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摘要：房地产建设项目一直以来都是我国的朝阳产业，伴随我国城市现代化进程的加快，房地产市场的竞争也愈发激烈。现如今，在激烈的竞争中对房地产项目的造价进行行之有效的管理将是业内有效节约成本、保持企业持续发展的重要途径。文章浅析了房地产项目造价管理的现状及影响因素，旨在提出切实可行的房产项目造价管理实施方法。
关键字：房地产；项目造价；造价管理
中图分类号：TU723文献标识码： A
一、我国目前房地产项目造价管理现状
我国有关房地产的项目造价管理制度起源于50年代完善于80年代，现阶段所运行的造价管理制度是在国家的直接参与中进行的，制度明确的规定了造价单位必须对不同设计阶段的部分编制相应的预算，而预算的编制内容、原则以及方法等由国家建设主管部门制定，项目造价的必要条件是国家控制利税以及工资的分配，再加上原材料的价格等，在经济条件相对稳定的前提下，预算制度毫无疑问是会对财政建设以及项目工程的造价核定发挥积极作用的。
随着城市化脚步的加快，近年来，国际国内除了重点关注房地产项目的质量，对于其工程造价的部分也提出了更高的要求，房地产工程造价需要进行事前、事中以及事后的预控已成为国际基本要求。但是，我国房地产行业的建设由于长期处在一种提倡“先建设、再算账”，“重实施、轻决策”的做法中，便使得工程项目的建设在项目造价方面很难实现全面预控，同时，由于我国繁多的工程建设队伍中一些单位的项目造价工作人员缺乏相应专业的技术水平以及业务能力，也会使工程项目的造价以及管理出现问题。当前，我国的房地产项目造价管理需要达到的新目标是建立建设符合我国经济体制与国情的项目造价的现代化管理制度以及学习先进的科学管理经验，不断完善和提高我国房地产项目造价的管理水平以及编制的水准。
二、影响房地产项目造价管理的因素
1.项目管理人员的影响
劳动力是工程建筑顺利实行的基本要素，而在项目工程的管理环节，造价的管理人员起着重要的作用，他们将完成编制管理预算这个重要而复杂的部分，这个部分将直接决定项目工程的产品定价。因此，这便要求相关管理人员具有较高的业务素质、工作能力以及良好的工作态度。另外，施工现场的管理人员也应该具备相应的技术能力以及强烈的责任心，他们将对整个施工项目的技术、质量以及安全和工程进度负着直接的领导责任。项目管理人员应该认真贯彻执行好国家以及上级机关对于房地产项目在施工环节的技术要求、安全生产规范、环境保护规定以及劳动保护法等等，并且对项目进行立体式的框架管理，合理分配好各部门人员的岗位责任以及各环节的相关工序，认真履行管理人员的职责与义务。
2.建筑设计图的影响
房地产项目的建筑设计图是企业执行预算编制的主要依据，在整个房地产的项目建设中建筑设计对项目造价具有很大的影响，起着关键作用。特别是对于项目工程的初步勘测进行初步设计的环节，如果能够在项目设计之初就对其有比较精准的定位，然后合理的进行平面图的设计及确定建筑结构、工艺和相关原材料的选择，便能为房地产项目之后的项目造价提供可靠依据，使企业能够节约一定成本，保证工程质量。
3.建筑施工单位的影响
施工单位是工程建设施工的主体，如果施工单位的技术力量不足，施工方法不得当，计划安排不够周密，问题解决不及时；或是工程施工的设计变更太多，变化过大；或是刚进入新的技术领域，对于新技术的标准、方法等不熟悉，自身难以应用等。这些会直接影响到工程施工的质量以及花费，因此合理把握好建筑施工的环节，将有利于企业进行项目造价的管理。
三、加强房地产项目造价管理实施的办法
1.项目投资阶段进行可行性分析和投资估算
投资阶段进行造价管理是对整个项目工程进行的统筹规划，这个阶段所涉及的内容包括物业的开发、建筑建设的标准、建筑设备的选用等各类经济指标，这个部分的敲定对于整个项目工程来说有着巨大的影响。因此，对于此阶段的造价管理必须进行相应的项目可行性分析，根据前期资料科学的进行投资估算的编制工作。项目的投资阶段通常需要造价管理部门和项目的开发单位共同合作，造价团队带领其市场分析师、项目工程师以及造价师和会计师等充分利用价值管理原理在保证工程建设项目价值最大化的基础上编制项目的可行性研究报告；同时，项目的开发单位也要对建设项目的各方因素综合考虑和深入调研，科学的评价项目能够获得的最终效益。
2.项目设计阶段注重功能与造价平衡
房地产项目的设计阶段是整个工程造价管理的重要部分，对项目投资的影响占到百分之八十左右，对整个工程项目的造价起着重要作用。這主要是因为房地产项目的设计在完成以后，由于其工程的庞大性和特殊性决定了即使在施工过程中发现之前的设计存在漏洞也很难对其进行全面补救，也就是说随着项目设计阶段的完成，项目工程造价已经基本确定。因此，对于房地产项目在设计阶段的造价管理提出以下几点方法：
（1）大力推广项目设计的招标投标
房地产建设工程开展招投标活动，有利于建设单位择优选用施工企业，降低工程造价，提高工程质量及保证按工期交付使用，还有利于企业单位与国际接轨。建设项目开展招投标活动，可以深化建设体制的改革，规范建筑市场行为，完善工程建设管理体制，从根本上制止腐败行为发生。通过对项目工程实行招投标的制度来对相关的设计方案和设计单位进行择优录取，以此来保证房地产项目设计的科学性、合理性和先进性。
（2）对项目工程实行限额设计制度
房地产商可以通过对项目造价进行专业构成的一般分解，要求相关设计人员利用价值工程的相关原理对建筑结构设计、原材料选用以及设备的选择上进行对比、设计，争取最大限度在功能保证的前提下实现项目造价的最节约。同时，毫无疑问，房地产项目设计方案的质量将直接影响工程项目建成之后的效益和价值。
（3）有效运用价值工程原理优化项目工程的设计方案
价值工程是一种对项目造价和产品功能分析进行管理的方法。当我们想对现有的项目设计进行方案优化时就得充分利用这一价值工程原理，来对我们的设计进行科学的评价和决策，做到项目设计造价与功能的平衡，科学合理的降低造价。
3.项目施工阶段做好事中控制
前面提到项目工程设计阶段的重要性以及相关造价管理的实施办法，这里我们将提到的施工阶段的造价管理也相当重要。
（1）房地产建设的相关单位在执行施工工作之前都应该对设计图进行仔细的审核与计算。尽管对于一些地形比较特殊又规模庞大的属于边设计边施工性质的工程来说，可能没有足够的时间来对施工图进行仔细审核计算，但是还是要严格遵行国家规定的相关设计规范，尽可能的将可能出现在施工过程中的一些问题在设计图审核环节想出对策给予解决，提前做好避免施工过程中发生影响工程质量与进度的问题甚至是返工问题，这些问题将导致企业不必要的人力和财力资源的浪费。另外，要求现场施工管理人员的配合，现场施工技术人员要公平公正，客观事实的反映施工现场具体的施工情况，熟悉现场施工细节，了解施工有无变更部分，有无增加减少工程量，具体变化发生的部位，变更签证产生的时间等，现场施工与造价管理沟通配合，才能使得造价管理落到实处。
（2）建筑施工中难免会发生一些小的设计或是其他方面的变更，这个时候就需要施工队伍先与建设单位现场沟通，然后由施工单位或是建设单位提出相关意向并与设计沟通，最后优选出比较经济合适的变更方案，同时注意变更方案下可能涉及的其他变更价格等的信息，努力做好项目工程施工的事中控制。同时，企业以及相关单位应该严格管理现场签证的规范工作，制定一套完善的现场管理制度，做到签证及时，内容准确，杜绝虚假签证。
(3) 仔细审查合同价和工程量清单、基本单价及其他有关文件，结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；深入现场，收集和掌握施工有关资料，审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。
4.项目竣工结算阶段认真审核结算
项目工程进行竣工结算也就意味着该项目的顺利完工，这是造价管理的重要环节，总的来说，竣工结算也就是需要认真的审核每一项工程是否顺利完成，每一项工程变更是否符合规定，务必做到准确计价项目工程，做到合理项目造价。在这个阶段要对项目造价进行管理就需要我们认真熟悉设计图并且准确核实实际的工程数量，同时，严格审查项目施工的合同并且合理处理相关的结算纠纷，最后，就是要做好全部工程材料价款的结算审查工作。
四、结语
对项目工程的造价进行科学合理的管理与控制，是我国房地产行业一直关心的热点问题，因为合理的项目造价管理将会减少房地产企业的的项目支出，节约企业成本，保证企业长期的可持续的发展。房地产企业要想做好项目造价的管理，就必须注重房地产项目从设计到竣工不同阶段的造价特点，确保能够找出合理应对影响项目造价管理问题的方法，顺利完成项目造价管理。
参考文献：
[1]陈箫.房地产工程造价全过程控制[J].中华建设.2013(17).
[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012(19).
[3]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑.2010(26).
[4]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品.2010(3).
关键字：房地产；项目造价；造价管理
中图分类号：TU723文献标识码： A
一、我国目前房地产项目造价管理现状
我国有关房地产的项目造价管理制度起源于50年代完善于80年代，现阶段所运行的造价管理制度是在国家的直接参与中进行的，制度明确的规定了造价单位必须对不同设计阶段的部分编制相应的预算，而预算的编制内容、原则以及方法等由国家建设主管部门制定，项目造价的必要条件是国家控制利税以及工资的分配，再加上原材料的价格等，在经济条件相对稳定的前提下，预算制度毫无疑问是会对财政建设以及项目工程的造价核定发挥积极作用的。
随着城市化脚步的加快，近年来，国际国内除了重点关注房地产项目的质量，对于其工程造价的部分也提出了更高的要求，房地产工程造价需要进行事前、事中以及事后的预控已成为国际基本要求。但是，我国房地产行业的建设由于长期处在一种提倡“先建设、再算账”，“重实施、轻决策”的做法中，便使得工程项目的建设在项目造价方面很难实现全面预控，同时，由于我国繁多的工程建设队伍中一些单位的项目造价工作人员缺乏相应专业的技术水平以及业务能力，也会使工程项目的造价以及管理出现问题。当前，我国的房地产项目造价管理需要达到的新目标是建立建设符合我国经济体制与国情的项目造价的现代化管理制度以及学习先进的科学管理经验，不断完善和提高我国房地产项目造价的管理水平以及编制的水准。
二、影响房地产项目造价管理的因素
1.项目管理人员的影响
劳动力是工程建筑顺利实行的基本要素，而在项目工程的管理环节，造价的管理人员起着重要的作用，他们将完成编制管理预算这个重要而复杂的部分，这个部分将直接决定项目工程的产品定价。因此，这便要求相关管理人员具有较高的业务素质、工作能力以及良好的工作态度。另外，施工现场的管理人员也应该具备相应的技术能力以及强烈的责任心，他们将对整个施工项目的技术、质量以及安全和工程进度负着直接的领导责任。项目管理人员应该认真贯彻执行好国家以及上级机关对于房地产项目在施工环节的技术要求、安全生产规范、环境保护规定以及劳动保护法等等，并且对项目进行立体式的框架管理，合理分配好各部门人员的岗位责任以及各环节的相关工序，认真履行管理人员的职责与义务。
2.建筑设计图的影响
房地产项目的建筑设计图是企业执行预算编制的主要依据，在整个房地产的项目建设中建筑设计对项目造价具有很大的影响，起着关键作用。特别是对于项目工程的初步勘测进行初步设计的环节，如果能够在项目设计之初就对其有比较精准的定位，然后合理的进行平面图的设计及确定建筑结构、工艺和相关原材料的选择，便能为房地产项目之后的项目造价提供可靠依据，使企业能够节约一定成本，保证工程质量。
3.建筑施工单位的影响
施工单位是工程建设施工的主体，如果施工单位的技术力量不足，施工方法不得当，计划安排不够周密，问题解决不及时；或是工程施工的设计变更太多，变化过大；或是刚进入新的技术领域，对于新技术的标准、方法等不熟悉，自身难以应用等。这些会直接影响到工程施工的质量以及花费，因此合理把握好建筑施工的环节，将有利于企业进行项目造价的管理。
三、加强房地产项目造价管理实施的办法
1.项目投资阶段进行可行性分析和投资估算
投资阶段进行造价管理是对整个项目工程进行的统筹规划，这个阶段所涉及的内容包括物业的开发、建筑建设的标准、建筑设备的选用等各类经济指标，这个部分的敲定对于整个项目工程来说有着巨大的影响。因此，对于此阶段的造价管理必须进行相应的项目可行性分析，根据前期资料科学的进行投资估算的编制工作。项目的投资阶段通常需要造价管理部门和项目的开发单位共同合作，造价团队带领其市场分析师、项目工程师以及造价师和会计师等充分利用价值管理原理在保证工程建设项目价值最大化的基础上编制项目的可行性研究报告；同时，项目的开发单位也要对建设项目的各方因素综合考虑和深入调研，科学的评价项目能够获得的最终效益。
2.项目设计阶段注重功能与造价平衡
房地产项目的设计阶段是整个工程造价管理的重要部分，对项目投资的影响占到百分之八十左右，对整个工程项目的造价起着重要作用。這主要是因为房地产项目的设计在完成以后，由于其工程的庞大性和特殊性决定了即使在施工过程中发现之前的设计存在漏洞也很难对其进行全面补救，也就是说随着项目设计阶段的完成，项目工程造价已经基本确定。因此，对于房地产项目在设计阶段的造价管理提出以下几点方法：
（1）大力推广项目设计的招标投标
房地产建设工程开展招投标活动，有利于建设单位择优选用施工企业，降低工程造价，提高工程质量及保证按工期交付使用，还有利于企业单位与国际接轨。建设项目开展招投标活动，可以深化建设体制的改革，规范建筑市场行为，完善工程建设管理体制，从根本上制止腐败行为发生。通过对项目工程实行招投标的制度来对相关的设计方案和设计单位进行择优录取，以此来保证房地产项目设计的科学性、合理性和先进性。
（2）对项目工程实行限额设计制度
房地产商可以通过对项目造价进行专业构成的一般分解，要求相关设计人员利用价值工程的相关原理对建筑结构设计、原材料选用以及设备的选择上进行对比、设计，争取最大限度在功能保证的前提下实现项目造价的最节约。同时，毫无疑问，房地产项目设计方案的质量将直接影响工程项目建成之后的效益和价值。
（3）有效运用价值工程原理优化项目工程的设计方案
价值工程是一种对项目造价和产品功能分析进行管理的方法。当我们想对现有的项目设计进行方案优化时就得充分利用这一价值工程原理，来对我们的设计进行科学的评价和决策，做到项目设计造价与功能的平衡，科学合理的降低造价。
3.项目施工阶段做好事中控制
前面提到项目工程设计阶段的重要性以及相关造价管理的实施办法，这里我们将提到的施工阶段的造价管理也相当重要。
（1）房地产建设的相关单位在执行施工工作之前都应该对设计图进行仔细的审核与计算。尽管对于一些地形比较特殊又规模庞大的属于边设计边施工性质的工程来说，可能没有足够的时间来对施工图进行仔细审核计算，但是还是要严格遵行国家规定的相关设计规范，尽可能的将可能出现在施工过程中的一些问题在设计图审核环节想出对策给予解决，提前做好避免施工过程中发生影响工程质量与进度的问题甚至是返工问题，这些问题将导致企业不必要的人力和财力资源的浪费。另外，要求现场施工管理人员的配合，现场施工技术人员要公平公正，客观事实的反映施工现场具体的施工情况，熟悉现场施工细节，了解施工有无变更部分，有无增加减少工程量，具体变化发生的部位，变更签证产生的时间等，现场施工与造价管理沟通配合，才能使得造价管理落到实处。
（2）建筑施工中难免会发生一些小的设计或是其他方面的变更，这个时候就需要施工队伍先与建设单位现场沟通，然后由施工单位或是建设单位提出相关意向并与设计沟通，最后优选出比较经济合适的变更方案，同时注意变更方案下可能涉及的其他变更价格等的信息，努力做好项目工程施工的事中控制。同时，企业以及相关单位应该严格管理现场签证的规范工作，制定一套完善的现场管理制度，做到签证及时，内容准确，杜绝虚假签证。
(3) 仔细审查合同价和工程量清单、基本单价及其他有关文件，结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；深入现场，收集和掌握施工有关资料，审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程结算提供依据和做好必要的准备工作。
4.项目竣工结算阶段认真审核结算
项目工程进行竣工结算也就意味着该项目的顺利完工，这是造价管理的重要环节，总的来说，竣工结算也就是需要认真的审核每一项工程是否顺利完成，每一项工程变更是否符合规定，务必做到准确计价项目工程，做到合理项目造价。在这个阶段要对项目造价进行管理就需要我们认真熟悉设计图并且准确核实实际的工程数量，同时，严格审查项目施工的合同并且合理处理相关的结算纠纷，最后，就是要做好全部工程材料价款的结算审查工作。
四、结语
对项目工程的造价进行科学合理的管理与控制，是我国房地产行业一直关心的热点问题，因为合理的项目造价管理将会减少房地产企业的的项目支出，节约企业成本，保证企业长期的可持续的发展。房地产企业要想做好项目造价的管理，就必须注重房地产项目从设计到竣工不同阶段的造价特点，确保能够找出合理应对影响项目造价管理问题的方法，顺利完成项目造价管理。
参考文献：
[1]陈箫.房地产工程造价全过程控制[J].中华建设.2013(17).
[2]李金云.论房地产项目工程建设造价管理和控制[J].科技创新与应用.2012(19).
[3]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑.2010(26).
[4]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品.2010(3).