论文部分内容阅读
摘要：房地产业在国民经济的发展中起着举足轻重的作用，而近年来房地产市场的状况也是变化万千：房价长期居高不下、政府宏观调控、开发商行为扑朔迷离、消费者不知所措。而面对政府密集的宏观调控，房地产开发商究竟是否应该降价，又该如何定价就成为了博弈的焦点。文章运用博弈论的方法，分析开发商之间的定价博弈。
关键词：房地产市场 博弈 价格
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
我国房地产市场的现状
2005-2006年，新老国八条、国六条、国十五条相继出台。要求加强土地管理，控制土地供应；还提出了90/70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策。2007年年初就出台了清算土地增值税的政策，紧接着是减少土地出让环节的优惠政策的通知、提高首付、物权保护法，同年年底的中央经济工作会议宣布将“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，央行加息并上调准备金率。截至2008年6月份，存款准备金率又先后5次上调到17.5%，超过10年来13%的历史最高点，紧缩力度惊人。在这一连串的宏观调控下，房价正在逐渐回归理性，于是房地产市场拐点论也成为各大媒体讨论的焦点问题。房地产市场上的各方博弈也愈加激烈。本文着重讨论房地产开发商之间就定价问题的博弈。
博弈论解释房地产定价的可行性
博弈论是研究博弈现象中理性的各方是否存在合理的行为，及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。理性是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程是一个博弈过程，其结果是产权受让方以一定的价格获得房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。
房地产市场最大的特征就是信息不对称，这主要表现为开发商在开发之前就已经聘请专业的咨询人员对产品消费群体做了详细的调查和分析，掌握了他们的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况，以做到知己知彼、投其所好。同时房地产市场还具有垄断性。在房地产行业中，只要你有钱，就可以成立公司，参与竞争，似乎不具备垄断的特征，但实际上，由于土地不可再生的稀缺性使得产品的供应与市场的需求构成了一组矛盾，“物以稀为贵”也就成为了房产市场垄断的基础。另外，房产的位置是不能移动的，而房产购买者可以选择的区域也是有限的，一个区域的居民基本不可能到另外一个区域去购买房子，即开发商的主要竞争对手也只限于其所在的区域内，这样就大大减少了竞争的力度，在某一区域内形成寡头垄断。并且，地理位置的差异性使房产商品具有天生的差异性，也成为了形成垄断得天独厚的条件。
房地产行业还具有极强的专业性，购房者除了了解自身的条件以外，对开发商、产品构造、其合理性、实用性以及成本等更加专业的东西都知之甚少，同时，开发商还可以利用自己的信息优势虚张声势，给购房者带来心理压力，这些都使消费者讨价还价的余地大大减小。同样，在相互竞争的开发商之间也存在着信息不对称的现象。因此，在这种信息不对称的条件下，就有必要从博弈论的角度来分析房地产的定价问题。
开发商之间的博弈
假设市场上只存在甲、乙两个开发商，下面就产品类型的差别，借助博弈论的模型来讨论他们的定价策略。
第一，甲、乙产品同属一个类型。由于他们的产品是属于同一类型的，但在如品牌、户型、物业管理、周边环境等方面的差异还是存在的，因此，两者具有很强的替代性，但又不是完全的替代品，甲、乙双方在有限的市场中公平竞争。价格也并非是消费者做选择时的唯一衡量因素，这符合博弈论中伯特兰德寡占模型。
假设甲、乙开发商定价分别为P1、P2，则需求函数分别为：D1＝a1-b1P1+d1P2、D2＝a2-b2P2+d2P1。
上式反映出了两种产品的不完全替代性，其中，d1>0，d2>0，分别表示一种产品对另一种产品的替代程度，b1>0，b2>0，分别表示两种产品的需求量对自身价格的敏感程度。假设两者的边际成本分别为c1，c2，并且都没有固定成本。
假设每个开发商的利润都等于其收益，则其利润函数Π1、Π2分别为：
且在其偏导数为0时有最大值，则甲、乙两个开发商价格的反应函数分别为：
联立两式可以得出甲、乙开发商纳什均衡得价格（P1＊，P2＊）
从上式可以看出，甲开发商的最终定价取决于自己的成本以及与乙开发商产品的可替代程度，为使自己的产品在竞争中处于优势地位，就必须事先充分进行市场调查，了解消费者的偏好，采用新技术，降低成本，降低产品价格，想法设法使自己的产品更有特色，为消费者提供更高品质的服务。在这种情况下，再加上适当的宏观政策，就会有利于引导房地产市场向良性方向发展。
第二，甲、乙双方的产品差异很大，他们之间没有替代性，此时，设d1=d2=0，则均衡价格为：
由于两种产品没有可比性，开发商的定价只和自己产品的成本有关。在差异化的市场中，甲、乙开发商之间是不存在竞争的，双方在自己所属的领域内处于完全垄断的地位，究竟怎样定价只取决于其预期的利润是多少，而消费者的地位更加被动，价格已经不具有任何参考价值，要选择的也只是此开发商的哪个产品更符合自己的期望。
第三，甲、乙双方的产品同质。由于双方产品同质，因此产品间的替代性很强，即此时d1=b1=d2=b2→∞，设两种产品的边际成本c1=c2=c，则在这种情况下的均衡价格分别为：
由此可见，当两种产品同质时，唯一的区别就只有价格，于是双方竞争的焦点就集中在价格上，此时的博弈类似于囚徒困境的局面，其定价过程的博弈如表1所示：
表1房地产开发商之间的博弈
虽然面对着政府一系列控制房价政策的压力，但考虑到群众对住房的刚性需求，以及随着生活水平的提高所带动的对生活品质要求的提高，开发商们仍然可以采取定高价的策略，只要资金雄厚，就算不能立即将其建成的产品销售出去，他们也只需支付住宅所占有的资金成本和折旧成本，而且即使很少，但也不能排除总是会有人会买他们的产品，这样开发商们同样可以赚取高额的利润，使双方的收益达到最大值15；但是在此过程中，如有一家由于资金等问题率先降价，那么消费者自然会偏向于价格相对低廉的一方，而使另一方的销售压力增大，当然不排除仍然会有少数消费者会因为品牌，选择购买不降价的产品，但此开发商的利润也会远远低于其竞争对手，降价的一方虽然不能得到象维持原有价格时的高额利润，但可以缓解公司流动资金的压力，开发新的项目，从而为公司长期可持续发展奠定了基础；如果双方同时采取降价的策略，自然可以吸引不少观望者购买产品，使存货问题得到解决，但利润也将大不如前。
综上，开发商们最好的策略就是选择维持原来的价格，顶住压力不降价，这样结果将皆大欢喜，但是模型毕竟和现实情况存在差异，它并没有过多的考虑外界舆论的影响和政策的压力，如果把这些条件都加上，这种平衡就相当微妙，一旦有人顶不住或没有能力再继续维持，率先打破平衡，那么后行动者将处于非常被动的境地，因此，同质产品中的价格战似乎也不可避免，价格会逐渐趋于产品的成本。
事实上也确实如此，2007年下半年开始楼市已显现有价无市的局面，房价高高在上而成交量却逐步下滑。地产开发商们面临着资金链断裂的风险，再加上宏观调控的影响，中高档产品已渐渐丧失市场，因此，价格战也就成为必然。一开始，开发商不愿承认降价，就以做各种活动为幌子，间接降价。但即使价格的持续下降，还是没有成功刺激到消费者，很多人依然持观望态度。
结论
由于完全没有替代品的产品在现实中是不存在的，因此从上面的分析中可以看出，拐点论不是没有根据的，如今的房地产市场的定价不再会是开发商做主，房产市场逐渐理性化，产品的价格也将越来越趋于合理。
（作者单位：武汉理工大学管理学院）
参考文献
[1]谢识予.经济博弈论(第二版)[M].复旦大学出版社,2002.
[2]吴强.宏观经济与房地产市场[J].广东经济管理学院学报,2004(6).
[3]郭翔玲.房地产价格探究[J].中国市场,2007(6).
[4]张照贵.经济博弈与应用[M].西南财经大学出版社,1999.
关键词：房地产市场 博弈 价格
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
我国房地产市场的现状
2005-2006年，新老国八条、国六条、国十五条相继出台。要求加强土地管理，控制土地供应；还提出了90/70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策。2007年年初就出台了清算土地增值税的政策，紧接着是减少土地出让环节的优惠政策的通知、提高首付、物权保护法，同年年底的中央经济工作会议宣布将“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，央行加息并上调准备金率。截至2008年6月份，存款准备金率又先后5次上调到17.5%，超过10年来13%的历史最高点，紧缩力度惊人。在这一连串的宏观调控下，房价正在逐渐回归理性，于是房地产市场拐点论也成为各大媒体讨论的焦点问题。房地产市场上的各方博弈也愈加激烈。本文着重讨论房地产开发商之间就定价问题的博弈。
博弈论解释房地产定价的可行性
博弈论是研究博弈现象中理性的各方是否存在合理的行为，及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。理性是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程是一个博弈过程，其结果是产权受让方以一定的价格获得房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。
房地产市场最大的特征就是信息不对称，这主要表现为开发商在开发之前就已经聘请专业的咨询人员对产品消费群体做了详细的调查和分析，掌握了他们的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况，以做到知己知彼、投其所好。同时房地产市场还具有垄断性。在房地产行业中，只要你有钱，就可以成立公司，参与竞争，似乎不具备垄断的特征，但实际上，由于土地不可再生的稀缺性使得产品的供应与市场的需求构成了一组矛盾，“物以稀为贵”也就成为了房产市场垄断的基础。另外，房产的位置是不能移动的，而房产购买者可以选择的区域也是有限的，一个区域的居民基本不可能到另外一个区域去购买房子，即开发商的主要竞争对手也只限于其所在的区域内，这样就大大减少了竞争的力度，在某一区域内形成寡头垄断。并且，地理位置的差异性使房产商品具有天生的差异性，也成为了形成垄断得天独厚的条件。
房地产行业还具有极强的专业性，购房者除了了解自身的条件以外，对开发商、产品构造、其合理性、实用性以及成本等更加专业的东西都知之甚少，同时，开发商还可以利用自己的信息优势虚张声势，给购房者带来心理压力，这些都使消费者讨价还价的余地大大减小。同样，在相互竞争的开发商之间也存在着信息不对称的现象。因此，在这种信息不对称的条件下，就有必要从博弈论的角度来分析房地产的定价问题。
开发商之间的博弈
假设市场上只存在甲、乙两个开发商，下面就产品类型的差别，借助博弈论的模型来讨论他们的定价策略。
第一，甲、乙产品同属一个类型。由于他们的产品是属于同一类型的，但在如品牌、户型、物业管理、周边环境等方面的差异还是存在的，因此，两者具有很强的替代性，但又不是完全的替代品，甲、乙双方在有限的市场中公平竞争。价格也并非是消费者做选择时的唯一衡量因素，这符合博弈论中伯特兰德寡占模型。
假设甲、乙开发商定价分别为P1、P2，则需求函数分别为：D1＝a1-b1P1+d1P2、D2＝a2-b2P2+d2P1。
上式反映出了两种产品的不完全替代性，其中，d1>0，d2>0，分别表示一种产品对另一种产品的替代程度，b1>0，b2>0，分别表示两种产品的需求量对自身价格的敏感程度。假设两者的边际成本分别为c1，c2，并且都没有固定成本。
假设每个开发商的利润都等于其收益，则其利润函数Π1、Π2分别为：
且在其偏导数为0时有最大值，则甲、乙两个开发商价格的反应函数分别为：
联立两式可以得出甲、乙开发商纳什均衡得价格（P1＊，P2＊）
从上式可以看出，甲开发商的最终定价取决于自己的成本以及与乙开发商产品的可替代程度，为使自己的产品在竞争中处于优势地位，就必须事先充分进行市场调查，了解消费者的偏好，采用新技术，降低成本，降低产品价格，想法设法使自己的产品更有特色，为消费者提供更高品质的服务。在这种情况下，再加上适当的宏观政策，就会有利于引导房地产市场向良性方向发展。
第二，甲、乙双方的产品差异很大，他们之间没有替代性，此时，设d1=d2=0，则均衡价格为：
由于两种产品没有可比性，开发商的定价只和自己产品的成本有关。在差异化的市场中，甲、乙开发商之间是不存在竞争的，双方在自己所属的领域内处于完全垄断的地位，究竟怎样定价只取决于其预期的利润是多少，而消费者的地位更加被动，价格已经不具有任何参考价值，要选择的也只是此开发商的哪个产品更符合自己的期望。
第三，甲、乙双方的产品同质。由于双方产品同质，因此产品间的替代性很强，即此时d1=b1=d2=b2→∞，设两种产品的边际成本c1=c2=c，则在这种情况下的均衡价格分别为：
由此可见，当两种产品同质时，唯一的区别就只有价格，于是双方竞争的焦点就集中在价格上，此时的博弈类似于囚徒困境的局面，其定价过程的博弈如表1所示：
表1房地产开发商之间的博弈
虽然面对着政府一系列控制房价政策的压力，但考虑到群众对住房的刚性需求，以及随着生活水平的提高所带动的对生活品质要求的提高，开发商们仍然可以采取定高价的策略，只要资金雄厚，就算不能立即将其建成的产品销售出去，他们也只需支付住宅所占有的资金成本和折旧成本，而且即使很少，但也不能排除总是会有人会买他们的产品，这样开发商们同样可以赚取高额的利润，使双方的收益达到最大值15；但是在此过程中，如有一家由于资金等问题率先降价，那么消费者自然会偏向于价格相对低廉的一方，而使另一方的销售压力增大，当然不排除仍然会有少数消费者会因为品牌，选择购买不降价的产品，但此开发商的利润也会远远低于其竞争对手，降价的一方虽然不能得到象维持原有价格时的高额利润，但可以缓解公司流动资金的压力，开发新的项目，从而为公司长期可持续发展奠定了基础；如果双方同时采取降价的策略，自然可以吸引不少观望者购买产品，使存货问题得到解决，但利润也将大不如前。
综上，开发商们最好的策略就是选择维持原来的价格，顶住压力不降价，这样结果将皆大欢喜，但是模型毕竟和现实情况存在差异，它并没有过多的考虑外界舆论的影响和政策的压力，如果把这些条件都加上，这种平衡就相当微妙，一旦有人顶不住或没有能力再继续维持，率先打破平衡，那么后行动者将处于非常被动的境地，因此，同质产品中的价格战似乎也不可避免，价格会逐渐趋于产品的成本。
事实上也确实如此，2007年下半年开始楼市已显现有价无市的局面，房价高高在上而成交量却逐步下滑。地产开发商们面临着资金链断裂的风险，再加上宏观调控的影响，中高档产品已渐渐丧失市场，因此，价格战也就成为必然。一开始，开发商不愿承认降价，就以做各种活动为幌子，间接降价。但即使价格的持续下降，还是没有成功刺激到消费者，很多人依然持观望态度。
结论
由于完全没有替代品的产品在现实中是不存在的，因此从上面的分析中可以看出，拐点论不是没有根据的，如今的房地产市场的定价不再会是开发商做主，房产市场逐渐理性化，产品的价格也将越来越趋于合理。
（作者单位：武汉理工大学管理学院）
参考文献
[1]谢识予.经济博弈论(第二版)[M].复旦大学出版社,2002.
[2]吴强.宏观经济与房地产市场[J].广东经济管理学院学报,2004(6).
[3]郭翔玲.房地产价格探究[J].中国市场,2007(6).
[4]张照贵.经济博弈与应用[M].西南财经大学出版社,1999.