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摘要：在城市建设的背景下，我国房地产事业呈现出了蓬勃发展的状态，促使社会各界关注房地产的施工质量。本文对目前房地产的现状进行了研究，探讨了房地产开发过程中的施工技术管理。
关键词：房产开发；工程项目；管理
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
随着房地产行业的快速发展，竞争越来越激烈，给房地产开发企业带来了巨大的压力。面临着很大的挑战，如何促进房地产企业的良性快速发展，是当前房地产企业需要解决的重要问题。房地产企业只有加强企业的战略管理、提高自身运营效率、加强在施工技术管理，才能在房地产市场中站稳脚跟，促进企业良性发展。
一、加强工程技术管理的必要性
房地产项目管理，是房地產企业合理化的发展中心，也是与房地产效益密切相关项目，项目管理成熟度对房地产的技术经济效益起到了推动作用。此外，它和房地产建设工程质量监督和协调的发展是分不开的，对于房地产管理直接影响施工质量的水平，影响施工进程，从而提高资源的建设，浪费钱的现象比比皆是。加强对房地产项目管理的建设，将有效地缩短项目的完成时间和节约成本，提高工程质量，提高经济效率。在同行业中提高竞争力和新的突破，为中国的房地产事业。因此，在房地产，工程技术管理起到了至关重要的作用，开发人员应该被清除管理的重要性，提高管理意识，更新的产房建设理念，实现房地产业务的持续健康发展。
二、加强房地产项目开发施工技术管理的对策
1、方案规划中的技术管理
房地产中的方案规划一般以招标管理和初步设计为主，为房地产施工提供最先保障。在方案规划中，实行技术管理，主要是实现和谐施工，提高施工工序之间的相互协调，保障房地产中各个项目之间的适应度。为施工提供前提技术指导，施工企业会根据房地产的建设环境，规划施工设计，合理设置项目的施工顺序、工序以及工艺。根据各个项目的规模，实行分项计划设计。针对招标的技术管理，实行合理招标，即规模、类型、进度等因素相互适应。采取委托的方式，开展招标活动，保障招标技术管理与实际相符。针对设计的技术管理，必须以设计方案为背景，确定各项实施技术，协调相关单位，对技术方案实行审核，重点发现其中不合理的点，协调后改正，发挥技术管理的价值。例如房地产企业在设计好实施计划后，为保障技术管理，可将编制好的设计书送至相关部门审核。企业根据审核的结果，进行二次设计，重点调整审核不合格的地方。采用技术管理，改正合格后，将其存为档案，便于施工使用。
2、设计审核中的技术管理
设计审核，主要是对施工过程中的部分成果，实行审查式处理。因为在房地产施工中，绝大部分的成本、效益，与设计审核阶段的技术管理存在密切联系。只有在设计投入使用前，进行技术管理，才可有效的发现设计与实际施工的矛盾。所以加强审核的技术管理，能够施工中的遗漏、错误。以房地产施工设计审核的实际为例，第一，是管理房地产的内部设计。在面积、设计、关系方面实行有机分配，提高指标质量，保障内部设计的整体性，重点协调个体与整体的关系，达到管理技术的指标约束。第二，是管理房地产初期施工。利用技术管理，约束初期的施工环境，如标准点布设、管线设计、场地规划等。一方面，规划房地产的各项设计项目；另一方面，规划好施工材料的用量、使用途径等。针对施工中的特殊环节，做特殊标记，再进行细节因素的设计，比如地基处理、深化设计等。第三，是结合技术管理，设置评价机制。主要对房地产施工中的各项指标因素实行评估，记录施工全部过程中的相关数据，保障房地产施工数据、参数的统一性，例如施工中设备安装位置的核实记录、各项运行系统的设计与统计、房地产小型项目的审核与核实。所以，应利用技术管理，综合管理设计审核中的多类项目，安排好各项因素的协调关系。既要保障设计审核的质量和控制能力，又要确保各项系统、设备、项目的科学设计。
3、现场质量中的技术管理
现场质量在全过程的技术管理中占据较大的比重，主要包含施工材料的技术管理和实际施工的技术管理。实现有效的材料技术管理，最主要的是根据现场材料使用的情况，提出相适应的方案。首先，是实行市场调研。调查材料在市场中的价格位置，材料质量的动态变化、根据房地产施工的材料需求，设计采购计划。尽量保持计划与实际施工的相似度，避免材料采购成本浪费。房地产企业可组织专门的材料采购团队，重点分析市场变动，做出材料采购的成本预算。然后对比施工全过程，评价材料种类、数量是否满足施工需要。在确定所需材料后，联系合适的供应商，对供应商的要求不仅要保障材料的质量，更要体现成本节约的思想，与供应商签订材料供应合同以及采购合同。根据施工需要，划分材料采购周期，提前做好采购计划。最后，控制材料采购标准。在性能、型号、数量上实行控制，确保材料各项指标因素的正确性。对实际施工实行技术管理，主要是预防施工事故，房地产企业制定质量检查制度，约束每一项施工环节，确实做好质量控制的工作，例如对需要进行控制、审查的项目，实行严格管理，同时做好审核工作。主要在与房地产质量关系密切的施工环节中，着重控制质量点，如混凝土施工技术管理、地基施工技术管理、抗震施工技术管理等。
4、施工安全中的技术管理
安全技术管理是施工全过程中的重要内容，一般施工安全中包括两方面：现场安全和人员安全。管理现场安全，主要是加强现场监督、管理的力度。利用安全制度约束现场施工，确保各项施工措施执行到位，宣导施工现场的安全条例，提高对施工现场的安全管理，时刻保持安全管理的警惕性。管理人员安全分为技术安全和行为安全，技术安全主要是确保施工人员在施工过程中的技术到位，避免由于技术缺乏，造成安全事故。行为安全即是除管理施工过程中施工人员的行为外，同时还要确保人员在生活中的安全，管控人为因素，防止人为因素引发施工过程的不稳定表现。因此，通过技术管理，重点提高施工全过程的安全度，充分发挥人力资源的优势。不仅可以保持房地产持续发展的状态，还可以提高施工进度。避免由于不安全因素，影响施工正常进行。
5、进度控制管理
房产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料(包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等)。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。对于项目实施阶段的进度控制来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划(总进度计划、月进度计划等)进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施(如对实际进度滞后的，要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案;对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等)，以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。
结束语
房地产项目施工技术管理是房地产开发过程中关键的环节，关系到建筑本体的质量，关系到企业市场竞争力和声誉，必须引起施工管理者的重视。
参考文献
[1]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J]].中国新技术新产品，2011（3）.
[2]陈志愉.房地产施工管理与技术研究[J].科海故事博览科技探索，2012（7）.
[3]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012（13）.
关键词：房产开发；工程项目；管理
中图分类号：S618文献标识码： A
引言
随着房地产行业的快速发展，竞争越来越激烈，给房地产开发企业带来了巨大的压力。面临着很大的挑战，如何促进房地产企业的良性快速发展，是当前房地产企业需要解决的重要问题。房地产企业只有加强企业的战略管理、提高自身运营效率、加强在施工技术管理，才能在房地产市场中站稳脚跟，促进企业良性发展。
一、加强工程技术管理的必要性
房地产项目管理，是房地產企业合理化的发展中心，也是与房地产效益密切相关项目，项目管理成熟度对房地产的技术经济效益起到了推动作用。此外，它和房地产建设工程质量监督和协调的发展是分不开的，对于房地产管理直接影响施工质量的水平，影响施工进程，从而提高资源的建设，浪费钱的现象比比皆是。加强对房地产项目管理的建设，将有效地缩短项目的完成时间和节约成本，提高工程质量，提高经济效率。在同行业中提高竞争力和新的突破，为中国的房地产事业。因此，在房地产，工程技术管理起到了至关重要的作用，开发人员应该被清除管理的重要性，提高管理意识，更新的产房建设理念，实现房地产业务的持续健康发展。
二、加强房地产项目开发施工技术管理的对策
1、方案规划中的技术管理
房地产中的方案规划一般以招标管理和初步设计为主，为房地产施工提供最先保障。在方案规划中，实行技术管理，主要是实现和谐施工，提高施工工序之间的相互协调，保障房地产中各个项目之间的适应度。为施工提供前提技术指导，施工企业会根据房地产的建设环境，规划施工设计，合理设置项目的施工顺序、工序以及工艺。根据各个项目的规模，实行分项计划设计。针对招标的技术管理，实行合理招标，即规模、类型、进度等因素相互适应。采取委托的方式，开展招标活动，保障招标技术管理与实际相符。针对设计的技术管理，必须以设计方案为背景，确定各项实施技术，协调相关单位，对技术方案实行审核，重点发现其中不合理的点，协调后改正，发挥技术管理的价值。例如房地产企业在设计好实施计划后，为保障技术管理，可将编制好的设计书送至相关部门审核。企业根据审核的结果，进行二次设计，重点调整审核不合格的地方。采用技术管理，改正合格后，将其存为档案，便于施工使用。
2、设计审核中的技术管理
设计审核，主要是对施工过程中的部分成果，实行审查式处理。因为在房地产施工中，绝大部分的成本、效益，与设计审核阶段的技术管理存在密切联系。只有在设计投入使用前，进行技术管理，才可有效的发现设计与实际施工的矛盾。所以加强审核的技术管理，能够施工中的遗漏、错误。以房地产施工设计审核的实际为例，第一，是管理房地产的内部设计。在面积、设计、关系方面实行有机分配，提高指标质量，保障内部设计的整体性，重点协调个体与整体的关系，达到管理技术的指标约束。第二，是管理房地产初期施工。利用技术管理，约束初期的施工环境，如标准点布设、管线设计、场地规划等。一方面，规划房地产的各项设计项目；另一方面，规划好施工材料的用量、使用途径等。针对施工中的特殊环节，做特殊标记，再进行细节因素的设计，比如地基处理、深化设计等。第三，是结合技术管理，设置评价机制。主要对房地产施工中的各项指标因素实行评估，记录施工全部过程中的相关数据，保障房地产施工数据、参数的统一性，例如施工中设备安装位置的核实记录、各项运行系统的设计与统计、房地产小型项目的审核与核实。所以，应利用技术管理，综合管理设计审核中的多类项目，安排好各项因素的协调关系。既要保障设计审核的质量和控制能力，又要确保各项系统、设备、项目的科学设计。
3、现场质量中的技术管理
现场质量在全过程的技术管理中占据较大的比重，主要包含施工材料的技术管理和实际施工的技术管理。实现有效的材料技术管理，最主要的是根据现场材料使用的情况，提出相适应的方案。首先，是实行市场调研。调查材料在市场中的价格位置，材料质量的动态变化、根据房地产施工的材料需求，设计采购计划。尽量保持计划与实际施工的相似度，避免材料采购成本浪费。房地产企业可组织专门的材料采购团队，重点分析市场变动，做出材料采购的成本预算。然后对比施工全过程，评价材料种类、数量是否满足施工需要。在确定所需材料后，联系合适的供应商，对供应商的要求不仅要保障材料的质量，更要体现成本节约的思想，与供应商签订材料供应合同以及采购合同。根据施工需要，划分材料采购周期，提前做好采购计划。最后，控制材料采购标准。在性能、型号、数量上实行控制，确保材料各项指标因素的正确性。对实际施工实行技术管理，主要是预防施工事故，房地产企业制定质量检查制度，约束每一项施工环节，确实做好质量控制的工作，例如对需要进行控制、审查的项目，实行严格管理，同时做好审核工作。主要在与房地产质量关系密切的施工环节中，着重控制质量点，如混凝土施工技术管理、地基施工技术管理、抗震施工技术管理等。
4、施工安全中的技术管理
安全技术管理是施工全过程中的重要内容，一般施工安全中包括两方面：现场安全和人员安全。管理现场安全，主要是加强现场监督、管理的力度。利用安全制度约束现场施工，确保各项施工措施执行到位，宣导施工现场的安全条例，提高对施工现场的安全管理，时刻保持安全管理的警惕性。管理人员安全分为技术安全和行为安全，技术安全主要是确保施工人员在施工过程中的技术到位，避免由于技术缺乏，造成安全事故。行为安全即是除管理施工过程中施工人员的行为外，同时还要确保人员在生活中的安全，管控人为因素，防止人为因素引发施工过程的不稳定表现。因此，通过技术管理，重点提高施工全过程的安全度，充分发挥人力资源的优势。不仅可以保持房地产持续发展的状态，还可以提高施工进度。避免由于不安全因素，影响施工正常进行。
5、进度控制管理
房产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。对于项目设计阶段进度控制来说，应在与设计单位签订合同时明确设计的总进度和设计准备，及初步设计、技术设计、施工图设计等各阶段的进度。同时，要及时提供给设计单位充分、完备的基础资料(包括有关图纸、证件，技术要求以及项目配套的征询意见等)。在设计过程中，工程管理人员要对设计进度进行动态的控制，及时跟踪并提出要求。要将设计进度与计划编制的进度计划进行比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施加以调整，把不利因素降到最低点，督促设计单位按时、按质、按量完成项目建设施工图等设计文件。对于项目实施阶段的进度控制来说，要依据签订的监理合同和施工合同，通过总承包单位自身的内控，依靠监理单位的监督、反馈，加强沟通、协调力度，不断地将实际进度信息收集、统计、整理，并对照公司的预控计划(总进度计划、月进度计划等)进行比较、分析，确认进度执行无偏差的，则继续按计划进行。如发现实际进度与计划进度有偏差时，要发挥管理人员调控职能，积极组织和协调监理单位、施工单位分析偏差产生的原因及对后续工作和总工期的影响，提出纠正方案，落实措施(如对实际进度滞后的，要求施工单位说明原因，并上报赶工期的措施方案;对甲方指定分包单位、配套单位要同时安排好施工计划节点等等)，以减少对整体项目进度的影响，把好进度关，保证工程的顺利竣工。
结束语
房地产项目施工技术管理是房地产开发过程中关键的环节，关系到建筑本体的质量，关系到企业市场竞争力和声誉，必须引起施工管理者的重视。
参考文献
[1]罗俊.浅述建筑工程施工技术管理的重要性[J]].中国新技术新产品，2011（3）.
[2]陈志愉.房地产施工管理与技术研究[J].科海故事博览科技探索，2012（7）.
[3]郭祖良.浅谈建筑工程施工技术管理[J].科技创新与应用.2012（13）.