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[摘 要]“居者有其屋”是安土重迁的中华民族长久以来的朴素夙愿，更是我国当前进行社会主义现代化建设并最终实现民族振兴国家富强的“中国梦”的题中应有之义。本文立足于山西省和太原市的特殊情况，分析太原市的区位因素及商品住宅市场的运行状况，得出太原市商品住宅建设中存在的主要问题并尝试提出针对性的解决措施，以期对政府提供可行的政策借鉴，帮助消费者建立科学的住房消费观念，并使商品住宅开发企业改变开发理念，促进太原市商品住宅市场的健康有序发展。
[关键词]太原市；商品住宅；开发建设；供需状况
1太原市商品住宅市场运行现状
1.1供给需求分析
在2008年到2013年太原市商品房的供给和需求大致都是经历了先增后降的趋势。再从供求比来看，近年来太原市商品房基本都是供大于求的局面，尤其是在房地产市场相对不景气的2012年供给量竟然是成交量的将近两倍，从中看出太原商品住宅市场存在很大的库存结余，存量市场规模较大。
1.2房价走势分析
通过分析太原市从2008年以来商品住宅的成交均价可以看出，从2008年到2014年，太原市商品住宅成交均价总体呈现平稳上升的趋势，随着土地供应的相对紧缺，城市化使得刚性需求释放以及流动性旺盛等基本态势不会出现较大的改变，太原市商品住宅价格预计还会呈现平稳上升的总体走势。
1.3房价收入比对比分析
那么太原市商品住宅的价格是否合理呢？此文将通过分析太原市房价收入比和与太原市经济发展水平有一定比较意义的中部省份省城的相关数据做出对比来得出结论。房价收入比是分析住宅价格是否合理以及住宅市场冷热的常见指标。在一些发达国家，房价收入比超过6就被视为泡沫区，有学者指出，我国目前属于处在工业化和城市化高峰期的发展中国家，该指标值可以适度放宽，将8.5作为比较合理的临界值。据《山西统计年鉴》资料显示，2011年到2013年，太原市房价收入比依次为8.8、7.8、9.1。此外，以笔者手头2010年统计局数据为准，再来分析中部六省省会商品房价格情况：
通过对房价收入比的考量可以看出，太原市商品住宅价格较高，超出了其经济发展水平的现狀，太原市房地产市场存在不小的过热的可能性，对于太原市房价的调控仍具有一定的空间和必要性。
2太原市商品住宅建设存在的问题及原因分析
2.1土地供应机制不健全
太原市与全国各地一样，在中国特殊的土地出让制度下，地方政府垄断着土地一级市场的供应，这使得土地可以成为地方政府合法的庞大的财政收入来源。这种土地供应方式模糊了政府在市场中的定位，使掌握公权力的政府直接参与到市场中的利益争夺。
2.2商品房存量较大
如上文所述，由于受到商品住宅市场调控的时滞性、开发商不够理性以及政府较为严厉的限购政策等因素的影响，太原市近几年商品住宅供求比一直居高不下，住房市场供大于求的局面始终未得以有效改观，资料显示2014年太原市商品房年末累计可售面积为1517.34万平方米，如果按照2014年每月平均51.61万平方米销售量计算，消化1517.34万平方米的商品房需要30个月，整体来看消化商品房存量的压力较大。
2.3商品房价格与经济发展水平不相适应
最近几年发布的全国主要城市房价收入比排名中，作为内陆二三线城市太原却都处于比较靠前的位置，与经济发展水平较为接近的中部六省省会相比，房价收入比也是居于榜首。因此，可以得出结论认为太原市商品房的价格要超出现阶段太原市的经济发展水平。这对于广大刚性购房消费者来说无疑是一个很大的压力。太原房地产市场还亟待较为有力有效的调控。
3促进太原市商品住宅市场健康发展的对策建议
3.1改革完善土地供应制度
在我国现有的土地出让制度还未有根本性变革的背景下，太原市政府要积极探索在现有政策框架下土地供应制度的完善，严格招标拍卖挂牌政策流程的透明、公开、公正，将有关土地出让信息公诸于众，确保将每一寸土地按照市场价格和市场规则合法出让到有意愿有资历的开发商手中。
3.2稳定并提升住房消费，加快住宅市场去存量化
由于长期的供求失衡，使得太原市商品住宅存量较多。为此，应当一方面适当减少房地产开发项目的上马建设，保证商品住宅供给与需求的基本平衡。另一方面努力提振住房消费，深入进行市场调研，出台促进住房合理消费的政策，从住房保障、税费优惠、引导企业促进商品房销售、信息公开、诚信建设等六个方面，提出激活市场的综合性措施，提振市场信心，加快太原市商品住宅市场的去存量化。
3.3多种手段调控房价
应该尽可能降低土地成本，改变政府自身的短视行为，探讨土地出让金分期付款等举措，通过降低开发商的商品住宅建设成本，从源头上降低商品住宅的销售价格。并且充分发挥税收的调控作用，通过对中小户经济型减税或免税，对大户型高端型住宅适度增加税收来引导开发商加大对更经济实惠的中小户型商品住宅的建设投资，另外还可以对居民首套房购买给予更多的税收和信贷上的优惠，给购房者提供更多价优物廉的购房选择。
参考文献：
[1]陈海波，关于我国近几年商品房市场现状的分析[J].住宅与地产，2012，10，P8-15.
[2]樊元，陈罗华.基于概率法的我国房地产周期波动实证分析[J]商业时代2012，7，P16-31.
[3]王维丽.山西房地产现状与发展对策[D].太原理工大学，2011.
作者简介
赵梦岩，男，（1992年-），山西晋城人，就读于山西财经大学公共管理学院，土地资源管理专业，土地利用与规划方向；
张祥宏，男，（1990年-），山西吕梁人，就读于山西财经大学公共管理学院，行政管理专业。
[关键词]太原市；商品住宅；开发建设；供需状况
1太原市商品住宅市场运行现状
1.1供给需求分析
在2008年到2013年太原市商品房的供给和需求大致都是经历了先增后降的趋势。再从供求比来看，近年来太原市商品房基本都是供大于求的局面，尤其是在房地产市场相对不景气的2012年供给量竟然是成交量的将近两倍，从中看出太原商品住宅市场存在很大的库存结余，存量市场规模较大。
1.2房价走势分析
通过分析太原市从2008年以来商品住宅的成交均价可以看出，从2008年到2014年，太原市商品住宅成交均价总体呈现平稳上升的趋势，随着土地供应的相对紧缺，城市化使得刚性需求释放以及流动性旺盛等基本态势不会出现较大的改变，太原市商品住宅价格预计还会呈现平稳上升的总体走势。
1.3房价收入比对比分析
那么太原市商品住宅的价格是否合理呢？此文将通过分析太原市房价收入比和与太原市经济发展水平有一定比较意义的中部省份省城的相关数据做出对比来得出结论。房价收入比是分析住宅价格是否合理以及住宅市场冷热的常见指标。在一些发达国家，房价收入比超过6就被视为泡沫区，有学者指出，我国目前属于处在工业化和城市化高峰期的发展中国家，该指标值可以适度放宽，将8.5作为比较合理的临界值。据《山西统计年鉴》资料显示，2011年到2013年，太原市房价收入比依次为8.8、7.8、9.1。此外，以笔者手头2010年统计局数据为准，再来分析中部六省省会商品房价格情况：
通过对房价收入比的考量可以看出，太原市商品住宅价格较高，超出了其经济发展水平的现狀，太原市房地产市场存在不小的过热的可能性，对于太原市房价的调控仍具有一定的空间和必要性。
2太原市商品住宅建设存在的问题及原因分析
2.1土地供应机制不健全
太原市与全国各地一样，在中国特殊的土地出让制度下，地方政府垄断着土地一级市场的供应，这使得土地可以成为地方政府合法的庞大的财政收入来源。这种土地供应方式模糊了政府在市场中的定位，使掌握公权力的政府直接参与到市场中的利益争夺。
2.2商品房存量较大
如上文所述，由于受到商品住宅市场调控的时滞性、开发商不够理性以及政府较为严厉的限购政策等因素的影响，太原市近几年商品住宅供求比一直居高不下，住房市场供大于求的局面始终未得以有效改观，资料显示2014年太原市商品房年末累计可售面积为1517.34万平方米，如果按照2014年每月平均51.61万平方米销售量计算，消化1517.34万平方米的商品房需要30个月，整体来看消化商品房存量的压力较大。
2.3商品房价格与经济发展水平不相适应
最近几年发布的全国主要城市房价收入比排名中，作为内陆二三线城市太原却都处于比较靠前的位置，与经济发展水平较为接近的中部六省省会相比，房价收入比也是居于榜首。因此，可以得出结论认为太原市商品房的价格要超出现阶段太原市的经济发展水平。这对于广大刚性购房消费者来说无疑是一个很大的压力。太原房地产市场还亟待较为有力有效的调控。
3促进太原市商品住宅市场健康发展的对策建议
3.1改革完善土地供应制度
在我国现有的土地出让制度还未有根本性变革的背景下，太原市政府要积极探索在现有政策框架下土地供应制度的完善，严格招标拍卖挂牌政策流程的透明、公开、公正，将有关土地出让信息公诸于众，确保将每一寸土地按照市场价格和市场规则合法出让到有意愿有资历的开发商手中。
3.2稳定并提升住房消费，加快住宅市场去存量化
由于长期的供求失衡，使得太原市商品住宅存量较多。为此，应当一方面适当减少房地产开发项目的上马建设，保证商品住宅供给与需求的基本平衡。另一方面努力提振住房消费，深入进行市场调研，出台促进住房合理消费的政策，从住房保障、税费优惠、引导企业促进商品房销售、信息公开、诚信建设等六个方面，提出激活市场的综合性措施，提振市场信心，加快太原市商品住宅市场的去存量化。
3.3多种手段调控房价
应该尽可能降低土地成本，改变政府自身的短视行为，探讨土地出让金分期付款等举措，通过降低开发商的商品住宅建设成本，从源头上降低商品住宅的销售价格。并且充分发挥税收的调控作用，通过对中小户经济型减税或免税，对大户型高端型住宅适度增加税收来引导开发商加大对更经济实惠的中小户型商品住宅的建设投资，另外还可以对居民首套房购买给予更多的税收和信贷上的优惠，给购房者提供更多价优物廉的购房选择。
参考文献：
[1]陈海波，关于我国近几年商品房市场现状的分析[J].住宅与地产，2012，10，P8-15.
[2]樊元，陈罗华.基于概率法的我国房地产周期波动实证分析[J]商业时代2012，7，P16-31.
[3]王维丽.山西房地产现状与发展对策[D].太原理工大学，2011.
作者简介
赵梦岩，男，（1992年-），山西晋城人，就读于山西财经大学公共管理学院，土地资源管理专业，土地利用与规划方向；
张祥宏，男，（1990年-），山西吕梁人，就读于山西财经大学公共管理学院，行政管理专业。