论文部分内容阅读
楼市调控不会放松
预测2013年的房地产市场走势，无法绕开对政策变化研判这个环节。我们认为，2013年楼市调控不会放松，调控政策会形成“两条腿”走路格局，以抑制投机、投机性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善型需求，同时大力推进保障房建设。
房地产行业在整个宏观经济中所处的地位如何？在解答2013年整个房地产走势之前，有必要先行搞清这个问题。从表面上看，房地产行业的支柱产业地位已然不保，但实际情况又是如何呢？目前国内正处于经济转型期，外贸、投资和消费这拉动经济的“三驾马车”，目前均已停滞，而反观房地产业，因为上下游关联50多个行业，诸如建材、钢铁、家电等等，对经济的拉动作用是非常明显的。因此在尚未真正完成经济转型的今天，房地产业仍然会受到应有的重视。
中共中央政治局在12月4日召开的会议上已明确，加强房地产市场调控和住房保障工作。基于这样的认识，那么我们便不难判断2013年房地产调控政策的变化。毋庸置疑，楼市还会坚持调控，这是因为当前世界各国都在实现量化宽松政策，流动性泛滥，热钱四处流窜，在这种情况下，房价承受着不小的上涨压力。如果放松调控，极有可能会重蹈2009年房价暴涨覆辙，因此调控仍是未来必然之选。
但调控的目的并不在于打压房价，而是保证市场的健康发展。在这样的思路下，不难预见，房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，但市场正常需求如首套房、改善型需求等，还是会受到保护。那么可以初步判断，“限购令”、“限贷令”不会退出，同时国家会加大对房价的监管力度。国家发改委负责人也表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。虽然出台诸如陕西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限价令”还有可能在某些房价高涨区域出现。
房产税会不会全面开征？答案是肯定的，但不会以调控政策的形式在2013年出现。而且需要明确的是，房产税出台的根本目的，并非是参与房产调控，而是从统筹推进房地产税费改革、对房地产交易环节征收的有关税种进行简并的角度出发。
刚需购房无需等待
调控为刚需带来了不错的入市机会，刚需购房无需等待。
在刚刚过去的11月，上海商品住宅成交量达到98.15万平方米，接近6月份的最高水平；北京新房签约12988套，与去年同期相比，接近翻倍。中原集团研究中心近日公布的最新数据显示，11月全国主要的54个城市，新建住宅签约均出现了明显上升，合计签约套数达到了293863套，超过了之前成交量最多的7月份，而环比10月份上升幅度更是达到了18.2%。岁末的“翘尾行情”，预示着2013年楼市将会更为乐观。
为何会得出这样的结论？主要原因有以下几点：首先是今年的行情完全由刚需和部分改善型来主导，投机、投资性需求受政策的限制，参与进来的可能性极小，在这种情况下，市场仍有如此表现，这本身意味着市场需求其实非常强劲；再者是在2013年，随着对改善型需求限制的放松，会释放出部分购买力。由此看来，2013年楼市需求不会弱于2012年，这也有可能会导致房价出现一定幅度的上涨，当然涨幅处于各方可接受范围之内，比如与CPI和GDP涨幅相当，在4%～8%之间。
在这样的市场环境下，刚需已无必要再行观望等待。按照以往的经验来看，在调控时期，其实是不错的入场时机。首先，刚需仍然受到政策保护，不会因为调控而增加购房成本；其次，房价平稳，刚需有机会挑选更为合适的物业，而不必在追涨过程中仓促出手。因此在2013年，刚需可根据自己的资金情况，找准目标，从容买房。
对于另外一种类型的住房消费人群——租房者来说，则要面对租金上涨的局面。按照以往的经验，租金水平会在每年的春季和夏季出现两次集中上涨态势。春节为换房高峰，调换工作人士，以及大量的新增人口，都要寻找合适的住处，所以导致市场需求大增，因而影响到租金价格的变化。而在夏季6月前后，又会迎来一波租赁高峰期，这是因为高校毕业生进入租赁市场，再次推涨租金水平。
那么租金到底会涨多少呢？有行业人士表示，此前租金水平一直向上走，极少出现调整，目前已经涨到了一定的水平，因此2013年房租再次上行其实也面临着不小的压力，涨幅可能不会很大，预计整年涨幅约5%。
商用物业精挑细选
近两年来商业地产市场处于低潮期，价格一直徘徊不前，与住宅形成了“倒挂现象”。这其实表明商业地产投资潜力已逐渐显现。
近年来，由于大量资金进入商业地产领域，加之不少原本自持的物业因资金紧张转而出售，使得市场供应量大增。但受国际经济不振影响，市场需求降低，导致市场在近两年来一直呈现供大于求状态。根据“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到12月4日，上海商业地产库存面积达到1204.52万平方米，其中，办公物业库存面积为489.48万平方米，商业物业面积达715.04万平方米。
如在正常的市场状况下，同等地段的商业物业价格，一般是住宅的1.5～2倍。但目前，商用物业的售价与住宅相比几乎毫无优势可言。比如位于浦东的写字楼项目东方金融广场，在房产中介挂牌价约6万元/平方米，该价位与周边新盘售价大致相当。
但业内人士指出，商用物业的低迷状态不会长期持续下去，随着经济形势的改善，商用物业会迎来其发展的春天，由此看来，现阶段恰好是逢低吸纳的好时机。专业人士建议重点关注新兴商务区域，比如交通条件便捷、周边各项配套已经成熟的写字楼项目可以关注。不过在目前这种形势下，投资商用物业需要更加注意风险，如位于偏远区域、商务氛围很淡的写字楼项目，应该少碰为妙；再比如有些社区配套商业，如果设计不合理，也会遭遇出租难的尴尬情形。
预测2013年的房地产市场走势，无法绕开对政策变化研判这个环节。我们认为，2013年楼市调控不会放松，调控政策会形成“两条腿”走路格局，以抑制投机、投机性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善型需求，同时大力推进保障房建设。
房地产行业在整个宏观经济中所处的地位如何？在解答2013年整个房地产走势之前，有必要先行搞清这个问题。从表面上看，房地产行业的支柱产业地位已然不保，但实际情况又是如何呢？目前国内正处于经济转型期，外贸、投资和消费这拉动经济的“三驾马车”，目前均已停滞，而反观房地产业，因为上下游关联50多个行业，诸如建材、钢铁、家电等等，对经济的拉动作用是非常明显的。因此在尚未真正完成经济转型的今天，房地产业仍然会受到应有的重视。
中共中央政治局在12月4日召开的会议上已明确，加强房地产市场调控和住房保障工作。基于这样的认识，那么我们便不难判断2013年房地产调控政策的变化。毋庸置疑，楼市还会坚持调控，这是因为当前世界各国都在实现量化宽松政策，流动性泛滥，热钱四处流窜，在这种情况下，房价承受着不小的上涨压力。如果放松调控，极有可能会重蹈2009年房价暴涨覆辙，因此调控仍是未来必然之选。
但调控的目的并不在于打压房价，而是保证市场的健康发展。在这样的思路下，不难预见，房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，但市场正常需求如首套房、改善型需求等，还是会受到保护。那么可以初步判断，“限购令”、“限贷令”不会退出，同时国家会加大对房价的监管力度。国家发改委负责人也表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。虽然出台诸如陕西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限价令”还有可能在某些房价高涨区域出现。
房产税会不会全面开征？答案是肯定的，但不会以调控政策的形式在2013年出现。而且需要明确的是，房产税出台的根本目的，并非是参与房产调控，而是从统筹推进房地产税费改革、对房地产交易环节征收的有关税种进行简并的角度出发。
刚需购房无需等待
调控为刚需带来了不错的入市机会，刚需购房无需等待。
在刚刚过去的11月，上海商品住宅成交量达到98.15万平方米，接近6月份的最高水平；北京新房签约12988套，与去年同期相比，接近翻倍。中原集团研究中心近日公布的最新数据显示，11月全国主要的54个城市，新建住宅签约均出现了明显上升，合计签约套数达到了293863套，超过了之前成交量最多的7月份，而环比10月份上升幅度更是达到了18.2%。岁末的“翘尾行情”，预示着2013年楼市将会更为乐观。
为何会得出这样的结论？主要原因有以下几点：首先是今年的行情完全由刚需和部分改善型来主导，投机、投资性需求受政策的限制，参与进来的可能性极小，在这种情况下，市场仍有如此表现，这本身意味着市场需求其实非常强劲；再者是在2013年，随着对改善型需求限制的放松，会释放出部分购买力。由此看来，2013年楼市需求不会弱于2012年，这也有可能会导致房价出现一定幅度的上涨，当然涨幅处于各方可接受范围之内，比如与CPI和GDP涨幅相当，在4%～8%之间。
在这样的市场环境下，刚需已无必要再行观望等待。按照以往的经验来看，在调控时期，其实是不错的入场时机。首先，刚需仍然受到政策保护，不会因为调控而增加购房成本；其次，房价平稳，刚需有机会挑选更为合适的物业，而不必在追涨过程中仓促出手。因此在2013年，刚需可根据自己的资金情况，找准目标，从容买房。
对于另外一种类型的住房消费人群——租房者来说，则要面对租金上涨的局面。按照以往的经验，租金水平会在每年的春季和夏季出现两次集中上涨态势。春节为换房高峰，调换工作人士，以及大量的新增人口，都要寻找合适的住处，所以导致市场需求大增，因而影响到租金价格的变化。而在夏季6月前后，又会迎来一波租赁高峰期，这是因为高校毕业生进入租赁市场，再次推涨租金水平。
那么租金到底会涨多少呢？有行业人士表示，此前租金水平一直向上走，极少出现调整，目前已经涨到了一定的水平，因此2013年房租再次上行其实也面临着不小的压力，涨幅可能不会很大，预计整年涨幅约5%。
商用物业精挑细选
近两年来商业地产市场处于低潮期，价格一直徘徊不前，与住宅形成了“倒挂现象”。这其实表明商业地产投资潜力已逐渐显现。
近年来，由于大量资金进入商业地产领域，加之不少原本自持的物业因资金紧张转而出售，使得市场供应量大增。但受国际经济不振影响，市场需求降低，导致市场在近两年来一直呈现供大于求状态。根据“网上房地产”网站公布的数据显示，截止到12月4日，上海商业地产库存面积达到1204.52万平方米，其中，办公物业库存面积为489.48万平方米，商业物业面积达715.04万平方米。
如在正常的市场状况下，同等地段的商业物业价格，一般是住宅的1.5～2倍。但目前，商用物业的售价与住宅相比几乎毫无优势可言。比如位于浦东的写字楼项目东方金融广场，在房产中介挂牌价约6万元/平方米，该价位与周边新盘售价大致相当。
但业内人士指出，商用物业的低迷状态不会长期持续下去，随着经济形势的改善，商用物业会迎来其发展的春天，由此看来，现阶段恰好是逢低吸纳的好时机。专业人士建议重点关注新兴商务区域，比如交通条件便捷、周边各项配套已经成熟的写字楼项目可以关注。不过在目前这种形势下，投资商用物业需要更加注意风险，如位于偏远区域、商务氛围很淡的写字楼项目，应该少碰为妙；再比如有些社区配套商业，如果设计不合理，也会遭遇出租难的尴尬情形。