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印象篇：云山雾绕
王 豪
产权式酒店(Property Hotel)是继产权式商铺、酒店式公寓之后的一种新型的房产投资和消费模式，作为旅游与房地产相结合的一种物业开发模式，它一出现便吸引了眼球，但由于在我国发展时间不长，市场行情不明，谨慎的投资者一时还不敢放胆出手。知己知彼才能百战百胜，对投资者来说，最好的办法就是先认识它。
物业概貌
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过数十年发展，现已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。通常，开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时赠送投资者一定期限不同地点的免费人住权。根据其用途和目标客户，一般分为产权式度假酒店和产权式商务酒店两种，前者主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而后者则主要分布在大都市的CBD中心。
乍一看，产权式酒店与酒店式公寓相差不大，但实际上，二者在客户群体和经营模式上都存在着根本的不同。产权式酒店以酒店立项，并在未来将作为酒店长期、统一地经营下去，作为商业项目，其土地使用权为40年；产权式酒店主要是针对中短期旅游与商务市场，例如需在某地逗留较长时间的旅游者、因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的商务客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是长期租赁客户。
产权式酒店是旅游业和房地产业的综合产品，是一种既可消费又可存储、既是服务又是资产、既可自用又可赠送的特别商品。作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的一种物业形态，又具有房地产业的众多个性，如提供产权服务、物业管理、委托经营等。对于投资者来说，既可以获得收益，又可以到不同国家和世界各处名胜休闲度假，可谓一举两得。
市场初潮
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。2004年，全球产权式酒店的销售额将近300亿美元。
在我国，1995年海南省三亚市最先引入产权式酒店，此后北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，2002年开始受到投资者的关注。目前，我国旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不断扩大，可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，产权式酒店的投资收益值得期待。
策略篇：拨云见日
刘 葳
由于产权式酒店与产权式商铺、酒店式公寓等投资性物业有本质的区别，致使其投资决策过程中所关注的因素也有明显的差别，投资者不能以一个模式生搬硬套。
风险提示
投资者在决策过程中，如果以居住物业或普通投资品的视角来对待，便会忽略产权酒店自身所独有的投资风险，这样自然会形成失败的投资决策。
配套出租不灵活
投资者一般拥有的只是一间客房的产权，其本身的出租价值较低，必须与酒店商业、餐饮、服务配套相结合才能实现最佳的市场价值。因此，若经营不善导致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司进行统一经营，不具备公寓出租的灵活性，市场风险自然相对较高。
产权分散出难题
酒店是需要统一经营的，并且在运营过程中会根据物业使用状况和市场环境进行再装修、改造等，而分散的产权将给这种二次投入的实施带来难题，决策如何制定、投入资金如何分配、资金到位如何保证、资金使用如何监督等等，都给未来的持续稳定经营带来了不确定性。
包租期限惹麻烦
酒店的土地使用权是40年，而法律规定有效的租约最长为20年，实际操作中委托经营协议多在10年以内。因此，若没有回购协议，投资者将要面临持有期与经营期不一致的风险，并且酒店管理公司的合约保障性差，经营不善中途退出者并不罕见。投资者应尽量避免长期投资，可选择有回购承诺并给予担保的投资项目。
考查重点
管理公司
从目前产权酒店的操作模式来看，一般都是投资者与开发商签订房屋买卖协议后，投资者再与酒店管理公司签订出租或委托经营协议，若有回购承诺也是与酒店管理公司书面约定，另外，部分项目由担保公司对租约或回购做出担保承诺。
这种模式下开发商在经营过程中与投资者没有任何契约关系，即使开发商实力雄厚，也无需承担任何经营风险。因此，投资者更应该关注的是酒店管理公司的品牌、其合同经营年限、介入管理的深度、擅长领域与酒店是否匹配等等，一个优秀的酒店管理集团所带来的不仅仅是成熟的管理，更重要的是其背后庞大的客户资源。这往往是项目能否持续经营、带来稳定收益的关键。另外，酒店管理公司是否具有成熟的营销网络体系也尤为重要，同样的酒店，不同管理公司也许会形成很大的业绩差异。
酒店类型
度假酒店主要面对旅游市场，一般具有明显的淡旺季差异，即使在气候差异并不明显的海南，季节性差异对酒店经营也会产生显著的影响。欲投资于度假酒店，则要重点考察当地的旅游市场前景以及季节性差异导致的成本提高、平均入住率下降等状况。
商务酒店一般并没有明显季节性差异，全年的人住率相对稳定，应主要考察该区域市场特征是否与酒店档次相匹配。经济型酒店和高星级酒店面对的是完全不同的客户群体，低档酒店的成功并不意味着高档酒店同样有市场，反之亦然。
从对外部环境的依赖程度来看，度假酒店受到的影响更大，旅游规划、旅游资源、消费导向的变化都可能影响酒店的经营业绩。同时，度假酒店一般离市区较远，调整经营方向的余地较小，从长期经营时段来看，度假酒店面临着更多的不确定性风险。而处于城市化进程加速的宏观环境中，并且位于城市市区的商务酒店所面临的此类风险就很小。投资者在选择投资项目时，同等条件下应要求度假酒店给予更高的回报作为风险补偿，或者，在市场前景类似的情况下，优先考虑商务酒店。
销售单价
由于产权酒店的投资回报多承诺为固定的回报率，甚至有些项目拆分为5万元、10万元等不同数额的投资份额，这样就使投资者忽略了该酒店的销售单价，只关注于投资金额与年收益。当然，若未来的经营效益能够保障，管理公司信守承诺的话，过高的单价也不会给投资者带来什么损失。一旦经营不善，管理公司无法兑现承诺，投资者就会面临资产缩水、变现损失等等。 另外，以远高于正常市场价格进行销售，一般意味着开发商有资金套现、彻底转移风险的嫌疑，因为开发商将通过卖产权来实现投资回收，并赚取一定的利润，根本没有长期经营的打算，这样，一切风险都将最终由投资者承担。
回报方式
产权酒店的投资回报可分为两部分：现金和免费居住权(约定天数)。定期免费居住的回报方式来源于国外的分时度假酒店，但国内尚不具备完善的产权酒店资源互换的网络平台，而投资者又不愿意年年去同一个地方度假，这种使用权往往成为日后的鸡肋。另外，投资者需要关注的是，这种使用权往往是有限制条件的，是非节假日、非旅游旺季的人住权，在计算投资回报时并不能按照开发商所宣传的思路，而要打一个折扣来考虑。
投资产权酒店的最终目的是要获取投资收益，现金回报是最核心的部分。从目前的市场来看，现金回报可归纳为两大类：租金型和分红型。虽说发到投资者手中都是现金，但二者存在着本质的区别。租金型回报，是指投资者与酒店管理公司签订出租协议，由管理公司承租酒店并统一经营，双方是债权关系，投资者不承担日后的经营风险，仅需承担履约风险。分红型回报，是指投资者与酒店管理公司签订委托经营协议，双方是管理委托关系，经营风险由投资者承担，现金回报是不固定的，所承受风险要高于租金模式。
在对酒店经营没有十足把握的前提下，投资者应尽量避免选择分红型的产权酒店。例如，某一个产权酒店的协议中是这样规定的——“酒店经营利润的90％归投资者所有，投资者可每年对酒店的财务报表进行审核”。可以看出，这是一个典型的分红型回报。对于这种情况，投资者除了关注日后的经营风险外，还要考虑经营过程的信息不对称问题，即使可对酒店的财务报表进行审核，但投资者仍难以掌握酒店的真实经营状况，这可能导致日后更多的纠纷发生。
真实回报
在产权酒店的购买过程中，开发商所承诺的回报往往是名义上的，并没有考虑相关税费影响。因此，投资者应明确此投资行为的真实回报，并以此作为决策依据。
投资产权酒店可能涉及的主要税费有：交易、产权过户过程中的契税、印花税，租金型回报会涉及营业税，分红型回报所涉及的是所得税。因此，投资者应在签订协议前明确回报属于税前还是税后，并在合同中注明，避免投资收益远小于期望值。
王 豪
产权式酒店(Property Hotel)是继产权式商铺、酒店式公寓之后的一种新型的房产投资和消费模式，作为旅游与房地产相结合的一种物业开发模式，它一出现便吸引了眼球，但由于在我国发展时间不长，市场行情不明，谨慎的投资者一时还不敢放胆出手。知己知彼才能百战百胜，对投资者来说，最好的办法就是先认识它。
物业概貌
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过数十年发展，现已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。通常，开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时赠送投资者一定期限不同地点的免费人住权。根据其用途和目标客户，一般分为产权式度假酒店和产权式商务酒店两种，前者主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而后者则主要分布在大都市的CBD中心。
乍一看，产权式酒店与酒店式公寓相差不大，但实际上，二者在客户群体和经营模式上都存在着根本的不同。产权式酒店以酒店立项，并在未来将作为酒店长期、统一地经营下去，作为商业项目，其土地使用权为40年；产权式酒店主要是针对中短期旅游与商务市场，例如需在某地逗留较长时间的旅游者、因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的商务客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是长期租赁客户。
产权式酒店是旅游业和房地产业的综合产品，是一种既可消费又可存储、既是服务又是资产、既可自用又可赠送的特别商品。作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的一种物业形态，又具有房地产业的众多个性，如提供产权服务、物业管理、委托经营等。对于投资者来说，既可以获得收益，又可以到不同国家和世界各处名胜休闲度假，可谓一举两得。
市场初潮
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。2004年，全球产权式酒店的销售额将近300亿美元。
在我国，1995年海南省三亚市最先引入产权式酒店，此后北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，2002年开始受到投资者的关注。目前，我国旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不断扩大，可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，产权式酒店的投资收益值得期待。
策略篇：拨云见日
刘 葳
由于产权式酒店与产权式商铺、酒店式公寓等投资性物业有本质的区别，致使其投资决策过程中所关注的因素也有明显的差别，投资者不能以一个模式生搬硬套。
风险提示
投资者在决策过程中，如果以居住物业或普通投资品的视角来对待，便会忽略产权酒店自身所独有的投资风险，这样自然会形成失败的投资决策。
配套出租不灵活
投资者一般拥有的只是一间客房的产权，其本身的出租价值较低，必须与酒店商业、餐饮、服务配套相结合才能实现最佳的市场价值。因此，若经营不善导致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司进行统一经营，不具备公寓出租的灵活性，市场风险自然相对较高。
产权分散出难题
酒店是需要统一经营的，并且在运营过程中会根据物业使用状况和市场环境进行再装修、改造等，而分散的产权将给这种二次投入的实施带来难题，决策如何制定、投入资金如何分配、资金到位如何保证、资金使用如何监督等等，都给未来的持续稳定经营带来了不确定性。
包租期限惹麻烦
酒店的土地使用权是40年，而法律规定有效的租约最长为20年，实际操作中委托经营协议多在10年以内。因此，若没有回购协议，投资者将要面临持有期与经营期不一致的风险，并且酒店管理公司的合约保障性差，经营不善中途退出者并不罕见。投资者应尽量避免长期投资，可选择有回购承诺并给予担保的投资项目。
考查重点
管理公司
从目前产权酒店的操作模式来看，一般都是投资者与开发商签订房屋买卖协议后，投资者再与酒店管理公司签订出租或委托经营协议，若有回购承诺也是与酒店管理公司书面约定，另外，部分项目由担保公司对租约或回购做出担保承诺。
这种模式下开发商在经营过程中与投资者没有任何契约关系，即使开发商实力雄厚，也无需承担任何经营风险。因此，投资者更应该关注的是酒店管理公司的品牌、其合同经营年限、介入管理的深度、擅长领域与酒店是否匹配等等，一个优秀的酒店管理集团所带来的不仅仅是成熟的管理，更重要的是其背后庞大的客户资源。这往往是项目能否持续经营、带来稳定收益的关键。另外，酒店管理公司是否具有成熟的营销网络体系也尤为重要，同样的酒店，不同管理公司也许会形成很大的业绩差异。
酒店类型
度假酒店主要面对旅游市场，一般具有明显的淡旺季差异，即使在气候差异并不明显的海南，季节性差异对酒店经营也会产生显著的影响。欲投资于度假酒店，则要重点考察当地的旅游市场前景以及季节性差异导致的成本提高、平均入住率下降等状况。
商务酒店一般并没有明显季节性差异，全年的人住率相对稳定，应主要考察该区域市场特征是否与酒店档次相匹配。经济型酒店和高星级酒店面对的是完全不同的客户群体，低档酒店的成功并不意味着高档酒店同样有市场，反之亦然。
从对外部环境的依赖程度来看，度假酒店受到的影响更大，旅游规划、旅游资源、消费导向的变化都可能影响酒店的经营业绩。同时，度假酒店一般离市区较远，调整经营方向的余地较小，从长期经营时段来看，度假酒店面临着更多的不确定性风险。而处于城市化进程加速的宏观环境中，并且位于城市市区的商务酒店所面临的此类风险就很小。投资者在选择投资项目时，同等条件下应要求度假酒店给予更高的回报作为风险补偿，或者，在市场前景类似的情况下，优先考虑商务酒店。
销售单价
由于产权酒店的投资回报多承诺为固定的回报率，甚至有些项目拆分为5万元、10万元等不同数额的投资份额，这样就使投资者忽略了该酒店的销售单价，只关注于投资金额与年收益。当然，若未来的经营效益能够保障，管理公司信守承诺的话，过高的单价也不会给投资者带来什么损失。一旦经营不善，管理公司无法兑现承诺，投资者就会面临资产缩水、变现损失等等。 另外，以远高于正常市场价格进行销售，一般意味着开发商有资金套现、彻底转移风险的嫌疑，因为开发商将通过卖产权来实现投资回收，并赚取一定的利润，根本没有长期经营的打算，这样，一切风险都将最终由投资者承担。
回报方式
产权酒店的投资回报可分为两部分：现金和免费居住权(约定天数)。定期免费居住的回报方式来源于国外的分时度假酒店，但国内尚不具备完善的产权酒店资源互换的网络平台，而投资者又不愿意年年去同一个地方度假，这种使用权往往成为日后的鸡肋。另外，投资者需要关注的是，这种使用权往往是有限制条件的，是非节假日、非旅游旺季的人住权，在计算投资回报时并不能按照开发商所宣传的思路，而要打一个折扣来考虑。
投资产权酒店的最终目的是要获取投资收益，现金回报是最核心的部分。从目前的市场来看，现金回报可归纳为两大类：租金型和分红型。虽说发到投资者手中都是现金，但二者存在着本质的区别。租金型回报，是指投资者与酒店管理公司签订出租协议，由管理公司承租酒店并统一经营，双方是债权关系，投资者不承担日后的经营风险，仅需承担履约风险。分红型回报，是指投资者与酒店管理公司签订委托经营协议，双方是管理委托关系，经营风险由投资者承担，现金回报是不固定的，所承受风险要高于租金模式。
在对酒店经营没有十足把握的前提下，投资者应尽量避免选择分红型的产权酒店。例如，某一个产权酒店的协议中是这样规定的——“酒店经营利润的90％归投资者所有，投资者可每年对酒店的财务报表进行审核”。可以看出，这是一个典型的分红型回报。对于这种情况，投资者除了关注日后的经营风险外，还要考虑经营过程的信息不对称问题，即使可对酒店的财务报表进行审核，但投资者仍难以掌握酒店的真实经营状况，这可能导致日后更多的纠纷发生。
真实回报
在产权酒店的购买过程中，开发商所承诺的回报往往是名义上的，并没有考虑相关税费影响。因此，投资者应明确此投资行为的真实回报，并以此作为决策依据。
投资产权酒店可能涉及的主要税费有：交易、产权过户过程中的契税、印花税，租金型回报会涉及营业税，分红型回报所涉及的是所得税。因此，投资者应在签订协议前明确回报属于税前还是税后，并在合同中注明，避免投资收益远小于期望值。