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摘要：基于湖北省武汉市购房群体的感知调查数据，运用层次模糊综合评价法考量房地产宏观调控政策的实施效果。数据显示：认为房地产宏观调控政策综合效果较差的居民占45.6%，政策实施效果较满意的居民占35.42%，认为政策实施效果一般的居民人数占18.96%。鉴此，政府应加强税收政策在房地产市场中的应用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，促进市场积极发挥自我调节作用，适当微调土地政策，采取灵活的货币政策，保证房地产市场的稳定发展。
关键词： 房地产；宏观调控政策；评价；优化
中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言与文献综述
我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。
当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6] ，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7] 。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。
总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。
二、模型的选择与原理分析
（一）方法的可行性
模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：
1.评价因素的多样性。
要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。
2.评价因素的模糊性。
政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。
3.政策实施效果的判断差异性。
由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。
4.评判主体的复杂性。
由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情 况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。
基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。
（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系
1.确定评价因素集。
由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。
（1）购房群体条件。
房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。 意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。
（2）各类政策的影响程度。
限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。
土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。
保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。
货币政策的实施效果 （U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。
（3）政策实施综合效应。
房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。
（三）AHP-模糊综合评价模型的计算结果
基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。
向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。
调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。
三、房地产宏观调控政策实施效果分析
中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。 （一）行政政策
“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。
（二）土地政策
土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。
（三）保障房政策
以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。
居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。
（四）货币政策
货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。
（五）财政政策
目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况
契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。 在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位， 要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。
四、结论与政策建议
以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。
1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。
2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。 3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。
注释：
[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。
[2]RI为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。
参考文献：
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（责任编辑：吴 言）
关键词： 房地产；宏观调控政策；评价；优化
中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言与文献综述
我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。
当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6] ，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7] 。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。
总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。
二、模型的选择与原理分析
（一）方法的可行性
模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：
1.评价因素的多样性。
要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。
2.评价因素的模糊性。
政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。
3.政策实施效果的判断差异性。
由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。
4.评判主体的复杂性。
由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情 况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。
基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。
（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系
1.确定评价因素集。
由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。
（1）购房群体条件。
房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。 意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。
（2）各类政策的影响程度。
限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。
土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。
保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。
货币政策的实施效果 （U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。
（3）政策实施综合效应。
房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。
（三）AHP-模糊综合评价模型的计算结果
基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。
向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。
调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。
三、房地产宏观调控政策实施效果分析
中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。 （一）行政政策
“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。
（二）土地政策
土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。
（三）保障房政策
以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。
居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。
（四）货币政策
货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。
（五）财政政策
目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况
契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。 在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位， 要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。
四、结论与政策建议
以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。
1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。
2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。 3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。
注释：
[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。
[2]RI为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。
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（责任编辑：吴 言）