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【摘 要】 改革开放以来，伴随着我国经济与社会的快速发展，城市化进程突飞猛进。数以万计的“城中村”作为一种城市扩张的形式出现并迅速流行起来。
本文从合肥 “城中村”改造成功的例子入手，强调“城中村”的改造模式应该根据“城中村”自身的特质，从不同角度创新改造模式，均衡考虑“城中村”居民日后的生活方式，提出最优化的城市更新模式。
【关键词】 “城中村”改造 区域优势 城市更新
引言
在城市化过程中，那些位于城市规划区范围内，被城市包围的村落称为“城中村”。这是我国快速城市化进程中出现的一种特殊的空间形式。
“城中村”的改造模式因各地区的具体情况有差异，城中村改造模式和改造重点也有所不同，其取决于原村落经济、地理、交通区位、城市总体规划和发展走向等因素。改造时抓住“城中村”区域优势，是政府、开发商和村民三方面共同作用的结果。
1 合肥“城中村” 透视
1.1 合肥“城中村”简介
合肥市总面积达到7498km2，市辖区面积596km2，分布了大约75个城中村， 主要集中在一环外，人口约26.6万人，外来人口11.8万人，外来人口占“城中村”总人口的44%，并逐年递增。
1.2 合肥市城中村改造的必要性及社会意义
1.2.1 合肥市城中村改造的必要性
“城中村”的出租屋以便宜的租金吸引外来务工人员入住，但人员成分复杂常带来社会治安等问题，由于缺乏行之有效的监督管理，严重影响了合肥市的文明形象与综合竞争力。
1.2.2 合肥市城中村改造的社会意义
合肥“城中村”数量较多、分布较广，存在的种种问题不仅仅对村落本身，更对合肥市“和谐城市”的创建和良好人居环境的塑造产生了很多不良的影响。因此，合肥市“城中村”改造能否顺利完成直接关系到“文明合肥”和“和谐合肥”的成功构建。
2 合肥市“城中村”改造
2.1 合肥市“城中村”改造主要运作模式
目前合肥市“城中村”基于区域优势的改造主要有三种运作模式，即政府主导型改造模式、市场主导型改造模式和村民主导型改造模式。“周谷堆模式”即由政府进行招商，将土地进行拍卖、开发；“小朱岗模式”则是由开发商投资开发的典型；“九华山路城中村”改造模式，就属于借助周边学校与居住区的地域优势，村民自发创业、改造的典型。无论何种模式，在改造实践中，“城中村”改造遵照以城市规划为先导的方向，发扬区域优势，积极、有序地推进。
2.2 周谷堆“城中村”的改造
2.2.1 合肥周谷堆的背景
合肥周谷堆“城中村”位于周谷堆农贸市场的东南侧，上世纪八九十年代，那里还是合肥的郊区，村民收入来源以向农贸市场提供农副产品为主，所以每家每户基本多有自己的田地。近几年合肥城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。于是村庄进入城市，形成了城中村。
2.2.2 区位透视
周谷堆地区由于在一环边，独特的地理优势，与商业价值，使市政府对该区域进行重新规划与整改。自2006年商务部实施“双百市场工程”以来，合肥周谷堆农产品批发市场在安徽省商务厅及合肥市商务局的大力支持下，顺利完成了质量安全可追溯系统及基础设施项目建设，不断完善了市场交易、服务及管理功能。
2.2.3 政府主导下的改造模式
周谷堆“城中村”地处一环边，以其重要的地理位置与服务功能成为合肥市城市建设不可分割的一部分，属于畅通一环建设工作的重要环节。其规划应与周边的城区一起纳入城市市区级规划体系，改变了原“城中村”吃水难、排水难、环境脏乱差的局面。市政府积极牵头，招商引资，世界500强企业“家乐福”进驻，更是带动周边的商业气氛。另外由于配套完善，开发商愿意来，住宅设计突破以往的陈旧概念，遵循花园式设计的精品意识。
基于此种区位优势，这里的“城中村”将逐渐纳入城市整体有序发展的轨道，丰富与健全城市的功能，由“村”变“城”。
2.3 小朱岗“城中村”的改造
2.3.1 小朱岗“城中村”背景
小朱岗“城中村”，可以说是合肥市“城中村”中环境最差的地方，但其处在第三人民医院和中国科技大学的中间，太湖南路从中间穿过，这又是个位置绝佳的“城中村”。
2.3.2 小朱岗“城中村”的区位特色
小朱岗“城中村”除了具有“城中村”一般特征：建筑密度高、形态凌乱，与城市环境不容、城市基础设施缺欠、人口密度大等，还有自身的特点：
1.建筑容积率不高
与其他位置“城中村”相比，小朱岗“城中村”由于较好的区位，使房子租金比较高，较少数外来人口会选择在这里生活，城市廉租房需求并不大。虽然该“城中村”的建筑密度较大，但建筑层数不多，以二层为主，容积率不高，据统计只有约1.5。
2.单体建筑结构简单
此处“城中村”是基于原地区自然村基础上发展来的，房子是村民自发建的，相比江浙一带的同类型建筑，显得极为简陋，例如外墙就是最简单的水泥砂浆粉刷。
2.3.3 开发商眼中的宝地
由于小朱岗在合肥市中独特的地理位置，使该地块潜在着很大的商业价值，一些有眼光的开发公司如：万振地产、绿地地产等，已经逐步开始对该小区进行开发，并给当地居民优厚的补偿。
如今小朱岗“城中村”改造项目总投资2.8亿，由两幢32层、高达百米的高层建筑和4层裙楼以及地下两层组成，总建筑面积约8万平方米，是一个集居住、办公和商业于一体的高品质社区。项目南面还将建成一个约5000平方米、开放式的城市广场，广场以星座文化为主题，填补合肥城南老城区没有城市广场的空白。 2.4 九华山路“城中村”的改造
2.4.1 九华山路“城中村”背景
合肥九华山路位于合肥工业大学南校区以南，东临马鞍山路，西接徽州大道，其南面就是世纪阳光花园居住区，人气颇盛。在这条路两侧， “城中村”就生存在其间的夹缝中。
2.4.2 九华山路“城中村”改造遇到的难题
1.资金问题
当地村民对赔偿金的期望值较高，改造难度较大。成本高现已成为当地“城中村”改造无法回避的难题。
2.拆迁安置成本问题
“城中村”拆了再建的现象是随处可见的。可是九华山路“城中村”的基地范围基本上是沿街道往两边扩一到两间房屋，即狭长的范围无法满足开发商开发要求，另外巨额的拆迁补偿也让不少开发商开始望“村”兴叹，严重阻碍了 “城中村”改造的进程。
2.4.3 由“城中村”变成美食街
九华山路“城中村”村民没有耕地，基本以第三产业为主。考虑到附近临近大型居住区和高校，又作为美食一条街的宁国路的分支，其特点是大量人群的流动。于是村民开始利用自家沿街的店面做起了餐饮生意。“村民”生计有了保障，生意越来越红火，不难看出也是合理掌握其自身区域优势的结果。政府通过此举，发展城市饮食文化，保障中低收入者的生活权利才是合肥市“城中村”改造的所面临根本问题。
3.对区域优势下“城中村”改造的建议
“城中村”的改造是根据自身优势，然后顺势而发的过程。这一过程中应当注意以下几个原则
第一， 经济成本。城中村改造实现城市土地资源的合理利用和获得相应的土地资源使用权出让金。提高城中村及周边地区的商业价值，实现房屋建筑的升值。
第二， 社会和谐。城中村改造可以充分利用城中村的土地资源、完善市政基础设施；改造后，还可以美化环境、改善城中村的治安混乱情况，使社会稳定和谐。
第三， 生态环境。城中村是城市生态环境的一部分，城中村改造应该通过对城中村整体的建筑环境、建筑容积率等做出一个较科学的规划，从而实现城市整体生态效益的提升。
参考文献
[1] 吕宏芬，王积瑾.城镇化进程中“城中村”的成因及对策研究[J].农村经济.2005（4）：104～105
[2] 刘勇.中国城镇化战略研究 [M].北京：经济科学出版社，2004.
[3] 中共合肥市委政策研究室.合肥“城中村”改造问题、思路和对策研究.决策参考，2005.3.17
本文从合肥 “城中村”改造成功的例子入手，强调“城中村”的改造模式应该根据“城中村”自身的特质，从不同角度创新改造模式，均衡考虑“城中村”居民日后的生活方式，提出最优化的城市更新模式。
【关键词】 “城中村”改造 区域优势 城市更新
引言
在城市化过程中，那些位于城市规划区范围内，被城市包围的村落称为“城中村”。这是我国快速城市化进程中出现的一种特殊的空间形式。
“城中村”的改造模式因各地区的具体情况有差异，城中村改造模式和改造重点也有所不同，其取决于原村落经济、地理、交通区位、城市总体规划和发展走向等因素。改造时抓住“城中村”区域优势，是政府、开发商和村民三方面共同作用的结果。
1 合肥“城中村” 透视
1.1 合肥“城中村”简介
合肥市总面积达到7498km2，市辖区面积596km2，分布了大约75个城中村， 主要集中在一环外，人口约26.6万人，外来人口11.8万人，外来人口占“城中村”总人口的44%，并逐年递增。
1.2 合肥市城中村改造的必要性及社会意义
1.2.1 合肥市城中村改造的必要性
“城中村”的出租屋以便宜的租金吸引外来务工人员入住，但人员成分复杂常带来社会治安等问题，由于缺乏行之有效的监督管理，严重影响了合肥市的文明形象与综合竞争力。
1.2.2 合肥市城中村改造的社会意义
合肥“城中村”数量较多、分布较广，存在的种种问题不仅仅对村落本身，更对合肥市“和谐城市”的创建和良好人居环境的塑造产生了很多不良的影响。因此，合肥市“城中村”改造能否顺利完成直接关系到“文明合肥”和“和谐合肥”的成功构建。
2 合肥市“城中村”改造
2.1 合肥市“城中村”改造主要运作模式
目前合肥市“城中村”基于区域优势的改造主要有三种运作模式，即政府主导型改造模式、市场主导型改造模式和村民主导型改造模式。“周谷堆模式”即由政府进行招商，将土地进行拍卖、开发；“小朱岗模式”则是由开发商投资开发的典型；“九华山路城中村”改造模式，就属于借助周边学校与居住区的地域优势，村民自发创业、改造的典型。无论何种模式，在改造实践中，“城中村”改造遵照以城市规划为先导的方向，发扬区域优势，积极、有序地推进。
2.2 周谷堆“城中村”的改造
2.2.1 合肥周谷堆的背景
合肥周谷堆“城中村”位于周谷堆农贸市场的东南侧，上世纪八九十年代，那里还是合肥的郊区，村民收入来源以向农贸市场提供农副产品为主，所以每家每户基本多有自己的田地。近几年合肥城市化进程速度增加，城市的快速发展需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。于是村庄进入城市，形成了城中村。
2.2.2 区位透视
周谷堆地区由于在一环边，独特的地理优势，与商业价值，使市政府对该区域进行重新规划与整改。自2006年商务部实施“双百市场工程”以来，合肥周谷堆农产品批发市场在安徽省商务厅及合肥市商务局的大力支持下，顺利完成了质量安全可追溯系统及基础设施项目建设，不断完善了市场交易、服务及管理功能。
2.2.3 政府主导下的改造模式
周谷堆“城中村”地处一环边，以其重要的地理位置与服务功能成为合肥市城市建设不可分割的一部分，属于畅通一环建设工作的重要环节。其规划应与周边的城区一起纳入城市市区级规划体系，改变了原“城中村”吃水难、排水难、环境脏乱差的局面。市政府积极牵头，招商引资，世界500强企业“家乐福”进驻，更是带动周边的商业气氛。另外由于配套完善，开发商愿意来，住宅设计突破以往的陈旧概念，遵循花园式设计的精品意识。
基于此种区位优势，这里的“城中村”将逐渐纳入城市整体有序发展的轨道，丰富与健全城市的功能，由“村”变“城”。
2.3 小朱岗“城中村”的改造
2.3.1 小朱岗“城中村”背景
小朱岗“城中村”，可以说是合肥市“城中村”中环境最差的地方，但其处在第三人民医院和中国科技大学的中间，太湖南路从中间穿过，这又是个位置绝佳的“城中村”。
2.3.2 小朱岗“城中村”的区位特色
小朱岗“城中村”除了具有“城中村”一般特征：建筑密度高、形态凌乱，与城市环境不容、城市基础设施缺欠、人口密度大等，还有自身的特点：
1.建筑容积率不高
与其他位置“城中村”相比，小朱岗“城中村”由于较好的区位，使房子租金比较高，较少数外来人口会选择在这里生活，城市廉租房需求并不大。虽然该“城中村”的建筑密度较大，但建筑层数不多，以二层为主，容积率不高，据统计只有约1.5。
2.单体建筑结构简单
此处“城中村”是基于原地区自然村基础上发展来的，房子是村民自发建的，相比江浙一带的同类型建筑，显得极为简陋，例如外墙就是最简单的水泥砂浆粉刷。
2.3.3 开发商眼中的宝地
由于小朱岗在合肥市中独特的地理位置，使该地块潜在着很大的商业价值，一些有眼光的开发公司如：万振地产、绿地地产等，已经逐步开始对该小区进行开发，并给当地居民优厚的补偿。
如今小朱岗“城中村”改造项目总投资2.8亿，由两幢32层、高达百米的高层建筑和4层裙楼以及地下两层组成，总建筑面积约8万平方米，是一个集居住、办公和商业于一体的高品质社区。项目南面还将建成一个约5000平方米、开放式的城市广场，广场以星座文化为主题，填补合肥城南老城区没有城市广场的空白。 2.4 九华山路“城中村”的改造
2.4.1 九华山路“城中村”背景
合肥九华山路位于合肥工业大学南校区以南，东临马鞍山路，西接徽州大道，其南面就是世纪阳光花园居住区，人气颇盛。在这条路两侧， “城中村”就生存在其间的夹缝中。
2.4.2 九华山路“城中村”改造遇到的难题
1.资金问题
当地村民对赔偿金的期望值较高，改造难度较大。成本高现已成为当地“城中村”改造无法回避的难题。
2.拆迁安置成本问题
“城中村”拆了再建的现象是随处可见的。可是九华山路“城中村”的基地范围基本上是沿街道往两边扩一到两间房屋，即狭长的范围无法满足开发商开发要求，另外巨额的拆迁补偿也让不少开发商开始望“村”兴叹，严重阻碍了 “城中村”改造的进程。
2.4.3 由“城中村”变成美食街
九华山路“城中村”村民没有耕地，基本以第三产业为主。考虑到附近临近大型居住区和高校，又作为美食一条街的宁国路的分支，其特点是大量人群的流动。于是村民开始利用自家沿街的店面做起了餐饮生意。“村民”生计有了保障，生意越来越红火，不难看出也是合理掌握其自身区域优势的结果。政府通过此举，发展城市饮食文化，保障中低收入者的生活权利才是合肥市“城中村”改造的所面临根本问题。
3.对区域优势下“城中村”改造的建议
“城中村”的改造是根据自身优势，然后顺势而发的过程。这一过程中应当注意以下几个原则
第一， 经济成本。城中村改造实现城市土地资源的合理利用和获得相应的土地资源使用权出让金。提高城中村及周边地区的商业价值，实现房屋建筑的升值。
第二， 社会和谐。城中村改造可以充分利用城中村的土地资源、完善市政基础设施；改造后，还可以美化环境、改善城中村的治安混乱情况，使社会稳定和谐。
第三， 生态环境。城中村是城市生态环境的一部分，城中村改造应该通过对城中村整体的建筑环境、建筑容积率等做出一个较科学的规划，从而实现城市整体生态效益的提升。
参考文献
[1] 吕宏芬，王积瑾.城镇化进程中“城中村”的成因及对策研究[J].农村经济.2005（4）：104～105
[2] 刘勇.中国城镇化战略研究 [M].北京：经济科学出版社，2004.
[3] 中共合肥市委政策研究室.合肥“城中村”改造问题、思路和对策研究.决策参考，2005.3.17