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《中国城市地价探析》一书是杨继瑞教授多年潜心研究的沉淀和总结,体现了他对中国城市地价问题的科学探索。
该书的最大特色是自始至终坚持以马克思主义地租地价理论为指导,同时又认真分析和吸取西方古典经济学和当代经济学中的地租地价理论的合理成分,并联系中国的实际来探讨中国城市地价问题。作者用了一章的篇幅分别考察了西方地租地价理论体系和马克思主义地租地价理论体系;进而把城市土地定义为"自然物--商品综合体",从而确定了城市地价的研究对象。作者把城市土地产权区分为土地所有者产权和土地使用者产权,在此基础上,根据地价规定因素与影响参数的不同,把城市地价分为P0、P1和P2,以及P′0、P′1和P′2。其中:P0为纯粹地租的资本化价格;P1为P0加上土地资本及利息和利润所体现的城市土地所有者产权价格;P2为在P1的基础上,受城市土地市场需求拉动和各种微观市场及社会经济环境因素修正,并在城市地产征购市场上现实表现出来的城市土地所有者产权的市场地价;P′0为纯粹地租在一定年期内的资本化,也就是城市土地使用者产权理论地租;P′1为与P1的价格构成基本因素相同、但让渡年期又受限的城市土地使用者产权价格,也就是土地批租或转批租的理论地价;P′2为与P2的价格构成基本因素相同、但让渡年期又受限的城市土地使用者产权价格,也就是土地批租和转批租的市场地价。我认为,这一地价体系是科学的。
以科学求实的精神向权威挑战并力求有所创新是该书另一大特色。比如,针对马壮昌"把级差地租产生的原因、级差地租产生的条件和级差收益转化为级差地租的原因,都视为地租存在的条件",作者认为"这是不妥的","对城市土地的经营垄断,是城市土地收益产生的原因;而城市土地的区位差异决定的城市土地类级,是城市土地级差收益产生的条件;城市土地所有者产权的存在,则是把这种城市土地级差收益转化为城市级差地租的原因"。又如,针对陈征提出,"城市商业地租包含在商业利润中,这种商业利润,既包含平均利润,也包括超额利润。……城市地租是由工资的一部分转化而来的",作者认为"这是值得商榷的","首先,根据马克思主义劳动价值论的观点,如果城市商业的地租包含在平均利润中的话,商业企业就会抽出资金来搞其他产业。……事实上,商业企业高于工业企业的利润中,有相当部分属于超额利润。这种超额利润由于城市土地所有权的存在,而必然转化为城市商业的级差地租"。"其次,城市地租不能由工资的一部分转化而来,……商品房中的地租是房地产开发商和经营商超过平均利润的那部分超额利润转化而来的,通过出租房地产,商品房中的地租得到了实现"。又如针对吕益民所提出的"土地产权使用费中征收绝对地租并没有实际的经济意义和社会意义"的观点,作者认为,"在社会主义市场经济条件下,城市土地国有制的存在,以及由此存在的城市土地产权中的国家所有权,是城市绝对地租产生的根本原因","城市土地所有者产权与城市土地使用者产权的分离,是城市绝对地租形成的深层原因",吕益民"关于社会现阶段土地使用者支付绝对地租并没有实际的经济意义和社会意义的认识,是建立在将未来社会的公有制和现阶段的社会主义市场经济条件的公有制同日而语基础上,因此,这无疑是欠妥的"。再如,针对"那种认为绝对地租只有农业资本有机构成较低的情况下才有存在条件,在城市中没有存在条件的看法",作者认为,"这是值得商榷的",因为"根据马克思一贯的思想,只要存在土地所有权,使用土地就不能不向土地所有权支付绝对地租"。还如,针对绝对地租来源的"扣除说"(即来源于农业内部工资和利润的扣除)、"差额说"(即来源于垄断农产品价格高于农产品价值的差额)和"垄断价格说"(即来源于垄断资本统治下所产生的垄断价格以及国家对农副产品的价格补贴),作者认为,这些观点都"有商榷之必要"。在他看来,"绝对地租有两个产生条件:第一,农业绝对地租产生的条件是,农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成,笔者将这种条件下产生的绝对地租定义为绝对地租Ⅰ;第二,非农产业绝对地租产生的条件是,内涵扩大再生产或集约经营水平较高条件下利润平均化前的扣除,笔者将这种条件下产生的绝对地租定义为绝对地租Ⅱ;在此基础上,提出了城市绝对地租可以分为城市绝对地租Ⅰ和城市绝对地租Ⅱ。这不仅阐明了绝对地租是城市地租的重要组成部分,而且反过来将农业资本有机构成上升到社会平均资本有机构成时农业绝对地租产生条件这个老大难的问题给解决了",这是对马克思主义地租地价理论作出的新阐释。总之,在对一些学者尤其是权威学者的讨论对话中,充分体现了作者敢于挑战的开拓精神和应有的理论创新勇气。
该书的第三大特色是抓住了探析中国城市地价的关键。中国城市地价异常复杂,对它进行科学探索,就必须抓住城市地价的形成机理这个关键。该书第四章着力剖析了城市地价P′1的形成机理。作者指出,与城市土地使用权市场的两个层面相契合,P′1可分为两种基本形态:P′1α(即城市土地所有者与用地者之间的土地批租价格)和P′1β(即城市用地者之间的土地转批租价格);P′1α形成的决定参数为城市地租,资本化参数为城市土地还原利率(即将城市土地租金还原或转移成价格的利率),年期参数为城市土地使用者产权让渡年期,补充参数为土地资本及预期收益;P′1β是P′1α的延伸与拓展,影响城市地价P′1β形成机理的参数应包括城市地价P′1α、城市土地使用者产权的剩余年期、土地使用者的投资及预期收益,其中,土地使用者的投资所获得的预期收益表现为土地资本利息Ⅰ、业主收入Ⅰ(YⅠ)和业主收入Ⅱ(YII)。第五章着力剖析了城市地价P′2的形成机理。作者指出,影响P′2的基本因素为城市土地的供求关系;在此基础上,诸如物理(自然)因素、交通因素、环境因素、用地行政因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素以及其他因素所产生的"合力效应","一般都通过直接或间接地影响形成P′1的基础因素与城市地产供求关系,从而对地价P′2发生作用";此外,城市土地使用费还构成了城市地价P′2的补充形式。第六章着力剖析了城市地价P1的形成机理。作者指出,城市地价P1在现实社会经济生活中表现为征地费,一般由征地补偿费(即城市地价P0)、青苗及附着物补偿费、安置补偿费三大部分构成。其形成主要受两大因素的制约:一是地租的资本化,二是土地投资及其收益。以上这些对城市地价形成机理的论述,彻底改变了我们过去通常所接受的"地价等于若干年的地租(包括级差地租)"的观念。而且,作者的考察和剖析,具有浓厚的思辨性。
此外,该书在研究方法上也有一定的特色,它坚持规范分析与实证分析相结合,定性分析与定量分析相结合,从而使论述更具现实性和说服力。实证分析不是事例的陈述,而是从丰富的现实材料中提炼出规律性认识;规范性分析不是教条式的说教,而是以科学分析为前提,以我国城市地价运行中存在的事实为依据,因而所提出的一些对策性建议是富有建设性的。
该书的最大特色是自始至终坚持以马克思主义地租地价理论为指导,同时又认真分析和吸取西方古典经济学和当代经济学中的地租地价理论的合理成分,并联系中国的实际来探讨中国城市地价问题。作者用了一章的篇幅分别考察了西方地租地价理论体系和马克思主义地租地价理论体系;进而把城市土地定义为"自然物--商品综合体",从而确定了城市地价的研究对象。作者把城市土地产权区分为土地所有者产权和土地使用者产权,在此基础上,根据地价规定因素与影响参数的不同,把城市地价分为P0、P1和P2,以及P′0、P′1和P′2。其中:P0为纯粹地租的资本化价格;P1为P0加上土地资本及利息和利润所体现的城市土地所有者产权价格;P2为在P1的基础上,受城市土地市场需求拉动和各种微观市场及社会经济环境因素修正,并在城市地产征购市场上现实表现出来的城市土地所有者产权的市场地价;P′0为纯粹地租在一定年期内的资本化,也就是城市土地使用者产权理论地租;P′1为与P1的价格构成基本因素相同、但让渡年期又受限的城市土地使用者产权价格,也就是土地批租或转批租的理论地价;P′2为与P2的价格构成基本因素相同、但让渡年期又受限的城市土地使用者产权价格,也就是土地批租和转批租的市场地价。我认为,这一地价体系是科学的。
以科学求实的精神向权威挑战并力求有所创新是该书另一大特色。比如,针对马壮昌"把级差地租产生的原因、级差地租产生的条件和级差收益转化为级差地租的原因,都视为地租存在的条件",作者认为"这是不妥的","对城市土地的经营垄断,是城市土地收益产生的原因;而城市土地的区位差异决定的城市土地类级,是城市土地级差收益产生的条件;城市土地所有者产权的存在,则是把这种城市土地级差收益转化为城市级差地租的原因"。又如,针对陈征提出,"城市商业地租包含在商业利润中,这种商业利润,既包含平均利润,也包括超额利润。……城市地租是由工资的一部分转化而来的",作者认为"这是值得商榷的","首先,根据马克思主义劳动价值论的观点,如果城市商业的地租包含在平均利润中的话,商业企业就会抽出资金来搞其他产业。……事实上,商业企业高于工业企业的利润中,有相当部分属于超额利润。这种超额利润由于城市土地所有权的存在,而必然转化为城市商业的级差地租"。"其次,城市地租不能由工资的一部分转化而来,……商品房中的地租是房地产开发商和经营商超过平均利润的那部分超额利润转化而来的,通过出租房地产,商品房中的地租得到了实现"。又如针对吕益民所提出的"土地产权使用费中征收绝对地租并没有实际的经济意义和社会意义"的观点,作者认为,"在社会主义市场经济条件下,城市土地国有制的存在,以及由此存在的城市土地产权中的国家所有权,是城市绝对地租产生的根本原因","城市土地所有者产权与城市土地使用者产权的分离,是城市绝对地租形成的深层原因",吕益民"关于社会现阶段土地使用者支付绝对地租并没有实际的经济意义和社会意义的认识,是建立在将未来社会的公有制和现阶段的社会主义市场经济条件的公有制同日而语基础上,因此,这无疑是欠妥的"。再如,针对"那种认为绝对地租只有农业资本有机构成较低的情况下才有存在条件,在城市中没有存在条件的看法",作者认为,"这是值得商榷的",因为"根据马克思一贯的思想,只要存在土地所有权,使用土地就不能不向土地所有权支付绝对地租"。还如,针对绝对地租来源的"扣除说"(即来源于农业内部工资和利润的扣除)、"差额说"(即来源于垄断农产品价格高于农产品价值的差额)和"垄断价格说"(即来源于垄断资本统治下所产生的垄断价格以及国家对农副产品的价格补贴),作者认为,这些观点都"有商榷之必要"。在他看来,"绝对地租有两个产生条件:第一,农业绝对地租产生的条件是,农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成,笔者将这种条件下产生的绝对地租定义为绝对地租Ⅰ;第二,非农产业绝对地租产生的条件是,内涵扩大再生产或集约经营水平较高条件下利润平均化前的扣除,笔者将这种条件下产生的绝对地租定义为绝对地租Ⅱ;在此基础上,提出了城市绝对地租可以分为城市绝对地租Ⅰ和城市绝对地租Ⅱ。这不仅阐明了绝对地租是城市地租的重要组成部分,而且反过来将农业资本有机构成上升到社会平均资本有机构成时农业绝对地租产生条件这个老大难的问题给解决了",这是对马克思主义地租地价理论作出的新阐释。总之,在对一些学者尤其是权威学者的讨论对话中,充分体现了作者敢于挑战的开拓精神和应有的理论创新勇气。
该书的第三大特色是抓住了探析中国城市地价的关键。中国城市地价异常复杂,对它进行科学探索,就必须抓住城市地价的形成机理这个关键。该书第四章着力剖析了城市地价P′1的形成机理。作者指出,与城市土地使用权市场的两个层面相契合,P′1可分为两种基本形态:P′1α(即城市土地所有者与用地者之间的土地批租价格)和P′1β(即城市用地者之间的土地转批租价格);P′1α形成的决定参数为城市地租,资本化参数为城市土地还原利率(即将城市土地租金还原或转移成价格的利率),年期参数为城市土地使用者产权让渡年期,补充参数为土地资本及预期收益;P′1β是P′1α的延伸与拓展,影响城市地价P′1β形成机理的参数应包括城市地价P′1α、城市土地使用者产权的剩余年期、土地使用者的投资及预期收益,其中,土地使用者的投资所获得的预期收益表现为土地资本利息Ⅰ、业主收入Ⅰ(YⅠ)和业主收入Ⅱ(YII)。第五章着力剖析了城市地价P′2的形成机理。作者指出,影响P′2的基本因素为城市土地的供求关系;在此基础上,诸如物理(自然)因素、交通因素、环境因素、用地行政因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素以及其他因素所产生的"合力效应","一般都通过直接或间接地影响形成P′1的基础因素与城市地产供求关系,从而对地价P′2发生作用";此外,城市土地使用费还构成了城市地价P′2的补充形式。第六章着力剖析了城市地价P1的形成机理。作者指出,城市地价P1在现实社会经济生活中表现为征地费,一般由征地补偿费(即城市地价P0)、青苗及附着物补偿费、安置补偿费三大部分构成。其形成主要受两大因素的制约:一是地租的资本化,二是土地投资及其收益。以上这些对城市地价形成机理的论述,彻底改变了我们过去通常所接受的"地价等于若干年的地租(包括级差地租)"的观念。而且,作者的考察和剖析,具有浓厚的思辨性。
此外,该书在研究方法上也有一定的特色,它坚持规范分析与实证分析相结合,定性分析与定量分析相结合,从而使论述更具现实性和说服力。实证分析不是事例的陈述,而是从丰富的现实材料中提炼出规律性认识;规范性分析不是教条式的说教,而是以科学分析为前提,以我国城市地价运行中存在的事实为依据,因而所提出的一些对策性建议是富有建设性的。