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文章编号：ISSN1006—656X（2014）05-0005-01
一、引言
由于受过去十几年来持续的“房地产热”的影响，我国房地产行业过度开发，造成房屋空置面积持续上升。面积巨大的空置商品房不仅导致社会中大量的资金沉淀，而且使得大量资源没有得到有效利用，这是违背市场规律的。而如何有效利用这些空置商品房，盘活存量，是当前房地产行业面临的一个重大问题。
我认识的一个业主，她把她手上位于云大天水嘉园小区的一套270平方米的复式房以每月3000余元的租金租给一家民营企业作为办公场所。我对此很感兴趣：这不是消化吸收空置商品房的一个有效途径吗？因此，在本文中，我会就空置商品房这个经济现象和它背后所反映的经济规律，作一简要分析。
二、空置商品房的定义及成因
本文中所阐述的空置商品房，从微观层面来分析，是指目前在中国，部分中等收入家庭以及绝大多数高收入家庭拥有两套或者两套以上的住房，他们挑一套供自己和家人居住，其余的除少部分用来出租以外，绝大部分房子处于空置的状态。从宏观层面来分析，空置商品房是指目前我国房地产市场上，商品房供给量超过商品房需求量的那部分差额。
那么，空置商品房出现的原因是什么？
首先，出现空置商品房最根本的原因，是我国目前的收入分配不均导致的住房拥有量分配不均。少数人占据着这个社会创造的大部分财富，而大多数人只占有较少财富。这种收入分配格局在房地产市场的一大表现便是：少数富裕阶层拥有多套房产，而大多数中低收入者连一套房产也买不起。根据边际消费倾向递减的规律，这些富裕家庭对其所拥有的多套商品房的消费能力是有限的且是逐渐递减的，形成空置商品房。
其次，空置商品房源于中国人异化的房地产情结。中国人富裕以后喜欢买房，而且数量要多，面积要大。这很大程度上来自于中国人的面子观念和虚荣心，以及怕私有财产缺乏保障等心理因素的影响。在当今的现实生活中，拥有多套房子似乎也日渐成为一个人在社会上有身份、有地位的象征。这种面子观念和虚荣心理使得空置商品房伴随着人们的财富增加而日益增加。纵观整个中国历史，政府从老百姓手中拿走的财富太多，剥削太重，使得拥有财富的人缺乏安全感。出于这种心理，他们便多建房子或者多买房子，毕竟房子属于不动产，政府或者下级官吏似乎不容易拿走。换言之，多买房是出于满足自己的安全需求。
三、解决空置商品房问题的建议
当前，在我国收入分配不均引起的住房分配不均现象短期内无法改变的情况下，大力发展房屋租赁市场以解决空置商品房问题，是一条比较符合实际情况的道路。而进一步解决这个问题，需要关注以下三个方面：
第一是怎样寻找和开拓该市场的问题。关键是供给者与需求者之间的信息沟通问题。现在房屋租赁市场上的信息沟通，主要是通过中介公司。虽然中介公司目前的运作存在诸多不规范的地方，但出现这种现象有其必然性：首先是中介公司能掌握大量供求双方的信息并能比较有效的从事信息匹配；其次是中介公司能为房屋租赁双方提供符合法律规范的房屋租赁合同；最后，在目前交易双方信任度较低的情况下，中介公司能在相当大程度上解决交易双方的信用问题。因此，我们有理由相信，随着房屋租赁市场的发展，中介公司将会随之水涨船高。它们也会成为开拓空置商品房市场的主力军。
第二是关于房租怎样定价的问题。这是解决空置商品房问题的根本所在！在市场经济之中，价格是反映资源稀缺程度的信号灯。在更高质量的楼盘不断涌现、竞争日趋激烈的情况下，房租该如何定价？这主要看房屋出租者能否审时度势，是否具有较强的市场意识。根据知名经济学家谢国忠的估计，目前中国在建的楼宇面积超过100亿平方米，其中至少有一半，即50亿平方米是作为住宅之用，按每人20平方米的居住标准看，这些楼宇至少可以供2.5亿人居住，远远高于每年从农村迁入城市的人口数量。因此，从较长时期来看，房屋租赁市场将会呈现供大于求的趋势。针对这种情况，房屋出租者根据市场供求状况及时降价，而且降到足够的程度，應该不失为明智之举。
第三是关于空置商品房出租的优势宣传问题。笔者曾实地调查过房屋租赁市场比较发达的昆明市江岸小区、黄土坡和茨坝新村等地，发现这些地方的空置商品房大多数建于上世纪八九十年代，距今已有二三十年的历史，与大量新建的楼盘相比，它们在房型、功能和小区环境等方面都缺乏竞争优势。在此种条件下，如何寻找这些空置商品房的比较优势，主要是能否扬长避短，寻找和营造新的相对优势。如江岸小区可利用临近市中心，背靠盘龙江的优势增强其在房屋租赁市场的竞争力；同时，也可充分依托附近新开发楼盘如滨江俊园创造的较好的硬件设施与人文环境，提高其房屋租赁市场的交易量。
四、结论与启示
我认为，增强流动性乃是盘活空置商品房市场的命脉！我在走访调查的时候发现，许多房地产开发商在租赁或者销售空置商品房时不愿意降价，而宁愿死守着销售无望的楼盘，如呈贡区大渔公园附近的怡和小区。那里的开发商抱着这样一种观念：只要这些实物楼盘还在，自己的资产也就还在，就不会流失。这种观点是错误的。马克思在他的《资本论》中早就说过，“资本只有在运动过程中才能不断增值，才会有生命力。一旦沉淀下来，不再流动了，就死了，就不再是资本了。”从某种意义上讲，空置商品房也是一种资本，也符合马克思所讲的这条规律。假设已经生产出来的楼盘，不能及时进入市场进行交易，不能流动起来，那么已经投入的资本便会成为沉没成本而无法回收，新创造的价值即剩余价值也无法实现。
相反，如果房地产发展商能按照市场规律办事，适时降低销售价格或者降低租金，增加对消费者的吸引力，就能把空置商品房及时出租或者销售出去。这样做有以下好处：第一是投资于这部分房产的资本就能及时收回，有效避免损失的进一步扩大。第二是已经收回的这一部分资本可以冲抵一部分贷款或者偿还一部分利息，而且这部分资产存入银行或者投入运行，则一般会带来增值。第三是空置商品房出售以后，发展商不用支付资产折旧的费用，而且精神磨损由购买者负担；或者将空置商品房出租以后，也可以将折旧费用转嫁到租房者身上。第四是出售以后，物业管理费用，包括运营费用都有购买者承担，为开发商节省了一笔开支。以上这些好处加起来，至少可以减少房地产商的亏损，搞得好还可以保本，收回投资，甚至有盈利。
总之，在市场经济中，一定要千方百计增加流动性，核心是要按市场规律中的供求关系形成价格，该降就降，而且必须将到使供求达到均衡的价格点。这样，让商品房流动起来，则这笔死的资本就变活了，它就能满足人们的效用，就能在市场中发挥积极作用。例如我同学的母亲将房子租给这家企业有利于他们开展创业活动，再加上房地产发展的投资乘数效应等等，会从宏观经济上优化房地产资源、金融资产和其他资产配置，促进整个经济健康平稳发展。由此可见，消化吸收空置商品房，关键在于增加其流动性，而增强流动性的关键在于按市场规律定价。这便是从天水嘉园的案例中得到的启示。
参考文献：
[1]吕谏. 2014年，新造鬼城能消化吗？ [J]. 楼市，2014（02）.
[2]张弛.何控制城市空置房增量 [N].建筑时报，2013.
一、引言
由于受过去十几年来持续的“房地产热”的影响，我国房地产行业过度开发，造成房屋空置面积持续上升。面积巨大的空置商品房不仅导致社会中大量的资金沉淀，而且使得大量资源没有得到有效利用，这是违背市场规律的。而如何有效利用这些空置商品房，盘活存量，是当前房地产行业面临的一个重大问题。
我认识的一个业主，她把她手上位于云大天水嘉园小区的一套270平方米的复式房以每月3000余元的租金租给一家民营企业作为办公场所。我对此很感兴趣：这不是消化吸收空置商品房的一个有效途径吗？因此，在本文中，我会就空置商品房这个经济现象和它背后所反映的经济规律，作一简要分析。
二、空置商品房的定义及成因
本文中所阐述的空置商品房，从微观层面来分析，是指目前在中国，部分中等收入家庭以及绝大多数高收入家庭拥有两套或者两套以上的住房，他们挑一套供自己和家人居住，其余的除少部分用来出租以外，绝大部分房子处于空置的状态。从宏观层面来分析，空置商品房是指目前我国房地产市场上，商品房供给量超过商品房需求量的那部分差额。
那么，空置商品房出现的原因是什么？
首先，出现空置商品房最根本的原因，是我国目前的收入分配不均导致的住房拥有量分配不均。少数人占据着这个社会创造的大部分财富，而大多数人只占有较少财富。这种收入分配格局在房地产市场的一大表现便是：少数富裕阶层拥有多套房产，而大多数中低收入者连一套房产也买不起。根据边际消费倾向递减的规律，这些富裕家庭对其所拥有的多套商品房的消费能力是有限的且是逐渐递减的，形成空置商品房。
其次，空置商品房源于中国人异化的房地产情结。中国人富裕以后喜欢买房，而且数量要多，面积要大。这很大程度上来自于中国人的面子观念和虚荣心，以及怕私有财产缺乏保障等心理因素的影响。在当今的现实生活中，拥有多套房子似乎也日渐成为一个人在社会上有身份、有地位的象征。这种面子观念和虚荣心理使得空置商品房伴随着人们的财富增加而日益增加。纵观整个中国历史，政府从老百姓手中拿走的财富太多，剥削太重，使得拥有财富的人缺乏安全感。出于这种心理，他们便多建房子或者多买房子，毕竟房子属于不动产，政府或者下级官吏似乎不容易拿走。换言之，多买房是出于满足自己的安全需求。
三、解决空置商品房问题的建议
当前，在我国收入分配不均引起的住房分配不均现象短期内无法改变的情况下，大力发展房屋租赁市场以解决空置商品房问题，是一条比较符合实际情况的道路。而进一步解决这个问题，需要关注以下三个方面：
第一是怎样寻找和开拓该市场的问题。关键是供给者与需求者之间的信息沟通问题。现在房屋租赁市场上的信息沟通，主要是通过中介公司。虽然中介公司目前的运作存在诸多不规范的地方，但出现这种现象有其必然性：首先是中介公司能掌握大量供求双方的信息并能比较有效的从事信息匹配；其次是中介公司能为房屋租赁双方提供符合法律规范的房屋租赁合同；最后，在目前交易双方信任度较低的情况下，中介公司能在相当大程度上解决交易双方的信用问题。因此，我们有理由相信，随着房屋租赁市场的发展，中介公司将会随之水涨船高。它们也会成为开拓空置商品房市场的主力军。
第二是关于房租怎样定价的问题。这是解决空置商品房问题的根本所在！在市场经济之中，价格是反映资源稀缺程度的信号灯。在更高质量的楼盘不断涌现、竞争日趋激烈的情况下，房租该如何定价？这主要看房屋出租者能否审时度势，是否具有较强的市场意识。根据知名经济学家谢国忠的估计，目前中国在建的楼宇面积超过100亿平方米，其中至少有一半，即50亿平方米是作为住宅之用，按每人20平方米的居住标准看，这些楼宇至少可以供2.5亿人居住，远远高于每年从农村迁入城市的人口数量。因此，从较长时期来看，房屋租赁市场将会呈现供大于求的趋势。针对这种情况，房屋出租者根据市场供求状况及时降价，而且降到足够的程度，應该不失为明智之举。
第三是关于空置商品房出租的优势宣传问题。笔者曾实地调查过房屋租赁市场比较发达的昆明市江岸小区、黄土坡和茨坝新村等地，发现这些地方的空置商品房大多数建于上世纪八九十年代，距今已有二三十年的历史，与大量新建的楼盘相比，它们在房型、功能和小区环境等方面都缺乏竞争优势。在此种条件下，如何寻找这些空置商品房的比较优势，主要是能否扬长避短，寻找和营造新的相对优势。如江岸小区可利用临近市中心，背靠盘龙江的优势增强其在房屋租赁市场的竞争力；同时，也可充分依托附近新开发楼盘如滨江俊园创造的较好的硬件设施与人文环境，提高其房屋租赁市场的交易量。
四、结论与启示
我认为，增强流动性乃是盘活空置商品房市场的命脉！我在走访调查的时候发现，许多房地产开发商在租赁或者销售空置商品房时不愿意降价，而宁愿死守着销售无望的楼盘，如呈贡区大渔公园附近的怡和小区。那里的开发商抱着这样一种观念：只要这些实物楼盘还在，自己的资产也就还在，就不会流失。这种观点是错误的。马克思在他的《资本论》中早就说过，“资本只有在运动过程中才能不断增值，才会有生命力。一旦沉淀下来，不再流动了，就死了，就不再是资本了。”从某种意义上讲，空置商品房也是一种资本，也符合马克思所讲的这条规律。假设已经生产出来的楼盘，不能及时进入市场进行交易，不能流动起来，那么已经投入的资本便会成为沉没成本而无法回收，新创造的价值即剩余价值也无法实现。
相反，如果房地产发展商能按照市场规律办事，适时降低销售价格或者降低租金，增加对消费者的吸引力，就能把空置商品房及时出租或者销售出去。这样做有以下好处：第一是投资于这部分房产的资本就能及时收回，有效避免损失的进一步扩大。第二是已经收回的这一部分资本可以冲抵一部分贷款或者偿还一部分利息，而且这部分资产存入银行或者投入运行，则一般会带来增值。第三是空置商品房出售以后，发展商不用支付资产折旧的费用，而且精神磨损由购买者负担；或者将空置商品房出租以后，也可以将折旧费用转嫁到租房者身上。第四是出售以后，物业管理费用，包括运营费用都有购买者承担，为开发商节省了一笔开支。以上这些好处加起来，至少可以减少房地产商的亏损，搞得好还可以保本，收回投资，甚至有盈利。
总之，在市场经济中，一定要千方百计增加流动性，核心是要按市场规律中的供求关系形成价格，该降就降，而且必须将到使供求达到均衡的价格点。这样，让商品房流动起来，则这笔死的资本就变活了，它就能满足人们的效用，就能在市场中发挥积极作用。例如我同学的母亲将房子租给这家企业有利于他们开展创业活动，再加上房地产发展的投资乘数效应等等，会从宏观经济上优化房地产资源、金融资产和其他资产配置，促进整个经济健康平稳发展。由此可见，消化吸收空置商品房，关键在于增加其流动性，而增强流动性的关键在于按市场规律定价。这便是从天水嘉园的案例中得到的启示。
参考文献：
[1]吕谏. 2014年，新造鬼城能消化吗？ [J]. 楼市，2014（02）.
[2]张弛.何控制城市空置房增量 [N].建筑时报，2013.