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摘 要：本文结合笔者的工作实践，主要就房地产行业采购中存在问题分析进行了简要地分析与探讨，从中提出了相应的优化建议，以供参考。
关键词：房地产：采购：流程
近年来，随着房地产行业迅速发展，开发商数量随之不断增多。而由于经营管理水平参差不齐、产品同质化严重，导致企业之间的竞争日益激烈，整体利润水平有逐年下降趋势。很多房地产开发企业开始专注于自身竞争力的提升，认识到采购管理对企业的重要性，不再将采购管理简单定位于物资采购和供应上，而是将其提升企业经济效益的基础。
对于房地产行业而言，从项目策划、设计、勘察、材料、施工、监理及营销等均需要进行采购，具有多标的物、多采购方式和多协作单位的特征。事实上，房地产行业采购工作也同样遵循合适的供应商、品质、时间、价格和数量的采购管理要素。采购管理的目标就是通过五要素的合理取舍和平衡以达到最优组合，并且能实现从供应型向价值创造型的渐进转变，其难度和复杂度均很大。因此在实际的采购工作中，各种各样的问题频繁出现，采购部门承受巨大的压力，开发商也因要素失衡而付出了沉重代价。
1 房地产行业采购中存在问题分析
1.1采购计划性差、效率低
现阶段大多数房地产企业在项目采购方面所做的计划性还是较差，导致采购工作比较被 动，工作经常拖延，运作的效率也比较低，主要的目标仅仅是防范舞弊及对比价格等。而利 用采购降低成本，并且建立供应商伙伴关系的基本思想在国内依然未得到有效重视，在实施过程中远远没有发挥出战略作用。
1.2采购观念较落后
目前，房地产企业的领导者对于采购缺乏正确认识，认为采购只要能保证供给、维持低成本就行，对企业的运营和效益产生的影响微乎其微。领导层的不重视也导致公司采购业务粗放、采购方式单一，难以将当前供应链思想、信息化采购、国际化采购等新观念、新思想的应用到企业采购中，导致企业采购效率低下、成本高昂、质量难以保证，成为制约企业运营和发展的瓶颈。
1.3缺乏供应商管理理念
我国房地产企业在对供应商选择时过于关注产品价格和依赖采购人员的选择，而对供应商的评价和选择机制不完善，缺乏科学规范的供应商认证和评价体系，采购过程中采购人员的主观性和随意性大，而供应商为了销售产品，往往会采用非常规甚至非法手段来影响采购人员的选择和决策，导致腐败现象层出不穷，给企业造成了重大损失。另外，不重视对供应商的关系管理，不单未能与供应商建立深层次的战略合作关系，结果导致供需双方关系紧张，对于市场变化的适应能力较差，无形中增加了房地产企业的风险和成本。
1.4缺乏专业的采购人才
由于我国对于房地产采购管理的研究和教育起步较晚，采购人员的素质参差不齐，接受系统采购专业教育并具有完善采购知识和经验的专业采购人员极度缺乏。在一些房地产企业中，采购人员多数是从生产或其他部门抽调而来，在解决采购过程中某一方面的问题时，往往捉襟见肘，不能更好地满足公司生产采购业务的需求。
2 房地产行业采购的优化建议
根据房地产行业采购中存在问题分析，笔者认识，需要采取以下几个方面的优化建议：
2.1 完善房地产行业的工作流程
2.1.1 制度流程
建立严格的采购流程制度：申请人提出申请→部门经理批准→财务核实周转资金→总经理批准→采购部询价→财务部核价→采购部签约→将物资交给申请人
这样的制度将采购部的权利做出剥离，在没有人申请的情况下制止采购部随意购买物资，但为了防止流程过于复杂，特别是总经理太忙难以及时批准而影响施工进度可以将想采购部的部分流程加以简化，如在紧急情况下公司可授权给部门经理，如3000元以下采购事项部门经理可直接通知采购部购买，1万元以下采购事项可以不经过总经理批准，在财务部核价后立即实施。但是也要做到以下几方面：1、在无紧急情况下尽量不采用紧急流程。2、尽量做到使所有采购的物品有合同可寻，有记录可查。3、采购只管做到具有前瞻性。与各个部门經理提前做好采购计划表，做好采购计划流程表提前履行财务部核对与总经理批准的流程，部门经理一旦发起采购流程，采购部可迅速实施。
2.1.2 供应商管理
对供应商的管理应该建立一套文件资料，包括供应商的营业执照，组织机构代码证，税务登记证，营业地址，联系电话，开户行，参与的一些项目内容。对于重要供应商如工程需要考察过去承建项目，住户的评价，施工价格，选用的材料等等。对于普通小型供应商可简化流程，做好严格的进度监管即可。大型工程选择供应商可通过招标的方式，每次供应商内容不得少于3家，在没有明显的价格优势的情况下，甲方决定供应商时可优先选择己方曾经有过类似工程是供应商。对于与己方有过合作关系但是造成恶劣影响的供应商无论价格多么低廉都一定要拉入黑名单，决不再用。
2.1.3 订购合同管理
与供应商约定供货后要履行合同合约手续，合同内容准确备注合同内容、明细、造价、保质期、生产厂家等内容。合同需要归档保存留查。所有1000元以上物品的采购需要履行合同签约手续留档被查。同时合同可明确如果物资供应过多收货、退货业务的处理，可以记录有关收到产品的数量、单价、成本及标准成本的差异建立收货单、退货单、装箱单、运货单等数据并对这些单据进行处理。
2.1.4 仓库管理与运输管理
仓库管理的作业包括组织货物的入库、保管、发放和维护。具体包括出入库货物验收及核实、仓库资源的合理利用、做好保管货物安全工作、降低仓库费用开支。在运输这一环节上要求在促进货物流通、充分利用各种运输方式的条件下选择最合理经济的运输路线、运输方式和运输工具，准时、安全地完成运输工作。合理的运输能减少货物待运和在途的时间能缩短货物运输的里程，使待运和在途货物占用的资金下降提高企业的经济效益。为了堵住合伙欺骗的漏洞，仓库管理最好由公司除采购部门以外的部门接管，并且信息化操作登记，随时被查。 2.2 改造房地产行业流程系统
2.2.1 参与到工程建设中
一个好的采购部门需要对所有的物品资料非常精通，而精通绝不是对产品参数、供应商背景、产品样式烂熟于心，而是应该从整个工程立场出发，需要什么样子的材料是最符合开发建设的需要。一个好的厨师总会买到好的食材而不是最贵的食材。采购部最终目的就是使采购是所有商品都正好符合房地产开发需要，不仅仅是提供物美价廉的产品为目标，而是提供最适合项目需求的产品。所以整个采购部需要懂工程，要懂自己开发的工程。
2.2.2 遵循价格便宜，质量优秀的原则
原则包括，货比三家的质量保证原则，3家以上合格供应商报价竞标的原则，报价后物资价格审核及物资信息跟踪原则，订货公平、公正、公开的全过程监督原则，成本责任人审批合同原则。做到同类产品比质量，同质产品比价格，达到控制采购成本，降低工程价，提高经济效益的目的。
2.2.3 注重合同文本
上文所述采购部需要对工程非常精通，则采购经理或主管则应该对合同文本非常精通，签订采购协议时，要重视有关项目细节方面的规定，明确知晓国家法律法规对材料的要求，及将来的验收标准、验收程序、验收责任、争议解决方法、检验费用负担原则收等条款，为项目验收工作打下良好基础。公司提供的律师只能从合同条款上发现有无漏洞，但是对于工程中隐藏的问题却无法知晓。而这一点采购部对于合同条款的审核非常重要。
2.2.4 注意产品验收方式
在采购合同签订时，要重视有关项目验收方面的规定，明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决方法、检验费用负担原则等条款，为项目验收工作打下良好基础。要做好工程变更管理，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位进行审核。精心准备，准备工作是否充分对验收工作质量有重要影响。实际工作中，很多项目因为准备不充分，验收工作流于形式，草率收场。要成立验收小组，确定参与验收人员。验收小组人员必须由多方面人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与验收分离的原则，经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。制定验收实施方案增加整个验收工作的计划性。加强验收工作的建议建立健全法规体系，规范采购项目验收行为。
3 结束语
综上所述，房地产采购必须建立规范的采购计划、采购方式与采购程序，同时建立清晰明了的供应商体系，确定询价和谈判，招投标策略，对于采购的成本控制及招标方案和采购合同管理都有清晰明确的规范性文件。同时建立监督管理流程，退换货流程，注重信息化建设。以企业目标核心為主导，实现采购也健康持续流转。
关键词：房地产：采购：流程
近年来，随着房地产行业迅速发展，开发商数量随之不断增多。而由于经营管理水平参差不齐、产品同质化严重，导致企业之间的竞争日益激烈，整体利润水平有逐年下降趋势。很多房地产开发企业开始专注于自身竞争力的提升，认识到采购管理对企业的重要性，不再将采购管理简单定位于物资采购和供应上，而是将其提升企业经济效益的基础。
对于房地产行业而言，从项目策划、设计、勘察、材料、施工、监理及营销等均需要进行采购，具有多标的物、多采购方式和多协作单位的特征。事实上，房地产行业采购工作也同样遵循合适的供应商、品质、时间、价格和数量的采购管理要素。采购管理的目标就是通过五要素的合理取舍和平衡以达到最优组合，并且能实现从供应型向价值创造型的渐进转变，其难度和复杂度均很大。因此在实际的采购工作中，各种各样的问题频繁出现，采购部门承受巨大的压力，开发商也因要素失衡而付出了沉重代价。
1 房地产行业采购中存在问题分析
1.1采购计划性差、效率低
现阶段大多数房地产企业在项目采购方面所做的计划性还是较差，导致采购工作比较被 动，工作经常拖延，运作的效率也比较低，主要的目标仅仅是防范舞弊及对比价格等。而利 用采购降低成本，并且建立供应商伙伴关系的基本思想在国内依然未得到有效重视，在实施过程中远远没有发挥出战略作用。
1.2采购观念较落后
目前，房地产企业的领导者对于采购缺乏正确认识，认为采购只要能保证供给、维持低成本就行，对企业的运营和效益产生的影响微乎其微。领导层的不重视也导致公司采购业务粗放、采购方式单一，难以将当前供应链思想、信息化采购、国际化采购等新观念、新思想的应用到企业采购中，导致企业采购效率低下、成本高昂、质量难以保证，成为制约企业运营和发展的瓶颈。
1.3缺乏供应商管理理念
我国房地产企业在对供应商选择时过于关注产品价格和依赖采购人员的选择，而对供应商的评价和选择机制不完善，缺乏科学规范的供应商认证和评价体系，采购过程中采购人员的主观性和随意性大，而供应商为了销售产品，往往会采用非常规甚至非法手段来影响采购人员的选择和决策，导致腐败现象层出不穷，给企业造成了重大损失。另外，不重视对供应商的关系管理，不单未能与供应商建立深层次的战略合作关系，结果导致供需双方关系紧张，对于市场变化的适应能力较差，无形中增加了房地产企业的风险和成本。
1.4缺乏专业的采购人才
由于我国对于房地产采购管理的研究和教育起步较晚，采购人员的素质参差不齐，接受系统采购专业教育并具有完善采购知识和经验的专业采购人员极度缺乏。在一些房地产企业中，采购人员多数是从生产或其他部门抽调而来，在解决采购过程中某一方面的问题时，往往捉襟见肘，不能更好地满足公司生产采购业务的需求。
2 房地产行业采购的优化建议
根据房地产行业采购中存在问题分析，笔者认识，需要采取以下几个方面的优化建议：
2.1 完善房地产行业的工作流程
2.1.1 制度流程
建立严格的采购流程制度：申请人提出申请→部门经理批准→财务核实周转资金→总经理批准→采购部询价→财务部核价→采购部签约→将物资交给申请人
这样的制度将采购部的权利做出剥离，在没有人申请的情况下制止采购部随意购买物资，但为了防止流程过于复杂，特别是总经理太忙难以及时批准而影响施工进度可以将想采购部的部分流程加以简化，如在紧急情况下公司可授权给部门经理，如3000元以下采购事项部门经理可直接通知采购部购买，1万元以下采购事项可以不经过总经理批准，在财务部核价后立即实施。但是也要做到以下几方面：1、在无紧急情况下尽量不采用紧急流程。2、尽量做到使所有采购的物品有合同可寻，有记录可查。3、采购只管做到具有前瞻性。与各个部门經理提前做好采购计划表，做好采购计划流程表提前履行财务部核对与总经理批准的流程，部门经理一旦发起采购流程，采购部可迅速实施。
2.1.2 供应商管理
对供应商的管理应该建立一套文件资料，包括供应商的营业执照，组织机构代码证，税务登记证，营业地址，联系电话，开户行，参与的一些项目内容。对于重要供应商如工程需要考察过去承建项目，住户的评价，施工价格，选用的材料等等。对于普通小型供应商可简化流程，做好严格的进度监管即可。大型工程选择供应商可通过招标的方式，每次供应商内容不得少于3家，在没有明显的价格优势的情况下，甲方决定供应商时可优先选择己方曾经有过类似工程是供应商。对于与己方有过合作关系但是造成恶劣影响的供应商无论价格多么低廉都一定要拉入黑名单，决不再用。
2.1.3 订购合同管理
与供应商约定供货后要履行合同合约手续，合同内容准确备注合同内容、明细、造价、保质期、生产厂家等内容。合同需要归档保存留查。所有1000元以上物品的采购需要履行合同签约手续留档被查。同时合同可明确如果物资供应过多收货、退货业务的处理，可以记录有关收到产品的数量、单价、成本及标准成本的差异建立收货单、退货单、装箱单、运货单等数据并对这些单据进行处理。
2.1.4 仓库管理与运输管理
仓库管理的作业包括组织货物的入库、保管、发放和维护。具体包括出入库货物验收及核实、仓库资源的合理利用、做好保管货物安全工作、降低仓库费用开支。在运输这一环节上要求在促进货物流通、充分利用各种运输方式的条件下选择最合理经济的运输路线、运输方式和运输工具，准时、安全地完成运输工作。合理的运输能减少货物待运和在途的时间能缩短货物运输的里程，使待运和在途货物占用的资金下降提高企业的经济效益。为了堵住合伙欺骗的漏洞，仓库管理最好由公司除采购部门以外的部门接管，并且信息化操作登记，随时被查。 2.2 改造房地产行业流程系统
2.2.1 参与到工程建设中
一个好的采购部门需要对所有的物品资料非常精通，而精通绝不是对产品参数、供应商背景、产品样式烂熟于心，而是应该从整个工程立场出发，需要什么样子的材料是最符合开发建设的需要。一个好的厨师总会买到好的食材而不是最贵的食材。采购部最终目的就是使采购是所有商品都正好符合房地产开发需要，不仅仅是提供物美价廉的产品为目标，而是提供最适合项目需求的产品。所以整个采购部需要懂工程，要懂自己开发的工程。
2.2.2 遵循价格便宜，质量优秀的原则
原则包括，货比三家的质量保证原则，3家以上合格供应商报价竞标的原则，报价后物资价格审核及物资信息跟踪原则，订货公平、公正、公开的全过程监督原则，成本责任人审批合同原则。做到同类产品比质量，同质产品比价格，达到控制采购成本，降低工程价，提高经济效益的目的。
2.2.3 注重合同文本
上文所述采购部需要对工程非常精通，则采购经理或主管则应该对合同文本非常精通，签订采购协议时，要重视有关项目细节方面的规定，明确知晓国家法律法规对材料的要求，及将来的验收标准、验收程序、验收责任、争议解决方法、检验费用负担原则收等条款，为项目验收工作打下良好基础。公司提供的律师只能从合同条款上发现有无漏洞，但是对于工程中隐藏的问题却无法知晓。而这一点采购部对于合同条款的审核非常重要。
2.2.4 注意产品验收方式
在采购合同签订时，要重视有关项目验收方面的规定，明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决方法、检验费用负担原则等条款，为项目验收工作打下良好基础。要做好工程变更管理，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位进行审核。精心准备，准备工作是否充分对验收工作质量有重要影响。实际工作中，很多项目因为准备不充分，验收工作流于形式，草率收场。要成立验收小组，确定参与验收人员。验收小组人员必须由多方面人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与验收分离的原则，经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。制定验收实施方案增加整个验收工作的计划性。加强验收工作的建议建立健全法规体系，规范采购项目验收行为。
3 结束语
综上所述，房地产采购必须建立规范的采购计划、采购方式与采购程序，同时建立清晰明了的供应商体系，确定询价和谈判，招投标策略，对于采购的成本控制及招标方案和采购合同管理都有清晰明确的规范性文件。同时建立监督管理流程，退换货流程，注重信息化建设。以企业目标核心為主导，实现采购也健康持续流转。