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摘要：地方政府大规模利用城市土地融资是中国地方债风险管理的突出问题，也是区别于世界上其他国家地方债管理的主要特性。本文就城市土地开发项目融资进行了探讨。
关键词：土地；融资；模式
中图分类号：F301文献标识码： A
一融资概述
项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。
作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。
（一） 融资的阶段与步骤
项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。
（二） 融资的主要模式
1 、BOT模式
BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。
一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。
这种模式，对项目开发方而言，也存在着一些局限之处。如项目规模大，融资的成本过于高，项目的周期长，期间的风险因素多，无法进行较为准确地预测。而且，BOT项目程序工作及合同结构的复杂，若开发方没有足够的实力，则容易出现问题。
2、PPP融资模式
PPP融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，指的是政府、营利性组织、非营利性组织基于某个项目而形成的相互合作的关系。在这种模式中，政府其自身作为监督的角色，对项目的各个方面进行把关。通过这种模式，有利于私人企业将其自身的先进的管理经验和运作方式运用于政府的基础设施建设，从而使各方都从中受益。
在组织机构的设置方面，PPP模式中设有相互协调的机制，避免各方因追求其自身利益的最大化的冲突的产生。而在BOT模式中则没有这种机制。两种模式的运作程序也存在着差异，BOT模式是先确定项目在进行项目公司的选择，而PPP模式则是先选择项目公司后在进行项目的各项策划。在这种模式中，企业在项目的论证阶段就开始参与，这使得企业能够争取更多的利益。而且在项目中能够更好地发挥企业自身的先进管理经验和技术。综上所述，PPP模式更适宜在小规模的项目中运用。在城市土地成片开发的项目中，可以进行小的项目的分包则可以采用这种方式，也同样能够取得不错的成效。
（三）设计项目融资模式的基本原则
确切地说，由于各种项目在投资结构、融资战略、信用担保的支持等各个方面的不同，诚然没有两个项目融资的模式是一模一样的。但其中的基本原则还是相通的。首先，争取适当的有限追索融资。这就要充分考虑项目的债务偿还能力以及寻找一个具有足够信用强度的担保。其次，在风险的分担方面，应该以利益获得的多少的关系进行风险的合理分担，发起人所分担的风险应该在一个合理的范围之内。第三，要通过对投资结构的完善，资金结构和投资渠道的优化等方面最大限度地降低融资成本。第四，力求做到项目发起人对项目投入尽可能少的股本资金，这也是项目融资必须加以考虑的方面。第五，在现如今市场变幻不定的情况下，处理好与之相应的关系也是很必要的，在项目建设过程中，以怎样的价格进购建筑材料也要做出合理的安排。最后，在一定程度上做到不将投资项目的负债纳入项目发起人的资产中。
二项目管理组织方案策划
（一）工程项目的组织机构
工程项目的组织机构，目的是要创建一个系统的，合理的，整体的组织系统。
1、工程项组织机构设立的原则：
（1）工程项目任务目标原则，无论是怎样的组织机构，都要本着以实现工程项目任务的大前提，各个管理层次，各个职位的人员都有明确的任务分工。在这个原则的条件下，特定的部门的各个职位上的人员都负责特定方面的问题，当问题出现时，能有专门的人员进行处理解决。
（2）合理管理跨度与层次的原则。管理跨度是指一个领导者所能够管理和直接领导的下属的数量。根据调查得出，不同的管理层次，有不同的管理跨度。上层领导为3~9人的弹性限度，以6~7人为宜；基层领导为10~20人的弹性限度，以12人为宜；中层领导则居于两者之中。
（3）统一指挥原则。在实际的工程管理工作中，应该严格把握一个下属只听从一个上司的命令，一个小单位有一个负责人进行管理等原则。施工员听从项目施工方面的经理，而无需接受采购方面经理的安排。采购部门专门负责材料方面的采购。
（4）专业分工与协作统一原则。模板班组、钢筋班组、混凝土班组、砌体班组进行明确的分工，负责其各自的内容。在各施工的的协调下，进行有序的建设工作。
（5）精干高效原则。施工中出现问题时，能够及时做出处理，不出现拖沓的现象。这也是保证项目按照工程进度进行的有力的有效原则。
（6）权责利对应原则。在一特定的职位，有特定的权力，也必然有一定的责任，并享受一定的利益。就是所谓的“在其位，谋其政”。
（二）适用于工程施工单位的几种组织机构类型
1、直线职能式
直线职能式组织形式，在我国，许多施工企业采用这种项目组织结构管理形式。在这种模式中，人员关系易于协调，职责明确。在大型项目中，由于各个工程项目的复杂多样，往往需要设立许多部门进行专门负责。因此，不利于机构的精简，仅适用于小型的项目。
图1 直线职能式组织结构
2、矩阵式
矩阵式，实现了项目管理的高效率。这种组织结构形式，特别适用于规模大、工程量多的项目。但这种形式，也存在不足之处。如：在某一项目的项目经理与总公司的项目工程部的安排出现不同时，实际的施工人员或职员则难以做出判断。这时公司就应该对项目和职能部门之间的沟通和交流进行明确的规定，防止这一种现象的发生。鉴于这种结构的复杂性，不尽公司要有足够的组织协调能力，领导者和实际的施工人员也要有足够高的素质处理各种不同方面的问题。
图2 矩阵式组织结构
3、事业部式
事业部式，是指公司抽调一个独立的管理团队到一个地区进行项目的建设工作。这样，能够让这个团队很好地适应当地的条件。当在某一地区有多个或者大型长期的项目时，则可采用这一种形式。但是，由于在不同的地区，总公司对派驻的团队的约束力叫弱，容易导致约束力的松散。
图3 事业部式组织结构
三项目形象识别系统策划
项目形象识别系统是指开发方根据项目开发需要，有意识，有计划地向社会公众传播和宣传自身形象，讓公众对该项目有特定的认识和较为良好的印象。
（一）项目形象识别系统的原则
1、要立足长远，项目的形象不是在短期内的影响，而是要放眼长远。这样才能够让项目和项目的开发方有更深远的影响力。
2、要符合大众的审美和眼光。应该符合当地居民的文化传统和消费观念，这样才能为社会上的大众所认同。
3、在现如今，社会上有许许多多的商标和类似的形象设计，而只有在这众多的标识中标新立异，体现出项目独有的个性，才能够脱颖而出。
（二）项目形象策划的内容
其中，包括了项目视觉识别系统的关键部分：项目的名称、项目所处地段的名称、居住区、建筑的命名和项目的标志。而在工地现场环境也同样需要进行包装，如工地的围墙，主体建筑等。此外，还可以应用一些路灯、建筑物标牌、临街店铺标识等进行设计。
土地融资风险管理无疑是我国地方债务风险管理的重点，土地融资风险必然要被纳入到地方政府债务风险管理的一般框架内，城市土地作为地方政府拥有的最主要的资产和最重要的财政收入来源，地方政府的土地融资行为实际上既是负债管理，同时也是资产管理的重要内容。
关键词：土地；融资；模式
中图分类号：F301文献标识码： A
一融资概述
项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。
作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。
（一） 融资的阶段与步骤
项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。
（二） 融资的主要模式
1 、BOT模式
BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。
一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。
这种模式，对项目开发方而言，也存在着一些局限之处。如项目规模大，融资的成本过于高，项目的周期长，期间的风险因素多，无法进行较为准确地预测。而且，BOT项目程序工作及合同结构的复杂，若开发方没有足够的实力，则容易出现问题。
2、PPP融资模式
PPP融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，指的是政府、营利性组织、非营利性组织基于某个项目而形成的相互合作的关系。在这种模式中，政府其自身作为监督的角色，对项目的各个方面进行把关。通过这种模式，有利于私人企业将其自身的先进的管理经验和运作方式运用于政府的基础设施建设，从而使各方都从中受益。
在组织机构的设置方面，PPP模式中设有相互协调的机制，避免各方因追求其自身利益的最大化的冲突的产生。而在BOT模式中则没有这种机制。两种模式的运作程序也存在着差异，BOT模式是先确定项目在进行项目公司的选择，而PPP模式则是先选择项目公司后在进行项目的各项策划。在这种模式中，企业在项目的论证阶段就开始参与，这使得企业能够争取更多的利益。而且在项目中能够更好地发挥企业自身的先进管理经验和技术。综上所述，PPP模式更适宜在小规模的项目中运用。在城市土地成片开发的项目中，可以进行小的项目的分包则可以采用这种方式，也同样能够取得不错的成效。
（三）设计项目融资模式的基本原则
确切地说，由于各种项目在投资结构、融资战略、信用担保的支持等各个方面的不同，诚然没有两个项目融资的模式是一模一样的。但其中的基本原则还是相通的。首先，争取适当的有限追索融资。这就要充分考虑项目的债务偿还能力以及寻找一个具有足够信用强度的担保。其次，在风险的分担方面，应该以利益获得的多少的关系进行风险的合理分担，发起人所分担的风险应该在一个合理的范围之内。第三，要通过对投资结构的完善，资金结构和投资渠道的优化等方面最大限度地降低融资成本。第四，力求做到项目发起人对项目投入尽可能少的股本资金，这也是项目融资必须加以考虑的方面。第五，在现如今市场变幻不定的情况下，处理好与之相应的关系也是很必要的，在项目建设过程中，以怎样的价格进购建筑材料也要做出合理的安排。最后，在一定程度上做到不将投资项目的负债纳入项目发起人的资产中。
二项目管理组织方案策划
（一）工程项目的组织机构
工程项目的组织机构，目的是要创建一个系统的，合理的，整体的组织系统。
1、工程项组织机构设立的原则：
（1）工程项目任务目标原则，无论是怎样的组织机构，都要本着以实现工程项目任务的大前提，各个管理层次，各个职位的人员都有明确的任务分工。在这个原则的条件下，特定的部门的各个职位上的人员都负责特定方面的问题，当问题出现时，能有专门的人员进行处理解决。
（2）合理管理跨度与层次的原则。管理跨度是指一个领导者所能够管理和直接领导的下属的数量。根据调查得出，不同的管理层次，有不同的管理跨度。上层领导为3~9人的弹性限度，以6~7人为宜；基层领导为10~20人的弹性限度，以12人为宜；中层领导则居于两者之中。
（3）统一指挥原则。在实际的工程管理工作中，应该严格把握一个下属只听从一个上司的命令，一个小单位有一个负责人进行管理等原则。施工员听从项目施工方面的经理，而无需接受采购方面经理的安排。采购部门专门负责材料方面的采购。
（4）专业分工与协作统一原则。模板班组、钢筋班组、混凝土班组、砌体班组进行明确的分工，负责其各自的内容。在各施工的的协调下，进行有序的建设工作。
（5）精干高效原则。施工中出现问题时，能够及时做出处理，不出现拖沓的现象。这也是保证项目按照工程进度进行的有力的有效原则。
（6）权责利对应原则。在一特定的职位，有特定的权力，也必然有一定的责任，并享受一定的利益。就是所谓的“在其位，谋其政”。
（二）适用于工程施工单位的几种组织机构类型
1、直线职能式
直线职能式组织形式，在我国，许多施工企业采用这种项目组织结构管理形式。在这种模式中，人员关系易于协调，职责明确。在大型项目中，由于各个工程项目的复杂多样，往往需要设立许多部门进行专门负责。因此，不利于机构的精简，仅适用于小型的项目。
图1 直线职能式组织结构
2、矩阵式
矩阵式，实现了项目管理的高效率。这种组织结构形式，特别适用于规模大、工程量多的项目。但这种形式，也存在不足之处。如：在某一项目的项目经理与总公司的项目工程部的安排出现不同时，实际的施工人员或职员则难以做出判断。这时公司就应该对项目和职能部门之间的沟通和交流进行明确的规定，防止这一种现象的发生。鉴于这种结构的复杂性，不尽公司要有足够的组织协调能力，领导者和实际的施工人员也要有足够高的素质处理各种不同方面的问题。
图2 矩阵式组织结构
3、事业部式
事业部式，是指公司抽调一个独立的管理团队到一个地区进行项目的建设工作。这样，能够让这个团队很好地适应当地的条件。当在某一地区有多个或者大型长期的项目时，则可采用这一种形式。但是，由于在不同的地区，总公司对派驻的团队的约束力叫弱，容易导致约束力的松散。
图3 事业部式组织结构
三项目形象识别系统策划
项目形象识别系统是指开发方根据项目开发需要，有意识，有计划地向社会公众传播和宣传自身形象，讓公众对该项目有特定的认识和较为良好的印象。
（一）项目形象识别系统的原则
1、要立足长远，项目的形象不是在短期内的影响，而是要放眼长远。这样才能够让项目和项目的开发方有更深远的影响力。
2、要符合大众的审美和眼光。应该符合当地居民的文化传统和消费观念，这样才能为社会上的大众所认同。
3、在现如今，社会上有许许多多的商标和类似的形象设计，而只有在这众多的标识中标新立异，体现出项目独有的个性，才能够脱颖而出。
（二）项目形象策划的内容
其中，包括了项目视觉识别系统的关键部分：项目的名称、项目所处地段的名称、居住区、建筑的命名和项目的标志。而在工地现场环境也同样需要进行包装，如工地的围墙，主体建筑等。此外，还可以应用一些路灯、建筑物标牌、临街店铺标识等进行设计。
土地融资风险管理无疑是我国地方债务风险管理的重点，土地融资风险必然要被纳入到地方政府债务风险管理的一般框架内，城市土地作为地方政府拥有的最主要的资产和最重要的财政收入来源，地方政府的土地融资行为实际上既是负债管理，同时也是资产管理的重要内容。