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【摘 要】 本文通过分析营业税改革对房地产行业的影响，并对其中存在的深层次原因进行了深入探讨，发现在本次“营改增”之后，我国房地产行业存在优惠政策不明确、税负变化程度不高等新问题，结合分析新问题产生原因，本文提出了从外部完善税收法制体系建设、完善税收征纳体系，从内部运用合理避税，提高企业核心竞争力等相应的建议，深化税收体制改革基础理论，以期为房地产企业的纳税筹划提供参考。
【关键词】 “营改增” 房地产行业 对策
一“营改增”概述
（一）营业税和增值税
营业税作为国家税收的重要组成部分，对其概念基本上没有存在争议的情况，是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税，主要适用于房地产业。从我国企业缴纳营业税的客观实践来说，国家条例规定中营业税的概念较为狭隘，营业税在我国经济市场的不断发展中，其概念和定义也在不断的发展和演变，因此，结合当代市场经济体制的特点，营业税的主要定义要素不仅仅包含征税范围，应当是在我国国境内提供应税劳务的单位和个人经营所得的一部分按照一定的比例缴纳的税金，才是广义上的营业税的真正内涵。
（二）“营改增”的政策
从我国营业税改增值税的客观情况来看，其税制改革主要表现在营业税并入增值税，其价内税的特征也随之改变为价外税，另外，受让无形资产和购买不动产可以抵扣税额等举措也是本次税制改革的重点内容，在这次改革中，我国税务管理部分进一步完善了我国税率制度，强化了税收工作征管制度，进一步提高了社会资本的配置架构和配置效率水平，有利于行业内的良性竞争和市场调控，促进了我国产业结构合理水平，契合了我国社会主义市场经济的发展思路，对我国整体产业调整和深化社会主义市场经济体制改革具有重要的意义。
二、营改增”实施后房地产企业面临的问题
1.企业所得税提高
房地产业在享受到营业税改增值税有利条件的同时，也遇到了一些問题，首先，“营改增”前，进项税额来自于企业采购以及购买固定资产，不允许抵扣，与其他采购成本一起进入固定资产的成本中。改革后相关政策规定进项税额可以抵扣，根据入账金额来计算的折旧也会随之减少，企业的利润会提高，引起所得税的增加，在成本及其他条件没有变化的情况下，企业的利润和所得税均会减少。最后，根据会计科目之间及利润表的勾稽关系，营业税是计入营业税金及附加项目的，在计算所得税时可以减去，增值税记在应交税费科目，不能进行所得税抵减。所以，“营改增”后，房地产业企业的所得税会随之增加。
2.营业收入降低
“营改增”前，企业的销售额不需要剔除营业税，因为营业税属于价内税，所以，房地产业实际收入与利润表中列示的营业收入一样;“营改增”后增值税不能计入商品或劳务的销售收入，要从收入中分离出来，现实中，企业收到的货款包含了增值税税款，因此，利润表中实际收入需要减去增值税税额。在短期内，房地产市场的供需不会有太大的变化，各项商品或劳务的价格也不会有太大的变化，房地产业企业的市场相对稳定的，在企业的销售总额不变时，改革后，由于利润表中的营业收入项目需要减去增值税额，因此理论上营业收入会减少。
3.经营现金流减少
第一，经营活动现金流变动。对经营活动现金流的影响主要来源于税额的变动对支付的各项税费的影响。而收入与成本的减少也影响经营活动现金流量。“营改增”如果能减轻企业税负，那么会减少企业现金流出，企业有更多的资金来发展企业，优化核心业务。第二，投资活动现金流变动。“营改增”后，购进固定资产可以抵扣进项税额，许多房地产业企业会抓住这一契机增加设备，减少一些落后旧设备，前者会引起购现金流出金额增加，后者会引起现金流入增加。另外，由于购进固定资产可以抵扣进项税额，减少企业增值税税负，从而减少支付的各项税费，减少经营活动现金流出。第三，筹资活动现金流变动。房地产业企业的融资活动会增加现金流，但是，长时间来分析，融资情况下所产生的高额利息，会导致企业现金流的减少。
三、国外房地产企业税收法律经验借鉴
在不动产租赁活动中，同样按居住用不动产和非居住用不动产进行分类。几乎所有经合组织成员国家都对居住用不动产的租赁行为免征增值税。但在奥地利，住房租金适用10%的低税率。与不动产买卖类似，对非居住用不动产的租赁行为，大部分国家采取增值税豁免政策，但冰岛、日本、新西兰和土耳其等国家对非居住不动产租赁行为征税，并适用标准税率。原则上，房产的租赁不需要缴纳增值税，因此这些选择对非居住用不动产租赁行为适用征税法的国家与加拿大的增值税税务处理类似，允许出租人自愿进行登记成为增值税的纳税人。
综上，在对不动产的买卖和租赁行为的增值税税务处理是基本一致的。然而，针对不动产有免税性质的用途改为商业用途，或由商业用途等改为免税性质用途的情况，大部分国家都对此规定了一个调整期限。其中大部分欧盟成员国的调整期限为10年，意大利规定的调整期限为5年，新西兰则没有对调整期限进行限制。具体举例说明，若不动产在使用3年后，其免税用途改为需要征税的用途，则原来豁免税额中的70%可以用于抵扣。
四、房地产行业企业应对营改增的建议
营改增以后，房地产业企业最先感受到的就是税负方面的变化，而税负的变化又导致了企业利润的变化。变化中总是存在着机遇，营改增后为了减税负增利润，企业应当尽可能多的追求进项税以抵扣销项税，在财务上做出新的税收筹划方案，进而根据筹划方案调整一些经营管理方式方法策略，从而不仅适应此次营改增的税制改革，更能从改革中抓住机会，及时转变，从而得到更大的利益。
（一）完善内部报销制度
由于房地产业企业的成本更多的集中在人工成本上，根据现行的税收制度，这方面的成本无法取得增值税专用发票，因此房地产业企业应当尽可能的要求员工在能够取得增值税专用发票的项目上用增值税专用发票来报销，比如固定资产、无形资产、计算机耗材、办公用品、汽油费、修理费等等。而这其中很多费用如果数额过小或者以个人名义发生，对方企业是很少愿意开具增值税专用发票的，因此这又要求公司综合管理部门加强集中采购，减少个人的小额支出，从而尽可能得到可抵扣的发票。 （二）完善定价机制，尽可能的将税负进行转嫁
客户是否能够接受在原价的基础上额外加价是企业转移税负能力的体现。如果一个公司有足够的能力，它可以针对需求增值税专用发票的客户加收增值税价款，以房地产业6%的增值税为例，如果公司提供应税服务的原价是10000元，现在则提高到10600元。通过在价格中增加增值税价款，企业就可以将原有的5%的营业税完全转化为企业的利润，同时，由于在成本方面企业还可以取得可抵扣的增值税专用发票，因此企业更可以额外节省一部分税金，降低一部分成本，在营业收入不变的情况下企业成本降低会使得利润增加，同时缴纳的流转税得到了抵扣，又降低了税负。这种涨价的方法是合法合规的，但是一般来讲，对于产业链的上游企业这种议价转嫁税负的能力是比较强的，它可以要求房地产业下游企业开具可抵扣的增值税专用发票。对于建筑施工企业等企业，这种方式十分值得研究。
（三）运用一些常规可行的税收筹划方法
企业可以利用诸如加强发票合同的管理、部分业务外包经营、税收优惠政策等方法获取更大利益。首先，在发票管理上企业应当进行更加严格的控制，国家增值税发票的管理比营业税要严格的多，对于营改增后的企业来讲，增值税发票的每一个环节都要严格把关，企业应当准确做好企业发票台账，及时进行发票認证，辨别发票真伪，规范增值税发票开具的流程，避免虚开发票为企业带来的风险;而在税收优惠政策方面，由于营改增正处于试点阶段，因此优惠政策很多，比如试点纳税人提供的国际货物运输代理服务免征增值税;本年年底前提供管道运输服务的试点企业如果为一般纳税人，则其实际增值税税负超过3%的部分实行即征即退等等，企业一定要经常关注政策动态，一旦自身符合优惠条件就及时向有关部门申请备案，从而获得更大收益。
（四）提高企业竞争力
此次营改增不仅使得房地产业企业的成本费用得以抵扣，并且可以促使企业对自身的设备更新换代。在营改增后，企业购买固定资产获得的增值税发票将可以得到抵扣，因此企业更新设备所需的成本将会得到降低，房地产业企业可以顺势加快自身设备的更新换代，既可以获得可抵扣的进项票，又能够使得企业在硬件上不落后于他人，使得企业能够加快改革升级的步伐，加速企业的运转，提高企业的活力与竞争力，促使企业能够在日益激烈的社会竞争中争取到更大的利益。
【参考文献】
[1] 王玉兰，李雅坤.“营改增”对房地产业税负及盈利水平影响研究——以沪市上市公司为例[J].财政研究，2017，05：41-45.
[2] 杨扬.“营改增”对房地产企业的影响和对策[J].北方房地产，2017，09：130-132.
【关键词】 “营改增” 房地产行业 对策
一“营改增”概述
（一）营业税和增值税
营业税作为国家税收的重要组成部分，对其概念基本上没有存在争议的情况，是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税，主要适用于房地产业。从我国企业缴纳营业税的客观实践来说，国家条例规定中营业税的概念较为狭隘，营业税在我国经济市场的不断发展中，其概念和定义也在不断的发展和演变，因此，结合当代市场经济体制的特点，营业税的主要定义要素不仅仅包含征税范围，应当是在我国国境内提供应税劳务的单位和个人经营所得的一部分按照一定的比例缴纳的税金，才是广义上的营业税的真正内涵。
（二）“营改增”的政策
从我国营业税改增值税的客观情况来看，其税制改革主要表现在营业税并入增值税，其价内税的特征也随之改变为价外税，另外，受让无形资产和购买不动产可以抵扣税额等举措也是本次税制改革的重点内容，在这次改革中，我国税务管理部分进一步完善了我国税率制度，强化了税收工作征管制度，进一步提高了社会资本的配置架构和配置效率水平，有利于行业内的良性竞争和市场调控，促进了我国产业结构合理水平，契合了我国社会主义市场经济的发展思路，对我国整体产业调整和深化社会主义市场经济体制改革具有重要的意义。
二、营改增”实施后房地产企业面临的问题
1.企业所得税提高
房地产业在享受到营业税改增值税有利条件的同时，也遇到了一些問题，首先，“营改增”前，进项税额来自于企业采购以及购买固定资产，不允许抵扣，与其他采购成本一起进入固定资产的成本中。改革后相关政策规定进项税额可以抵扣，根据入账金额来计算的折旧也会随之减少，企业的利润会提高，引起所得税的增加，在成本及其他条件没有变化的情况下，企业的利润和所得税均会减少。最后，根据会计科目之间及利润表的勾稽关系，营业税是计入营业税金及附加项目的，在计算所得税时可以减去，增值税记在应交税费科目，不能进行所得税抵减。所以，“营改增”后，房地产业企业的所得税会随之增加。
2.营业收入降低
“营改增”前，企业的销售额不需要剔除营业税，因为营业税属于价内税，所以，房地产业实际收入与利润表中列示的营业收入一样;“营改增”后增值税不能计入商品或劳务的销售收入，要从收入中分离出来，现实中，企业收到的货款包含了增值税税款，因此，利润表中实际收入需要减去增值税税额。在短期内，房地产市场的供需不会有太大的变化，各项商品或劳务的价格也不会有太大的变化，房地产业企业的市场相对稳定的，在企业的销售总额不变时，改革后，由于利润表中的营业收入项目需要减去增值税额，因此理论上营业收入会减少。
3.经营现金流减少
第一，经营活动现金流变动。对经营活动现金流的影响主要来源于税额的变动对支付的各项税费的影响。而收入与成本的减少也影响经营活动现金流量。“营改增”如果能减轻企业税负，那么会减少企业现金流出，企业有更多的资金来发展企业，优化核心业务。第二，投资活动现金流变动。“营改增”后，购进固定资产可以抵扣进项税额，许多房地产业企业会抓住这一契机增加设备，减少一些落后旧设备，前者会引起购现金流出金额增加，后者会引起现金流入增加。另外，由于购进固定资产可以抵扣进项税额，减少企业增值税税负，从而减少支付的各项税费，减少经营活动现金流出。第三，筹资活动现金流变动。房地产业企业的融资活动会增加现金流，但是，长时间来分析，融资情况下所产生的高额利息，会导致企业现金流的减少。
三、国外房地产企业税收法律经验借鉴
在不动产租赁活动中，同样按居住用不动产和非居住用不动产进行分类。几乎所有经合组织成员国家都对居住用不动产的租赁行为免征增值税。但在奥地利，住房租金适用10%的低税率。与不动产买卖类似，对非居住用不动产的租赁行为，大部分国家采取增值税豁免政策，但冰岛、日本、新西兰和土耳其等国家对非居住不动产租赁行为征税，并适用标准税率。原则上，房产的租赁不需要缴纳增值税，因此这些选择对非居住用不动产租赁行为适用征税法的国家与加拿大的增值税税务处理类似，允许出租人自愿进行登记成为增值税的纳税人。
综上，在对不动产的买卖和租赁行为的增值税税务处理是基本一致的。然而，针对不动产有免税性质的用途改为商业用途，或由商业用途等改为免税性质用途的情况，大部分国家都对此规定了一个调整期限。其中大部分欧盟成员国的调整期限为10年，意大利规定的调整期限为5年，新西兰则没有对调整期限进行限制。具体举例说明，若不动产在使用3年后，其免税用途改为需要征税的用途，则原来豁免税额中的70%可以用于抵扣。
四、房地产行业企业应对营改增的建议
营改增以后，房地产业企业最先感受到的就是税负方面的变化，而税负的变化又导致了企业利润的变化。变化中总是存在着机遇，营改增后为了减税负增利润，企业应当尽可能多的追求进项税以抵扣销项税，在财务上做出新的税收筹划方案，进而根据筹划方案调整一些经营管理方式方法策略，从而不仅适应此次营改增的税制改革，更能从改革中抓住机会，及时转变，从而得到更大的利益。
（一）完善内部报销制度
由于房地产业企业的成本更多的集中在人工成本上，根据现行的税收制度，这方面的成本无法取得增值税专用发票，因此房地产业企业应当尽可能的要求员工在能够取得增值税专用发票的项目上用增值税专用发票来报销，比如固定资产、无形资产、计算机耗材、办公用品、汽油费、修理费等等。而这其中很多费用如果数额过小或者以个人名义发生，对方企业是很少愿意开具增值税专用发票的，因此这又要求公司综合管理部门加强集中采购，减少个人的小额支出，从而尽可能得到可抵扣的发票。 （二）完善定价机制，尽可能的将税负进行转嫁
客户是否能够接受在原价的基础上额外加价是企业转移税负能力的体现。如果一个公司有足够的能力，它可以针对需求增值税专用发票的客户加收增值税价款，以房地产业6%的增值税为例，如果公司提供应税服务的原价是10000元，现在则提高到10600元。通过在价格中增加增值税价款，企业就可以将原有的5%的营业税完全转化为企业的利润，同时，由于在成本方面企业还可以取得可抵扣的增值税专用发票，因此企业更可以额外节省一部分税金，降低一部分成本，在营业收入不变的情况下企业成本降低会使得利润增加，同时缴纳的流转税得到了抵扣，又降低了税负。这种涨价的方法是合法合规的，但是一般来讲，对于产业链的上游企业这种议价转嫁税负的能力是比较强的，它可以要求房地产业下游企业开具可抵扣的增值税专用发票。对于建筑施工企业等企业，这种方式十分值得研究。
（三）运用一些常规可行的税收筹划方法
企业可以利用诸如加强发票合同的管理、部分业务外包经营、税收优惠政策等方法获取更大利益。首先，在发票管理上企业应当进行更加严格的控制，国家增值税发票的管理比营业税要严格的多，对于营改增后的企业来讲，增值税发票的每一个环节都要严格把关，企业应当准确做好企业发票台账，及时进行发票認证，辨别发票真伪，规范增值税发票开具的流程，避免虚开发票为企业带来的风险;而在税收优惠政策方面，由于营改增正处于试点阶段，因此优惠政策很多，比如试点纳税人提供的国际货物运输代理服务免征增值税;本年年底前提供管道运输服务的试点企业如果为一般纳税人，则其实际增值税税负超过3%的部分实行即征即退等等，企业一定要经常关注政策动态，一旦自身符合优惠条件就及时向有关部门申请备案，从而获得更大收益。
（四）提高企业竞争力
此次营改增不仅使得房地产业企业的成本费用得以抵扣，并且可以促使企业对自身的设备更新换代。在营改增后，企业购买固定资产获得的增值税发票将可以得到抵扣，因此企业更新设备所需的成本将会得到降低，房地产业企业可以顺势加快自身设备的更新换代，既可以获得可抵扣的进项票，又能够使得企业在硬件上不落后于他人，使得企业能够加快改革升级的步伐，加速企业的运转，提高企业的活力与竞争力，促使企业能够在日益激烈的社会竞争中争取到更大的利益。
【参考文献】
[1] 王玉兰，李雅坤.“营改增”对房地产业税负及盈利水平影响研究——以沪市上市公司为例[J].财政研究，2017，05：41-45.
[2] 杨扬.“营改增”对房地产企业的影响和对策[J].北方房地产，2017，09：130-132.