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摘 要：本文结合中国房地产市场的典型事实，通过建立一个完全信息动态博弈模型与实证研究，分析了公众预期对经济政策效果的影响。文章的结论表明，由于政策效果的事前不可观测与事后执行当中的逆转，房地产调控政策成为不可置信的承诺；在社会公众理性预期的基础上，政策承诺的不可信导致调控政策失效；预期与政策承诺的不可信是房价的Granger因，且三者之间存在长期的均衡关系，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响，且随着时间的推移其影响逐渐增加。
关键词：预期；不可置信的承诺；房地产业政策
中图分类号：F293．30文献标识码：A文章编号：1000-176X（2008）09-0056-07
一、引 言
自1998年进行住房体制改革以来，中国的房地产行业迅猛发展，房价持续上涨，国家统计局的数据显示2003—2005年三年房屋销售价格分别较上年上涨了4．8%、9．7%和7．6%，2006年前三季度都以同比5%以上的速度增长。不断上涨的房价引起中国政府的高度关注，2003年以来出台了一系列的宏观调控政策，涵盖了行政、经济与法律等手段，主要有2003年土地实行“招、拍、挂”，2005年新旧“国八条”，2006年 “国六条”，上调房贷基准利率、对二手房交易征收营业税、个人所得税，限制外资炒房等。但是为什么政府在宏观调控的同时房价却一涨再涨？调控成为“空调”？
已有的文献对房价的高涨从不同角度做出了解释。在需求与供给方面，影响房地产价格的主要因素有房地产市场需求量、租金、开发量、供给量、转让价格与开发成本。华伟、闫雷[1]的研究表明人民币汇率升值的预期推动了外资炒房，从而加大房地产的投资需求；易宪容[2]认为目前国内房地产市场人为操纵的情况非常严重，导入了过高的空置率及价格快速上涨，当国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种炒作就更为严重，同时由于转让土地成为地方政府的“第二财政”，地方政府也乐意与开发商合谋推高房价；况伟大[3]从空间竞争的角度指出房地产市场的基本特征是空间竞争，而不是集中于点的非空间竞争，空间垄断与价格合谋是房价刚性的根本原因；张晓晶、孙涛[4]从房地产周期与金融稳定的角度利用1992—2004年的季度数据进行实证分析，指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内都会呈现稳中趋升的态势。
以上的分析都能对近期的高房价做出一定解释，但无法真正说明为什么在中央政府不断出台宏观调控政策的同时房价还保持高速上涨，没有从政策制定者的角度分析房地产调控政策的有效性。Kydland和Prescott[5]开创性地提出了政府政策的动态一致性问题，认为一个政策不仅在制定时应该是最优的，而且在制定之后执行阶段也应该是最优的，只有这样的政策才是动态一致的，才能获得社会公众的信任。如果政府公布的政策只在制定阶段是最优的而在执行阶段不是最优的，政府就没有积极性真正落实这项政策，理性的社会公众则可以预期到政府的这一行为，同时造成宏观经济政策的失效。另外，如果政策在制定之时就不是最优的，则问题会更加严重。本文的结构安排如下：第二部分为基本模型分析，从政策承诺的角度建立一个简单的完全信息动态博弈模型来分析中国房地产政策的动态不一致性；第三部分结合中国房地产市场的具体情况与典型事实来分析政策承诺不可置信的原因；第四部分运用中国的数据进行实证分析，最后总结全文。
二、基本模型
1．房地产业的特征与政府调控目标
房地产业作为基础产业，有着产业链长、波及面广的特点。王国军、刘水杏[6]的研究表明，在OECD各国35个产业中，除政府服务业外其余34个产业均与房地产业相关；而在中国的40个产业中，除废品及废料业外其余39个产业均与房地产业有关联，房地产的收益会直接影响到其上下游产业的变化。王国军和刘水杏的研究结论表明，中国的房地产行业的带动系数为1．416，房地产行业增长1个百分点可以带动其他40个行业增长1．416个百分点，房地产业对国民经济各产业具有明显的带动效应。对此，梁云芳等[7]经过测算，在2004年的中国经济增长中，房地产投资开发拉动部分达到2．7%，贡献率达28．5%。这些研究结论表明，房地产业的发展对中国国民经济起着举足轻重的作用，房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。大量的研究将目光集中于房地产价格的快速增长对宏观经济的冲击之上。在实质资本收益率确定的情况下，如果存在的话，适当的资产定价泡沫对中国经济有益，能促使资源配置达到帕累托最优；在实质资本收益率随机的情况下，资产定价泡沫对经济的影响不确定[8]。袁志刚与樊潇彦[9]给出了地产均衡价格中，泡沫形成与破裂的相应条件。崔光灿[10]用一个包含金融加速器的动态宏观经济模型分析中国以房地产价格为代表的资产价格波动对宏观经济稳定的影响。房地产价格上升带来银行以房地产为抵押的信贷数量快速增加，而这些信贷将会形成房地产投资或是对房地产的需求，在短期，房地产需求增加会推动房地产价格的进一步上升，而对房地产投资的快速增长可能会带来整个宏观经济过热。同时，过高的住房价格也会增加居民的住房支出，降低社会公众的消费能力；火爆的楼市会吸引大量的社会资金流入房地产市场，从而挤出其他生产部门的社会投资。因此，政策制定者在面对持续高涨的住房价格时，不仅要考虑过高的房价增长速度所带来的风险集聚，同时还要评估房地产市场降温对整个宏观经济的加速冲击，也就是说政策制定者的目标函数是多元的，这也间接证明了政治组织的多重任务（multi-tasking）特性[1]更完整的政治组织中的激励特性评论可以参见王永钦等（2007）：“中国的大国发展道路——论分权式改革的得失”，经济研究，第1期，PP4-16。。
2．模型的构建
我们假定政府的效应函数为：U（y,π）=y-(π-π*)2。在这里，y表示国民产出，π为房价增长速度，π*为政府认为的一个可以容忍的房价增长速度，即房地产市场健康运行的阀值。对政府而言，房价增长速度超过或者低于这一阀值都不利于其效应最大化。如果房价上涨过快而超过了π*，则房地产行业有过热的危险，如果不加以调控，会对整个经济产生较大负面冲击；反之，如果房地产市场不景气，房价总是处于低水平运行，房地产对各行业的带动作用就不能得到充分的发挥，不利于GDP的增长。这样，政府的效应为国民产出y与房价增长速度π以及政府可以容忍的房价增长速度π*的函数，政府不喜欢一个较大的房价增速，但是如果房价能保持一个合理、稳定的速度增长，由于房地产行业的带动效应，政府则会容忍这一增长速度。
显然，宏观经济政策的制定与公众的预期是不可分割的，政府希望保持一个合理房价增长速度的政策如果能够被公众理性预期到，社会公众则会通过调整其他资产的持有比重或是通过要求增加工资来抵消政策执行的效果。由于交易成本和时间成本的存在，短期内公众改变资产组合或是其他行为决策是不可能的，或是由于交易成本太大而不经济，这样如果公众事先没有做好预期防范，未预期到的房价增长速度会影响实际产出。特别地，我们假定房价增长速度对产出的影响函数为y=y*+(π-πe)。其中，y*为潜在的国民产出，πe为公众的预期房价增长速度，如果实际房价增长速度超过了公众的预期增长速度πe，则总产出会有所增长。
3．政府行为分析
政府在房价增长迅猛的情况下，希望通过宏观经济政策来平抑过快的房价增长速度，以降低经济泡沫破裂的风险。假定政府宣布将会将房价增长速度控制在可以容忍的π=π*，如果公众相信政府的承诺，即：πe=π*，而政府履行它的承诺，严格执行它事先宣布的控制房价增长速度的政策，则政府的最终效应为U1=Y*，π1=π*。但事实上，给定公众相信政府的承诺，π=π*并不是一个动态一致的政策，此时政府所面临的问题是：
解上述最优化问题，政府的最优房价增长速度为π2=π*+12，而均衡的效应则为U2=y*+14。由于U2＞U1，政府并没有积极性来遵守自己的承诺，也就是说给定公众相信自己将会控制房价，“理性”的政府就有激励不执行事先承诺的平抑房价上涨速度的政策，通过选择一个π2=π*+12＞πe=π*的房价增长速度来最大化自身的效应。
但是理性的社会公众是能够预期到政府有违约的倾向的，事实上，由于政府的承诺在没有其他沉没成本的条件下并不是那么可靠，这样理性社会公众就不会相信政府的政策宣言。政府面临的问题是在给定公众的房价增长速度预期下选择最优的实际增长速度，因此均衡的实际增长速度π满足：
解上述最优化问题，我们得到政府短期最优房价增长速度为π=π*+12，政府的均衡效应为U=y*+(π*+12-πe)-14，假定公众有理性预期，能够预测到政府的最优增长速度，从而πe=π*+12，那么政府的最终效应为U=y*-14,U＜U1＜U2。这样，一方面，政府的政策被公众理性预期到，没有增加实际产出，y=y*；另一方面，由于房价增长速度高于阀值，π=π*+12＞π*，政府最终效应减小，U=y*-14＜y*，政府没享受到高房价增速带来的产出增长。
可见，由于政府的政策信誉得不到担保，或是政府的声誉并不可靠，政府在宣布政策时，在理性预期的条件下公众并不会轻信宏观经济政策，从而造成政策的动态不一致，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效应，也就是宏观经济政策失效。
三、不可置信的承诺：具体分析与中国的典型事实
一个承诺要有可信性，它必需符合以下两个条件：（1）事前十分清晰并可观测；（2）事后不可逆转（迪克西特，2004）。转引自周业安与包林梅．承诺和经济政策的有效性分析［J］．教学与研究，2005，（4）：26-33．更为详细的论述请参见［美］阿维纳什•K•迪克西特．经济政策的制定：交易成本政治学的视角［M］．北京：中国人民大学出版社，2004．如果能根据未来的每种情况，制定相应的相机规则，那么政策制定过程中就不会出现机会主义，或者说是一个完全契约。但现实中契约往往是不完全的。契约不完全的原因可以归纳为以下三方面：一是预见成本，由于参与人的有限理性，或是社会环境的不可预测性，导致无法预测到所有的或然状态；二是缔约成本，即使当事人可以预见到所有或然状态，但是以一种双方无争议的语言写入契约也很困难或是成本太高；三是证实成本，即关于契约的重要信息对双方是可观察的，但对第三方（如法庭）是不可证实的。由于事先无法签订一个完全契约，那么对这个契约的承诺也就变得不可置信了。可信承诺的第二个条件要求政策制定之后不可逆转，但政治组织委托人的异质性却与之冲突。政治组织中的激励不同于经济组织中的激励，政治组织委托人的偏好往往是异质的，而企业组织中股东的偏好基本一致，也就是收益最大化，而在政治组织当中，每个利益集团都有它自己的偏好与利益[11]。由于政策的制定与执行是一个长期动态过程，因此，经济政策的制定与执行也就成为不同利益集团竞争与协调的过程。经济政策的出台往往是多方利益妥协的结果，政策的落实也就成为不同利益集团的动态博弈均衡。不同利益主体从自身利益最大化出发，要求不同的政策倾向，不能综合各方利益诉求的政策往往成为事后“违约”的诱因；而事后由于客观环境的改变，在契约不完全条件下，事前能协调各利益主体的政策也许不再是均衡，成为事后“违约”的口实。具体到执行过程中，在多级政府框架下，不同层级政府之间的竞争成为经济政策是否完全执行的主要决定因素。
以下结合中国近年针对房地产市场的宏观调控政策来分析承诺不可置信的原因。
1．政策效果的不可观测性
纵观中国政府近年来所出台的针对房地产市场的种种政策，涵盖了房地产市场的各个方面，从行政与法律手段，到财政、货币政策，显示出政府希望控制房价增长速度的决心。但从政策执行后的房地产市场反应来看，调控效果并不明显。政策的实际执行效果与制定者的主观意愿发生偏差。以征收二手房转让营业税与个人所得税为例，政策制定者希望通过提高交易成本来控制房地产市场的投资或投机，从而保证住房的真实需求供应。从中国目前的实际情况来看，住房的需求弹性很小，流转税的增加只是提高了二手住房的供应价格，而供给量或是二手住房的成交量并未有很大幅度的减少，这样，税收更多的是转嫁到了购房者，而非住房投资者，客观上反而助长了房价的上升。相反，更多的讨论集中于对住房持有环节征税，同时取消或降低流转税，在提高房屋囤积成本的同时降低交易费用，加快存量房地产市场的流通速度，降低住房空置率关于房屋持有税详细的论述请参见陈钊与陈杰（2007） http://zhaochen-cces．blog．sohu．com/59983969．html。同时，也有议论集中于提高第二套住房的首付比率之上，不仅存在对购买第二套住房的实际认定困难，同时对政策所针对的目标群体也存在偏差，因为能大量投资于住房并能实际拉动房价的投资者并不缺少个贷资金支持。他们可能用大量的自有资金投资，可以通过其他变通方式从银行融资间接投资于房地产市场，并不一定得通过个人住房抵押贷款这一渠道读者如果对此观点感兴趣不妨参见郭凯（2007）http://kaiecon．blog．sohu．com/65847188．html。这两个事例说明，政策制定者的主观意愿与政策的执行的实际效果并不完全一致，甚至存在较大的偏差，政策的执行效果事前并不可观测。
2．政策执行过程中的事后逆转
上面所分析的是政策的客观不完全性会造成效果偏差，但是，由于政治组织委托人的异质性，即使一项合理的经济政策也不一定能得到完全实行，造成事后逆转。以土地市场的调控为例，2002年5月9日，中国国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求转让国有经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而2004年3月30日，中国国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这充分说明事前的政策并没有得到完整的实施，政策承诺出现了事后逆转。之所以出现政策的事后逆转，我们可以从如下两个角度分析中国的特征事实。
首先，事后逆转可能来自中央政府的不完全落实。由于政治组织的多任务性质，中央政府在关注高房价增长速度带来的风险集聚的同时，也不可忽视房地产市场对宏观经济的拉动作用，因此在政策落实当中可能存在对“度”的把握，不会严格执行事先的承诺。而如果社会公众预期到政府的事后“担心”，则会将之理解成为中央政府的“隐性担保”，也就不会改变其原有的投资决策。
其次，中国房地产调控政策的事后逆转更有可能来自财政分权之后的地方政府行为异化，而这与中国特有的政府激励机制相关[12]详尽理解中国的分权式改革与地方政府激励可以参见周黎安（2004，2007）与王永钦等（2006，2007）。。1994年的分税制改革奠定了中国财政分权的基础，在财政分权的前提下，由于地方政府享有高度的财政自主权，地方政府有强劲动力发展地区经济来获取更多的财政资金。但是单一的财政分权并不足以构成地方政府发展经济的全部激励，中国特殊的政治激励也是地方政府发展经济的不可或缺的一环。中国政治体制的两个特征，一是以GDP为主的政绩考核机制，二是（基于民意调查基础上的）上级官员任免制度。上级官员任免制度牢牢控制了下级官员的晋升激励，形成自上而下的标尺竞争，而上级政府主要通过考察下一级政府辖区的经济发展（尤其是GDP）的相对绩效来晋升地方官员。在一个这样的地方政府激励机制框架下，地方政府有着强劲的动力在短时间内通过各种措施来促进辖区内GDP的快速增长。房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，容易成为地方政府通过投资来迅速拉动GDP增长的主要方式。再者实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种——如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税，不少地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。与房地产行业相关的税收与费用收入以及土地批租收入成为地方政府财政收入的重要组成部分。房地产行业的繁荣所带来的GDP增长有利于地方政府政治晋升，同时税费收入与土地转让金也成为财政收入的重要部分，地方政府就有着强有力的内部激励来通过各种措施化解中央政府的宏观调控政策，保持房地产市场的高度繁荣。虽然通过房地产投资能短期内迅速拉动GDP增长，但从长期来说过于依靠投资增长的经济增长方式不利于地区经济的长期发展，但掌握更为充分信息的社会公众并没有充分的官员评价权力，上级官员任免制度同样可以保证官员的政治晋升。
而不可忽视的一个现象是：在相对绩效评估的锦标赛下，赢家的数量是有限的，而大部分则是输家[11]。落选的地方官员往往就失去了再次晋升的机会，而官员的晋升与落选有着巨大的利益差异，在既有的职位得以保存的前提下，如果晋升失利或是晋升的可能性比较小，地方政府官员往往会伸出其“攫取之手”[13]，寻求替代的办法进行补偿，如贪污腐败。具体到房地产市场，地方政府可以与开发商合谋，接受来自开发商的贿赂，不严格执行来自中央政府的宏观调控政策，这也可以解释近年来房地产市场成为腐败重灾区的一个原因。
四、实证检验
1．变量选择与数据来源
为了全面考察公众预期与政策承诺对房地产市场的影响，本文选取1998年1季度到2007年2季度共38个样本的国房景气指数、房地产投资占GDP的比重与房屋实际价格进行实证研究。就反映社会公众对市场的预期而言，中国编制了相关的预警信号图与景气指数，如国民经济预警指标信号图、消费者景气指数、行业企业景气指数等，具体到房地产业有国房景气指数。它由中国国家统计局编制发布，选择与房地产紧密相关的土地、资金和市场三大类指标来量化反映房地产行业的变化趋势与变化程度，每月公布1次。本文利用国房景气指数（jq）变量来反映社会公众对房地产市场的预期。由于原始数据为月度数据，为了获得季度数据，我们将之进行算术平均处理，数据来源于中国经济景气月报。国房景气指数在2005年进行了模型变化，数据相应进行了更新；同时在2006年采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了调整。本文2004年到2005年的数据为2006年更新后的月报所得。2004年及以前的数据由于月报未进行更新，故用原始值。为了量化政府的政策承诺，本文选取了房地产投资占GDP比重这一变量（ratio），数据来源于中经网统计数据库。一般而言，房地产投资对GDP的占比越大，则房地产业对地区经济增长的贡献越大，这样中央政府就会更加慎重考虑其对房地产业的宏观调控政策，而地方政府也有着更高的积极性维护当地房地产市场的繁荣，以保持地区GDP的快速增长和地方财政收入的稳定，当然也就有更强的激励去化解来自中央政府的政策压力，这样，房地产投资占GDP的比重越大，说明政府政策承诺的可靠性越小，它们之间存在负相关关系。房屋实际价格(hp)用全国房屋销售价格指数替代，数据来源于中经网统计数据库。由于全国房屋销售价格指数为季度同比数据，为求得反映房价变动的时间序列数据，在实际研究当中一般将同比数据定基化处理，并假定基期年的各季度数据反映了当年房价的实际变动。况伟大（2005）、张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采取了同样的方式对数据进行了处理。本文在此基础上搜集了2006年全国70个大中城市房价变化的月度环比数据，根据各月的环比数据推出2006年各月房价变动的定基数据，据此再推出2006年前后各季度的房价定基指数，从而使得我们的数据更加真实地反映房地产市场的实际价格变动。由于是季度数据，在建模之前我们对所有的变量都进行了季节调整，以消除季节因素与不规则因素的影响；并对房价数据与景气数据取了自然对数，以消除异方差影响。
2．相关变量平稳性的单位根检验
传统经济计量学理论以序列平稳为前提，因而在揭示模型变量间结构依存关系时，往往不能给出客观、准确的分析结论。事实上，在实际问题的分析中，所涉及变量往往是非平稳的。现代经济计量学以非平稳、非对称、非线性为特征，以一定的经济理论为基础，选择更加科学的方法与评价指标体系，建立拟合与预测精度均较高的模型，对宏微观经济政策进行模拟分析。由于变量之间因果关系的确立，仅当各变量的单整阶数相同时才有效。本文相关变量的单位根检验结果如表1所示。
由表1可以看出，loghp、logjq和ratio都是一阶单整I(1)序列。换言之，它们均为非平稳时间序列，不能使用传统的经济计量学理论来构建模型。为此，我们使用现代经济计量学中的协整理论及向量误差修正模型（VECM），来研究中国1998—2007年间公众预期、政策承诺与房价之间的长期动态均衡关系。这需要首先确认相关变量之间的Granger因果关系。
3．Granger因果关系检验
从表2可以看出，在5%的显著水平下，我们可以拒绝相关原假设，认为国房景气指数和房地产投资占GDP的比重与房价之间至少存在单向的Granger因果关系，国房景气指数的自然对数序列logjq 和房地产投资占GDP的比重ratio是实际房价对数序列 loghp的Granger原因。
5．脉冲响应函数与方差分解分析
通过Granger因果关系分析与协整分析，我们可以清楚地看出公众预期、政策承诺与房价之间的因果关系及长期均衡关系。下面我们通过脉冲响应函数与方差分解方法来研究系统的动态性。从图1可以看出，社会公众对房地产市场的预期提高带来的冲击对房地产价格会产生长期为正的动态影响，而且这种冲击是动态变化的，随着时间的推移其效应逐渐增大；房地产投资占GDP的比重对房价也有着长期的正向冲击，冲击在前三期效应相对较大，对房价的正向影响快速上升，之后保持继续保持一个稳定上升的势头。这样的结论表明，由于房地产行业在地区经济中的支柱性地位，在一定程度上决定了各级政府对房地产业的政策态度比较模糊。一方面，房价的快速上升不利于地区经济的稳定，社会公众的消费支出与投资支出受到挤出，公众的经济压力增大，政府需要采取措施来调控房地产市场；另一方面，由于房地产业给各级政府带来了政治晋升的“资本”与各种税费收入，即使承诺将控制房价，但这一承诺也不会得到完全实行。这样理性的社会公众预期到政策承诺并不可靠时，就会改变当期的行为，不再等待政策调控后的房价稳定或下跌，而是立即购买，进一步推动了房价的上涨。并且，脉冲响应函数的冲击结论表明，由于政策承诺的不可靠性导致的上涨预期一旦形成，其影响长期持续并且逐渐增加。
图2是不考虑房价自身影响的公众预期与政策承诺的不可信对房价影响的贡献率。从图2可以看出，在第1到第5期，预期对房价的影响要小于房地产投资对GDP占比对房价的影响，但在长期，上涨的预期一旦完全形成，它对房价冲击的贡献率要高于房地产投资对GDP的占比。
五、结 论
本文通过理论分析与实证检验研究了中国房地产市场的预期与不可置信的政策承诺对房地产市场调控政策效果的影响。本文建立了一个简单的社会公众与政府之间的完全信息动态博弈模型，模型的结论表明，如果政府政策得不到有效保障，社会公众的理性预期会使得政策无法达到政策制定者初始的预期效果，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效用，也就是宏观经济政策失效。在中国房地产市场典型事实的基础之上，本文指出，由于政策制定者对个别政策执行效果事前不可观测，且在政策执行过程当中各级政府都存在对政策事后逆转的可能性，房地产调控政策往往成为不可置信的承诺。在此基础之上，本文的实证研究表明，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响，且随着时间的推移其影响逐渐增加。
参考文献：
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［13］ 陈抗，等．财政集权与地方政府行为变化——从援助之手到攫取之手［J］．经济学季刊，2002，（1）．［14］ 余凯．中国房地产价格上涨的价值机制研究［J］．云南财经大学学报，2007，（4）．
（责任编辑：孟 耀）
注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”
关键词：预期；不可置信的承诺；房地产业政策
中图分类号：F293．30文献标识码：A文章编号：1000-176X（2008）09-0056-07
一、引 言
自1998年进行住房体制改革以来，中国的房地产行业迅猛发展，房价持续上涨，国家统计局的数据显示2003—2005年三年房屋销售价格分别较上年上涨了4．8%、9．7%和7．6%，2006年前三季度都以同比5%以上的速度增长。不断上涨的房价引起中国政府的高度关注，2003年以来出台了一系列的宏观调控政策，涵盖了行政、经济与法律等手段，主要有2003年土地实行“招、拍、挂”，2005年新旧“国八条”，2006年 “国六条”，上调房贷基准利率、对二手房交易征收营业税、个人所得税，限制外资炒房等。但是为什么政府在宏观调控的同时房价却一涨再涨？调控成为“空调”？
已有的文献对房价的高涨从不同角度做出了解释。在需求与供给方面，影响房地产价格的主要因素有房地产市场需求量、租金、开发量、供给量、转让价格与开发成本。华伟、闫雷[1]的研究表明人民币汇率升值的预期推动了外资炒房，从而加大房地产的投资需求；易宪容[2]认为目前国内房地产市场人为操纵的情况非常严重，导入了过高的空置率及价格快速上涨，当国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种炒作就更为严重，同时由于转让土地成为地方政府的“第二财政”，地方政府也乐意与开发商合谋推高房价；况伟大[3]从空间竞争的角度指出房地产市场的基本特征是空间竞争，而不是集中于点的非空间竞争，空间垄断与价格合谋是房价刚性的根本原因；张晓晶、孙涛[4]从房地产周期与金融稳定的角度利用1992—2004年的季度数据进行实证分析，指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内都会呈现稳中趋升的态势。
以上的分析都能对近期的高房价做出一定解释，但无法真正说明为什么在中央政府不断出台宏观调控政策的同时房价还保持高速上涨，没有从政策制定者的角度分析房地产调控政策的有效性。Kydland和Prescott[5]开创性地提出了政府政策的动态一致性问题，认为一个政策不仅在制定时应该是最优的，而且在制定之后执行阶段也应该是最优的，只有这样的政策才是动态一致的，才能获得社会公众的信任。如果政府公布的政策只在制定阶段是最优的而在执行阶段不是最优的，政府就没有积极性真正落实这项政策，理性的社会公众则可以预期到政府的这一行为，同时造成宏观经济政策的失效。另外，如果政策在制定之时就不是最优的，则问题会更加严重。本文的结构安排如下：第二部分为基本模型分析，从政策承诺的角度建立一个简单的完全信息动态博弈模型来分析中国房地产政策的动态不一致性；第三部分结合中国房地产市场的具体情况与典型事实来分析政策承诺不可置信的原因；第四部分运用中国的数据进行实证分析，最后总结全文。
二、基本模型
1．房地产业的特征与政府调控目标
房地产业作为基础产业，有着产业链长、波及面广的特点。王国军、刘水杏[6]的研究表明，在OECD各国35个产业中，除政府服务业外其余34个产业均与房地产业相关；而在中国的40个产业中，除废品及废料业外其余39个产业均与房地产业有关联，房地产的收益会直接影响到其上下游产业的变化。王国军和刘水杏的研究结论表明，中国的房地产行业的带动系数为1．416，房地产行业增长1个百分点可以带动其他40个行业增长1．416个百分点，房地产业对国民经济各产业具有明显的带动效应。对此，梁云芳等[7]经过测算，在2004年的中国经济增长中，房地产投资开发拉动部分达到2．7%，贡献率达28．5%。这些研究结论表明，房地产业的发展对中国国民经济起着举足轻重的作用，房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。大量的研究将目光集中于房地产价格的快速增长对宏观经济的冲击之上。在实质资本收益率确定的情况下，如果存在的话，适当的资产定价泡沫对中国经济有益，能促使资源配置达到帕累托最优；在实质资本收益率随机的情况下，资产定价泡沫对经济的影响不确定[8]。袁志刚与樊潇彦[9]给出了地产均衡价格中，泡沫形成与破裂的相应条件。崔光灿[10]用一个包含金融加速器的动态宏观经济模型分析中国以房地产价格为代表的资产价格波动对宏观经济稳定的影响。房地产价格上升带来银行以房地产为抵押的信贷数量快速增加，而这些信贷将会形成房地产投资或是对房地产的需求，在短期，房地产需求增加会推动房地产价格的进一步上升，而对房地产投资的快速增长可能会带来整个宏观经济过热。同时，过高的住房价格也会增加居民的住房支出，降低社会公众的消费能力；火爆的楼市会吸引大量的社会资金流入房地产市场，从而挤出其他生产部门的社会投资。因此，政策制定者在面对持续高涨的住房价格时，不仅要考虑过高的房价增长速度所带来的风险集聚，同时还要评估房地产市场降温对整个宏观经济的加速冲击，也就是说政策制定者的目标函数是多元的，这也间接证明了政治组织的多重任务（multi-tasking）特性[1]更完整的政治组织中的激励特性评论可以参见王永钦等（2007）：“中国的大国发展道路——论分权式改革的得失”，经济研究，第1期，PP4-16。。
2．模型的构建
我们假定政府的效应函数为：U（y,π）=y-(π-π*)2。在这里，y表示国民产出，π为房价增长速度，π*为政府认为的一个可以容忍的房价增长速度，即房地产市场健康运行的阀值。对政府而言，房价增长速度超过或者低于这一阀值都不利于其效应最大化。如果房价上涨过快而超过了π*，则房地产行业有过热的危险，如果不加以调控，会对整个经济产生较大负面冲击；反之，如果房地产市场不景气，房价总是处于低水平运行，房地产对各行业的带动作用就不能得到充分的发挥，不利于GDP的增长。这样，政府的效应为国民产出y与房价增长速度π以及政府可以容忍的房价增长速度π*的函数，政府不喜欢一个较大的房价增速，但是如果房价能保持一个合理、稳定的速度增长，由于房地产行业的带动效应，政府则会容忍这一增长速度。
显然，宏观经济政策的制定与公众的预期是不可分割的，政府希望保持一个合理房价增长速度的政策如果能够被公众理性预期到，社会公众则会通过调整其他资产的持有比重或是通过要求增加工资来抵消政策执行的效果。由于交易成本和时间成本的存在，短期内公众改变资产组合或是其他行为决策是不可能的，或是由于交易成本太大而不经济，这样如果公众事先没有做好预期防范，未预期到的房价增长速度会影响实际产出。特别地，我们假定房价增长速度对产出的影响函数为y=y*+(π-πe)。其中，y*为潜在的国民产出，πe为公众的预期房价增长速度，如果实际房价增长速度超过了公众的预期增长速度πe，则总产出会有所增长。
3．政府行为分析
政府在房价增长迅猛的情况下，希望通过宏观经济政策来平抑过快的房价增长速度，以降低经济泡沫破裂的风险。假定政府宣布将会将房价增长速度控制在可以容忍的π=π*，如果公众相信政府的承诺，即：πe=π*，而政府履行它的承诺，严格执行它事先宣布的控制房价增长速度的政策，则政府的最终效应为U1=Y*，π1=π*。但事实上，给定公众相信政府的承诺，π=π*并不是一个动态一致的政策，此时政府所面临的问题是：
解上述最优化问题，政府的最优房价增长速度为π2=π*+12，而均衡的效应则为U2=y*+14。由于U2＞U1，政府并没有积极性来遵守自己的承诺，也就是说给定公众相信自己将会控制房价，“理性”的政府就有激励不执行事先承诺的平抑房价上涨速度的政策，通过选择一个π2=π*+12＞πe=π*的房价增长速度来最大化自身的效应。
但是理性的社会公众是能够预期到政府有违约的倾向的，事实上，由于政府的承诺在没有其他沉没成本的条件下并不是那么可靠，这样理性社会公众就不会相信政府的政策宣言。政府面临的问题是在给定公众的房价增长速度预期下选择最优的实际增长速度，因此均衡的实际增长速度π满足：
解上述最优化问题，我们得到政府短期最优房价增长速度为π=π*+12，政府的均衡效应为U=y*+(π*+12-πe)-14，假定公众有理性预期，能够预测到政府的最优增长速度，从而πe=π*+12，那么政府的最终效应为U=y*-14,U＜U1＜U2。这样，一方面，政府的政策被公众理性预期到，没有增加实际产出，y=y*；另一方面，由于房价增长速度高于阀值，π=π*+12＞π*，政府最终效应减小，U=y*-14＜y*，政府没享受到高房价增速带来的产出增长。
可见，由于政府的政策信誉得不到担保，或是政府的声誉并不可靠，政府在宣布政策时，在理性预期的条件下公众并不会轻信宏观经济政策，从而造成政策的动态不一致，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效应，也就是宏观经济政策失效。
三、不可置信的承诺：具体分析与中国的典型事实
一个承诺要有可信性，它必需符合以下两个条件：（1）事前十分清晰并可观测；（2）事后不可逆转（迪克西特，2004）。转引自周业安与包林梅．承诺和经济政策的有效性分析［J］．教学与研究，2005，（4）：26-33．更为详细的论述请参见［美］阿维纳什•K•迪克西特．经济政策的制定：交易成本政治学的视角［M］．北京：中国人民大学出版社，2004．如果能根据未来的每种情况，制定相应的相机规则，那么政策制定过程中就不会出现机会主义，或者说是一个完全契约。但现实中契约往往是不完全的。契约不完全的原因可以归纳为以下三方面：一是预见成本，由于参与人的有限理性，或是社会环境的不可预测性，导致无法预测到所有的或然状态；二是缔约成本，即使当事人可以预见到所有或然状态，但是以一种双方无争议的语言写入契约也很困难或是成本太高；三是证实成本，即关于契约的重要信息对双方是可观察的，但对第三方（如法庭）是不可证实的。由于事先无法签订一个完全契约，那么对这个契约的承诺也就变得不可置信了。可信承诺的第二个条件要求政策制定之后不可逆转，但政治组织委托人的异质性却与之冲突。政治组织中的激励不同于经济组织中的激励，政治组织委托人的偏好往往是异质的，而企业组织中股东的偏好基本一致，也就是收益最大化，而在政治组织当中，每个利益集团都有它自己的偏好与利益[11]。由于政策的制定与执行是一个长期动态过程，因此，经济政策的制定与执行也就成为不同利益集团竞争与协调的过程。经济政策的出台往往是多方利益妥协的结果，政策的落实也就成为不同利益集团的动态博弈均衡。不同利益主体从自身利益最大化出发，要求不同的政策倾向，不能综合各方利益诉求的政策往往成为事后“违约”的诱因；而事后由于客观环境的改变，在契约不完全条件下，事前能协调各利益主体的政策也许不再是均衡，成为事后“违约”的口实。具体到执行过程中，在多级政府框架下，不同层级政府之间的竞争成为经济政策是否完全执行的主要决定因素。
以下结合中国近年针对房地产市场的宏观调控政策来分析承诺不可置信的原因。
1．政策效果的不可观测性
纵观中国政府近年来所出台的针对房地产市场的种种政策，涵盖了房地产市场的各个方面，从行政与法律手段，到财政、货币政策，显示出政府希望控制房价增长速度的决心。但从政策执行后的房地产市场反应来看，调控效果并不明显。政策的实际执行效果与制定者的主观意愿发生偏差。以征收二手房转让营业税与个人所得税为例，政策制定者希望通过提高交易成本来控制房地产市场的投资或投机，从而保证住房的真实需求供应。从中国目前的实际情况来看，住房的需求弹性很小，流转税的增加只是提高了二手住房的供应价格，而供给量或是二手住房的成交量并未有很大幅度的减少，这样，税收更多的是转嫁到了购房者，而非住房投资者，客观上反而助长了房价的上升。相反，更多的讨论集中于对住房持有环节征税，同时取消或降低流转税，在提高房屋囤积成本的同时降低交易费用，加快存量房地产市场的流通速度，降低住房空置率关于房屋持有税详细的论述请参见陈钊与陈杰（2007） http://zhaochen-cces．blog．sohu．com/59983969．html。同时，也有议论集中于提高第二套住房的首付比率之上，不仅存在对购买第二套住房的实际认定困难，同时对政策所针对的目标群体也存在偏差，因为能大量投资于住房并能实际拉动房价的投资者并不缺少个贷资金支持。他们可能用大量的自有资金投资，可以通过其他变通方式从银行融资间接投资于房地产市场，并不一定得通过个人住房抵押贷款这一渠道读者如果对此观点感兴趣不妨参见郭凯（2007）http://kaiecon．blog．sohu．com/65847188．html。这两个事例说明，政策制定者的主观意愿与政策的执行的实际效果并不完全一致，甚至存在较大的偏差，政策的执行效果事前并不可观测。
2．政策执行过程中的事后逆转
上面所分析的是政策的客观不完全性会造成效果偏差，但是，由于政治组织委托人的异质性，即使一项合理的经济政策也不一定能得到完全实行，造成事后逆转。以土地市场的调控为例，2002年5月9日，中国国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求转让国有经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而2004年3月30日，中国国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这充分说明事前的政策并没有得到完整的实施，政策承诺出现了事后逆转。之所以出现政策的事后逆转，我们可以从如下两个角度分析中国的特征事实。
首先，事后逆转可能来自中央政府的不完全落实。由于政治组织的多任务性质，中央政府在关注高房价增长速度带来的风险集聚的同时，也不可忽视房地产市场对宏观经济的拉动作用，因此在政策落实当中可能存在对“度”的把握，不会严格执行事先的承诺。而如果社会公众预期到政府的事后“担心”，则会将之理解成为中央政府的“隐性担保”，也就不会改变其原有的投资决策。
其次，中国房地产调控政策的事后逆转更有可能来自财政分权之后的地方政府行为异化，而这与中国特有的政府激励机制相关[12]详尽理解中国的分权式改革与地方政府激励可以参见周黎安（2004，2007）与王永钦等（2006，2007）。。1994年的分税制改革奠定了中国财政分权的基础，在财政分权的前提下，由于地方政府享有高度的财政自主权，地方政府有强劲动力发展地区经济来获取更多的财政资金。但是单一的财政分权并不足以构成地方政府发展经济的全部激励，中国特殊的政治激励也是地方政府发展经济的不可或缺的一环。中国政治体制的两个特征，一是以GDP为主的政绩考核机制，二是（基于民意调查基础上的）上级官员任免制度。上级官员任免制度牢牢控制了下级官员的晋升激励，形成自上而下的标尺竞争，而上级政府主要通过考察下一级政府辖区的经济发展（尤其是GDP）的相对绩效来晋升地方官员。在一个这样的地方政府激励机制框架下，地方政府有着强劲的动力在短时间内通过各种措施来促进辖区内GDP的快速增长。房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，容易成为地方政府通过投资来迅速拉动GDP增长的主要方式。再者实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种——如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税，不少地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。与房地产行业相关的税收与费用收入以及土地批租收入成为地方政府财政收入的重要组成部分。房地产行业的繁荣所带来的GDP增长有利于地方政府政治晋升，同时税费收入与土地转让金也成为财政收入的重要部分，地方政府就有着强有力的内部激励来通过各种措施化解中央政府的宏观调控政策，保持房地产市场的高度繁荣。虽然通过房地产投资能短期内迅速拉动GDP增长，但从长期来说过于依靠投资增长的经济增长方式不利于地区经济的长期发展，但掌握更为充分信息的社会公众并没有充分的官员评价权力，上级官员任免制度同样可以保证官员的政治晋升。
而不可忽视的一个现象是：在相对绩效评估的锦标赛下，赢家的数量是有限的，而大部分则是输家[11]。落选的地方官员往往就失去了再次晋升的机会，而官员的晋升与落选有着巨大的利益差异，在既有的职位得以保存的前提下，如果晋升失利或是晋升的可能性比较小，地方政府官员往往会伸出其“攫取之手”[13]，寻求替代的办法进行补偿，如贪污腐败。具体到房地产市场，地方政府可以与开发商合谋，接受来自开发商的贿赂，不严格执行来自中央政府的宏观调控政策，这也可以解释近年来房地产市场成为腐败重灾区的一个原因。
四、实证检验
1．变量选择与数据来源
为了全面考察公众预期与政策承诺对房地产市场的影响，本文选取1998年1季度到2007年2季度共38个样本的国房景气指数、房地产投资占GDP的比重与房屋实际价格进行实证研究。就反映社会公众对市场的预期而言，中国编制了相关的预警信号图与景气指数，如国民经济预警指标信号图、消费者景气指数、行业企业景气指数等，具体到房地产业有国房景气指数。它由中国国家统计局编制发布，选择与房地产紧密相关的土地、资金和市场三大类指标来量化反映房地产行业的变化趋势与变化程度，每月公布1次。本文利用国房景气指数（jq）变量来反映社会公众对房地产市场的预期。由于原始数据为月度数据，为了获得季度数据，我们将之进行算术平均处理，数据来源于中国经济景气月报。国房景气指数在2005年进行了模型变化，数据相应进行了更新；同时在2006年采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了调整。本文2004年到2005年的数据为2006年更新后的月报所得。2004年及以前的数据由于月报未进行更新，故用原始值。为了量化政府的政策承诺，本文选取了房地产投资占GDP比重这一变量（ratio），数据来源于中经网统计数据库。一般而言，房地产投资对GDP的占比越大，则房地产业对地区经济增长的贡献越大，这样中央政府就会更加慎重考虑其对房地产业的宏观调控政策，而地方政府也有着更高的积极性维护当地房地产市场的繁荣，以保持地区GDP的快速增长和地方财政收入的稳定，当然也就有更强的激励去化解来自中央政府的政策压力，这样，房地产投资占GDP的比重越大，说明政府政策承诺的可靠性越小，它们之间存在负相关关系。房屋实际价格(hp)用全国房屋销售价格指数替代，数据来源于中经网统计数据库。由于全国房屋销售价格指数为季度同比数据，为求得反映房价变动的时间序列数据，在实际研究当中一般将同比数据定基化处理，并假定基期年的各季度数据反映了当年房价的实际变动。况伟大（2005）、张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采取了同样的方式对数据进行了处理。本文在此基础上搜集了2006年全国70个大中城市房价变化的月度环比数据，根据各月的环比数据推出2006年各月房价变动的定基数据，据此再推出2006年前后各季度的房价定基指数，从而使得我们的数据更加真实地反映房地产市场的实际价格变动。由于是季度数据，在建模之前我们对所有的变量都进行了季节调整，以消除季节因素与不规则因素的影响；并对房价数据与景气数据取了自然对数，以消除异方差影响。
2．相关变量平稳性的单位根检验
传统经济计量学理论以序列平稳为前提，因而在揭示模型变量间结构依存关系时，往往不能给出客观、准确的分析结论。事实上，在实际问题的分析中，所涉及变量往往是非平稳的。现代经济计量学以非平稳、非对称、非线性为特征，以一定的经济理论为基础，选择更加科学的方法与评价指标体系，建立拟合与预测精度均较高的模型，对宏微观经济政策进行模拟分析。由于变量之间因果关系的确立，仅当各变量的单整阶数相同时才有效。本文相关变量的单位根检验结果如表1所示。
由表1可以看出，loghp、logjq和ratio都是一阶单整I(1)序列。换言之，它们均为非平稳时间序列，不能使用传统的经济计量学理论来构建模型。为此，我们使用现代经济计量学中的协整理论及向量误差修正模型（VECM），来研究中国1998—2007年间公众预期、政策承诺与房价之间的长期动态均衡关系。这需要首先确认相关变量之间的Granger因果关系。
3．Granger因果关系检验
从表2可以看出，在5%的显著水平下，我们可以拒绝相关原假设，认为国房景气指数和房地产投资占GDP的比重与房价之间至少存在单向的Granger因果关系，国房景气指数的自然对数序列logjq 和房地产投资占GDP的比重ratio是实际房价对数序列 loghp的Granger原因。
5．脉冲响应函数与方差分解分析
通过Granger因果关系分析与协整分析，我们可以清楚地看出公众预期、政策承诺与房价之间的因果关系及长期均衡关系。下面我们通过脉冲响应函数与方差分解方法来研究系统的动态性。从图1可以看出，社会公众对房地产市场的预期提高带来的冲击对房地产价格会产生长期为正的动态影响，而且这种冲击是动态变化的，随着时间的推移其效应逐渐增大；房地产投资占GDP的比重对房价也有着长期的正向冲击，冲击在前三期效应相对较大，对房价的正向影响快速上升，之后保持继续保持一个稳定上升的势头。这样的结论表明，由于房地产行业在地区经济中的支柱性地位，在一定程度上决定了各级政府对房地产业的政策态度比较模糊。一方面，房价的快速上升不利于地区经济的稳定，社会公众的消费支出与投资支出受到挤出，公众的经济压力增大，政府需要采取措施来调控房地产市场；另一方面，由于房地产业给各级政府带来了政治晋升的“资本”与各种税费收入，即使承诺将控制房价，但这一承诺也不会得到完全实行。这样理性的社会公众预期到政策承诺并不可靠时，就会改变当期的行为，不再等待政策调控后的房价稳定或下跌，而是立即购买，进一步推动了房价的上涨。并且，脉冲响应函数的冲击结论表明，由于政策承诺的不可靠性导致的上涨预期一旦形成，其影响长期持续并且逐渐增加。
图2是不考虑房价自身影响的公众预期与政策承诺的不可信对房价影响的贡献率。从图2可以看出，在第1到第5期，预期对房价的影响要小于房地产投资对GDP占比对房价的影响，但在长期，上涨的预期一旦完全形成，它对房价冲击的贡献率要高于房地产投资对GDP的占比。
五、结 论
本文通过理论分析与实证检验研究了中国房地产市场的预期与不可置信的政策承诺对房地产市场调控政策效果的影响。本文建立了一个简单的社会公众与政府之间的完全信息动态博弈模型，模型的结论表明，如果政府政策得不到有效保障，社会公众的理性预期会使得政策无法达到政策制定者初始的预期效果，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效用，也就是宏观经济政策失效。在中国房地产市场典型事实的基础之上，本文指出，由于政策制定者对个别政策执行效果事前不可观测，且在政策执行过程当中各级政府都存在对政策事后逆转的可能性，房地产调控政策往往成为不可置信的承诺。在此基础之上，本文的实证研究表明，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响，且随着时间的推移其影响逐渐增加。
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（责任编辑：孟 耀）
注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”