论文部分内容阅读
一、房地产项目成本管理概述
随着房地产行业的蓬勃发展，房地产公司逐渐重视开发项目的成本管理工作。现阶段开发项目涉及成本费用种类比较多，数额比较大，成本管理直接影响项目的经济效益。某些房地产公司在成本管理方面还很不规范，主要表现为：成本管理计划形同虚设；管理过程控制缺乏有力的工具和手段，特别是变更签证内容范围大、变动大，不能用准确的数字客观反映工程费用进而造成管理的缺失；由于过程费用的无法把握也导致费用预测上的滞后性；最终结果施工预算超项目概算，竣工决算超施工预算。
二、明和家园房地产项目成本管理
房地产项目成本是指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。房地产项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产项目管理内容的重要组成部分。具体说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目、发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额内，隨时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在项目开发中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.1 明和家园房地产项目特点
明和家园项目总建筑面积约11万㎡，绿化率为35%，位于城市主要交通干线上，该项目总用地面积17238平方米，容积率≤2.1，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，新建套型面积控制在90平方米以下，其中住宅一室户型的户数占总户数的50%以上，停车泊位配建不少于20个/百户，该项目要满足我市关于消防、配套、绿化、环保、人防及建筑技术规定等要求。
2.2 明和家园项目成本管理的全面性
房地产项目成本管理应该贯穿于整个房地产开发实施的过程中，包括整个房地产开发建设和销售过程中的所有费用。
明和家园项目由8栋高层及1栋公建组成，成本管理费用包含：土地成本费用、开发建设费用、销售费用。成本管理工作贯穿项目全生命周期，对项目成本管理不仅贯穿各阶段还要涉及到成本费用发生的末端。对于明和家园项目的成本管理工作是要对项目费用组成进行控制，防止片面追求材料费用的低廉而忽视设备和器具费用的控制：要对房地产项目内的所有单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他单项配套工程的成本管理；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2.3明和家园项目成本管理的微观性
在明和家园项目整个开发实施的过程中，为了控制好成本支出，项目管理者应从每个成本支出的费用开始，从项目工程的每个分部分项工程开始，逐条的进行控制。这体现了成本管理的微观性。成本管理应该是成本支出细致化的管理工作，首先做好对项目逐项成本发生的记录工作，并对成本发生的事由、程度做出跟踪，对成本发生费用是否满足成本管理指标进行核实，从成本发生的基础来进行成本管理。针对明和家园的项目特点，项目管理者应该从材料选定、单项工程成本支出等方面深入进行成本比对。
2.4明和家园实际成本管理的内容
2.4.1项目策划阶段的成本管理
明和家园项目策划阶段主要内容是市场调查和投资评估，主要考察该项目投资环境、项目市场价值、项目的工程类型及规模、周边交通条件、市政配套情况等。本阶段成本管理为估算阶段，通过对同类项目的材料、设备价格、人工费用、税收、管理费用、利润等费用的调查，在项目评估的基础上进行细致的综合比较、进行投资估算，进而对可能发生的项目成本起到总控制作用。
2.4.2项目设计阶段的成本管理
明和家园项目设计阶段的成本管理是项目建设全过程成本管理的重点。根据以往项目管理经验，设计的失误往往造成施工难度加大、工期延误、成本超支，所以优秀的设计有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益，实现高效成本管理。在委托设计单位之前，要对该项目投资进行详细分析，并在此基础上根据上一阶段估算成本费用进行限额设计，保证行之有效的成本管理，同时应考虑两个方面问题：首先，是项目策划阶段的投资估算作为初步设计控制的依据；其次，设计阶段要注意方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图概算、预算严格控制在估算批准的范围之内，同时加强设计变更的管理工作，防止成本超过估算费用。本阶段成本管理为概算阶段。
2.4.3项目施工阶段的成本管理
明和家园项目施工阶段的成本管理是项目成本管理的实施阶段。根据以往项目管理经验，此阶段工程的拆改、增项，原有设计的失误都会在这个阶段频发。此阶段成本管理需要从以下几个方面入手：
编制成本计划和管理工作流程，落实成本管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，重点控制工程费用变动大的部位及环节；预测和分析工程技术带来的成本变化，严格控制设计及工程变更；定期进行工程费用超支分析，提出防止成本费用突破预算的方案和措施；及时掌握工程定额和取费标准的变化；基于对项目成本的影响注重合同的签订、修改和补充工作。
三、明和家园房地产项目成本超支产生的原因
在明和家园项目成本管理的过程中，如果经过对比分析，发现成本费用己经出现超支现象，或预计到最终支付会出现成本超支，就应将该成本超支问题提出。
在明和家园施工阶段发现工程范围在最初制定时出现遗漏，一些单项工程交叉作业部位没有明确施工单位，在原成本计划中数据不准确，工程预算中没有，因此造成大批量成本超支现象。另外工程建设过程中，工程范围增加，设计修改，功能和建筑品质标准提高也使得工程费用大幅增加。从组织管理上看，项目所有者过分干预项目，越级管理等现象也使得项目成本出现管理困难。实际管理中出现的问题，包括执行了不恰当的控制程序，费用控制存在问题，产生了成本超支；成本管理责任不明确，实施者对成本没有承担责任，缺少成本方面的限额意识；合同中存在不利条款，在合同执行中存在缺陷等。这些管理问题都导致了成本超支的产生。
四、明和家园房地产项目成本管理的经验总结
明和家园项目这些成本超支的问题给了我们总够的经验教训，在项目管理中应该对提出的成本超支问题做进一步分析，明确责任，制定成本管理的相应措施。
在今后项目成本管理的过程中，首先，要设置好各阶段成本的控制目标，该目标实施要有可操作性，能激发执行者的进取心并充分发挥其工作能力；其次，项目成本的控制实际上是统一的整体，面对全过程成本管理，必须做到重点突出。房地产项目进行成本管理的目的是为了尽可能减少投资，并获得最大的经济效益。在实施过程中，并不是开发规模越大，实现的销售收入越多，所获得的最终利润越大。成本管理是房地产企业的生命线，
21世纪房地产企业的生产与运作将更集约化、更规范化地采用成本管理为主的发展模式来运营，并且在管理过程中进行动态管理。本文通过对明和家园房地产成本管理的分析和研究，达到在实践中运用一些观点和措施使成本管理得到运用和改善，以此达到与业内人
士切磋交流、共同进步的目的。
随着房地产行业的蓬勃发展，房地产公司逐渐重视开发项目的成本管理工作。现阶段开发项目涉及成本费用种类比较多，数额比较大，成本管理直接影响项目的经济效益。某些房地产公司在成本管理方面还很不规范，主要表现为：成本管理计划形同虚设；管理过程控制缺乏有力的工具和手段，特别是变更签证内容范围大、变动大，不能用准确的数字客观反映工程费用进而造成管理的缺失；由于过程费用的无法把握也导致费用预测上的滞后性；最终结果施工预算超项目概算，竣工决算超施工预算。
二、明和家园房地产项目成本管理
房地产项目成本是指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。房地产项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产项目管理内容的重要组成部分。具体说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目、发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额内，隨时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在项目开发中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.1 明和家园房地产项目特点
明和家园项目总建筑面积约11万㎡，绿化率为35%，位于城市主要交通干线上，该项目总用地面积17238平方米，容积率≤2.1，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，新建套型面积控制在90平方米以下，其中住宅一室户型的户数占总户数的50%以上，停车泊位配建不少于20个/百户，该项目要满足我市关于消防、配套、绿化、环保、人防及建筑技术规定等要求。
2.2 明和家园项目成本管理的全面性
房地产项目成本管理应该贯穿于整个房地产开发实施的过程中，包括整个房地产开发建设和销售过程中的所有费用。
明和家园项目由8栋高层及1栋公建组成，成本管理费用包含：土地成本费用、开发建设费用、销售费用。成本管理工作贯穿项目全生命周期，对项目成本管理不仅贯穿各阶段还要涉及到成本费用发生的末端。对于明和家园项目的成本管理工作是要对项目费用组成进行控制，防止片面追求材料费用的低廉而忽视设备和器具费用的控制：要对房地产项目内的所有单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他单项配套工程的成本管理；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
2.3明和家园项目成本管理的微观性
在明和家园项目整个开发实施的过程中，为了控制好成本支出，项目管理者应从每个成本支出的费用开始，从项目工程的每个分部分项工程开始，逐条的进行控制。这体现了成本管理的微观性。成本管理应该是成本支出细致化的管理工作，首先做好对项目逐项成本发生的记录工作，并对成本发生的事由、程度做出跟踪，对成本发生费用是否满足成本管理指标进行核实，从成本发生的基础来进行成本管理。针对明和家园的项目特点，项目管理者应该从材料选定、单项工程成本支出等方面深入进行成本比对。
2.4明和家园实际成本管理的内容
2.4.1项目策划阶段的成本管理
明和家园项目策划阶段主要内容是市场调查和投资评估，主要考察该项目投资环境、项目市场价值、项目的工程类型及规模、周边交通条件、市政配套情况等。本阶段成本管理为估算阶段，通过对同类项目的材料、设备价格、人工费用、税收、管理费用、利润等费用的调查，在项目评估的基础上进行细致的综合比较、进行投资估算，进而对可能发生的项目成本起到总控制作用。
2.4.2项目设计阶段的成本管理
明和家园项目设计阶段的成本管理是项目建设全过程成本管理的重点。根据以往项目管理经验，设计的失误往往造成施工难度加大、工期延误、成本超支，所以优秀的设计有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益，实现高效成本管理。在委托设计单位之前，要对该项目投资进行详细分析，并在此基础上根据上一阶段估算成本费用进行限额设计，保证行之有效的成本管理，同时应考虑两个方面问题：首先，是项目策划阶段的投资估算作为初步设计控制的依据；其次，设计阶段要注意方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图概算、预算严格控制在估算批准的范围之内，同时加强设计变更的管理工作，防止成本超过估算费用。本阶段成本管理为概算阶段。
2.4.3项目施工阶段的成本管理
明和家园项目施工阶段的成本管理是项目成本管理的实施阶段。根据以往项目管理经验，此阶段工程的拆改、增项，原有设计的失误都会在这个阶段频发。此阶段成本管理需要从以下几个方面入手：
编制成本计划和管理工作流程，落实成本管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，重点控制工程费用变动大的部位及环节；预测和分析工程技术带来的成本变化，严格控制设计及工程变更；定期进行工程费用超支分析，提出防止成本费用突破预算的方案和措施；及时掌握工程定额和取费标准的变化；基于对项目成本的影响注重合同的签订、修改和补充工作。
三、明和家园房地产项目成本超支产生的原因
在明和家园项目成本管理的过程中，如果经过对比分析，发现成本费用己经出现超支现象，或预计到最终支付会出现成本超支，就应将该成本超支问题提出。
在明和家园施工阶段发现工程范围在最初制定时出现遗漏，一些单项工程交叉作业部位没有明确施工单位，在原成本计划中数据不准确，工程预算中没有，因此造成大批量成本超支现象。另外工程建设过程中，工程范围增加，设计修改，功能和建筑品质标准提高也使得工程费用大幅增加。从组织管理上看，项目所有者过分干预项目，越级管理等现象也使得项目成本出现管理困难。实际管理中出现的问题，包括执行了不恰当的控制程序，费用控制存在问题，产生了成本超支；成本管理责任不明确，实施者对成本没有承担责任，缺少成本方面的限额意识；合同中存在不利条款，在合同执行中存在缺陷等。这些管理问题都导致了成本超支的产生。
四、明和家园房地产项目成本管理的经验总结
明和家园项目这些成本超支的问题给了我们总够的经验教训，在项目管理中应该对提出的成本超支问题做进一步分析，明确责任，制定成本管理的相应措施。
在今后项目成本管理的过程中，首先，要设置好各阶段成本的控制目标，该目标实施要有可操作性，能激发执行者的进取心并充分发挥其工作能力；其次，项目成本的控制实际上是统一的整体，面对全过程成本管理，必须做到重点突出。房地产项目进行成本管理的目的是为了尽可能减少投资，并获得最大的经济效益。在实施过程中，并不是开发规模越大，实现的销售收入越多，所获得的最终利润越大。成本管理是房地产企业的生命线，
21世纪房地产企业的生产与运作将更集约化、更规范化地采用成本管理为主的发展模式来运营，并且在管理过程中进行动态管理。本文通过对明和家园房地产成本管理的分析和研究，达到在实践中运用一些观点和措施使成本管理得到运用和改善，以此达到与业内人
士切磋交流、共同进步的目的。