论文部分内容阅读
【摘要】近年来，房地产市场“涨”声一片，小产权房以其低廉的价格引发了社会各界极高的关注度和激烈的讨论。2007年，北京通州宋庄的“画家村案”更是将“小产权房”问题推到了舆论的风口浪尖，引来诸多争议，成为当时的热点事件。目前，“小产权房”的问题越来越突出，本文主要通过对小产权房的性质、存在的问题等进行研究分析，以期找寻到出路，对解决“小产权房”问题有所助益。
【关键词】小产权房；集体经济；出路
一、“小产权房”的含义与性质
2007年，北京通州宋庄的“画家村案”闹得沸沸扬扬，引发了社会舆论的广泛关注，小产权房买卖下暗藏的各种法律问题也再一次成为了人们注意的焦点。
实际上，“小产权房”并非专业的法律术语，而是在我们的社会生活中形成的对某种特定房屋的约定俗称。“小产权房”的具体含义有三种：其一是指在农村集体土地上建造的，并对本集体经济组织成员以外的人出售的房屋。其二是按照房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来划分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。其三是针对房地产开发商的产权而言，开发商的产权叫做大产权，普通购房者的产权叫小产权，原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割来的①。目前，市面上销售的、社会上讨论较多的“小产权房”主要是指第一种含义，主要是那些在农村集体所有的土地之上建造的，向非本集体所有组织成员销售的房屋。这种房产无法获得国家核准颁发的土地使用证的条件，故也不能到房管部门备案，因为没有缴纳土地出让金，购房者只能取得由乡政府或村委会制作的房产权属证书，该证书有别于我们一般所说的由房管部门盖章颁发的房产证，房产购买者只能拥有房屋的使用权，而不具有房屋的所有、转让、收益和处分的权利，也不能办理过户手续，没有任何的产权保障。
二、“小产权房”的历史与现状。
其实，“小产权房”并不是一个新兴事物，早在上个世纪90年代中期，“小产权房”就已经悄然出现。只不过，随着近些年来城市化进程的加快，城市人口与日俱增，人们的住房需求也相应增加，商品房价格飙升，一路高歌。百姓面对高额的房价只能望“房”兴叹，却无力购房。而“小产权房”因其较之普通商品房低廉许多的价格，颇受人们青睐，也有了愈演愈烈之势，因此渐渐地走进人们的视野，成为了人们退而求其次的不得已的选择。此时我们不禁疑问小产权房为什么会有如此低廉的价格呢？究其根本，主要是因为没有缴纳土地出让金和房产交易税等费用，“小产权房”在售房成本上就节省下了一大笔，房价自然也就比普通商品房低了。既然有利那么就一定有弊，“小产权房”的房价固然便宜，但是却只能获得由乡政府或村委会颁发的“房产证”，该证只能证明购房者对房屋的使用权，不能证明所有权，也就不能进行相应的过户手续，继承更是无从谈起。
根据相关数据统计显示，现在我国的许多大中城市房价收入比都大于6，北上广等大城市更不必说，高昂的房价已经远远超过了普通工薪阶层的承受范围和购买力情况，使得他们不得不另辟蹊径，将目光转而投向了不到商品房价格一半的“小产权房”。现如今，越来越多的人开始青睐“小产权房”，以首都北京为例，目前北京400余个在售楼盘中，“小产权房”楼盘占总量的18%，按每个项目平均10万平方米计算，共有700万平方米以上。从北京房地产交易网上的数据可看出，目前北京可售房屋面积约为2157万平方米，这就意味着“小产权房”项目面积相当于北京可售房屋面积的1/3②。首先，其低廉的价格绝对是对购房者最大的吸引力。其次，小产权房多位于市郊，相比市中心而言，车辆较少，尾气排放量相应减少，空气质量状况要好一些，城市热岛效应也没有那么明显。而最近几年，由于工业化的迅速发展，环境污染日渐严重，雾霾的频繁造访就是一个很好的例证。毛主席曾经说过，“身体是革命的本钱”，如果连一个健康的身体都没有了，其他的一切又从何谈起。故而，随着社会的不断进步，生活水平的不断提高，如今的人们愈来愈重视养生，保健意识也日渐增强。“小产权房”的上述两种优势弥补了房产权属证书上的缺陷，使得人们心怀侥幸，忽略了购房的风险性，成为了许多安享晚年的购房者的一个热门选择。
三、“小产权房”存在的问题
（一）“小产权房”违反我国相关法律规定。
《土地管理法》第63条规定：集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。显然，“小产权房”并非出让给本集体经济组织的内部成员，也非用于兴办乡镇企业或是公共设施、公益事业等，而是出售给非农村集体经济组织外的成员，简单来说，大部分是销售给了城市居民。另据《城市房地产管理法》第2条、第8条规定，房地产开发的前提是取得国有土地使用权，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收为国有后，该幅国有土地的使用权方可出让。由此可见，“小产权房”的开发明显违背了国家相关法律规定，未经国家的依法征收和出让，就被开发商直接开发销售给购房者。“小产权房”违法的根本原因是法律对集体土地使用权流转的限制，使其不能自由流转，从而导致买卖合同无效。“小产权房”的房产权属证书因为没有国家房管部门的盖章，是不被国家认可的，购房者不能享有对房屋的所有权，一旦将来发生纠纷，购房者也只能自认倒霉，无法获得相应赔偿。
（二）扰乱房地产秩序，影响监管
因为省去了依法征为国有并出让的环节，开发商也就节省了一大笔土地出让金，相应地，政府也损失了一笔财政收入。并且由于没有相关部门的监管，开发商在建房成本上还可以大做文章，有可能导致的一个结果就是，开发商赚的盆满钵满，逃之夭夭，而购房者面对质量不过关的房屋却只能哑巴吃黄连有苦说不清。这严重扰乱了房地产市场的正常秩序，十分不利于房管部门的全面有效监管。 （三）影响耕地的保护
一个“利”字吸引了购房者、房地产开发商，自然也会吸引集体土地原有的使用者——农村集体经济组织，在利益面前，人们总是毫不犹豫地俯首称臣。既然有利可图，那么集体组织当然乐于将土地出让给开发商，轻松获得比耕地高不少的利润。如此一来，势必影响我国对土地利用的总体规划，造成耕地面积的锐减，对粮食安全十分不利。
四、“小产权房”的出路——解决途径
卡尔.拉伦次教授曾言，“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’”③。针对现行的“小产权房”的实际情况和国家出台的法律法规及相关政策规定的要求，我们在处理“小产权房”的问题上应该遵循矛盾分析法，在对待不同类型的“小产权房”的问题上，应具体问题具体分析，而不能一概而论，以偏概全。基于拉伦次教授的“类型论”，我们将“小产权房”分为三种情况：
首先，是已经建成并出售的房屋。对于这类情况，又可以分两类进行讨论。如果是符合城市规划用地的房屋，那么可以责令相关的房地产开发商补缴土地出让金和房产交易税、增值税等费用后，再由房管部门给购房者颁发合格的房产证。如果是不符合城市规划用地的，属于违章建筑的房屋，那么应该依法予以拆除，责令开发商将购房款退还给购房者，并对开发商处以相应处罚。
其次，是已经建成或正在建设但尚未出售的房屋。对于这类“小产权房”，应先对其房屋质量进行一定检验，倘若未能达标，则应直接予以拆除。而对那些质量过关的“小产权房”，同样是依照是否符合城市规划用地的标准分成两类，进行分类处理。
最后，是尚未开建的房屋。这类房屋因为还未开建，投入成本不大，无论其是否符合城市规划用地，都应该坚决予以拆除。
五、结语
总而言之，在面对“小产权房”的问题上，我们应该在实践中坚持具体问题具体分析，在应当拆除的情况下，要坚决予以拆除，并加大惩罚力度，严惩违法者，从而达到震慑的目的。由于《物权法》并未对“小产权房”的问题作出明确规定，只是参照《土地管理法》的相关规定，因此，十分有必要出台具体的法律法规或司法解释来明确“小产权房”问题的解决措施，填补法律上的空白，加强房地产行业秩序的监督管理。同时，要平衡好购房者、开发商、政府和集体组织间的利益，一方面政府要调控好房价，让购房者买得起商品房，而非冒险购买“小产权房”。另一方面要维护好农民的利益，引导他们更好地利用集体土地，促进农村经济的快速健康发展。
注释：
①任辉.利益衡量视角下小产权房出路的探究[J].西南政法大学学报，2009，2，11（1）.
②李磊.小产权房动了谁的奶酪？[J].政府法制，2007（9）.
③卡尔.拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2004.
参考文献：
[1]任辉.利益衡量视角下小产权房出路的探究[J].西南政法大学学报，2009，2，11（1）.
[2]李磊.小产权房动了谁的奶酪？[J].政府法制，2007（9）.
[3]卡尔.拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2004.
[4]苏沛沛.“小产权房”问题及合法化的必要性[J].法制与社会，2011.1.
[5]刘涛，黄志强.小产权房问题的法律思考[J].知识经济，2008（2）.
【关键词】小产权房；集体经济；出路
一、“小产权房”的含义与性质
2007年，北京通州宋庄的“画家村案”闹得沸沸扬扬，引发了社会舆论的广泛关注，小产权房买卖下暗藏的各种法律问题也再一次成为了人们注意的焦点。
实际上，“小产权房”并非专业的法律术语，而是在我们的社会生活中形成的对某种特定房屋的约定俗称。“小产权房”的具体含义有三种：其一是指在农村集体土地上建造的，并对本集体经济组织成员以外的人出售的房屋。其二是按照房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来划分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。其三是针对房地产开发商的产权而言，开发商的产权叫做大产权，普通购房者的产权叫小产权，原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割来的①。目前，市面上销售的、社会上讨论较多的“小产权房”主要是指第一种含义，主要是那些在农村集体所有的土地之上建造的，向非本集体所有组织成员销售的房屋。这种房产无法获得国家核准颁发的土地使用证的条件，故也不能到房管部门备案，因为没有缴纳土地出让金，购房者只能取得由乡政府或村委会制作的房产权属证书，该证书有别于我们一般所说的由房管部门盖章颁发的房产证，房产购买者只能拥有房屋的使用权，而不具有房屋的所有、转让、收益和处分的权利，也不能办理过户手续，没有任何的产权保障。
二、“小产权房”的历史与现状。
其实，“小产权房”并不是一个新兴事物，早在上个世纪90年代中期，“小产权房”就已经悄然出现。只不过，随着近些年来城市化进程的加快，城市人口与日俱增，人们的住房需求也相应增加，商品房价格飙升，一路高歌。百姓面对高额的房价只能望“房”兴叹，却无力购房。而“小产权房”因其较之普通商品房低廉许多的价格，颇受人们青睐，也有了愈演愈烈之势，因此渐渐地走进人们的视野，成为了人们退而求其次的不得已的选择。此时我们不禁疑问小产权房为什么会有如此低廉的价格呢？究其根本，主要是因为没有缴纳土地出让金和房产交易税等费用，“小产权房”在售房成本上就节省下了一大笔，房价自然也就比普通商品房低了。既然有利那么就一定有弊，“小产权房”的房价固然便宜，但是却只能获得由乡政府或村委会颁发的“房产证”，该证只能证明购房者对房屋的使用权，不能证明所有权，也就不能进行相应的过户手续，继承更是无从谈起。
根据相关数据统计显示，现在我国的许多大中城市房价收入比都大于6，北上广等大城市更不必说，高昂的房价已经远远超过了普通工薪阶层的承受范围和购买力情况，使得他们不得不另辟蹊径，将目光转而投向了不到商品房价格一半的“小产权房”。现如今，越来越多的人开始青睐“小产权房”，以首都北京为例，目前北京400余个在售楼盘中，“小产权房”楼盘占总量的18%，按每个项目平均10万平方米计算，共有700万平方米以上。从北京房地产交易网上的数据可看出，目前北京可售房屋面积约为2157万平方米，这就意味着“小产权房”项目面积相当于北京可售房屋面积的1/3②。首先，其低廉的价格绝对是对购房者最大的吸引力。其次，小产权房多位于市郊，相比市中心而言，车辆较少，尾气排放量相应减少，空气质量状况要好一些，城市热岛效应也没有那么明显。而最近几年，由于工业化的迅速发展，环境污染日渐严重，雾霾的频繁造访就是一个很好的例证。毛主席曾经说过，“身体是革命的本钱”，如果连一个健康的身体都没有了，其他的一切又从何谈起。故而，随着社会的不断进步，生活水平的不断提高，如今的人们愈来愈重视养生，保健意识也日渐增强。“小产权房”的上述两种优势弥补了房产权属证书上的缺陷，使得人们心怀侥幸，忽略了购房的风险性，成为了许多安享晚年的购房者的一个热门选择。
三、“小产权房”存在的问题
（一）“小产权房”违反我国相关法律规定。
《土地管理法》第63条规定：集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。显然，“小产权房”并非出让给本集体经济组织的内部成员，也非用于兴办乡镇企业或是公共设施、公益事业等，而是出售给非农村集体经济组织外的成员，简单来说，大部分是销售给了城市居民。另据《城市房地产管理法》第2条、第8条规定，房地产开发的前提是取得国有土地使用权，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收为国有后，该幅国有土地的使用权方可出让。由此可见，“小产权房”的开发明显违背了国家相关法律规定，未经国家的依法征收和出让，就被开发商直接开发销售给购房者。“小产权房”违法的根本原因是法律对集体土地使用权流转的限制，使其不能自由流转，从而导致买卖合同无效。“小产权房”的房产权属证书因为没有国家房管部门的盖章，是不被国家认可的，购房者不能享有对房屋的所有权，一旦将来发生纠纷，购房者也只能自认倒霉，无法获得相应赔偿。
（二）扰乱房地产秩序，影响监管
因为省去了依法征为国有并出让的环节，开发商也就节省了一大笔土地出让金，相应地，政府也损失了一笔财政收入。并且由于没有相关部门的监管，开发商在建房成本上还可以大做文章，有可能导致的一个结果就是，开发商赚的盆满钵满，逃之夭夭，而购房者面对质量不过关的房屋却只能哑巴吃黄连有苦说不清。这严重扰乱了房地产市场的正常秩序，十分不利于房管部门的全面有效监管。 （三）影响耕地的保护
一个“利”字吸引了购房者、房地产开发商，自然也会吸引集体土地原有的使用者——农村集体经济组织，在利益面前，人们总是毫不犹豫地俯首称臣。既然有利可图，那么集体组织当然乐于将土地出让给开发商，轻松获得比耕地高不少的利润。如此一来，势必影响我国对土地利用的总体规划，造成耕地面积的锐减，对粮食安全十分不利。
四、“小产权房”的出路——解决途径
卡尔.拉伦次教授曾言，“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或意义脉络的多样表现形态时，大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’”③。针对现行的“小产权房”的实际情况和国家出台的法律法规及相关政策规定的要求，我们在处理“小产权房”的问题上应该遵循矛盾分析法，在对待不同类型的“小产权房”的问题上，应具体问题具体分析，而不能一概而论，以偏概全。基于拉伦次教授的“类型论”，我们将“小产权房”分为三种情况：
首先，是已经建成并出售的房屋。对于这类情况，又可以分两类进行讨论。如果是符合城市规划用地的房屋，那么可以责令相关的房地产开发商补缴土地出让金和房产交易税、增值税等费用后，再由房管部门给购房者颁发合格的房产证。如果是不符合城市规划用地的，属于违章建筑的房屋，那么应该依法予以拆除，责令开发商将购房款退还给购房者，并对开发商处以相应处罚。
其次，是已经建成或正在建设但尚未出售的房屋。对于这类“小产权房”，应先对其房屋质量进行一定检验，倘若未能达标，则应直接予以拆除。而对那些质量过关的“小产权房”，同样是依照是否符合城市规划用地的标准分成两类，进行分类处理。
最后，是尚未开建的房屋。这类房屋因为还未开建，投入成本不大，无论其是否符合城市规划用地，都应该坚决予以拆除。
五、结语
总而言之，在面对“小产权房”的问题上，我们应该在实践中坚持具体问题具体分析，在应当拆除的情况下，要坚决予以拆除，并加大惩罚力度，严惩违法者，从而达到震慑的目的。由于《物权法》并未对“小产权房”的问题作出明确规定，只是参照《土地管理法》的相关规定，因此，十分有必要出台具体的法律法规或司法解释来明确“小产权房”问题的解决措施，填补法律上的空白，加强房地产行业秩序的监督管理。同时，要平衡好购房者、开发商、政府和集体组织间的利益，一方面政府要调控好房价，让购房者买得起商品房，而非冒险购买“小产权房”。另一方面要维护好农民的利益，引导他们更好地利用集体土地，促进农村经济的快速健康发展。
注释：
①任辉.利益衡量视角下小产权房出路的探究[J].西南政法大学学报，2009，2，11（1）.
②李磊.小产权房动了谁的奶酪？[J].政府法制，2007（9）.
③卡尔.拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2004.
参考文献：
[1]任辉.利益衡量视角下小产权房出路的探究[J].西南政法大学学报，2009，2，11（1）.
[2]李磊.小产权房动了谁的奶酪？[J].政府法制，2007（9）.
[3]卡尔.拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥译.北京：商务印书馆，2004.
[4]苏沛沛.“小产权房”问题及合法化的必要性[J].法制与社会，2011.1.
[5]刘涛，黄志强.小产权房问题的法律思考[J].知识经济，2008（2）.