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中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2012)03-000-02
摘要随着“限购令”的出台到房产税在上海、重庆的试点，房产税改革成为热议的话题。本文从房产税的财政收入功能、财富再分配功能、促进房地产业市场化的功能视角分析开征房产税的积极意义，并就未来房产税改革的全面推进提出建议：完善财政税收制度，照顾中低收入家庭；按照房产的市场价值作为税收依据征收房产税；完善配套措施消除房产税改革的不良效应。
关键词房产税改革财政税收
2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动，开始针对个人所有的非营业用房征收房产税，这就是我们所热议的房产税改革。从国际成熟市场经济体的经验看，征收房产税有诸多积极意义。
一、我国房产税制度的历史沿革
房产税，是以屋产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种税，属于房产保有环节的税种，是一种财产税。我国现行的房产税始于1986年。国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，适用于国内单位和个人。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。
当时，我国还没有进行住房市场化改革，城市居民普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以，对个人所有的非营业用房免税。随着住房制度的市场化改革和房屋投资功能的凸显，制定于1986年的仅针对于经营用房征收的房产税，已经不适应经济社会发展的需要，不改革将造成新一轮的税负不公平。上海、重庆两地的房产税试点并不是市场经济中真正意义上的房产税，其象征意义大于实际意义，对于当前房产市场的调控效果较为有限。我国房产税的改革依然是任重而道远。
二、房产税的功能
税收作为政府的一种分配行为，在性质上属于经济活动中的分配范畴，税收的职能作用，也只能从税收与经济的关系中来考察。房产税既具有税收的功能又具有自身的独特之处。从世界范围内来看，几乎所有的市场经济国家都已经开征房产税，因此房产税的开征有其积极的因素。房产税由以下三大功能决定：
（一）财政收入功能
从房产税的财政收入功能来看，房产税的改革将有利于提高地方政府财政收入。地方政府的税收较薄弱，且征收难度大，而税收是公共收入的主要形式。为了完成地方的公共事务建设，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如果进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。因此，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，并用来支持保障房建设。
（二）财富再分配功能
从房产税的财富再分配功能来看，房产税的改革将有利于调节居民收入分配，缩小社会贫富差距，促进社会公平。国家征税的目的之一是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。
从目前的形式来看，房地产已成为衡量一个人财富多寡的重要指标。由于广大劳动者的工作收入相对房价来说偏低，因此买房难、买房贵成为近几年来我国的重大民生问题。在2011年的“两会”十大热点中“高房价”问题仅次于收入分配问题，屈居亚军。房价的高居不下加之高收入人群在社会中拥有更多的房产，最后往往演变成有房者可以拥有更多的财富。如果不通过税收杠杆实现财富的再分配，长此以往贫富差距将进一步加剧。假设我们对房产税进行改革对居民的非经营用房开征房产税将会加大持房者的税负成本，从而抑制投资、投机性购房者的需求，房多者多交税房少者少交税无房者不交税从一定意义上又有利于实现税收的公平，缩小社会成员间的贫富差距。
（三）促进房地产业市场化的功能
房产税作为一个市场的抑制手段，其开征有积极的一面，在一定程度上可以起到抑制房价的作用。房产作为一种商品，应取决于市场供求关系，开征与否对房价的影响或是微乎其微。从我国的实际情况来看，开征房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件。
著名经济学家郎咸平认为政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，房产税并不能对他们造成打击。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。
笔者认为房产税对抑制房价方面控制了流通，当购房者交不起这个税的时候，就不太想买，从而导致交易下降，这是一个循环的链条，交易下降的时候房价就会回落，交易一旦回落，一旦萎缩，一旦低迷，那房价必定会走下滑路线。
同时政府推出房产税的目的并不是只有一个即打击房产炒作、打压房价，仅仅依靠开征非营业用房的房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。
三、未来房产税改革的建议
对于是否开征房产税，一开始社会各界存在很大争议。从近期中央的态度来看，思路是很明确的——要在住宅保有环节征收房产税。从房产税的财政收入功能、财富再分配功能和促进房地产业市场化的功能对房产税的性质、作用进行清晰分析，将有利于政府推进房产税朝正确的方向改革。针对房产税的改革笔者提出以下几点建议。
（一）完善财政税收制度，照顾中低收入家庭
首先，对“刚性需求”采取征税豁免政策，让普通的购房者不必为税负加重而过于担忧。其次，对于市场来说，在征税设计上“轻流转、重保有”更好地在不伤害“刚性需求”的前提下，达到调剂消费结构与抑制炒房的双效结果。
（二）按照房产的市场价值作为税收依据征收房产税
房产的市场价值是客观的价值，按照房产的市场价值作为税收依据征收更加合理和公平。在日本房屋的课税依据是市场价值被称为“适当的时价”，一般每三年进行一次基础评估。对于房产市场价值的评估将是一项复杂而系统的工作，倘若我国开征房产税就要对市场上所有房产按期进行评估，因此住房信息的全国联网是房产价值评估的重要前提。在美国，房产的估价权掌握在政府手中，一般对房屋价格的估价仅定为市场价格的50%~75% ，并对低收入者采取诸多减免措施。
（三）完善配套措施消除房产税改革的不良效应
1.降低房地产开发和交易环节方面的税费
在现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税负偏重。需要整合和规范各环节房地产税费，取消不合理收费，完善房地产税费制度。建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。
2.实现住房信息的联网
进行全国性的住宅普查，实现住房信息的联网是征收房产税的前提条件。住建部部长姜伟新表示，2012年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网并争取2013年实现全省、全国联网。此举将为房产税在全国范围内开征铺平道路。
3.改革政府集土地管理与土地经营于一身的行政体制
改革政府集土地管理与土地经营于一身的行政体制，应创造性地探索稳定地方财政税源(如房产税)的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。
笔者认为，房产税具有重要的制度功能，未来房产税改革的大方向应该是以房产税及其配套制度等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。“限购令”仅是一时的行政措施，而全面推行房产税将是长远之举。当条件成熟时，在统筹考虑各方面因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
参考文献：
[1]吴晓微.新税法教程.首都经贸大学出版社.2010.1.
[2]向林.有关房地产税收政策的改革建议.财会月刊.2008.5.
摘要随着“限购令”的出台到房产税在上海、重庆的试点，房产税改革成为热议的话题。本文从房产税的财政收入功能、财富再分配功能、促进房地产业市场化的功能视角分析开征房产税的积极意义，并就未来房产税改革的全面推进提出建议：完善财政税收制度，照顾中低收入家庭；按照房产的市场价值作为税收依据征收房产税；完善配套措施消除房产税改革的不良效应。
关键词房产税改革财政税收
2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动，开始针对个人所有的非营业用房征收房产税，这就是我们所热议的房产税改革。从国际成熟市场经济体的经验看，征收房产税有诸多积极意义。
一、我国房产税制度的历史沿革
房产税，是以屋产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种税，属于房产保有环节的税种，是一种财产税。我国现行的房产税始于1986年。国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，适用于国内单位和个人。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。
当时，我国还没有进行住房市场化改革，城市居民普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以，对个人所有的非营业用房免税。随着住房制度的市场化改革和房屋投资功能的凸显，制定于1986年的仅针对于经营用房征收的房产税，已经不适应经济社会发展的需要，不改革将造成新一轮的税负不公平。上海、重庆两地的房产税试点并不是市场经济中真正意义上的房产税，其象征意义大于实际意义，对于当前房产市场的调控效果较为有限。我国房产税的改革依然是任重而道远。
二、房产税的功能
税收作为政府的一种分配行为，在性质上属于经济活动中的分配范畴，税收的职能作用，也只能从税收与经济的关系中来考察。房产税既具有税收的功能又具有自身的独特之处。从世界范围内来看，几乎所有的市场经济国家都已经开征房产税，因此房产税的开征有其积极的因素。房产税由以下三大功能决定：
（一）财政收入功能
从房产税的财政收入功能来看，房产税的改革将有利于提高地方政府财政收入。地方政府的税收较薄弱，且征收难度大，而税收是公共收入的主要形式。为了完成地方的公共事务建设，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如果进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。因此，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，并用来支持保障房建设。
（二）财富再分配功能
从房产税的财富再分配功能来看，房产税的改革将有利于调节居民收入分配，缩小社会贫富差距，促进社会公平。国家征税的目的之一是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。
从目前的形式来看，房地产已成为衡量一个人财富多寡的重要指标。由于广大劳动者的工作收入相对房价来说偏低，因此买房难、买房贵成为近几年来我国的重大民生问题。在2011年的“两会”十大热点中“高房价”问题仅次于收入分配问题，屈居亚军。房价的高居不下加之高收入人群在社会中拥有更多的房产，最后往往演变成有房者可以拥有更多的财富。如果不通过税收杠杆实现财富的再分配，长此以往贫富差距将进一步加剧。假设我们对房产税进行改革对居民的非经营用房开征房产税将会加大持房者的税负成本，从而抑制投资、投机性购房者的需求，房多者多交税房少者少交税无房者不交税从一定意义上又有利于实现税收的公平，缩小社会成员间的贫富差距。
（三）促进房地产业市场化的功能
房产税作为一个市场的抑制手段，其开征有积极的一面，在一定程度上可以起到抑制房价的作用。房产作为一种商品，应取决于市场供求关系，开征与否对房价的影响或是微乎其微。从我国的实际情况来看，开征房产税是房地产业健康发展过程中不可缺少的配套条件。
著名经济学家郎咸平认为政府推出房产税的目的是打击房产炒作，而房产炒作的意思是今天买明天卖，但是这些炒作者根本不持有房产，因此不需要交房产税，房产税并不能对他们造成打击。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。
笔者认为房产税对抑制房价方面控制了流通，当购房者交不起这个税的时候，就不太想买，从而导致交易下降，这是一个循环的链条，交易下降的时候房价就会回落，交易一旦回落，一旦萎缩，一旦低迷，那房价必定会走下滑路线。
同时政府推出房产税的目的并不是只有一个即打击房产炒作、打压房价，仅仅依靠开征非营业用房的房产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。
三、未来房产税改革的建议
对于是否开征房产税，一开始社会各界存在很大争议。从近期中央的态度来看，思路是很明确的——要在住宅保有环节征收房产税。从房产税的财政收入功能、财富再分配功能和促进房地产业市场化的功能对房产税的性质、作用进行清晰分析，将有利于政府推进房产税朝正确的方向改革。针对房产税的改革笔者提出以下几点建议。
（一）完善财政税收制度，照顾中低收入家庭
首先，对“刚性需求”采取征税豁免政策，让普通的购房者不必为税负加重而过于担忧。其次，对于市场来说，在征税设计上“轻流转、重保有”更好地在不伤害“刚性需求”的前提下，达到调剂消费结构与抑制炒房的双效结果。
（二）按照房产的市场价值作为税收依据征收房产税
房产的市场价值是客观的价值，按照房产的市场价值作为税收依据征收更加合理和公平。在日本房屋的课税依据是市场价值被称为“适当的时价”，一般每三年进行一次基础评估。对于房产市场价值的评估将是一项复杂而系统的工作，倘若我国开征房产税就要对市场上所有房产按期进行评估，因此住房信息的全国联网是房产价值评估的重要前提。在美国，房产的估价权掌握在政府手中，一般对房屋价格的估价仅定为市场价格的50%~75% ，并对低收入者采取诸多减免措施。
（三）完善配套措施消除房产税改革的不良效应
1.降低房地产开发和交易环节方面的税费
在现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税负偏重。需要整合和规范各环节房地产税费，取消不合理收费，完善房地产税费制度。建议按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，坚决杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。
2.实现住房信息的联网
进行全国性的住宅普查，实现住房信息的联网是征收房产税的前提条件。住建部部长姜伟新表示，2012年上半年，40个重点城市个人住房信息系统要实现与住建部联网并争取2013年实现全省、全国联网。此举将为房产税在全国范围内开征铺平道路。
3.改革政府集土地管理与土地经营于一身的行政体制
改革政府集土地管理与土地经营于一身的行政体制，应创造性地探索稳定地方财政税源(如房产税)的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。严格规范土地收益的使用支出，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。
笔者认为，房产税具有重要的制度功能，未来房产税改革的大方向应该是以房产税及其配套制度等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。“限购令”仅是一时的行政措施，而全面推行房产税将是长远之举。当条件成熟时，在统筹考虑各方面因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
参考文献：
[1]吴晓微.新税法教程.首都经贸大学出版社.2010.1.
[2]向林.有关房地产税收政策的改革建议.财会月刊.2008.5.