸形格局。国内学术界对廉租住房后期管理问题也进行了论述，以马万里、刘黎辉等为代表的学者在社区服务、退出经验等议题上取得了丰硕成果。后期管理是系统的过程，国内理论研究的范畴与方法有待于扩宽深入。本研究通过对武汉市的实证调研，详细剖析我国廉租住房后期管理现状，以期为城镇廉租住房制度改革提供政策参考。
2资料来源
2.1调研区域概况
作为华中六省经济实力最强的城市，武汉市廉租住房制度建设发展模式成为我国城镇住房制度改革的典范。武汉市政府适时出台廉租住房管理保障政策，不断调整城镇住房制度体系。目前，武汉市廉租住房保障对象已由城镇最低收入家庭扩大到城镇低收入家庭，更多住房困难群体的居住权益得到维护。在保障方式上，武汉市坚持以租金补贴为主，逐步提高实物配租比例，仅在2011年，武汉市政府共投入3000多万元专项资金，实际租金补贴保障家庭4514户，新增实物配租保障家庭近500户。
2.2调研实施
本次调研围绕武汉市廉租住房后期管理现状展开，主要采用问卷调查和结构式访谈的方法，其中调研问卷由廉租户基本信息、廉租住房后期管理情况及廉租户满意度三部分构成。课题组随机选取了武汉市洪山区、江岸区和青山区3个城区的廉租住房保障家庭，于2012年9月发放问卷400份，回收374份，剔除7份填答无效问卷，实际回收367份，问卷有效率为91.75%（样本分布见表1）。课题组实地走访了青山区人民政府及相关单位，获得了廉租住房后期管理的文件资料。随后利用计算机SPSS17.0软件对问卷数据进行了初步统计，抽样对象中男性廉租户占54.77%，女性廉租户占45.23%；租金补贴廉租户占6439%，实物配租廉租户占35.61%。
3廉租住房后期管理现状分析
近年来，武汉市廉租工作取得了巨大成绩，充分保障了武汉市低收入群体的居住权益。廉租住房制度建设是项复杂的工程，课题组实证调研结果反映，武汉市廉租住房后期管理存在诸多方面的不足。
3.1管理难题——物业服务
总体来看，廉租户对社区的后期物业管理较为不满，社区服务职能不能满足廉租户的现实需求。从表2的统计数据可以看到，廉租户对社区治安管理现状最为担忧，高达75.48%的调查对象表示不满。而社区负责人给出的解释是，辖区内廉租户结构混乱，部分居民不配合管理，社区秩序难以维持。公共环境卫生也是一大难题，50.68%的调查对象表示，社区生活垃圾处理不及时。此外，社区围墙、铁门、楼道等公共基础设施屡遭人为破坏，居民的日常出行深受影响。另有34.06%的调查对象反映，廉租房渗水、漏水等问题严重，有些房屋需要反复修补。
物业服务管理是政府保障职能的直接体现，这些难题由多方因素造成。从廉租户自身分析，居民遵守社区管理法规的自觉性不强；从管理主体分析，管理部门责任推诿，对物业管理服务很不积极。结合实地调研的情况，笔者进一步分析认为，廉租社区物业管理现状的不尽人意是由资金匮乏决定的，武汉市物业管理的费用主要来源于房租回收，有限的资金根本无法保障后期管理工作的正常运转。
3.2制度瓶颈——动态监管
为保证廉租住房的社会保障性质，武汉市政府明文规定，廉租户不得擅自改变房屋用途。根据表3的调研结果，该规定并未得到落实。有2.72%的调查对象曾使廉租房一度闲置，这部分居民挤占房屋资源加剧了住房供应的紧张；有20.44%的调查对象转租房屋以赚取收益；有14.44%的调查对象通过继承方式获得房屋，他们认为廉租住房属于保障家庭的固有财产；还有7.90%的调查对象存在改变房屋性质和用途的其它违规行为。
对廉租住房的动态监督管理是整个制度实施的瓶颈，出现这种困境的原因主要有两方面：一是廉租户家庭的动态经济状况难以确切核实。调查对象中有63.84%的居民处于无业或待业状态，就业的临时性和季节性增加了资产审核难度。廉租户家庭成员的外出就业收入未纳入审核体系，部分居民甚至持有股息红利、房产土地等“隐形财产”。二是没有专门的机构进行动态管理。实地调研发现，廉租住房后期监管工作量繁杂，管理部门未建立常态性资产信息核实制度，同时人员的缺乏也导致后期监管难以进行。
腾退机制关系到住房资源的循环配置和社会保障的公正公平，廉租户的腾退意愿尤为关键。从表4中的调查数据可以看到，28.07%的廉租户具有较高的腾退意识，他们表示只要家庭条件超过保障标准就会主动申请腾退。值得注意的是，多达44.96%的调查对象表示，只有在政府给予政策帮扶的前提下才愿意腾退。这与其经济能力密切相关，即使超出了最低保障线，廉租户短期内也无法租赁市场商品房，因此他们迫切希望政府出台腾退补贴、免息贷款等优惠政策。腾退机制的完善依赖于政府强有力的激励措施，目前我国在帮扶制度上仍处于实践空白。
26.97%的调查对象明确表示他们不愿意腾退，主要缘由是大多数调查对象年龄偏大、文化水平不高，部分特殊困难家庭还要支付就医看病、子女教育等费用，他们确实无法达到腾退标准。当然，还有极少数生活状况明显改善的廉租户不愿意腾退，他们认为国家腾退监管松懈，提供了“搭便车”的方便。 4制度完善的政策建议
4.1扩大融资渠道，建立“政府市场社区”联动模式
基于调研结果的分析可知，扩大融资渠道才能源头上解决后期管理的一系列难题。对此，笔者尝试提出“政府市场社区”三级互动的后期管理创新模式。第一，管理费用不能仅依靠回收的廉租金，政府有必要建立专项财政性保障投入，将其纳入财政预算体系，管理部门可以通过提取公积金增值收益、适量发行廉租住房债券等灵活方式筹集资金。第二，要充分发挥市场组织的资金融合功能，缓解政府财政压力。可以考虑实行廉租住房后期管理的市场化运作，鼓励物业管理公司参与廉租社区管理服务，并给予一定的政策支持。社会公益性组织也可以成为融资对象，广泛吸收社会闲散资本，接纳社会捐赠资金，提升物业服务水平。第三，提倡廉租户自我管理，在社区范围内提供就业岗位，通过减免租金的方式提高居民自我服务的积极性。
4.2发挥社会监督力量，建立个人信用制度
据课题组实地调研了解，当前武汉市廉租住房动态监管体系尚处于起步阶段。欧美典型城市的成功实践经验证明，只有对保障家庭经济条件进行准确统计与高效监督，才能最大限度地防止廉租户钻政策的篓子。实现动态监管的制度设计有多种，发挥社会舆论作用不失为有效举措，即在条件允许下将动态核实结果公之于社会，主动接受人民群众的外部监督。此外，建议政府尽快建立健全个人信用体系，对廉租户家庭信息实行电子化管理，涵盖家庭人口、住房面积、就业状况等统计指标，并定期对家庭收入和家庭财产核实更新。其次要建立廉租户诚信制度，将房屋用途、借贷情况等信息记录其中，及时查处违规行为，树立廉租诚信意识。个人信用制度的优势在于促进部门之间的资源共享，加强后期监管的协调合作，从而节约后期管理成本。
4.3加强后期配套服务，建立激惩兼具的腾退方式
腾退机制的构建考验了政府部门的社会管理和服务能力，从实地调研结果来看，廉租户不愿意腾退的现象比较常见，具体情况非常复杂，腾退机制必须人性化地、有区分地进行设计。对于确实达不到腾退要求的廉租户，应该坚持完善廉租住房对其家庭的生活保障功能。对于超出保障条件而短期内无购房能力的“夹心层”群体，政府可以考虑适当提高租金、降低核减金额以维护其居住权益。同时建议政府及时出台帮扶措施，实施多项优惠政策，例如通过低息贷款、税费减免等形式帮助他们解决住房问题。最后对于少数长期“赖房”群体，学者何灵等指出，加大腾退惩处的法制力度十分必要。在此笔者认为，政府应该强调政策的正向功能，给予廉租户退房补贴等激励较之强制腾退能够起到更好的效果。总之，采取奖惩兼具的腾退方式，必能打破廉租住房体系的“终身制”。
5结语
通过对武汉市廉租住房后期管理现状的实证调研与分析可以发现，我国廉租住房后期管理任务艰巨，全面保障城镇低收入群体的基本居住权益还有很长的道路要走。各地区在完善廉租住房制度建设过程中，始终要高度重视后期管理服务，结合社会经济发展实际不断创新后期管理模式，推动全社会和谐健康发展。
参考文献
[1]马万里.城市廉租房社区物业管理模式研究——以杭州为例[J].商业研究，2008，（2）.
[2]刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008，（6）.
[3]何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010，（2）.
关键词：廉租住房；后期管理；制度完善；武汉市
中图分类号：
F2
文献标识码：A
文章编号：1672.3198（2013）03.0058.02
1问题的提出
随着社会主义市场经济体制的不断巩固，城镇住房的市场化发展成为必然趋势。1998年国务院首次提出廉租住房的性质内涵和建设思路以来，全国各地区大胆探索，城镇廉租住房制度建设取得了显著成效。然而，各地的制度实施普遍局限于前期管理，后期管理矛盾突出，进而制约了廉租住房制度的完善发展。后期管理的重要性不言而喻，具体实践中应避免出现“头重脚轻”的畸形格局。国内学术界对廉租住房后期管理问题也进行了论述，以马万里、刘黎辉等为代表的学者在社区服务、退出经验等议题上取得了丰硕成果。后期管理是系统的过程，国内理论研究的范畴与方法有待于扩宽深入。本研究通过对武汉市的实证调研，详细剖析我国廉租住房后期管理现状，以期为城镇廉租住房制度改革提供政策参考。
2资料来源
2.1调研区域概况
作为华中六省经济实力最强的城市，武汉市廉租住房制度建设发展模式成为我国城镇住房制度改革的典范。武汉市政府适时出台廉租住房管理保障政策，不断调整城镇住房制度体系。目前，武汉市廉租住房保障对象已由城镇最低收入家庭扩大到城镇低收入家庭，更多住房困难群体的居住权益得到维护。在保障方式上，武汉市坚持以租金补贴为主，逐步提高实物配租比例，仅在2011年，武汉市政府共投入3000多万元专项资金，实际租金补贴保障家庭4514户，新增实物配租保障家庭近500户。
2.2调研实施
本次调研围绕武汉市廉租住房后期管理现状展开，主要采用问卷调查和结构式访谈的方法，其中调研问卷由廉租户基本信息、廉租住房后期管理情况及廉租户满意度三部分构成。课题组随机选取了武汉市洪山区、江岸区和青山区3个城区的廉租住房保障家庭，于2012年9月发放问卷400份，回收374份，剔除7份填答无效问卷，实际回收367份，问卷有效率为91.75%（样本分布见表1）。课题组实地走访了青山区人民政府及相关单位，获得了廉租住房后期管理的文件资料。随后利用计算机SPSS17.0软件对问卷数据进行了初步统计，抽样对象中男性廉租户占54.77%，女性廉租户占45.23%；租金补贴廉租户占6439%，实物配租廉租户占35.61%。
3廉租住房后期管理现状分析
近年来，武汉市廉租工作取得了巨大成绩，充分保障了武汉市低收入群体的居住权益。廉租住房制度建设是项复杂的工程，课题组实证调研结果反映，武汉市廉租住房后期管理存在诸多方面的不足。
3.1管理难题——物业服务
总体来看，廉租户对社区的后期物业管理较为不满，社区服务职能不能满足廉租户的现实需求。从表2的统计数据可以看到，廉租户对社区治安管理现状最为担忧，高达75.48%的调查对象表示不满。而社区负责人给出的解释是，辖区内廉租户结构混乱，部分居民不配合管理，社区秩序难以维持。公共环境卫生也是一大难题，50.68%的调查对象表示，社区生活垃圾处理不及时。此外，社区围墙、铁门、楼道等公共基础设施屡遭人为破坏，居民的日常出行深受影响。另有34.06%的调查对象反映，廉租房渗水、漏水等问题严重，有些房屋需要反复修补。
物业服务管理是政府保障职能的直接体现，这些难题由多方因素造成。从廉租户自身分析，居民遵守社区管理法规的自觉性不强；从管理主体分析，管理部门责任推诿，对物业管理服务很不积极。结合实地调研的情况，笔者进一步分析认为，廉租社区物业管理现状的不尽人意是由资金匮乏决定的，武汉市物业管理的费用主要来源于房租回收，有限的资金根本无法保障后期管理工作的正常运转。
3.2制度瓶颈——动态监管
为保证廉租住房的社会保障性质，武汉市政府明文规定，廉租户不得擅自改变房屋用途。根据表3的调研结果，该规定并未得到落实。有2.72%的调查对象曾使廉租房一度闲置，这部分居民挤占房屋资源加剧了住房供应的紧张；有20.44%的调查对象转租房屋以赚取收益；有14.44%的调查对象通过继承方式获得房屋，他们认为廉租住房属于保障家庭的固有财产；还有7.90%的调查对象存在改变房屋性质和用途的其它违规行为。
对廉租住房的动态监督管理是整个制度实施的瓶颈，出现这种困境的原因主要有两方面：一是廉租户家庭的动态经济状况难以确切核实。调查对象中有63.84%的居民处于无业或待业状态，就业的临时性和季节性增加了资产审核难度。廉租户家庭成员的外出就业收入未纳入审核体系，部分居民甚至持有股息红利、房产土地等“隐形财产”。二是没有专门的机构进行动态管理。实地调研发现，廉租住房后期监管工作量繁杂，管理部门未建立常态性资产信息核实制度，同时人员的缺乏也导致后期监管难以进行。
腾退机制关系到住房资源的循环配置和社会保障的公正公平，廉租户的腾退意愿尤为关键。从表4中的调查数据可以看到，28.07%的廉租户具有较高的腾退意识，他们表示只要家庭条件超过保障标准就会主动申请腾退。值得注意的是，多达44.96%的调查对象表示，只有在政府给予政策帮扶的前提下才愿意腾退。这与其经济能力密切相关，即使超出了最低保障线，廉租户短期内也无法租赁市场商品房，因此他们迫切希望政府出台腾退补贴、免息贷款等优惠政策。腾退机制的完善依赖于政府强有力的激励措施，目前我国在帮扶制度上仍处于实践空白。
26.97%的调查对象明确表示他们不愿意腾退，主要缘由是大多数调查对象年龄偏大、文化水平不高，部分特殊困难家庭还要支付就医看病、子女教育等费用，他们确实无法达到腾退标准。当然，还有极少数生活状况明显改善的廉租户不愿意腾退，他们认为国家腾退监管松懈，提供了“搭便车”的方便。 4制度完善的政策建议
4.1扩大融资渠道，建立“政府市场社区”联动模式
基于调研结果的分析可知，扩大融资渠道才能源头上解决后期管理的一系列难题。对此，笔者尝试提出“政府市场社区”三级互动的后期管理创新模式。第一，管理费用不能仅依靠回收的廉租金，政府有必要建立专项财政性保障投入，将其纳入财政预算体系，管理部门可以通过提取公积金增值收益、适量发行廉租住房债券等灵活方式筹集资金。第二，要充分发挥市场组织的资金融合功能，缓解政府财政压力。可以考虑实行廉租住房后期管理的市场化运作，鼓励物业管理公司参与廉租社区管理服务，并给予一定的政策支持。社会公益性组织也可以成为融资对象，广泛吸收社会闲散资本，接纳社会捐赠资金，提升物业服务水平。第三，提倡廉租户自我管理，在社区范围内提供就业岗位，通过减免租金的方式提高居民自我服务的积极性。
4.2发挥社会监督力量，建立个人信用制度
据课题组实地调研了解，当前武汉市廉租住房动态监管体系尚处于起步阶段。欧美典型城市的成功实践经验证明，只有对保障家庭经济条件进行准确统计与高效监督，才能最大限度地防止廉租户钻政策的篓子。实现动态监管的制度设计有多种，发挥社会舆论作用不失为有效举措，即在条件允许下将动态核实结果公之于社会，主动接受人民群众的外部监督。此外，建议政府尽快建立健全个人信用体系，对廉租户家庭信息实行电子化管理，涵盖家庭人口、住房面积、就业状况等统计指标，并定期对家庭收入和家庭财产核实更新。其次要建立廉租户诚信制度，将房屋用途、借贷情况等信息记录其中，及时查处违规行为，树立廉租诚信意识。个人信用制度的优势在于促进部门之间的资源共享，加强后期监管的协调合作，从而节约后期管理成本。
4.3加强后期配套服务，建立激惩兼具的腾退方式
腾退机制的构建考验了政府部门的社会管理和服务能力，从实地调研结果来看，廉租户不愿意腾退的现象比较常见，具体情况非常复杂，腾退机制必须人性化地、有区分地进行设计。对于确实达不到腾退要求的廉租户，应该坚持完善廉租住房对其家庭的生活保障功能。对于超出保障条件而短期内无购房能力的“夹心层”群体，政府可以考虑适当提高租金、降低核减金额以维护其居住权益。同时建议政府及时出台帮扶措施，实施多项优惠政策，例如通过低息贷款、税费减免等形式帮助他们解决住房问题。最后对于少数长期“赖房”群体，学者何灵等指出，加大腾退惩处的法制力度十分必要。在此笔者认为，政府应该强调政策的正向功能，给予廉租户退房补贴等激励较之强制腾退能够起到更好的效果。总之，采取奖惩兼具的腾退方式，必能打破廉租住房体系的“终身制”。
5结语
通过对武汉市廉租住房后期管理现状的实证调研与分析可以发现，我国廉租住房后期管理任务艰巨，全面保障城镇低收入群体的基本居住权益还有很长的道路要走。各地区在完善廉租住房制度建设过程中，始终要高度重视后期管理服务，结合社会经济发展实际不断创新后期管理模式，推动全社会和谐健康发展。
参考文献
[1]马万里.城市廉租房社区物业管理模式研究——以杭州为例[J].商业研究，2008，（2）.
[2]刘黎辉.浅谈构建廉租住房退出机制——借鉴香港公屋退出经验[J].消费导刊，2008，（6）.
[3]何灵，郭士征.廉租住房保障退出机制：现状、问题与对策——以上海市为例[J].华东经济管理，2010，（2）.