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摘要：在房地产行业发展持续高涨与国家宏观调控日见成效的双重背景下，房地产业进入了新一轮的调整期。文章在对中国房地产企业进行了问卷调查的基础上，用统计学的因子分析和回归分析方法，探讨了房地产开发企业的绩效与企业能力要素之间的关系并得出相应结论。
关键词：房地产 企业能力 绩效 实证
房地产业是国民经济的先导性产业，是为人们进行生产、居住、学习和其他社会活动等提供基础性物质条件的产业，是当今世界上许多经济发达的国家和地区经济繁荣的基本支撑点。随着我国住房制度改革的全面实施和深入，房地产业获得了前所未有的快速发展，投资规模日益放大，市场容量迅速扩张。但由于各种原因，房地产交易价格也快速攀升，市场秩序呈现出一些深层次的矛盾，房地产开发企业要想在复杂多变的环境中取得成功，就必须提高客户满意度，使顾客获得更大的价值。
实证研究
（一）研究方法
本文采用因子分析和回归分析相结合的方法，分析房地产企业的能力要素和绩效之间的关系，并找出影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素。
（二）测量工具
本文研究的测量工具是问卷，其内容包括了房地产开发企业基本情况、企业能力要素水平和绩效水平三个方面。
（三）数据信度分析
本文采用Cronbach’s α系数测量表内部的信度。一般而言，Cronbach’s α系数大于0.7，就可以视为高信度，Cronbach’s α系数小于0.3则视为低信度。根据回收的有效问卷分别对企业的能力要素和绩效两部分的Cronbach’s α系数进行计算分析。企业能力要素的22个变量中，剔除了各个变量后的总体信度系数都保持在0.89左右，绩效的13个变量的总体信度系数为0.879，因此量表设计是合理的。
数据分析
（一）因子分析
因子分析是将多个实测变量转换为少数几个不相关的综合指标的多元统计分析方法。分别对房地产开发企业的能力要素和其绩效进行因子分析，并对因子分析的结果进行检验。检验因子分析的指标是KMO值，KMO值越大，表示变量间的共同因素越多，KMO值在0.8以上表示非常适合做因子分析，表1列出了所有因子分析的KMO值。从表1的KMO值可以看出，房地产企业的样本数据之间的共同因素很多，很适合做因子分析。
从表2和表3可以看到房地产企业的能力要素和绩效的因子分析结果，其中确定因子数的方法是选取特征根值大于1的特征根。分析表2和表3，提取因子的累计方差贡献率都大于65%，因此能较好地反映原始变量的信息。
（二）回归分析
本文采用逐步回归分析方法研究绩效因子和企业能力要素因子之间的关系。对企业每个绩效因子和所有企业能力要素因子进行逐步回归分析并检验回归模型的效果。拟合优度检验能够检验回归模型的效果，检验指标是调整判定系数，该指标反映了回归方程对样本数据的代表程度。逐步回归模型的拟合优度检验如表4所示，表4列出了企业绩效因子的最终回归模型的调整判定系数。
由表4知，绩效因子1的调整判定系数为0.51，能够在一定程度上说明房地产企业能力要素和绩效因子1之间的关系。后两个绩效因子的调整判定系数太小，不作为后续的研究。
由表5看出，每个自变量的概率值都小于或等于0.005，因此它们与绩效因子1的线性关系是显著的；但是常量的概率P值都为1，这说明两个回归模型中常量等于零的概率为100%，并且观察回归方程中的常量系数，分别为-2.02×10-16，这个数值非常小，因此回归方程中的常量系数都取0。回归方程如下：
P1=0.492L1+0.385L3+0.293L4+0.27L2
回归方程中的符号含义如下：P1表示房地产企业绩效因子1，Li表示房地产企业的能力要素因子i（i=1，2，3，4）。
将因子得分系数代入回归方程以后，便得出了企业能力要素与绩效之间的回归方程，回归方程中的偏回归系数表示企业能力要素对绩效的影响。表6列出了影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素，后面对应的数字表示企业能力要素对绩效的影响程度，决定影响程度的是企业能力要素和绩效的回归方程中的偏回归系数。影响程度用7个级别表示，从1到7排列，指数越大其影响程度也就越大。
结论与分析
本文通过实证研究分析了房地产企业能力要素和绩效之间的关系，最后得出的结论是房地产开发企业要想在市场需求变化迅速和国家宏观调控双层背景下提高自身应变能力从而盈利，应该着重发展以下几方面的企业能力：投资能力、销售能力、资金运作能力、筹资能力和人力资源管理能力。
（一）投资能力
投资建设是房地产开发企业主要的经营活动，房地产产品是企业投资建设的最终产出。从产品整体概念来理解，它是一种为使用者提供居住、生产、娱乐、学习等多方面需要场所的物质实体与相应服务的结合体。包括：房地产核心产品，即满足消费者办公、商业、住宅、投资等需求的房屋；形式产品，如环境，纪念性等；附加产品，如售前咨询服务，售中手续代理服务，售后物业管理服务等。对投资建设风险因素，主要从开发效率和销售效果两个方面综合考察。其中开发效率在影响房地产企业绩效中的作用是很明显的，市场上时间就是金钱，快速的成果化的能力一定程度上影响了后续的房屋销售等。而销售效果是直接反应企业绩效的关键因素之一，提高绩效很大程度上取决于企业投资开发的产品和提供的服务是否能够满足消费者的需要。
（二）销售能力
房地产市场销售的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效提供住宅楼宇及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。在目前中国房地产市场，房地产销售是房地产开发企业经营和资金回笼的关键环节，更是直接跟房地产企业绩效紧密联系在一起的。
（三）资金运作能力
一个企业资金运作能力是否合理，主要体现在企业盈利质量、现金流量结构和支付能力等方面。对于房地产企业管理者而言，现金最值得关注的是其在企业经营过程中不断运动的流转特性。房地产企业资金流转的起点和终点都是现金，而其他资产则是现金在流转中的各种不同转化形式。房地产企业在投资完成后，固定资产以折旧形式逐渐收回，此后企业生产经营中的资金主要用于购置各种流动资产而转化为非现金资产，非现金资产通过销售等环节收回售房款又转化为现金形式，这一现金流转的不断继续就形成企业的现金循环。如果在现金的流转中某些坏节出了问题或者是各环节间关系不协调，就极有可能使企业因现金瓶颈而招致不应有的损失，影响企业的正常营运。所以现金流量合理一方面是维持企业在一个适当的资本和财务结构下经营及运作的需要，另一方面也是维持企业在较强的流动性下得以生存和发展的需要。通过实证研究可以很清楚的看出企业盈利质量对绩效的影响是很明显的。
（四）筹资能力
房地产企业经营活动的起点是资金的筹集，对于房地产行业，资金投入大，开发周期长、变现难度大、风险高的特点，企业筹资能力的大小不仅决定开发经营和对外投资的情况，而且是企业偿债能力的重要保证。
（五）人力资源管理能力
人力资源作为企业重要的无形资产在企业的经营中发挥着重要的作用。房地产企业经营业务的全过程，从筹资、投资、开发建设到销售的各环节的实施效果都依赖于员工的工作效率和内在素质，所以人力资源的变化情况是企业未来经营活动的前提保证。人力资源的状况主要从人员的结构、流动性和成长性三个方面来衡量，人员结构主要从员工素质来考虑企业整个人力资源系统的质量，员工流动主要指企业间人力资源的流动程度，企业为员工提供学习条件，既影响环境的客观要求，又是企业增强自身实力的需要，因此企业能否为员工提供学习和成长的环境，既关系到企业内部人力资源的质量，也是降低员工流动性的一个重要影响因素。从表6可以看出，这些因素跟房地产开发企业绩效之间的影响也是很明显的。
房地产开发企业是以项目开发为基础的，从项目立项、可行性研究到施工建设、产品营销以及后期的物业管理，始终都存在一个动态管理问题。房地产开发企业要想是自身的绩效提高，就必须在房地产企业人力资源要素、物力资源要素、财力资源要素、空间资源要素、管理资源要素、信息资源要素、科技资源要素等基础资源上进行规则分析，协调企业的各个相关资源要素，做好房地产开发企业能力体系中的筹资能力、现金流量、销售效果、投资建设以及人力资源这五方面的决策。
（作者单位：武汉理工大学管理学院）
参考文献
[1]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海财经大学出版社,2003.
[2]黄国良,林爱梅,蒋卫东.企业破产预警模型研究[J].经济研究,1999(11).
[3]张安忠,曹卫兵.中小企业现金管理方法研究[J].郑州航空工业管理学院学报,2001(2).
[4]C.E.Helfat,R.S.Raubitschek.Product sequencing co-evolution of knowledge[J].capabilities and products.Strategic Management Journal,2000(10-11).
关键词：房地产 企业能力 绩效 实证
房地产业是国民经济的先导性产业，是为人们进行生产、居住、学习和其他社会活动等提供基础性物质条件的产业，是当今世界上许多经济发达的国家和地区经济繁荣的基本支撑点。随着我国住房制度改革的全面实施和深入，房地产业获得了前所未有的快速发展，投资规模日益放大，市场容量迅速扩张。但由于各种原因，房地产交易价格也快速攀升，市场秩序呈现出一些深层次的矛盾，房地产开发企业要想在复杂多变的环境中取得成功，就必须提高客户满意度，使顾客获得更大的价值。
实证研究
（一）研究方法
本文采用因子分析和回归分析相结合的方法，分析房地产企业的能力要素和绩效之间的关系，并找出影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素。
（二）测量工具
本文研究的测量工具是问卷，其内容包括了房地产开发企业基本情况、企业能力要素水平和绩效水平三个方面。
（三）数据信度分析
本文采用Cronbach’s α系数测量表内部的信度。一般而言，Cronbach’s α系数大于0.7，就可以视为高信度，Cronbach’s α系数小于0.3则视为低信度。根据回收的有效问卷分别对企业的能力要素和绩效两部分的Cronbach’s α系数进行计算分析。企业能力要素的22个变量中，剔除了各个变量后的总体信度系数都保持在0.89左右，绩效的13个变量的总体信度系数为0.879，因此量表设计是合理的。
数据分析
（一）因子分析
因子分析是将多个实测变量转换为少数几个不相关的综合指标的多元统计分析方法。分别对房地产开发企业的能力要素和其绩效进行因子分析，并对因子分析的结果进行检验。检验因子分析的指标是KMO值，KMO值越大，表示变量间的共同因素越多，KMO值在0.8以上表示非常适合做因子分析，表1列出了所有因子分析的KMO值。从表1的KMO值可以看出，房地产企业的样本数据之间的共同因素很多，很适合做因子分析。
从表2和表3可以看到房地产企业的能力要素和绩效的因子分析结果，其中确定因子数的方法是选取特征根值大于1的特征根。分析表2和表3，提取因子的累计方差贡献率都大于65%，因此能较好地反映原始变量的信息。
（二）回归分析
本文采用逐步回归分析方法研究绩效因子和企业能力要素因子之间的关系。对企业每个绩效因子和所有企业能力要素因子进行逐步回归分析并检验回归模型的效果。拟合优度检验能够检验回归模型的效果，检验指标是调整判定系数，该指标反映了回归方程对样本数据的代表程度。逐步回归模型的拟合优度检验如表4所示，表4列出了企业绩效因子的最终回归模型的调整判定系数。
由表4知，绩效因子1的调整判定系数为0.51，能够在一定程度上说明房地产企业能力要素和绩效因子1之间的关系。后两个绩效因子的调整判定系数太小，不作为后续的研究。
由表5看出，每个自变量的概率值都小于或等于0.005，因此它们与绩效因子1的线性关系是显著的；但是常量的概率P值都为1，这说明两个回归模型中常量等于零的概率为100%，并且观察回归方程中的常量系数，分别为-2.02×10-16，这个数值非常小，因此回归方程中的常量系数都取0。回归方程如下：
P1=0.492L1+0.385L3+0.293L4+0.27L2
回归方程中的符号含义如下：P1表示房地产企业绩效因子1，Li表示房地产企业的能力要素因子i（i=1，2，3，4）。
将因子得分系数代入回归方程以后，便得出了企业能力要素与绩效之间的回归方程，回归方程中的偏回归系数表示企业能力要素对绩效的影响。表6列出了影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素，后面对应的数字表示企业能力要素对绩效的影响程度，决定影响程度的是企业能力要素和绩效的回归方程中的偏回归系数。影响程度用7个级别表示，从1到7排列，指数越大其影响程度也就越大。
结论与分析
本文通过实证研究分析了房地产企业能力要素和绩效之间的关系，最后得出的结论是房地产开发企业要想在市场需求变化迅速和国家宏观调控双层背景下提高自身应变能力从而盈利，应该着重发展以下几方面的企业能力：投资能力、销售能力、资金运作能力、筹资能力和人力资源管理能力。
（一）投资能力
投资建设是房地产开发企业主要的经营活动，房地产产品是企业投资建设的最终产出。从产品整体概念来理解，它是一种为使用者提供居住、生产、娱乐、学习等多方面需要场所的物质实体与相应服务的结合体。包括：房地产核心产品，即满足消费者办公、商业、住宅、投资等需求的房屋；形式产品，如环境，纪念性等；附加产品，如售前咨询服务，售中手续代理服务，售后物业管理服务等。对投资建设风险因素，主要从开发效率和销售效果两个方面综合考察。其中开发效率在影响房地产企业绩效中的作用是很明显的，市场上时间就是金钱，快速的成果化的能力一定程度上影响了后续的房屋销售等。而销售效果是直接反应企业绩效的关键因素之一，提高绩效很大程度上取决于企业投资开发的产品和提供的服务是否能够满足消费者的需要。
（二）销售能力
房地产市场销售的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效提供住宅楼宇及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。在目前中国房地产市场，房地产销售是房地产开发企业经营和资金回笼的关键环节，更是直接跟房地产企业绩效紧密联系在一起的。
（三）资金运作能力
一个企业资金运作能力是否合理，主要体现在企业盈利质量、现金流量结构和支付能力等方面。对于房地产企业管理者而言，现金最值得关注的是其在企业经营过程中不断运动的流转特性。房地产企业资金流转的起点和终点都是现金，而其他资产则是现金在流转中的各种不同转化形式。房地产企业在投资完成后，固定资产以折旧形式逐渐收回，此后企业生产经营中的资金主要用于购置各种流动资产而转化为非现金资产，非现金资产通过销售等环节收回售房款又转化为现金形式，这一现金流转的不断继续就形成企业的现金循环。如果在现金的流转中某些坏节出了问题或者是各环节间关系不协调，就极有可能使企业因现金瓶颈而招致不应有的损失，影响企业的正常营运。所以现金流量合理一方面是维持企业在一个适当的资本和财务结构下经营及运作的需要，另一方面也是维持企业在较强的流动性下得以生存和发展的需要。通过实证研究可以很清楚的看出企业盈利质量对绩效的影响是很明显的。
（四）筹资能力
房地产企业经营活动的起点是资金的筹集，对于房地产行业，资金投入大，开发周期长、变现难度大、风险高的特点，企业筹资能力的大小不仅决定开发经营和对外投资的情况，而且是企业偿债能力的重要保证。
（五）人力资源管理能力
人力资源作为企业重要的无形资产在企业的经营中发挥着重要的作用。房地产企业经营业务的全过程，从筹资、投资、开发建设到销售的各环节的实施效果都依赖于员工的工作效率和内在素质，所以人力资源的变化情况是企业未来经营活动的前提保证。人力资源的状况主要从人员的结构、流动性和成长性三个方面来衡量，人员结构主要从员工素质来考虑企业整个人力资源系统的质量，员工流动主要指企业间人力资源的流动程度，企业为员工提供学习条件，既影响环境的客观要求，又是企业增强自身实力的需要，因此企业能否为员工提供学习和成长的环境，既关系到企业内部人力资源的质量，也是降低员工流动性的一个重要影响因素。从表6可以看出，这些因素跟房地产开发企业绩效之间的影响也是很明显的。
房地产开发企业是以项目开发为基础的，从项目立项、可行性研究到施工建设、产品营销以及后期的物业管理，始终都存在一个动态管理问题。房地产开发企业要想是自身的绩效提高，就必须在房地产企业人力资源要素、物力资源要素、财力资源要素、空间资源要素、管理资源要素、信息资源要素、科技资源要素等基础资源上进行规则分析，协调企业的各个相关资源要素，做好房地产开发企业能力体系中的筹资能力、现金流量、销售效果、投资建设以及人力资源这五方面的决策。
（作者单位：武汉理工大学管理学院）
参考文献
[1]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海财经大学出版社,2003.
[2]黄国良,林爱梅,蒋卫东.企业破产预警模型研究[J].经济研究,1999(11).
[3]张安忠,曹卫兵.中小企业现金管理方法研究[J].郑州航空工业管理学院学报,2001(2).
[4]C.E.Helfat,R.S.Raubitschek.Product sequencing co-evolution of knowledge[J].capabilities and products.Strategic Management Journal,2000(10-11).