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早在上世纪90年代初期，科技地产就随着各地科技园区的兴起而产生了。不过，科技地产真正从传统工业地产中脱离出来，并逐渐成为一个独立的子行业，则是在上世纪90年代后期国家对房地产持续宏观调控开始的。
科技地产三部曲
科技地产在中国走过了三个阶段。上世纪90年代早中期是科技地产的发展萌芽阶段。当时，科技地产以各地科技园区和向科技转型的工业开发区为主要平台，以土地一级开发和工业厂房建设为主要业务模式，在这个阶段科技要素还远未能达到产业集聚的状态。
科技地产发展的第二阶段是从上世纪90年代末期至2008年以前。在这个阶段，科技地产以各地渐趋专业化的园区为平台，以房地产开发和园区建设运营为主要业务模式，科技要素开始逐渐成为推动产业集聚的主要驱动力。
2008年至今是科技地产的转型和升级阶段。在国家对房地产宏观调控的契机下，科技地产从工业地产中逐渐脱离出来，以国家自主创新示范区和各地战略新兴产业聚集区以及科技总部基地、科技孵化器、加速器等为平台，以园区开发建设、产业投资和科技金融为主要业务模式，产业高度集聚、创新和国际化成为产业发展的主要驱动力。
三大背景助推科技地产
科技地产之所以在2008年后开始进入转型和升级时代，主要源于三方面原因。首先，全球进入空前的创新密集和产业变革时代，科技竞争日益激烈。传统产业在信息化、网络化和智能化的冲击下，面临着前所未有的大融合和大分化局面，科技创新和产业链集成水平成为全球经济竞争制胜的关键力量。为此，许多国家纷纷开始加强科技创新、前沿基础研究和人才培养，加快培育和发展新能源、新材料、信息网络、生物医药、低碳环保、绿色经济等新兴产业，作为新一轮技术革命、产业发展的重点和抢占未来经济、科技发展的战略制高点。
其次，转变经济增长方式和产业转型升级已经成为中国经济持续发展的当务之急，而科技创新的引领推动作用至关重要。
转变经济发展方式作为“十二五”发展主线的重大决策，其根本是要依靠科技的力量，关键在于要大幅度提高自主创新能力。“十二五”规划明确提出，要“以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业”，要“加快建立以企业为主体的技术创新体系”，发挥科技创新在经济结构调整中的支撑和引领作用。
第三，科技园区为中国经济发展和技术创新做出了巨大贡献，但是，在新产业变革背景下，投资开发和经营管理模式亟待转化和升级。以中关村为例，2010年中关村企业总收入为1.59万亿元人民币，约占全国高新区的七分之一，同比增长22.6%，对北京市经济增长的贡献率达到23.5%，成为推动首都科技创新的强大引擎。然而，由于宏观调控的影响，房地产业面临巨大分化，大批住宅地产和商业地产开发商出于规避政策风险和市场风险的目地，纷纷借道工业地产，但由于开发运营的理念、经验、技术、团队等方面能力参差不齐，因此，导致其专业化开发运营程度较低，严重冲击了发展中的科技地产，整个行业的商业运营和管理模式亟须转型升级。
科技地产的软肋
科技地产具有科技和地产双重属性，由于目前中国国内大部分园区开发商还停留在传统工业地产模式上，因此，无论是从建筑本身的科技要素判断，还是从园区整体产业的科技含量判断，这些园区都呈现出地产重而科技轻的侧滑趋势。
其次，科技地产需要大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地。但是，受现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，土地获取往往承受着极大风险，严重制约了科技地产开发商的整体统筹和可持续发展的经营理念。
最后，科技地产投资周期长，资金占用压力大，如果没有项目贷款和政策性补贴以及税收等方面的支持，开发商将面临巨大财务风险。
科技地产路在何方
科技地产如果想克服自身软肋，成功转型升级，需要从几方面行动。第一，始终坚持产业促进这一主线进行综合开发。借鉴世界城市先进的规划理念，以产业发展和产业促进为主导，以科技创新和科技引领为支撑，对园区各类业态和各类配套服务功能统筹规划、综合布局，打造集技术研发、高端商务、金融服务、生活配套于一体的复合型产业功能新区。
第二，坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。积极整合社会资源、政府资源、高校与科研院所资源等各类产业发展要素，持续集成和提升园区在政策、技术、人才、资金、生态环保、创新氛围、商业金融服务、生活配套等各方面的支撑力量，不断提高整体竞争力。
第三，由于科技地产脱胎于工业地产，具有自身独特的商业模式，因此，要坚持以科技地产为龙头，以住宅地产和商业地产战略协同的业务架构。在科技地产业务中，要通过项目销售、载体经营、产业服务、产业投资、资产出售、资产证券化等多个环节来建立多元化盈利模式。由于科技地产具有投资大、周期长的特点，要实现可持续发展，在持续培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务来平衡风险，以保证科技地产的项目品质。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融学研究生校外导师）
科技地产三部曲
科技地产在中国走过了三个阶段。上世纪90年代早中期是科技地产的发展萌芽阶段。当时，科技地产以各地科技园区和向科技转型的工业开发区为主要平台，以土地一级开发和工业厂房建设为主要业务模式，在这个阶段科技要素还远未能达到产业集聚的状态。
科技地产发展的第二阶段是从上世纪90年代末期至2008年以前。在这个阶段，科技地产以各地渐趋专业化的园区为平台，以房地产开发和园区建设运营为主要业务模式，科技要素开始逐渐成为推动产业集聚的主要驱动力。
2008年至今是科技地产的转型和升级阶段。在国家对房地产宏观调控的契机下，科技地产从工业地产中逐渐脱离出来，以国家自主创新示范区和各地战略新兴产业聚集区以及科技总部基地、科技孵化器、加速器等为平台，以园区开发建设、产业投资和科技金融为主要业务模式，产业高度集聚、创新和国际化成为产业发展的主要驱动力。
三大背景助推科技地产
科技地产之所以在2008年后开始进入转型和升级时代，主要源于三方面原因。首先，全球进入空前的创新密集和产业变革时代，科技竞争日益激烈。传统产业在信息化、网络化和智能化的冲击下，面临着前所未有的大融合和大分化局面，科技创新和产业链集成水平成为全球经济竞争制胜的关键力量。为此，许多国家纷纷开始加强科技创新、前沿基础研究和人才培养，加快培育和发展新能源、新材料、信息网络、生物医药、低碳环保、绿色经济等新兴产业，作为新一轮技术革命、产业发展的重点和抢占未来经济、科技发展的战略制高点。
其次，转变经济增长方式和产业转型升级已经成为中国经济持续发展的当务之急，而科技创新的引领推动作用至关重要。
转变经济发展方式作为“十二五”发展主线的重大决策，其根本是要依靠科技的力量，关键在于要大幅度提高自主创新能力。“十二五”规划明确提出，要“以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业”，要“加快建立以企业为主体的技术创新体系”，发挥科技创新在经济结构调整中的支撑和引领作用。
第三，科技园区为中国经济发展和技术创新做出了巨大贡献，但是，在新产业变革背景下，投资开发和经营管理模式亟待转化和升级。以中关村为例，2010年中关村企业总收入为1.59万亿元人民币，约占全国高新区的七分之一，同比增长22.6%，对北京市经济增长的贡献率达到23.5%，成为推动首都科技创新的强大引擎。然而，由于宏观调控的影响，房地产业面临巨大分化，大批住宅地产和商业地产开发商出于规避政策风险和市场风险的目地，纷纷借道工业地产，但由于开发运营的理念、经验、技术、团队等方面能力参差不齐，因此，导致其专业化开发运营程度较低，严重冲击了发展中的科技地产，整个行业的商业运营和管理模式亟须转型升级。
科技地产的软肋
科技地产具有科技和地产双重属性，由于目前中国国内大部分园区开发商还停留在传统工业地产模式上，因此，无论是从建筑本身的科技要素判断，还是从园区整体产业的科技含量判断，这些园区都呈现出地产重而科技轻的侧滑趋势。
其次，科技地产需要大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住宅用地等多种性质土地。但是，受现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况，土地获取往往承受着极大风险，严重制约了科技地产开发商的整体统筹和可持续发展的经营理念。
最后，科技地产投资周期长，资金占用压力大，如果没有项目贷款和政策性补贴以及税收等方面的支持，开发商将面临巨大财务风险。
科技地产路在何方
科技地产如果想克服自身软肋，成功转型升级，需要从几方面行动。第一，始终坚持产业促进这一主线进行综合开发。借鉴世界城市先进的规划理念，以产业发展和产业促进为主导，以科技创新和科技引领为支撑，对园区各类业态和各类配套服务功能统筹规划、综合布局，打造集技术研发、高端商务、金融服务、生活配套于一体的复合型产业功能新区。
第二，坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。积极整合社会资源、政府资源、高校与科研院所资源等各类产业发展要素，持续集成和提升园区在政策、技术、人才、资金、生态环保、创新氛围、商业金融服务、生活配套等各方面的支撑力量，不断提高整体竞争力。
第三，由于科技地产脱胎于工业地产，具有自身独特的商业模式，因此，要坚持以科技地产为龙头，以住宅地产和商业地产战略协同的业务架构。在科技地产业务中，要通过项目销售、载体经营、产业服务、产业投资、资产出售、资产证券化等多个环节来建立多元化盈利模式。由于科技地产具有投资大、周期长的特点，要实现可持续发展，在持续培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务来平衡风险，以保证科技地产的项目品质。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融学研究生校外导师）