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从2007年12月至今，乌鲁木齐市房价如脱缰野马般一路飙升，到底是什么原因使得乌鲁木齐房价如此特立独行?乌鲁木齐房产市场的真相到底是什么?
作为一个地处偏远的三线城市，乌鲁木齐的房屋价格多年来始终徘徊在每平方米1800元左右，即使在全国房价普遍上涨的2006年，乌鲁木齐市低于每平方米2000元的房屋依然在市场上大行其道。
2007年，沉寂了多年的乌鲁木齐房产市场风云突变，房屋价格像坐上了云霄飞车，飞速上涨，给乌鲁木齐市民来了个措手不及，许多打算观望的市民，眼看着房价一天比一天高，也急着进入本就不再平静的房产市场。随着国内各路房屋投机客的脚步纷纷涌向乌鲁木齐房产市场，使得乌鲁木齐的房地产市场更加扑朔迷离。2007年初，眼看房价只涨不跌，市民们终于开始恐慌，纷纷加入抢购房屋的行列，这样一来，开发商乘机哄抬价格，制造紧张气氛，乌鲁木齐房价更是一路上涨。
然而，随着全国房地产市场回归理性，全国房市出现销售面积和销售额“双降”的情况下，乌鲁木齐房市却依然继续冲高，到底是什么原因使得乌鲁木齐房价如此特立独行?乌鲁木齐房产市场的真相到底是什么样的呢?笔者对此进行了深入采访。
涨价的多重推手
“和乌鲁木齐在很多方面的发展都滞后于内地一样，房产市场也是如此。这样看来，乌鲁木齐的房市在未来一年内，也将会出现和目前全国房市普遍降价趋势一样的情况。所以，我愿意再等等。”陈建江这么认为。
从去年6月到现在，他一直在等待中度过，等着房价降下来。在乌鲁木齐某事业单位上班的陈建江，收入属于中等偏上，可他依然认为现在买房会大大降低自己的生活水平，所以，他宁愿继续和父母同住。
“乌鲁木齐房价很长时间都维持在低价位上，现在的猛涨只是在消化过去的蛰伏。”新疆房地产协会某负责人这么认为。
乌鲁木齐市统计局方面的调查显示，多年来，乌鲁木齐的房价一直在低价位徘徊。2005年，在全国大城市房价迅速上涨的时候，乌鲁木齐市房价依然走低。直到2006年6月以后，该市房地产业才进入新的快速增长时期，投资额大幅攀升，房地产开发面积激增，销售额增速达162.31％，房价也随着销售额的激增开始快速上涨。这是近4年的低位运行所产生的动力。
乌鲁木齐市统计局的数据显示，2007年1月至10月，乌鲁木齐市房地产开发投资额近60亿元，累计比去年同期增长53.78％。
乌鲁木齐市发改委固定资产投资处副处长刘灏则表示，新疆各地州都在支撑着省会乌鲁木齐的购买力，从2005年下半年起，住房需求已经初显端倪，需求高峰拉动了房地产经济迅速增长。
同时，市场不规范也是乌鲁木齐市房价涨幅过快的原因之一。
乌鲁木齐市统计局的调查显示，乌鲁木齐市的房地产市场存在隐性垄断。目前房地产市场秩序较为混乱，信息严重不对称，使得购房者在交易中缺乏议价能力，房价基本上都由开发商单方面说了算。而开发商之间在房价问题上往往形成合作而不是竞争，这种现象即是“价格同盟”垄断。垄断的存在导致价格信号不能准确反映市场供需状况。
“开发商不会轻易开动降价的闸门，而会想方设法保持目前房价缓慢上升的局面。”乌鲁木齐市某房产公司销售经理私下透露。
刚性需求催生抢购潮
实际上，乌鲁木齐的房屋价格在这两年的上涨，也有特有因素。
新疆大学一位社会学教授认为，新疆70年代末、80年代初出生的人，在这两年进入结婚高峰。因为新疆的特殊历史，七八十年代，新疆的人口生育数量非常大，远远高于全国。
随着住房实行商品化、市场化进程的加快，乌鲁木齐商品房价格开始一路攀升。“作为首府的乌鲁木齐是新疆住宅开发和人口集中度最高的城市”，乌鲁木齐市发改委固定资产投资处副处长刘灏认为，因此乌鲁木齐也是新疆最具房地产业发展潜力的城市。过去几年，乌鲁木齐房地产投资和销售量相对滞后，随着乌鲁木齐城市化、工业化进程加快，巨大的住房市场需求带动房地产开发投资呈现“恢复性增长”。
2005年11月，乌鲁木齐出台异地居民购房可落户乌鲁木齐的优惠政策，这一政策大大刺激了乌鲁木齐人口增长幅度，据有关部门介绍，其中很多外来人口都是享受到异地居民购房优惠政策在乌鲁木齐落户的。
乌鲁木齐市房产管理局去年的一份调查结果也表明，去年前8个月，乌鲁木齐销售出的100余万平方米的商品房中，超过50％以上被乌鲁木齐市以外的消费者购买。其中，除了喀什、和田、伊犁和塔城等南北疆居民外，其他省区消费者也加入到乌鲁木齐的“购房大军”中。
在巨大的市场需求面前，乌鲁木齐从2007年以来商品房销售持续红火，连过去闲置多年的空置房也被迅速“消化”，于是出现了新楼盘开盘首日市民连夜排队抢号的场面。
预售期房是救命草
7月22日，在乌鲁木齐中山路繁华地段，长期在此售房的某房产售房部的小王告诉笔者：“期房，现在乌鲁木齐所有的房产公司市场上所卖的99％都是期房，这就是开发商保护自己的方式。通过预售迅速回笼资金，补交土地出让金，最终完成数亿的成交额。可以说，期房预售是开发商发家致富的一大法宝。”小王在这家房产售房部工作了三年，他恰好经历了房价由低到高，再到目前局势不明朗的全过程。
去年是我们的黄金年份，2005年我刚入行的时候，我们几乎都是求着顾客买房，到了2006年底，情况开始发生变化，我们这些售房人员基本上不用辛苦的出门寻找客户了，到了2007年上半年，我们就成了大红人，每天主动找我们买房子的人多得我们都没时间理了，甚至还有人托朋友来找我买房。小王告诉笔者，去年公司来了很多刚刚毕业的大学生，这在以前，根本没有大学生想当售房人员，他们来之后，到了第三个月，基本上就能拿到上万元的月薪了，勤快的，一个月拿几万块钱的都有。
众所周知，房价能炒上去，一个重要原因就是，在期房预售的条件下，房产商具有操纵资源和价格的先决条件，捂盘惜售、囤积居奇是常有的事情。由于近两年土地市场供应量严重不足，而消费者的买房需求却在急剧增加，供不应求的市场状态导致了楼盘尚在挖坑就开始销售，好一些的楼盘甚至会被抢购一空，价格自然在这种恐慌性购买下不断飙升。
众说纷纭
“目前，房价上涨主要是楼盘开发成本不断攀升的结果，地价上涨、建筑原材料成本及劳动力上涨是房价上涨的主要因素。”新疆金科房地产开发有限公司总经理助理江拥军说，“去年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍，房价不得不跟着涨。”
新疆大成房地产开发有限公司企划部经理安利虎认为，乌鲁木齐市商品房各项成本中，涨幅较大的是土地成本。政府放地总量有限，房产商通过“招、拍、挂”得到土地的方式，使得土地价格上涨。
新疆华源实业(集团)有限公司的相关负责人在接受笔者采访时说，房价的重要组成部分——“土地”越来越少，拍卖价越来越高，注定了房价也会越来越高。另外，随着人们对居住环境、楼盘配置要求的提高，建筑自身的品质也就不断提高，如高绿化、高配置、低密度、低楼层及节能设计，都促使建筑成本在不断增加。在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中，87.3％的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”，认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6％。
一些管理部门还认为，房屋品质高、投入大，也是目前房价攀高的重要原因。
作为一个地处偏远的三线城市，乌鲁木齐的房屋价格多年来始终徘徊在每平方米1800元左右，即使在全国房价普遍上涨的2006年，乌鲁木齐市低于每平方米2000元的房屋依然在市场上大行其道。
2007年，沉寂了多年的乌鲁木齐房产市场风云突变，房屋价格像坐上了云霄飞车，飞速上涨，给乌鲁木齐市民来了个措手不及，许多打算观望的市民，眼看着房价一天比一天高，也急着进入本就不再平静的房产市场。随着国内各路房屋投机客的脚步纷纷涌向乌鲁木齐房产市场，使得乌鲁木齐的房地产市场更加扑朔迷离。2007年初，眼看房价只涨不跌，市民们终于开始恐慌，纷纷加入抢购房屋的行列，这样一来，开发商乘机哄抬价格，制造紧张气氛，乌鲁木齐房价更是一路上涨。
然而，随着全国房地产市场回归理性，全国房市出现销售面积和销售额“双降”的情况下，乌鲁木齐房市却依然继续冲高，到底是什么原因使得乌鲁木齐房价如此特立独行?乌鲁木齐房产市场的真相到底是什么样的呢?笔者对此进行了深入采访。
涨价的多重推手
“和乌鲁木齐在很多方面的发展都滞后于内地一样，房产市场也是如此。这样看来，乌鲁木齐的房市在未来一年内，也将会出现和目前全国房市普遍降价趋势一样的情况。所以，我愿意再等等。”陈建江这么认为。
从去年6月到现在，他一直在等待中度过，等着房价降下来。在乌鲁木齐某事业单位上班的陈建江，收入属于中等偏上，可他依然认为现在买房会大大降低自己的生活水平，所以，他宁愿继续和父母同住。
“乌鲁木齐房价很长时间都维持在低价位上，现在的猛涨只是在消化过去的蛰伏。”新疆房地产协会某负责人这么认为。
乌鲁木齐市统计局方面的调查显示，多年来，乌鲁木齐的房价一直在低价位徘徊。2005年，在全国大城市房价迅速上涨的时候，乌鲁木齐市房价依然走低。直到2006年6月以后，该市房地产业才进入新的快速增长时期，投资额大幅攀升，房地产开发面积激增，销售额增速达162.31％，房价也随着销售额的激增开始快速上涨。这是近4年的低位运行所产生的动力。
乌鲁木齐市统计局的数据显示，2007年1月至10月，乌鲁木齐市房地产开发投资额近60亿元，累计比去年同期增长53.78％。
乌鲁木齐市发改委固定资产投资处副处长刘灏则表示，新疆各地州都在支撑着省会乌鲁木齐的购买力，从2005年下半年起，住房需求已经初显端倪，需求高峰拉动了房地产经济迅速增长。
同时，市场不规范也是乌鲁木齐市房价涨幅过快的原因之一。
乌鲁木齐市统计局的调查显示，乌鲁木齐市的房地产市场存在隐性垄断。目前房地产市场秩序较为混乱，信息严重不对称，使得购房者在交易中缺乏议价能力，房价基本上都由开发商单方面说了算。而开发商之间在房价问题上往往形成合作而不是竞争，这种现象即是“价格同盟”垄断。垄断的存在导致价格信号不能准确反映市场供需状况。
“开发商不会轻易开动降价的闸门，而会想方设法保持目前房价缓慢上升的局面。”乌鲁木齐市某房产公司销售经理私下透露。
刚性需求催生抢购潮
实际上，乌鲁木齐的房屋价格在这两年的上涨，也有特有因素。
新疆大学一位社会学教授认为，新疆70年代末、80年代初出生的人，在这两年进入结婚高峰。因为新疆的特殊历史，七八十年代，新疆的人口生育数量非常大，远远高于全国。
随着住房实行商品化、市场化进程的加快，乌鲁木齐商品房价格开始一路攀升。“作为首府的乌鲁木齐是新疆住宅开发和人口集中度最高的城市”，乌鲁木齐市发改委固定资产投资处副处长刘灏认为，因此乌鲁木齐也是新疆最具房地产业发展潜力的城市。过去几年，乌鲁木齐房地产投资和销售量相对滞后，随着乌鲁木齐城市化、工业化进程加快，巨大的住房市场需求带动房地产开发投资呈现“恢复性增长”。
2005年11月，乌鲁木齐出台异地居民购房可落户乌鲁木齐的优惠政策，这一政策大大刺激了乌鲁木齐人口增长幅度，据有关部门介绍，其中很多外来人口都是享受到异地居民购房优惠政策在乌鲁木齐落户的。
乌鲁木齐市房产管理局去年的一份调查结果也表明，去年前8个月，乌鲁木齐销售出的100余万平方米的商品房中，超过50％以上被乌鲁木齐市以外的消费者购买。其中，除了喀什、和田、伊犁和塔城等南北疆居民外，其他省区消费者也加入到乌鲁木齐的“购房大军”中。
在巨大的市场需求面前，乌鲁木齐从2007年以来商品房销售持续红火，连过去闲置多年的空置房也被迅速“消化”，于是出现了新楼盘开盘首日市民连夜排队抢号的场面。
预售期房是救命草
7月22日，在乌鲁木齐中山路繁华地段，长期在此售房的某房产售房部的小王告诉笔者：“期房，现在乌鲁木齐所有的房产公司市场上所卖的99％都是期房，这就是开发商保护自己的方式。通过预售迅速回笼资金，补交土地出让金，最终完成数亿的成交额。可以说，期房预售是开发商发家致富的一大法宝。”小王在这家房产售房部工作了三年，他恰好经历了房价由低到高，再到目前局势不明朗的全过程。
去年是我们的黄金年份，2005年我刚入行的时候，我们几乎都是求着顾客买房，到了2006年底，情况开始发生变化，我们这些售房人员基本上不用辛苦的出门寻找客户了，到了2007年上半年，我们就成了大红人，每天主动找我们买房子的人多得我们都没时间理了，甚至还有人托朋友来找我买房。小王告诉笔者，去年公司来了很多刚刚毕业的大学生，这在以前，根本没有大学生想当售房人员，他们来之后，到了第三个月，基本上就能拿到上万元的月薪了，勤快的，一个月拿几万块钱的都有。
众所周知，房价能炒上去，一个重要原因就是，在期房预售的条件下，房产商具有操纵资源和价格的先决条件，捂盘惜售、囤积居奇是常有的事情。由于近两年土地市场供应量严重不足，而消费者的买房需求却在急剧增加，供不应求的市场状态导致了楼盘尚在挖坑就开始销售，好一些的楼盘甚至会被抢购一空，价格自然在这种恐慌性购买下不断飙升。
众说纷纭
“目前，房价上涨主要是楼盘开发成本不断攀升的结果，地价上涨、建筑原材料成本及劳动力上涨是房价上涨的主要因素。”新疆金科房地产开发有限公司总经理助理江拥军说，“去年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍，房价不得不跟着涨。”
新疆大成房地产开发有限公司企划部经理安利虎认为，乌鲁木齐市商品房各项成本中，涨幅较大的是土地成本。政府放地总量有限，房产商通过“招、拍、挂”得到土地的方式，使得土地价格上涨。
新疆华源实业(集团)有限公司的相关负责人在接受笔者采访时说，房价的重要组成部分——“土地”越来越少，拍卖价越来越高，注定了房价也会越来越高。另外，随着人们对居住环境、楼盘配置要求的提高，建筑自身的品质也就不断提高，如高绿化、高配置、低密度、低楼层及节能设计，都促使建筑成本在不断增加。在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中，87.3％的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”，认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6％。
一些管理部门还认为，房屋品质高、投入大，也是目前房价攀高的重要原因。