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【摘要】我国保障性住房违规建设与销售、骗购骗租以及专项资金被大量挪用问题频发，严重阻碍了保障性安居工程的实际开展，阻碍了我国新型城镇化的建设进度。因此，本文将以寻租理论为指导，对当前保障房分配中的寻租现状进行深入探究，分析影响各个参与主体寻租行为的因素，提出政府首先应通过建立居民信息状况核对系统来提高监管精度，其次应完善信息披露机制、充分发挥社会监督的力量，最后应加大对不符合条件家庭的处罚力度，还要加大对监管者的奖惩力度。
【关键词】新型城镇化 保障性住房 寻租
一、导论
近年来我国的住房保障政策在不断改进，住房保障供给模式在不断改变，住房保障体系及制度也在不断完善。然而在保障性住房的建设、分配和退出过程中存在着大量的寻租现象，引起社会大众的广泛关注和质疑。近年来诸如“保障房六连号”、“开着宝马住经济适用房”、“杭州小处长贪腐上亿元”等保障房违规建设、非法销售、错乱分配以及应退不退等问题也逐渐被曝光，造成大量应保群众未享受到住房福利，甚至有些困难群众还仍然居住在有安全隐患的危房中，住房困难问题日益严峻。这些问题的存在直接浪费大量国家财政资金，导致保障房资源难以有效配置，并且阻碍了我国有序开展住房保障工作，损害了社会福利，严重影响了我国经济与社会的健康与平稳发展。李克强总理（2011）认为，确保分配公平是大规模实施保障性安居工程的“生命线”。如果该保障的“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会导致住房政策失效，甚至造成新的不公和社会矛盾。因此，本文以寻租理论为指导，对当前保障房分配中的寻租现状进行深入探究，分析影响各个参与主体寻租行为的因素，最终为预防与治理我国保障房分配中的寻租问题提供解决思路。
二、保障性住房分配中寻租行为的现状
（一）保障性住房分配中的问题案例
近年来的温州官员低价购买安置房、武汉“六连号”事件、杭州 70余套房“超低价”成交等事件的频频出现。以上现象的实质是不符合保障性住房申请资格的个体为了获取保障房，而通过拉关系、走后门、行贿等方式向负责保障房审批及分配的政府官员进行寻租。
（二）保障性住房分配中的寻租问题具体表现
在我国保障性住房后期运营及退出环节是寻租问题普遍的环节，也是最容易被公众忽视的环节，或者说是被公众普遍认为是“人之常情”的事情。例如在保障性住房的退出环节，某些已经取得保障房的家庭，但由于其收入情况发生变化，不再符合保障房居住标准时，为了能继续占有保障房满足自己居住或是违规转租获取利润的目的而进行寻租活动。在该阶段中，不符合保障性住房申请标准的个人或是应退未退的已被保障的家庭就是寻租者，他们寻租的手段通常都是托关系、走后门等，即使进行行贿，贿金数额也往往比较小，因为其获得的租金往往数额较小，从理性经济人的角度看，寻租者也不会付出太多成本。
（三）国家针对保障性住房分配问题的监管
表1 国家审计署2013～2015年城镇保障性安居工程跟踪审计结果
■
数据来源：根据中华人民共和国审计署2014年第22号公告、2015年第27号公告、2016年第9号公告整理而成。
根据表1，国家审计署2013～2015年城镇保障性安居工程跟踪审计结果可以发现，住建部在保障性住房的资金管理与建设运营中存在着诸多问题，其中违规享受保障性住房实物配租和货币补贴的问题突出，2015年相比2014年的违规补贴金额和配租数量翻了3倍。这说明，保障房市场中存在大量“寻租者”，他们通过伪造证明、谎报收入或者直接向住房保障管理人员行贿等手段騙购、骗租。保障房申请者购买保障性住房可以获得大量补贴，还可以得到低于市场价格的優惠价格。保障房和普通商品房之间存在着差价，也就是所谓的“租金”。获得“租金”是“寻租者”的主要目的，租金越高，寻租者动力就越大。
三、保障性住房分配中寻租行为的原因分析
我国的住房保障制度正处于调整期，对住房保障制度的认识和理解还不够充分，很多地方政府往往只重视保障性住房供给量的增长，却忽视了保障性住房管理工作的重要性，如对保障对象的资格审查工作、对已取得住房保障资格人员的后续跟踪审查等工作不到位，导致很多不符合住房保障对象资格要求的人员取得了保障资格、有些经济收入等条件已经不符合保障标准却还一直占据保障性住房、某些项目代建企业违规出售保障性住房或是基础配套设施不按合同规定建设等问题出现。其次，对保障性住房建设管理过程中缺乏有效的监管机制，且保证性住房种类繁多，更是增加了监管成本，使得某些监督管理部门缺乏监管的主动性与积极性。
胡鞍钢、康晓光（1994）认为，在市场经济转型中，价格双轨制是造成广泛寻租活动的根本原因。经济租金等于市场价格与官方价格之间的差价。只要存在价格双轨制，就会产生经济租金，激励拥有权利的官员和拥有金钱的寻租人共同参与和分享经济租金。经济租金越高，寻租激励就越大。保障性住房的价格远远低于市场价格，其价格受到政府保护，购房者还可受到额外补贴。同时，近年来我国房地产价格飞速上涨，尤其一线城市房价增速最快。各地住房价格收入增速与居民收入增速差距日渐加大，大部分中低收入家庭已经日渐丧失购房能力。同时，不具备购房能力的人数逐渐增多，住房租赁市场需求激增，住房租赁市场价格也不断上涨。房地产市场价格的上涨，一方面给普通消费者带来在城市生存的挑战，另一方面又给他们带来房地产投机机遇。房地产市场价格的上涨，同时带动了“租金”的提高，吸引了一大批“寻租者”。给住房保障市场注入了一股消极动力。
我国住房保障管理部门明确规定，当保障房现使用者不符合保障房申请条件后，应主动腾退保障性住房，但是由于保障房监管不到位，部分使用者采取多种手段隐瞒家庭实际情况，以此继续占用保障性住房或者转租转售保障性住房。吴迪等（2009）认为，生活配套设施缺乏和地段户型利差诱惑，是导致保障房使用者转租或转售的主要原因。生活配套设施是指，由于保障性住房区域缺乏与该区域保障居住群体经济能力及生活习惯相匹配的生活设施而导致的相对缺乏。因此，低收入群体无法如愿获得住房保障，也诱发了他们转租或转售保障房的选择。 四、政策建议
（一）建立居民信息状况核对系统，提高监管精度
对于保障房审核办法，大多城市均采用多级审核和多次公示手段，但监管效果不佳，因此需要进一步提供更完善的信息基础设施和制度保障，尽快将住房保障、房产、民政、公安、车管、税务、银行等部门的信息系统联网，尽快建立居民经济状况核对信息系统。
（二）完善信息披露机制、充分发挥社会监督，降低监管成本
尽快建立申请人所在社区、街道和县（市、区）房管部门参与对其资格进行联动审核的保障房分配聯动审核机制，增强社会监督在保障房分配的审核过程中的监督作用。需要完善保障房分配公示制度，让保障房分配在阳光下运行。
（三）加大对不符合条件家庭的处罚力度
香港法例第283章《房屋条例》第26条规定：如果发现公共住房申请过程中存在造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款20万港元以及监禁6个月。我国应該借鉴香港地区的成功做法，使用更有威慑力的惩处办法，做到零容忍。
（四）加大对监管者的奖惩力度
要想提高保障房配置效率，必须完善地方政府官员晋升机制，从根本上激励约束监管者行为。其一，明确监管责任，落实监管主体。其二，将保障房配置效率以及公平分配纳入官员政绩考核机制之中，对核实出隐瞒信息的监管者给予适当的物质奖励。其三，对于利用职务之便进行寻租、收受贿赂、徇私舞弊而违规分配保障房的，必须从严处罚，情节严重者甚至可开除公职，触犯法律的交由司法机关惩处。
参考文献
[1]李克强.大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系[J].求是，2011，（8）.
[2]雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011（20）.
[3]唐银.保障性住房项目实施中的寻租行为[J].合作经济与科技，2012（10）.
[4]贾春梅，葛杨.隐瞒信息、寻租与保障房错配[J].河北经贸大学学报，2014（05）.
[5]胡鞍钢，康晓光.以制度创新根治腐败[J].改革与理论，1994（3）.
[6]吴迪，高鹏.保障性住房违规出租问题的博弈分析和治理研究[J].管理评论，2011（2）.
【关键词】新型城镇化 保障性住房 寻租
一、导论
近年来我国的住房保障政策在不断改进，住房保障供给模式在不断改变，住房保障体系及制度也在不断完善。然而在保障性住房的建设、分配和退出过程中存在着大量的寻租现象，引起社会大众的广泛关注和质疑。近年来诸如“保障房六连号”、“开着宝马住经济适用房”、“杭州小处长贪腐上亿元”等保障房违规建设、非法销售、错乱分配以及应退不退等问题也逐渐被曝光，造成大量应保群众未享受到住房福利，甚至有些困难群众还仍然居住在有安全隐患的危房中，住房困难问题日益严峻。这些问题的存在直接浪费大量国家财政资金，导致保障房资源难以有效配置，并且阻碍了我国有序开展住房保障工作，损害了社会福利，严重影响了我国经济与社会的健康与平稳发展。李克强总理（2011）认为，确保分配公平是大规模实施保障性安居工程的“生命线”。如果该保障的“落了空”，不该保障的“搭便车”，就会导致住房政策失效，甚至造成新的不公和社会矛盾。因此，本文以寻租理论为指导，对当前保障房分配中的寻租现状进行深入探究，分析影响各个参与主体寻租行为的因素，最终为预防与治理我国保障房分配中的寻租问题提供解决思路。
二、保障性住房分配中寻租行为的现状
（一）保障性住房分配中的问题案例
近年来的温州官员低价购买安置房、武汉“六连号”事件、杭州 70余套房“超低价”成交等事件的频频出现。以上现象的实质是不符合保障性住房申请资格的个体为了获取保障房，而通过拉关系、走后门、行贿等方式向负责保障房审批及分配的政府官员进行寻租。
（二）保障性住房分配中的寻租问题具体表现
在我国保障性住房后期运营及退出环节是寻租问题普遍的环节，也是最容易被公众忽视的环节，或者说是被公众普遍认为是“人之常情”的事情。例如在保障性住房的退出环节，某些已经取得保障房的家庭，但由于其收入情况发生变化，不再符合保障房居住标准时，为了能继续占有保障房满足自己居住或是违规转租获取利润的目的而进行寻租活动。在该阶段中，不符合保障性住房申请标准的个人或是应退未退的已被保障的家庭就是寻租者，他们寻租的手段通常都是托关系、走后门等，即使进行行贿，贿金数额也往往比较小，因为其获得的租金往往数额较小，从理性经济人的角度看，寻租者也不会付出太多成本。
（三）国家针对保障性住房分配问题的监管
表1 国家审计署2013～2015年城镇保障性安居工程跟踪审计结果
■
数据来源：根据中华人民共和国审计署2014年第22号公告、2015年第27号公告、2016年第9号公告整理而成。
根据表1，国家审计署2013～2015年城镇保障性安居工程跟踪审计结果可以发现，住建部在保障性住房的资金管理与建设运营中存在着诸多问题，其中违规享受保障性住房实物配租和货币补贴的问题突出，2015年相比2014年的违规补贴金额和配租数量翻了3倍。这说明，保障房市场中存在大量“寻租者”，他们通过伪造证明、谎报收入或者直接向住房保障管理人员行贿等手段騙购、骗租。保障房申请者购买保障性住房可以获得大量补贴，还可以得到低于市场价格的優惠价格。保障房和普通商品房之间存在着差价，也就是所谓的“租金”。获得“租金”是“寻租者”的主要目的，租金越高，寻租者动力就越大。
三、保障性住房分配中寻租行为的原因分析
我国的住房保障制度正处于调整期，对住房保障制度的认识和理解还不够充分，很多地方政府往往只重视保障性住房供给量的增长，却忽视了保障性住房管理工作的重要性，如对保障对象的资格审查工作、对已取得住房保障资格人员的后续跟踪审查等工作不到位，导致很多不符合住房保障对象资格要求的人员取得了保障资格、有些经济收入等条件已经不符合保障标准却还一直占据保障性住房、某些项目代建企业违规出售保障性住房或是基础配套设施不按合同规定建设等问题出现。其次，对保障性住房建设管理过程中缺乏有效的监管机制，且保证性住房种类繁多，更是增加了监管成本，使得某些监督管理部门缺乏监管的主动性与积极性。
胡鞍钢、康晓光（1994）认为，在市场经济转型中，价格双轨制是造成广泛寻租活动的根本原因。经济租金等于市场价格与官方价格之间的差价。只要存在价格双轨制，就会产生经济租金，激励拥有权利的官员和拥有金钱的寻租人共同参与和分享经济租金。经济租金越高，寻租激励就越大。保障性住房的价格远远低于市场价格，其价格受到政府保护，购房者还可受到额外补贴。同时，近年来我国房地产价格飞速上涨，尤其一线城市房价增速最快。各地住房价格收入增速与居民收入增速差距日渐加大，大部分中低收入家庭已经日渐丧失购房能力。同时，不具备购房能力的人数逐渐增多，住房租赁市场需求激增，住房租赁市场价格也不断上涨。房地产市场价格的上涨，一方面给普通消费者带来在城市生存的挑战，另一方面又给他们带来房地产投机机遇。房地产市场价格的上涨，同时带动了“租金”的提高，吸引了一大批“寻租者”。给住房保障市场注入了一股消极动力。
我国住房保障管理部门明确规定，当保障房现使用者不符合保障房申请条件后，应主动腾退保障性住房，但是由于保障房监管不到位，部分使用者采取多种手段隐瞒家庭实际情况，以此继续占用保障性住房或者转租转售保障性住房。吴迪等（2009）认为，生活配套设施缺乏和地段户型利差诱惑，是导致保障房使用者转租或转售的主要原因。生活配套设施是指，由于保障性住房区域缺乏与该区域保障居住群体经济能力及生活习惯相匹配的生活设施而导致的相对缺乏。因此，低收入群体无法如愿获得住房保障，也诱发了他们转租或转售保障房的选择。 四、政策建议
（一）建立居民信息状况核对系统，提高监管精度
对于保障房审核办法，大多城市均采用多级审核和多次公示手段，但监管效果不佳，因此需要进一步提供更完善的信息基础设施和制度保障，尽快将住房保障、房产、民政、公安、车管、税务、银行等部门的信息系统联网，尽快建立居民经济状况核对信息系统。
（二）完善信息披露机制、充分发挥社会监督，降低监管成本
尽快建立申请人所在社区、街道和县（市、区）房管部门参与对其资格进行联动审核的保障房分配聯动审核机制，增强社会监督在保障房分配的审核过程中的监督作用。需要完善保障房分配公示制度，让保障房分配在阳光下运行。
（三）加大对不符合条件家庭的处罚力度
香港法例第283章《房屋条例》第26条规定：如果发现公共住房申请过程中存在造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款20万港元以及监禁6个月。我国应該借鉴香港地区的成功做法，使用更有威慑力的惩处办法，做到零容忍。
（四）加大对监管者的奖惩力度
要想提高保障房配置效率，必须完善地方政府官员晋升机制，从根本上激励约束监管者行为。其一，明确监管责任，落实监管主体。其二，将保障房配置效率以及公平分配纳入官员政绩考核机制之中，对核实出隐瞒信息的监管者给予适当的物质奖励。其三，对于利用职务之便进行寻租、收受贿赂、徇私舞弊而违规分配保障房的，必须从严处罚，情节严重者甚至可开除公职，触犯法律的交由司法机关惩处。
参考文献
[1]李克强.大规模实施保障性安居工程逐步完善住房政策和供应体系[J].求是，2011，（8）.
[2]雷光辉.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].现代商贸工业，2011（20）.
[3]唐银.保障性住房项目实施中的寻租行为[J].合作经济与科技，2012（10）.
[4]贾春梅，葛杨.隐瞒信息、寻租与保障房错配[J].河北经贸大学学报，2014（05）.
[5]胡鞍钢，康晓光.以制度创新根治腐败[J].改革与理论，1994（3）.
[6]吴迪，高鹏.保障性住房违规出租问题的博弈分析和治理研究[J].管理评论，2011（2）.