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摘 要：土地使用权在我国的有关法律规定中是一种有期限的物权，而房屋所有权也是一种无期限限制的物权。有期限的土地使用权与无期限的房屋所有权之间的矛盾，随着房地产市场的发展将愈来愈明显。比较各国立法，考察地产变动与房产变动之间关系有利于我国相关制度的设计和完善。
关键词：地产变动；房产变动
一、相关概念的界定
(一)地产
我们所研究的地产仅指以出让方式或划拨方式而设立的国有土地使用权。它不包括土地所有权、农村的宅基地使用权、农地承包经营权、地役权等地上权利类型。我们这里所探讨的地产，是能够或者实际已经承载了建筑物或者附随物，因此便排除了以承载农作物、林竹木等为目的的农地承包经营权；同时也是能够进入市场流通的财产。所以宅基地使用权也不属于本文探讨的地产范畴。由于用益物权的权利系统安排受各该国和地区的历史、政治制度、社会制度和民族文化等等的影响，所以在研究相关国家和地区地产制度时，实则为与我国土地使用权制度相类似规定的分析。
(二)房产
房屋，有广义和狭义之分。广义的房屋，指土地上的建筑物、土地之上的构筑物比如桥梁、道路、隧道、水塔、水坝等。即凡土地之上人工建造的不可移动的定着物均属于广义上的房产范畴；狭义的房屋，则仅指能供人居住、生活或进行其他活动的建筑物。本文采狭义，即仅指土地上的建筑物。
(三)地产变动与房产变动
权利变动依据发生原因的差异可以分为依法律行为而发生的权利变动和非依法律行为而发生的权利变动。非依法律行为而发生的权利变动，专指因继承、时效、公用征收、强制执行和法院判决等发生的权利变动。在地产变动与房产变动的关系场合，常见的是依法律行为而发生的地产变动与房产变动，比如土地使用权的出让、转让、出租、抵押等；又比如房屋的买卖、赠与、出租、抵押等。本文讨论的范围，仅仅限于依法律行为而发生的地产变动和房产变动。
从比较法的角度来介绍各国和地区对于房屋与土地之间的权利关系所采纳的规范模式，以期能为我国立法实践抛砖引玉。
二、比较法的考察
关于地产变动与房产变动关系的立法模式，世界各国和地区大体可分为两种：结合主义和分离主义。结合主义是指房屋所有权虽是独立的物权类型，但它的变动包括设立、变更和消灭都在一定程度上与土地使用权的变动发生必然联系；分离主义是指房屋所有权既然是独立的物权类型，其变动包括设立、变更和消灭并非必然与土地使用权的变动发生联系。
(一)结合主义
对于地产变动与房产变动的联系采结合主义立法，包括德国法、英国法、香港法等。
1、德国法的规定
《德国民法典》首先确立地上权制度，“设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权。”地上权制度的设立，打破了传统的地上之物为土地所吸附的原则。并且，《德国民法典》设立的地上权制度在地上权人的土地使用权存续期间，其对建筑物的所有权是独立的，他可以自由地处分房屋，只是受让人对土地的使用受原土地使用期限制约。地上权制度在将房屋所有权从土地所有权的吸附中解放出来后，又将房屋所有权与地上权进行了结合，地上权不存在，房屋所有权便是“空中楼阁”，成为无本之木了。德国民法中地上权制度的创设，有其深刻的历史和经济原因。一般认为，德国自19世界末开始走上工业化的道路，至20世纪初实现了工业化。而工业化则使德国的主要经济力量和众多的人口集中到城市，随之而来的便是住宅紧张及其带来的社会问题。为了实现非土地所有人享有在他人土地上的建筑物的所有权，分别设置了约定地上权制度和法定地上权制度即住宅所有权人享有对他人土地的法定地上权。并且，为了使对土地的利用更为有效，德国将土地上的物权更进一步细化，规定地上权之上，还可以设定次地上权，使土地的上下空间脱离地表而成为独立物权客体。无论如何，地上房屋之所有权，与地上权是紧密地结合在一起了。
地上权与房屋所有权的紧密结合，表现在以下几方面：第一，地上权与建筑物所有权须同时转移：《地上权条例》第12条第1款的规定，“在地上权支配的土地上建造的建筑物是地上权的必要组成部分。在设立地上权时已经存在的建筑物同样是地上权的必要组成部分。建筑物为土地的负担所承担的责任在地上权纳入不动产登记时消灭。” 依据德国民法关于物的必要组成部分和物的整体的关系，两者时刻不能分离，它们必须随整体转移而转移。第二，地上权上设立的法律负担即创设其他物权权利，比如次地上权、抵押权、土地债务、定期金土地债务和实物负担等等，所有这些在地上权创设的负担，根据不动产法的一般规定，依地上权建造的建筑物作为地上权的组成部分和附属物，与地上权一起承担责任。简单地说，就是地上权上设立的负担，于建筑物上有同样效力。第三，地上权消灭必然引至建筑物所有权发生相对消灭(即建筑物所有权由地上权人所有转变为由土地所有人所有)。首先，地上权因期限届满而终止时，建筑物的所有权相对于地上权人而言消灭，由土地所有人取得该建筑物，但是土地所有人必须对地上权人承担赔偿责任。其次，依据《地上权条例》第26条规定，“地上权只能在获得土地所有权人同意后放弃。土地所有权人的同意必须向不动产登记机关或者地上权人表示之；该意思表示不能撤销。”并且依德国物权法的原则，地上权人放弃地上权时，包括其对建筑物所有权的抛弃。最后，地上权人负有向土地所有权人完整移转建筑物的义务。无论地上权因哪一种原因而终止，地上权人在向土地所有权人返还土地时，均不得拆毁土地上的建筑物，不得移走建筑物的主要组成部分(《地上权条例》第34条)。
2、英国法及香港法的规定
根据英国的法律，国家或者王室拥有名义上的土地所有权。经过英国的律师和法官创设，产生了一套复杂的一物多权地产制度。土地所有权之下，实际上由政府、领主或地主对土地享有管理权、处分权和收取租金的权利，耕作人享有使用该土地并获得收益的权利。这些人名义上是土地的持有人或租借人，事实上却成为了法律上的地产所有者。
实际上，地上建筑物所有权是同地产权紧密结合在一起的。地产权分为土地保有权和租借土地保有权(租业权)。前者运用信托制，使土地的持有人拥有了对土地的永久业权。这种地产又可分为：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权和终身保有的土地产业权。后者运用批租制，使租借人被授予在一定期限或者可确定的时间内，享有土地的排他占有权。
受殖民主义经济政策以及土地一物多权原则的影响，我国香港地区的土地由香港政府控制，土地的所有权不能买卖，而只能租借和转让土地使用权。香港土地的租借，即由香港政府将有关土地以一定价格按指定年限租借给承租人，使之取得一定期限的土地使用权，称作租业权。租期分为75年、99年和999年不等。租期届满，承租人不要求续租的，政府将土地连同地上物一并无偿收回，归政府所有。换句话说，租业权人对于房屋所有权的享有以租业权存在为前提，否则，便丧失了房屋所有权。
(二)分离主义
对于地产变动与房产变动的关系采分离主义立法，典型的为日本民法的规定。日本民法典虽然以德国民法典为传统和蓝本，但是，在处理地产与房产的关系问题上与德国民法截然不同。日本民法和不动产登记法将建筑物视为独立于土地之物，也就是将土地与建筑物分别处理。日本《借地借房法》第2条第1款规定，“借地权，是指以所有建筑物为目的的地上权和土地租赁权。”也就是说，根据日本法，建筑物所有权人对土地的权利既可以是地上权，也可以是土地租赁权，当然还可以是土地所有权。但是有一点可以肯定的就是，建筑物所有权人对建筑物享有之所有权，并非以其对承载该建筑物之土地享有地上权为必要。并且，即使是以地上权作为地上物所有权的民事权原，日本民法对于两者移转的关系，并未明确要求必须同时移转。而在实践中，日本法允许根据当事人之间的约定，仅转让地上权而保留地上物，或者仅转让地上物而保留地上权，或者将两者一同转让。若当事人约定不明，则推定为地上权和建筑物一同转让(日本大正10年11月28日判决)。在单独转让地上权而保留地上物或单独转让地上物而保留地上权的情况下，推定为转让人和受让人之间成立租赁关系或者借用关系，以避免出现当事人“有地无房”或“有房无地”而无法行使权利的情况出现。从这个意义上讲，日本民法关于地产变动和房产变动的关系，采纳的便是分离主义立法。
就地产变动与房产变动关系的两种不同的立法例，不能简单地断定孰优孰劣。无论是结合主义立法，还是分离主义立法，其制度建立皆不同程度上适应其立法背景、历史渊源和社会经济发展状况。特别是在地产变动涉及到物权制度中最具民族特色的用益物权即土地使用权制度的情况之下，关于两种立法模式的评介和参考，既不能厚此薄彼，也不能各打五十大板简单地折中糅合。笔者以为，对于地产变动与房产变动关系立法模式的借鉴需要考虑两个方面的因素：第一，为中国政治制度和经济制度所圈定的土地使用权制度的特有规范；第二，房地产市场自身的发育程度、房地产交易的效率以及我国正全面推行的住房商品化和公寓化的实际情况。如果脱离这样两个实际或者说既定限制条件，而简单地照搬某一项房地产规范，将会导致和产生极大的弊端和深刻的社会矛盾。比如，有关国有土地使用权有偿出让的制度建设，取借于我国香港的土地批租制度，因为忽略了原来香港地区的“借地发展经济”整体背景，将有偿使用土地的相关制度全盘而无取舍地吸收进来，便发生了诸如土地使用权届满而由国家无偿收回地上建筑物的历遭批驳和贬斥的侵犯私人财产所有权的问题。笔者主张，将来我国房地产相关立法，就地产变动与房产变动的联系而言，应当采取灵活的二元主义，即地产变动与房产变动的结合主义与分离主义。不能笼统地讲“地随房走”、“房随地走”或者“房地一起走”，而应该根据权利变动的不同情况进行具体分析，来确定到底是采取房地结合主义还是房地分离主义。
参考文献：
[1]郭洁著：《土地资源保护与民事立法研究》，法律出版社2002年1月第1版。
[2]关涛著：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年4月第1版。
[3]梁慧星、陈华彬著：《中国财产法》，法律出版社1998年1月第1版。
[4]孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年7月第1版。
[5][日]高木多喜男：《土地与建筑物为分别之物》，载于《法学教室》1993年第5期。
(作者通讯地址：湖南省长沙市劳动中路58号京电大厦五楼 410007)
关键词：地产变动；房产变动
一、相关概念的界定
(一)地产
我们所研究的地产仅指以出让方式或划拨方式而设立的国有土地使用权。它不包括土地所有权、农村的宅基地使用权、农地承包经营权、地役权等地上权利类型。我们这里所探讨的地产，是能够或者实际已经承载了建筑物或者附随物，因此便排除了以承载农作物、林竹木等为目的的农地承包经营权；同时也是能够进入市场流通的财产。所以宅基地使用权也不属于本文探讨的地产范畴。由于用益物权的权利系统安排受各该国和地区的历史、政治制度、社会制度和民族文化等等的影响，所以在研究相关国家和地区地产制度时，实则为与我国土地使用权制度相类似规定的分析。
(二)房产
房屋，有广义和狭义之分。广义的房屋，指土地上的建筑物、土地之上的构筑物比如桥梁、道路、隧道、水塔、水坝等。即凡土地之上人工建造的不可移动的定着物均属于广义上的房产范畴；狭义的房屋，则仅指能供人居住、生活或进行其他活动的建筑物。本文采狭义，即仅指土地上的建筑物。
(三)地产变动与房产变动
权利变动依据发生原因的差异可以分为依法律行为而发生的权利变动和非依法律行为而发生的权利变动。非依法律行为而发生的权利变动，专指因继承、时效、公用征收、强制执行和法院判决等发生的权利变动。在地产变动与房产变动的关系场合，常见的是依法律行为而发生的地产变动与房产变动，比如土地使用权的出让、转让、出租、抵押等；又比如房屋的买卖、赠与、出租、抵押等。本文讨论的范围，仅仅限于依法律行为而发生的地产变动和房产变动。
从比较法的角度来介绍各国和地区对于房屋与土地之间的权利关系所采纳的规范模式，以期能为我国立法实践抛砖引玉。
二、比较法的考察
关于地产变动与房产变动关系的立法模式，世界各国和地区大体可分为两种：结合主义和分离主义。结合主义是指房屋所有权虽是独立的物权类型，但它的变动包括设立、变更和消灭都在一定程度上与土地使用权的变动发生必然联系；分离主义是指房屋所有权既然是独立的物权类型，其变动包括设立、变更和消灭并非必然与土地使用权的变动发生联系。
(一)结合主义
对于地产变动与房产变动的联系采结合主义立法，包括德国法、英国法、香港法等。
1、德国法的规定
《德国民法典》首先确立地上权制度，“设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权。”地上权制度的设立，打破了传统的地上之物为土地所吸附的原则。并且，《德国民法典》设立的地上权制度在地上权人的土地使用权存续期间，其对建筑物的所有权是独立的，他可以自由地处分房屋，只是受让人对土地的使用受原土地使用期限制约。地上权制度在将房屋所有权从土地所有权的吸附中解放出来后，又将房屋所有权与地上权进行了结合，地上权不存在，房屋所有权便是“空中楼阁”，成为无本之木了。德国民法中地上权制度的创设，有其深刻的历史和经济原因。一般认为，德国自19世界末开始走上工业化的道路，至20世纪初实现了工业化。而工业化则使德国的主要经济力量和众多的人口集中到城市，随之而来的便是住宅紧张及其带来的社会问题。为了实现非土地所有人享有在他人土地上的建筑物的所有权，分别设置了约定地上权制度和法定地上权制度即住宅所有权人享有对他人土地的法定地上权。并且，为了使对土地的利用更为有效，德国将土地上的物权更进一步细化，规定地上权之上，还可以设定次地上权，使土地的上下空间脱离地表而成为独立物权客体。无论如何，地上房屋之所有权，与地上权是紧密地结合在一起了。
地上权与房屋所有权的紧密结合，表现在以下几方面：第一，地上权与建筑物所有权须同时转移：《地上权条例》第12条第1款的规定，“在地上权支配的土地上建造的建筑物是地上权的必要组成部分。在设立地上权时已经存在的建筑物同样是地上权的必要组成部分。建筑物为土地的负担所承担的责任在地上权纳入不动产登记时消灭。” 依据德国民法关于物的必要组成部分和物的整体的关系，两者时刻不能分离，它们必须随整体转移而转移。第二，地上权上设立的法律负担即创设其他物权权利，比如次地上权、抵押权、土地债务、定期金土地债务和实物负担等等，所有这些在地上权创设的负担，根据不动产法的一般规定，依地上权建造的建筑物作为地上权的组成部分和附属物，与地上权一起承担责任。简单地说，就是地上权上设立的负担，于建筑物上有同样效力。第三，地上权消灭必然引至建筑物所有权发生相对消灭(即建筑物所有权由地上权人所有转变为由土地所有人所有)。首先，地上权因期限届满而终止时，建筑物的所有权相对于地上权人而言消灭，由土地所有人取得该建筑物，但是土地所有人必须对地上权人承担赔偿责任。其次，依据《地上权条例》第26条规定，“地上权只能在获得土地所有权人同意后放弃。土地所有权人的同意必须向不动产登记机关或者地上权人表示之；该意思表示不能撤销。”并且依德国物权法的原则，地上权人放弃地上权时，包括其对建筑物所有权的抛弃。最后，地上权人负有向土地所有权人完整移转建筑物的义务。无论地上权因哪一种原因而终止，地上权人在向土地所有权人返还土地时，均不得拆毁土地上的建筑物，不得移走建筑物的主要组成部分(《地上权条例》第34条)。
2、英国法及香港法的规定
根据英国的法律，国家或者王室拥有名义上的土地所有权。经过英国的律师和法官创设，产生了一套复杂的一物多权地产制度。土地所有权之下，实际上由政府、领主或地主对土地享有管理权、处分权和收取租金的权利，耕作人享有使用该土地并获得收益的权利。这些人名义上是土地的持有人或租借人，事实上却成为了法律上的地产所有者。
实际上，地上建筑物所有权是同地产权紧密结合在一起的。地产权分为土地保有权和租借土地保有权(租业权)。前者运用信托制，使土地的持有人拥有了对土地的永久业权。这种地产又可分为：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权和终身保有的土地产业权。后者运用批租制，使租借人被授予在一定期限或者可确定的时间内，享有土地的排他占有权。
受殖民主义经济政策以及土地一物多权原则的影响，我国香港地区的土地由香港政府控制，土地的所有权不能买卖，而只能租借和转让土地使用权。香港土地的租借，即由香港政府将有关土地以一定价格按指定年限租借给承租人，使之取得一定期限的土地使用权，称作租业权。租期分为75年、99年和999年不等。租期届满，承租人不要求续租的，政府将土地连同地上物一并无偿收回，归政府所有。换句话说，租业权人对于房屋所有权的享有以租业权存在为前提，否则，便丧失了房屋所有权。
(二)分离主义
对于地产变动与房产变动的关系采分离主义立法，典型的为日本民法的规定。日本民法典虽然以德国民法典为传统和蓝本，但是，在处理地产与房产的关系问题上与德国民法截然不同。日本民法和不动产登记法将建筑物视为独立于土地之物，也就是将土地与建筑物分别处理。日本《借地借房法》第2条第1款规定，“借地权，是指以所有建筑物为目的的地上权和土地租赁权。”也就是说，根据日本法，建筑物所有权人对土地的权利既可以是地上权，也可以是土地租赁权，当然还可以是土地所有权。但是有一点可以肯定的就是，建筑物所有权人对建筑物享有之所有权，并非以其对承载该建筑物之土地享有地上权为必要。并且，即使是以地上权作为地上物所有权的民事权原，日本民法对于两者移转的关系，并未明确要求必须同时移转。而在实践中，日本法允许根据当事人之间的约定，仅转让地上权而保留地上物，或者仅转让地上物而保留地上权，或者将两者一同转让。若当事人约定不明，则推定为地上权和建筑物一同转让(日本大正10年11月28日判决)。在单独转让地上权而保留地上物或单独转让地上物而保留地上权的情况下，推定为转让人和受让人之间成立租赁关系或者借用关系，以避免出现当事人“有地无房”或“有房无地”而无法行使权利的情况出现。从这个意义上讲，日本民法关于地产变动和房产变动的关系，采纳的便是分离主义立法。
就地产变动与房产变动关系的两种不同的立法例，不能简单地断定孰优孰劣。无论是结合主义立法，还是分离主义立法，其制度建立皆不同程度上适应其立法背景、历史渊源和社会经济发展状况。特别是在地产变动涉及到物权制度中最具民族特色的用益物权即土地使用权制度的情况之下，关于两种立法模式的评介和参考，既不能厚此薄彼，也不能各打五十大板简单地折中糅合。笔者以为，对于地产变动与房产变动关系立法模式的借鉴需要考虑两个方面的因素：第一，为中国政治制度和经济制度所圈定的土地使用权制度的特有规范；第二，房地产市场自身的发育程度、房地产交易的效率以及我国正全面推行的住房商品化和公寓化的实际情况。如果脱离这样两个实际或者说既定限制条件，而简单地照搬某一项房地产规范，将会导致和产生极大的弊端和深刻的社会矛盾。比如，有关国有土地使用权有偿出让的制度建设，取借于我国香港的土地批租制度，因为忽略了原来香港地区的“借地发展经济”整体背景，将有偿使用土地的相关制度全盘而无取舍地吸收进来，便发生了诸如土地使用权届满而由国家无偿收回地上建筑物的历遭批驳和贬斥的侵犯私人财产所有权的问题。笔者主张，将来我国房地产相关立法，就地产变动与房产变动的联系而言，应当采取灵活的二元主义，即地产变动与房产变动的结合主义与分离主义。不能笼统地讲“地随房走”、“房随地走”或者“房地一起走”，而应该根据权利变动的不同情况进行具体分析，来确定到底是采取房地结合主义还是房地分离主义。
参考文献：
[1]郭洁著：《土地资源保护与民事立法研究》，法律出版社2002年1月第1版。
[2]关涛著：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年4月第1版。
[3]梁慧星、陈华彬著：《中国财产法》，法律出版社1998年1月第1版。
[4]孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年7月第1版。
[5][日]高木多喜男：《土地与建筑物为分别之物》，载于《法学教室》1993年第5期。
(作者通讯地址：湖南省长沙市劳动中路58号京电大厦五楼 410007)