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摘要：通过对我国县域房地产市场发展特点进行分析，剖析其存在的问题及原因，认为在县域房地产经济开发中，必须结合县域房地产开发的特点，通过合理改造，把县域房地产经济开发打造成县域城市经济发展新的增长点。
关键词：县域城市;房地产开发;房地产调控
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）05-0046-47 收稿日期：2021-04-01
作者简介：董聪杰，河北省文安县住房和城乡建设局。
自1998年我国房地产市场体制改革以来，我国房地产取得了举世瞩目的成就。我国居民在住房数量、规模、品质等方面都发生了翻天覆地的变化，住房面积和总体条件得到大大改善。一方面，生活更加舒适、便利;另一方面，工作效率、生活效率和现代化等方面都得到显著提升。房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一，在拉动经济增长、增加政府财政收入、推动社会繁荣和现代化建设等方面都做出了重大贡献。
但应看到的是，在我国房地产飞速发展取得举世瞩目成就的同时，也出现了超高房价、高闲置率等问题。我国经济目前正面临自身的结构调整和战略转型，在此关键时期，平稳健康的房地产业和房地产市场对我国经济的安全成为关键一环。面对严峻的房地产市场形势，在近两年房地产调控取得了明显成效的基础上，进一步加强调控成为主流。但要建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，必须着力于供求关系的调整，着眼于供给侧改革，“着力化解房地产市场结构性矛盾”。
本文通过对县域房地产市场需求进行调研，把握其住宅需求特征，剖析其存在的问题及原因，提出县域城市发展房地产的意见建议。
1 县域房地产市场发展的特点
目前，我国县域房地产市场正在积极调整，存在市场分化、后劲仍有的特征。一是基础设施带动。随着经济社会的高质量发展，诸如高速公路、高铁的建设，县域城市基础设施建设持续改善，将拉动县域房地产业的发展，也成为房企投资的新板块、新热点。二是改善型住房需求主导。随着县域城市群众生活的持续改善，对于居住环境的要求也将越来越高，房地产项目的品质要求也将发生根本性变化。因此，县域城市的改善型住房需求将得到极大提高。三是土地的稀缺性和各项成本的提升。随着城市化进程加快，土地将成为稀缺资源，也成为影响房价走势的重要因素。而各项建筑原材料价格的提高，也加大了房地产开发企业的开发成本。
2 存在问题及原因分析
一是房地产市场发育不完全。县域房地产业起步较晚，单靠市场调节不能保障房地产市场结构平衡，政府需造就市场得以发挥的环境。
二是受全国经济形势影响，房地产市场低靡。房地产开发企业对市场缺乏信心，导致房地产投资下降，与房地产息息相关的产业也深受影响。
三是房地产开发企业整体水平不高。房地产开发企业规模较小，专业水平不高，开发的楼盘质量偏低，房地产设施不甚齐全。
四是物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发不可忽视的重要一环，属于房地产开发的一个序列。县域房地产开发企业普遍存在重开发、轻管理，重盈利、轻服务，重宣传、轻兑现的现象。物业管理不配套，发展严重滞后。
3 工作措施和建议
推进县域房地产理性健康发展，关键在于发展观和政绩观，途径在于转变发展方式，重点在于提高产业层次，总体思路是“把握节奏、调整规模、优化结构、注重品质、资源统筹、管控风险”。
一是统筹谋划房地产发展。把房地产业规划统筹到全县城镇发展规划、城市产业发展规划、土地利用规划当中，更好地服务城市发展;科学规划房地产业规划，坚持统筹考虑，确保与城市建设、城市承载发展相统一，尤其是城乡的统一。
二是强化市场监管，落实调控政策。科学把握发展节奏，采取适度调控措施，对每年房地产开发量、投入市场商品房数量进行适度调整，引导投资。强化房地产市场监管措施，尤其注重加强预售和商品房合同履约管理，加大开发经营过程中的违法违规行为的查处力度，依法打击各种经济犯罪行为，避免发生大规模群体维权事件。
三是兼顾需求规律，调整供应总量和结构。按照需求增长情况，及时调整住宅土地供应计划，合理规划开发规模和用地规模，切实管住总量供应。加大住房保障的投入力度，最大限度地做好保障性住房供应，全力满足好本地群众的居住需求，实现低端居住需求兜底保障。
四是提高项目建设水平，综合配套设施建设。支持本地品牌房地产开发企业加快发展，积极引进实力雄厚、经验丰富的国内知名房地产开发企业，加快提升房地产企业整体水平。着力发展高端、绿色地产，建设精品项目，形成高品质建筑和特色城市景观。整合区域交通，加大路网建设投入，引导房地产开发企业努力建设功能完善的配套设施和优美宜居的居住环境，逐步改变大建住房、缺少配套的发展模式。
五是着眼统筹发展需求，推进机制不断创新。房地产理性健康发展涉及诸多深层问题，是一个具有全局性的复杂工程，需要縣委县政府各部门转变发展思维和方式。更好地发挥发改、财政、建设、规划、国土、房管等相关职能部门的统一协调作用，共同研究制定全县房地产发展目标、分年度计划，协调推动房地产统筹发展各项工作。
参考文献：
1.张思远 张巨才.县级市住宅需求特征及对房地产调控的启示.企业研究.2019.04
2.葛顺明.县级城市房地产发展对策.城市开发.2018.20
关键词：县域城市;房地产开发;房地产调控
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）05-0046-47 收稿日期：2021-04-01
作者简介：董聪杰，河北省文安县住房和城乡建设局。
自1998年我国房地产市场体制改革以来，我国房地产取得了举世瞩目的成就。我国居民在住房数量、规模、品质等方面都发生了翻天覆地的变化，住房面积和总体条件得到大大改善。一方面，生活更加舒适、便利;另一方面，工作效率、生活效率和现代化等方面都得到显著提升。房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一，在拉动经济增长、增加政府财政收入、推动社会繁荣和现代化建设等方面都做出了重大贡献。
但应看到的是，在我国房地产飞速发展取得举世瞩目成就的同时，也出现了超高房价、高闲置率等问题。我国经济目前正面临自身的结构调整和战略转型，在此关键时期，平稳健康的房地产业和房地产市场对我国经济的安全成为关键一环。面对严峻的房地产市场形势，在近两年房地产调控取得了明显成效的基础上，进一步加强调控成为主流。但要建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，必须着力于供求关系的调整，着眼于供给侧改革，“着力化解房地产市场结构性矛盾”。
本文通过对县域房地产市场需求进行调研，把握其住宅需求特征，剖析其存在的问题及原因，提出县域城市发展房地产的意见建议。
1 县域房地产市场发展的特点
目前，我国县域房地产市场正在积极调整，存在市场分化、后劲仍有的特征。一是基础设施带动。随着经济社会的高质量发展，诸如高速公路、高铁的建设，县域城市基础设施建设持续改善，将拉动县域房地产业的发展，也成为房企投资的新板块、新热点。二是改善型住房需求主导。随着县域城市群众生活的持续改善，对于居住环境的要求也将越来越高，房地产项目的品质要求也将发生根本性变化。因此，县域城市的改善型住房需求将得到极大提高。三是土地的稀缺性和各项成本的提升。随着城市化进程加快，土地将成为稀缺资源，也成为影响房价走势的重要因素。而各项建筑原材料价格的提高，也加大了房地产开发企业的开发成本。
2 存在问题及原因分析
一是房地产市场发育不完全。县域房地产业起步较晚，单靠市场调节不能保障房地产市场结构平衡，政府需造就市场得以发挥的环境。
二是受全国经济形势影响，房地产市场低靡。房地产开发企业对市场缺乏信心，导致房地产投资下降，与房地产息息相关的产业也深受影响。
三是房地产开发企业整体水平不高。房地产开发企业规模较小，专业水平不高，开发的楼盘质量偏低，房地产设施不甚齐全。
四是物业管理意识淡薄。物业管理是房地产开发不可忽视的重要一环，属于房地产开发的一个序列。县域房地产开发企业普遍存在重开发、轻管理，重盈利、轻服务，重宣传、轻兑现的现象。物业管理不配套，发展严重滞后。
3 工作措施和建议
推进县域房地产理性健康发展，关键在于发展观和政绩观，途径在于转变发展方式，重点在于提高产业层次，总体思路是“把握节奏、调整规模、优化结构、注重品质、资源统筹、管控风险”。
一是统筹谋划房地产发展。把房地产业规划统筹到全县城镇发展规划、城市产业发展规划、土地利用规划当中，更好地服务城市发展;科学规划房地产业规划，坚持统筹考虑，确保与城市建设、城市承载发展相统一，尤其是城乡的统一。
二是强化市场监管，落实调控政策。科学把握发展节奏，采取适度调控措施，对每年房地产开发量、投入市场商品房数量进行适度调整，引导投资。强化房地产市场监管措施，尤其注重加强预售和商品房合同履约管理，加大开发经营过程中的违法违规行为的查处力度，依法打击各种经济犯罪行为，避免发生大规模群体维权事件。
三是兼顾需求规律，调整供应总量和结构。按照需求增长情况，及时调整住宅土地供应计划，合理规划开发规模和用地规模，切实管住总量供应。加大住房保障的投入力度，最大限度地做好保障性住房供应，全力满足好本地群众的居住需求，实现低端居住需求兜底保障。
四是提高项目建设水平，综合配套设施建设。支持本地品牌房地产开发企业加快发展，积极引进实力雄厚、经验丰富的国内知名房地产开发企业，加快提升房地产企业整体水平。着力发展高端、绿色地产，建设精品项目，形成高品质建筑和特色城市景观。整合区域交通，加大路网建设投入，引导房地产开发企业努力建设功能完善的配套设施和优美宜居的居住环境，逐步改变大建住房、缺少配套的发展模式。
五是着眼统筹发展需求，推进机制不断创新。房地产理性健康发展涉及诸多深层问题，是一个具有全局性的复杂工程，需要縣委县政府各部门转变发展思维和方式。更好地发挥发改、财政、建设、规划、国土、房管等相关职能部门的统一协调作用，共同研究制定全县房地产发展目标、分年度计划，协调推动房地产统筹发展各项工作。
参考文献：
1.张思远 张巨才.县级市住宅需求特征及对房地产调控的启示.企业研究.2019.04
2.葛顺明.县级城市房地产发展对策.城市开发.2018.20