论文部分内容阅读
摘要：我国城市化进程正处于快速发展阶段，在我国城市化进程快速发展时期，城镇房地产发展对小城镇建设具有重大意义，同时，在小城镇建设中房地产业的发展也不可避免地存在着这样那样的问题，该文对此展开研究。
关键词：城市化 小城镇城镇房地产
城市化是乡村变为城市的复杂过程，社会发展重要的世界性现象。我国现在正处于城市化进程快速发展的时期，也是城镇建设的黄金时期。小城镇是农村经济文化的中心，是城乡和城乡经济结合的纽带，发展小城镇经济具有极其重要的意义。房地产业不仅是我国的主导产业，更是小城镇建设的主要动力，所以，房地产业的发展对小城镇建设，对区域经济的增长，有着重要的作用。中国要走城市化道路，不仅要加强对大、中城市的建设，更重要的是加快小城镇的建设，而发展小城镇建设又必须依靠小城镇房地产业的发展，可见我国小城镇房地产发展的重大意义。因此，在城市化的进程中，对小城镇房地产发展的研究迫在眉睫。
一、我国小城镇房地产发展的重大意义
小城镇房地产的发展是城镇建设的重要组成，它不仅为人们的生产生活提供物质基础，更带动相关产业的发展。
1、小城镇房地产发展促进了农村经济的发展
小城镇房地产业的发展可以有效地促进城市化的进程，有利于加快农村经济的发展，提高人们生活水平。小城镇房地产业的发展为大量农村人口转为非农村人口提供了条件和可能。主要表现在：（1）提供了更多的就业机会，解决了由于城市化造成的农村人口转移产生的大量劳动力的问题。同时为这些人口提供了良好的居住环境和生活环境。（2）由于房地产业的推动，带动农村相关产业的发展，从而促进农村经济水平的提高。
2、加速了中国城市化的进程
城市化是社会经济高速发展的必经阶段，也是社会经济发展的巨大动力。中国的城市化要求大力发展小城镇经济，小城镇房地产业的发展必须适应城镇化的发展，为更多的小城镇人口提供居住空间，为中国城市化建设提供强有力的保障。
3、带动相关产业的发展
农村人口城市化与农村人口在小城镇的集中必然对住宅的需求大大增加，从而使得房地产业得到极大的发展，由于房地产业综合性较强，涉及产业链较多，从而带动建材、化工、装修材料和交通运输业等相关产业的发展。
二、小城镇房地产发展中存在的问题
小城镇房地产由于起步晚，机制不健全，在发展过程中存在着诸多问题。主要表现在：
1、规划滞后与盲目建设
在我国城市化进程中，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用，但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在：土地利用规划滞后于小城镇建设规划，城镇的发展主要走的是一条重数量、轻质量的城镇化道路，从而导致城镇聚集功能难以完善。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，盲目追求高标准，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划的不合理不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂。
2、存在隐形交易
市场发育的不成熟与管理规划的不完善使得在小城镇房地产发展中存在着很多违规现象，不少用地单位违规出租。房地产市场隐形交易活跃，削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，市场信息不透明，从而加剧了房地产市场的投机性。小城镇房地产市场的竞争较弱，还未形成统一的市场体系和合理的价格标准。
3、融资来源的不足
房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
三、完善我国小城镇房地产发展的具体措施
1、合理规划，加强小城镇房地产业的宏观调控
小城镇房地产业的开发关系到小城镇的健康发展，土地利用规划和建设规划是政府进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜，量力而行，制定科学的规划。
2、规范房地产市场机制
规范房地产市场，使得房地产业持续、稳定发展。政府可通过经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。加强房地产公司的管理，对于素质不高或没有房地产开发能力的企业定期整顿或取消其资格，尽量使得开发项目公开，加强监管。
3、完善小城镇住宅金融制度
小城镇房地产刚刚起步，投资渠道的单一化严重制约了小城镇房地产业的发展，要加快小城镇房地产发展，需要大量的资金支持。因此，在未来相当长时间内，必须加大金融对小城镇房地产发展的支持力度，充分发挥住房公积金在解决小城镇住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力；完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展；建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。
参考文献：
[1] 刘新卫:《小城镇土地利用问题探讨》，国土开发与整治，2000.
[2] 陈爽，姚士谋:《中小城市用地扩展中节约用地措施的探讨》，地理科学，1998.
[3] 赵任任，周寅康:《小城镇土地利用问题与对策研究》，地域开发与研究，1999.
[4] 王学仁:《加快小城镇建设》，2003
关键词：城市化 小城镇城镇房地产
城市化是乡村变为城市的复杂过程，社会发展重要的世界性现象。我国现在正处于城市化进程快速发展的时期，也是城镇建设的黄金时期。小城镇是农村经济文化的中心，是城乡和城乡经济结合的纽带，发展小城镇经济具有极其重要的意义。房地产业不仅是我国的主导产业，更是小城镇建设的主要动力，所以，房地产业的发展对小城镇建设，对区域经济的增长，有着重要的作用。中国要走城市化道路，不仅要加强对大、中城市的建设，更重要的是加快小城镇的建设，而发展小城镇建设又必须依靠小城镇房地产业的发展，可见我国小城镇房地产发展的重大意义。因此，在城市化的进程中，对小城镇房地产发展的研究迫在眉睫。
一、我国小城镇房地产发展的重大意义
小城镇房地产的发展是城镇建设的重要组成，它不仅为人们的生产生活提供物质基础，更带动相关产业的发展。
1、小城镇房地产发展促进了农村经济的发展
小城镇房地产业的发展可以有效地促进城市化的进程，有利于加快农村经济的发展，提高人们生活水平。小城镇房地产业的发展为大量农村人口转为非农村人口提供了条件和可能。主要表现在：（1）提供了更多的就业机会，解决了由于城市化造成的农村人口转移产生的大量劳动力的问题。同时为这些人口提供了良好的居住环境和生活环境。（2）由于房地产业的推动，带动农村相关产业的发展，从而促进农村经济水平的提高。
2、加速了中国城市化的进程
城市化是社会经济高速发展的必经阶段，也是社会经济发展的巨大动力。中国的城市化要求大力发展小城镇经济，小城镇房地产业的发展必须适应城镇化的发展，为更多的小城镇人口提供居住空间，为中国城市化建设提供强有力的保障。
3、带动相关产业的发展
农村人口城市化与农村人口在小城镇的集中必然对住宅的需求大大增加，从而使得房地产业得到极大的发展，由于房地产业综合性较强，涉及产业链较多，从而带动建材、化工、装修材料和交通运输业等相关产业的发展。
二、小城镇房地产发展中存在的问题
小城镇房地产由于起步晚，机制不健全，在发展过程中存在着诸多问题。主要表现在：
1、规划滞后与盲目建设
在我国城市化进程中，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用，但从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在：土地利用规划滞后于小城镇建设规划，城镇的发展主要走的是一条重数量、轻质量的城镇化道路，从而导致城镇聚集功能难以完善。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，盲目追求高标准，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划的不合理不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂。
2、存在隐形交易
市场发育的不成熟与管理规划的不完善使得在小城镇房地产发展中存在着很多违规现象，不少用地单位违规出租。房地产市场隐形交易活跃，削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范，市场信息不透明，从而加剧了房地产市场的投机性。小城镇房地产市场的竞争较弱，还未形成统一的市场体系和合理的价格标准。
3、融资来源的不足
房地产投资不足且来源分散，这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。房地产的投资能力严重不足，特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足，过度依靠预算外投资，且资金的运作不规范。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
三、完善我国小城镇房地产发展的具体措施
1、合理规划，加强小城镇房地产业的宏观调控
小城镇房地产业的开发关系到小城镇的健康发展，土地利用规划和建设规划是政府进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜，量力而行，制定科学的规划。
2、规范房地产市场机制
规范房地产市场，使得房地产业持续、稳定发展。政府可通过经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，尽快建立起有形的房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为，为房地产业的发展创造一个公平的环境。加强房地产公司的管理，对于素质不高或没有房地产开发能力的企业定期整顿或取消其资格，尽量使得开发项目公开，加强监管。
3、完善小城镇住宅金融制度
小城镇房地产刚刚起步，投资渠道的单一化严重制约了小城镇房地产业的发展，要加快小城镇房地产发展，需要大量的资金支持。因此，在未来相当长时间内，必须加大金融对小城镇房地产发展的支持力度，充分发挥住房公积金在解决小城镇住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力；完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展；建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。
参考文献：
[1] 刘新卫:《小城镇土地利用问题探讨》，国土开发与整治，2000.
[2] 陈爽，姚士谋:《中小城市用地扩展中节约用地措施的探讨》，地理科学，1998.
[3] 赵任任，周寅康:《小城镇土地利用问题与对策研究》，地域开发与研究，1999.
[4] 王学仁:《加快小城镇建设》，2003