万达“空降”西双版纳

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  万达的到来,重新建造了一个城市。
  在西双版纳首府景洪市的西北角,一座万达城崛起了。它的官方名字叫做“万达国际休闲度假区”,占地面积5.3平方公里,相当于景洪市区面积的一半。
  万达城里什么都有,宽阔的马路,路两边连排或独栋的别墅,“酒吧街”上的底商大多门窗落锁,新植的道旁树尚不足以遮蔽烈日。
  这里曾经是嘎栋工业园的一部分,是橡胶农场、罗非鱼加工厂、木材加工厂等农业、轻工业聚集的地方,期间棋布着10个傣族村寨。但如今,高大的橡胶树、果实累累的香蕉丛都不见了。
  万达城最明显的特点是“大”。
  酒吧街这里离万达广场10站地,离主题乐园12站地。想把园区全部的景点、设施走遍,乘园区的公共汽车绕一圈需要35站地。
  “打一开始,这里就规划了七大业态。”张岩对《第一财经周刊》说。他是万达在当地的工作人员,一直在万达工作。万达2010年在此处拿地,到2012年4月动土开工,再到2015年9月园区正式对外开放—这些事情他都记得。
  他的工作极为忙碌,为了准备即将到来的泼水节,他开始策划各种活动,“景洪城里大大小小三四十个指向万达城的指示牌都是我们制作的。”
  “整个园区包括了主题乐园、傣秀剧院、万达广场、三甲医院、中小学配套、酒店群和酒吧街。”张岩指着手机上的一张规划画说,中小学校和三甲医院都捐赠给政府。
  万达城的设施还挺“国际范儿”的。
  酒店群依次排列了两座四星级、一座超五星级酒店,这里共有1000间客房,7700平方米的会议室,越往里走越幽静,酒店群深处一座总佛寺禅修塔,周围遍植了寺院里的“五树六花”。2016年2月17日,南传佛教的盛大仪式在这里举行,六七个国家的僧王聚集于此。
  万达对万达城有个堪称宏伟的设想—景洪城里的居民会去万达广场、酒吧街购物、消费、吃喝,去主题公园娱乐,去傣秀剧院看表演,购买万达出售的预装好的房子。
  然而,当地人大多固守习惯的生活,超过3公里的距离常常会打消他们过去一趟的念头。开在城中心的沃尔玛只开了一个收银台—当地人还是习惯去本地超市。
  在老一辈的景洪人看来,万达城的现代风格和他们熟悉的西双版纳没什么关系。
  对游客来说,这里的万达城和其他地方的也没什么区别。
  已经开发的部分用标识区分出不同功用,相当比例的一大片绿色区域,写着“开发地块”。
  在村寨曼回索的民居里,时常可以看到准备降落西双版纳嘎洒机场的飞机。而此刻,如果飞机上的乘客透过舷窗向下望,能看到斜下方的大块红色的土地被翻开施工。
  万达之外,景洪城也在迅速扩张,世纪金源、雅居乐、海诚国际纷纷划领而治,建造或有泰傣风格的度假区,或金碧辉煌的高大楼宇。整个景洪城的市区规划从近10年前的17平方公里,扩展成125平方公里。
  万达开发这块土地的过程经历了多次调整。一开始它选择盖住宅的地块正在这条飞机航线之下,后来,用主题乐园之类的业态取而代之,将住宅迁移得稍远一点。
  住宅区按一期、二期、三期……依次排开,“目前已经开发到了第八期,从2010年一直要盖到2020年,10年的开发周期,”张岩也在这里购买一期的房子,“这里一二三期的房子也基本售罄。”他补充道。
  但本地人并不倾向于在这里买房,更多购房者是外地人。这里的其他硬件也更多是为了服务游客而建的。
  这是万达集团重点发展的文化旅游项目的一部分。整个项目有三个试点,西双版纳、长白山和大连金石湾,但真正动工的只有前两个项目。
  长白山的冰雪旅游已成为万达文化旅游项目的招牌,但因为居住地产和滑雪场之间有30分钟的车程,无法互相联动,所以前者发展不错,但商品房的销售并不理想。
  相比长白山,西双版纳的万达城则吸取了不少经验,它不但拥有万达最全的产品线,所有的7个业态都集中分布,并在今年1月决定自持所有商铺,目前已经全部启动运营。自持物业给了万达持续运营的的动力,为了收回成本,它需要不断地吸引游客过去。


在西双版纳首府景洪市的西北角,一座万达城崛起了。它的官方名字叫做“万达国际休闲度假区”,占地面积5.3平方公里,相当于景洪市区面积的一半。

  现在的万达通过活动、话题营销,曝光率越来越高。但所有人都意识到不能单炒度假区,客流拉不起来的话,光守着西双版纳没法搞活旅游。能来西双版纳的人就这么多,而各类开发商却越来越多,只能做大蛋糕。
  西双版纳万达城更为特殊的一点是,万达随后建立的合肥、武汉或南昌万达城,在发展文旅项目时,大多可以依靠本地客源,但西双版纳因为本地人口不足,成为万达唯一在做全国客源的城市。
  它不是万达未来战略提到的轻资产项目,有着万达并不希望拥有的较为沉重的身躯。但万达集团董事长王健林对西双版纳项目格外重视,万达把1400亿元投资在云南,其中160亿元投资于此。
  西双版纳万达城可能是一个缩影,它的经验被迅速复制到其他城市,集所有优势、所有业态去建一座城—在王健林老家的省会成都,2015年的项目投资达到550亿元。
  从2010年项目签约到2015年年会,王健林六次来到西双版纳,在这里过了两个新年。王健林视之为万达转型的重要行动—毕竟,地产产生的收益对万达的转型十分重要。
  这种重视程度,还使得万达西双版纳可以依托全国130余个万达城做渠道拓展,招募分销商。强大的宣传力度令全国各地的游客短期内涌进景洪城。
  “2015年春节,自驾游来景洪的游客暴增,每日客流顶峰达到2万多。告庄西双景转盘(高速必经)进出城各个方向都严重拥堵,”张岩称,“很大程度上和万达的宣传有关。”   但来到西双版纳的游客感到不如预期—走入这个城镇,看到的街景与中国其他城镇并没有太多不同,幸好这只是他们行程中的一站。西方游客的抱怨更直接一些,很多人越过万达号称东南亚最大的主题乐园,径直去原始森林中深处的傣族村寨。
  仅2月9日一天,进入景洪市的车辆超过了4万辆次,市内的宾馆酒店都预订一空。而那天,西双版纳城区的PM2.5也罕见地达到160,轻度污染。
  采访中,几乎所有当地人都不怀疑万达拉动旅游的能力。而万达还在不遗余力地将客流源源不断地吸纳到此地。
  万达用来吸引游客的重点是主题乐园。但从以前卖房子到现在卖主题乐园的门票,万达的转型经验颇为不足。况且,以目前主题乐园的规模和特点,还不足以吸引大量客源。
  经万达负责文化旅游项目的团队调研,每年来西双版纳的游客有200万人,其中80%是团队游客。要做好团队游的业务,万达得做两手准备。
  最容易着手的是与旅行社合作。即便万达收购了若干当地龙头的旅行社,能带来的客源也仅占全部客源的十分之一,大多数还是要和其他旅行社合作。
  “这边客源地要游客过来,需要跟组团社购买,”当地旅游从业者对《第一财经周刊》说,“比如1000元发一个游客过来。仅靠观光旅游是不能满足成本的。”
  能满足成本的只有购物,但万达在西双版纳的项目,无论是傣秀、水乐园还是陆乐园,都以体验式的服务为主。在经营压力之下,据内部工作人员介绍,万达现在也在考虑做一条购物街。
  另一方面,万达在西双版纳所造的新城建筑,大多偏国际化,是典型的国际度假区,集合了万达所有业态的模式。在万达的蓝图里,方便将此处的经验复制到欧洲去。
  但来到西双版纳的游客的预期是更具民族风情的景观。为此,万达也在开发旅游小镇,而这并不在计划之内。
  现在,旅游小镇的规划已经开始,真正的开发要等到2017年。“就像丽江古镇,但是以东南亚风格为主。”张岩说。
  万达似乎遇到了一个矛盾,本地人的精神文化和物质需求的自给自足,令万达不太可能在短期内赢得本地人的青睐。同时,按照国际标准建立的万达城,在建设之初,并没有太融入本地文化。
  万达城实实在在地出现在西双版纳,如果不融入当地人的生活,会成为一个边缘的存在。
  就目前来说,“即便是傣秀,也没有真正民族的东西,”艾文罕对《第一财经周刊》说,“灯光舞美做得好,但本地人去完全是看杂技的。”本地从来不缺乏这样的表演可看。
  艾文罕原本是州歌舞团的演员,现在当地一家演艺公司做艺术指导,每天带80名演员,排练两个时段。晚上在3只船上演5场,共两个小时。这样的演出在景洪并不少见。
  仅澜沧江的船上,每天便有印象澜沧江和水舞源两场秀,其他如傣王、勐巴拉娜西、澜沧江湄公河篝火之夜、多哥水等歌舞秀场背后,都有商业机构的支持和投资。
  各具特色的表演为了争夺客源,竞争激烈,却从来不会成为当地人文化生活的主流。在澜沧江边的夜市、在金沙滩、在市中心的歌坊酒肆,饮酒歌唱的人群常常整夜不散。
  深夜,做茶叶生意的陈籽昊刚下飞机。
  每次来景洪,他都会到江边的夜市吃当地特色的傣味。在西双版纳做茶叶生意10余年了,已经习惯了当地的生活方式,今年他决定不再暂住,而是在这里买一套房子。
  他考察遍了澜沧江两岸所有新的楼盘。在他看来,现在是买房子的不错时机,他挥手指向江对面一片高层楼盘—那里只有楼顶的霓虹和路灯亮着—万达作为地产商是改造这座城市的后来者,但确实是集大成者,大片征用土地、利用自然河流完善水系、引入商铺等。
  “去年新房4200一平,装修完现在成3800了。”至于和他隔了一个城距离的万达,他表示并未考虑。
  在陈籽昊看来,万达之所以引人瞩目,更多是因为其令人难以忽视的体量以及对当地资源的改造能力,在横跨澜沧江的老桥旁边,专门搭了一座新桥,直接贯穿进一侧的隧道,进入万达。
  作为这里的新居民,他十分钟情西双版纳当地的文化,在他看来,“随着公路的畅通,游人的频至,附近的荒山僻野开拓”成了商业区,那些真正的西双版纳文化退缩到了更深的村寨中。
  “你应该看看冯至的《澜沧江边的蝴蝶会》、姚荷生的《水摆夷风土记》……”不喜文字的他熟练地背出一串关于西双版纳的书名。
  午夜,艾文罕刚刚结束表演,回到村寨的路,穿万达城而过。此刻更显得冷清,路上车辆稀少,本已售罄的楼盘也不见多少灯光,一侧楼面仅有三四扇窗亮着灯,又证实了本地人常说的“房子都是外地人买来投资的,平时不来住”。唯有酒店群的巨大拱门门口,有载客的大巴车驶入。
  “跳楼机旁边,那就是我家原来的土地。”万达主题乐园入夜后的大门紧闭,艾所在的村寨就在万达占用的土地上。比起住在城区的人们,他更能感受到万达存在的价值。
  在万达进入景洪的2010年至2011年,橡胶价格达到了历史最高点,胶价达到了4.3万元/吨,那以后遍持续下跌,2015年下半年已经跌到只剩最高点的零头。
  在他看来,如果万达不来征用,他家村寨的土地就只能种橡胶、西瓜和谷米。日子也不会太好过。“只能做一个农民。”
  万达给了土地被占农民两种补偿方式,一种是计划性征收,签50年的合同,每年领取定额的补助;另一种是买断性的,一次将补偿款领完,而当地村寨居民普遍没有理财意识,如果将补偿款领完很快就会花光。
  万达施工刚开始,本地人很少,项目建设公司的员工基本外地聘用。随着项目完成,项目管理公司招募本地人较多,这部分工作需要的文化程度更低一些。
  “但有些还是需要文凭的。我们一些傣族老百姓,没有什么文凭,没办法。”
  对那些生活在万达城周围10个寨子里的人来说,全国招引而至的游客、成片的建筑,到底意味着什么?
  “地占完之后,仍会给每个人3分遗留地,我们会盖门面、廉租房租给别人,”艾说,“挺不错的。”
  万达是通过改变艾文罕们的生活,来改变西双版纳的。
  清晨,王双从村寨出发,去万达城上班。路上需要坐一个小时的大巴。
  “品牌很高端,但当地水平还没有达到,消费观念也没有达到,对版纳来说是挺好的发展。就业也有很大的提高。”她很喜欢这份在万达广场里的咖啡馆的工作,如果说到万达的到来会带来什么好处,她的回答和很多人并无不同,也相当看好这个城市未来的发展,“过两年,泛亚高铁通车,昆明到这里只需两个半小时。”
  今天,她打算下班去二楼看一场电影,并为此办了一张观影卡。卡面介绍写着,“这是一张全国万达影城通用的‘储值卡’,终身有效。”
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