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北京市民李先生一家5口人住在位于崇文区40多平方米的房子里，一直感觉很局促。2008年孩子就要高考了，为了给孩子营造一个良好的学习氛围，李先生决定换一套房子。但陆陆续续看了几套之后，现在李先生决定再等等了，因为他感觉房贷正在走向一个拐点。或许他可以付出更少的成本去购买房子。
从紧的货币政策，银行的自我求赎，多渠道解决住房，多渠道解决融资，内外因的共同作用，将使房贷从以前的宽松走向紧缩，从需求过旺转向趋于理智。
从紧货币政策收紧房贷口袋
中国十年来首次提出从紧的货币政策。
2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施了十年之久的稳健的货币政策将“引退”，取而代之的是从紧的货币政策。中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这也是2004年我国实施双稳健的财政货币政策以来做山的首次调整。
“货币政策从‘稳健’转为‘从紧’，发出强烈的政策信号。相比前几年，当前中国经济形势已有较大不同，这一政策的出台也是基于政府对当前物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势的准确判断。”中国社会科学院金融研究所货币理论货币政策研究室主任彭兴在接受新华社记者采访时分析。作为国家通过各种工具调节货币供求以实现宏观调控目标的方针和策略的总称，货币政策走向与宏观经济形势紧密相连。
对2008年宏观调控首要任务，这次中央经济工作会议又在2007年的“一个防止”的基础上增加为“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。
而中国人民银行响应此政策的力度之强出手之快还是出乎人们意料，这也是反映了央行的一个积极调控的心理。中国人民银行2007年12月8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5％的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。
调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。此次上调是央行2007年以来第10次上调人民币存款准断金率。
与2007年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
在此背景下，一直饱受诟病的房贷将会受到极大影响。对于银行来说，房贷将从宽松走向紧缩。
住房体制改革
将改变房贷走向
2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，虽然中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。据国家统计局数据显示，2007年8月份全国70个大中城市房屋销售价格与2006年同期相比，上涨8.2％，涨幅比上月高0.7％，环比上涨1.4％，涨幅比上月高0.2个百分点。房价持续走高，一次次撞击着人们心理的承受底线，一种出于恐慌心理的购房潮导致购房消费的不理性正在加剧。
中国社科院金融研究所所长李扬在接受媒体采访时说，判断住房价格主要看是炒作导致还是需求引起的。
针对近期房地产涨价过快的成因，李扬说：“我认为主要是需求引起的，每年2000万的新增就业人口会产生巨大的需求。根据统计，全国住房销售率已经连续五六年高于竣工率，这意味着市场供不应求。再加上国内住房需求是住房改革后最近几年才在市场上显现出来，这导致了市场需求短时间内爆炸，产业链一时难以适应。另一个角度是，住房价格上涨速度低于GDP和城乡居民收入增速。因此，从平均水平上看，房价上涨速度是可以承受的。”
对于现在大家感受的房价难以承受的原因，李扬认为，从平均水平上看，房价上涨速度是可以承受的，但这只是从平均水平上进行的观察，而平均角度掩盖了很多的差别：高端人群可能对房价上涨没有感觉，而低收入人群却已经感到难以承受。而实际上导致感觉存在巨大差异的原因是收入分配不均衡。目前的储蓄特点是政府增长特别快，呈跳跃式增长，企业稳步增长，居民储蓄则相对下降。从这个结果看，房价难以承受的原因并不在流动性上，而是出在储蓄结构上，而储蓄结构则把问题指向了收入分配不公平。
李扬说，针对这一问题，应该推出结构性解决办法，不是靠货币调控政策能解决的。住房调控必须要针对不同结构的人群推出不同种类的住房，才能解决。
对比中国人看病难、买房难、上学难和“富豪一掷千金”以及“穷人区富人区”争论，可以看出，中国的贫富差距已不能忽视。
值得高兴的是，党的十七大已经把收入分配不公平作为一个重要问题提了出来。
日前，胡锦涛总书记主持中共中央政治局会议，研究改革收入分配制度。强调要构建科学合理、公平公正的社会收入分配体系，更加注重社会公平，使全体人民都能享受到改革开放和社会主义现代化建设的成果。
2005年开始，政府不断采取措施解决这一问题，包括扩大社保覆盖面、提高标准；农村推出支农惠农政策；城市职工推行最低工资标准、提高离退休人员养老金水平；住房市场上积极推广廉租房、经济适用房政策等。这些财政政策的实质是将政府储蓄转化为公共消费，只有通过这样一些财政政策才能根本解决当前经济运行中的问题。
总的来说，从房地产市场的动态趋势看，来自管理部门以控制房价走势为目的的政策措施，如加息的累加效应、保障性住房的体制建设、打击囤积房源的政策等等，这些政策的确在渐次地对房产价格趋势形成影响。
在此方针得以逐步贯彻的情况下，普通百姓的住房问题也将会得以妥善解决。建设部有关官员表示，我国正在积极地通过“多渠道解决城市低收入家庭住房”问题，比如说要通过廉租房制度、经济适用房制度以及其他一些方式来解决低收入家庭住房问题。比如危旧房改造、棚户区改造、旧小区整治等，都是可以解决低收入家庭住房问题的。这几年通过这样一些方式，使得相当一部分低收入家庭住房问题得到了改善。而今后还将继续加大力度。
在多条腿走路的情况下，以往居民购房大多数依赖房货的状况将得到缓解。对于房贷的需求也将减少。房贷资金将由商品房独占走向保险性房和低风险商品房。
银行自念紧箍咒
压缩房贷总量
2007年9月27日，中国人民银 行、中国银行业监督管理委员会下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称《通知》)，严格房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信、监测和风险防范等项管理。《通知》对抑制房地产的风险表现出了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。
中国银监会和央行2007年12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。
此次政策实施过程中的一个特殊现象却值得我们高度关注。与以往任何一项房产新政不同，此次新政的推动者并非是决策部门而是市场参与者，商业银行限制房贷的举动在政策的出台之前就已经开始进行。早在2007年8月份，广东、浙江、福建、重庆等地的商业银行就已经开始悄然提高了首付比例要求。
有数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127．23亿上升N2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿元。正是由于这些因素，建行的研究报告指出，在央行近年来连续多次加息、个人房贷支出不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。
以前，商业银行把住房贷款视为“优良资产”大力推广，但是此次却居然在无外力要求的情况下，自发地压缩房贷投放，其背后透露出一个明显的市场信号，那就是作为市场参与方之一的银行，已经开始担忧房价飙升的风险，并且开始了通过提高首付比例来实现“自保”目的。
事实上，银行对于房地产贷款的风险担忧是有依据的，建行的报告公开预警房地产价格风险，而银监会所主导的房贷风险压力测试显示，一旦房价出现波动，银行坏账比例将大幅度提高。当本应乐在其中的银行却开始主动规避市场风险，这其中的信号意义要远胜于政策面的变化。
40％首付的出台，表明国家希望通过理性消费控制，来达到房价的理性回归。此举也意味着银行今后将审慎地对待房贷，自觉紧缩房贷将成为今后银行一个趋势。
多渠道融资成为方向
“相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰也在其博客撰文称，一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。杨少峰预计，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。
近些时日，面对房地产宏观调控的严厉姿态，面对信贷阀门的一再收紧，国内房地产企业资金链紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场，而一些大型企业则走上了直接融资之路。
数据显示，2007年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾1100亿元。
例如，8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿股A股，募得近45亿元。
8月29日，万科公告，宣布增发31715万股A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。
有业内人士非常惊讶，因为沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。
此次房贷新政希望通过控制银行贷款的方式打压“圈地运动”，降低银行的风险，但是目前包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力，也在一定程度上转移了房地产的风险。
在多渠道融资的趋势下，这也使得房贷从内部需求上将从过旺转向趋于珲智。
从紧的货币政策，银行的自我求赎，多渠道解决住房，多渠道解决融资，内外因的共同作用，将使房贷从以前的宽松走向紧缩，从需求过旺转向趋于理智。
从紧货币政策收紧房贷口袋
中国十年来首次提出从紧的货币政策。
2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施了十年之久的稳健的货币政策将“引退”，取而代之的是从紧的货币政策。中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这也是2004年我国实施双稳健的财政货币政策以来做山的首次调整。
“货币政策从‘稳健’转为‘从紧’，发出强烈的政策信号。相比前几年，当前中国经济形势已有较大不同，这一政策的出台也是基于政府对当前物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势的准确判断。”中国社会科学院金融研究所货币理论货币政策研究室主任彭兴在接受新华社记者采访时分析。作为国家通过各种工具调节货币供求以实现宏观调控目标的方针和策略的总称，货币政策走向与宏观经济形势紧密相连。
对2008年宏观调控首要任务，这次中央经济工作会议又在2007年的“一个防止”的基础上增加为“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。
而中国人民银行响应此政策的力度之强出手之快还是出乎人们意料，这也是反映了央行的一个积极调控的心理。中国人民银行2007年12月8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5％的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。
调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。此次上调是央行2007年以来第10次上调人民币存款准断金率。
与2007年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
在此背景下，一直饱受诟病的房贷将会受到极大影响。对于银行来说，房贷将从宽松走向紧缩。
住房体制改革
将改变房贷走向
2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，虽然中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。据国家统计局数据显示，2007年8月份全国70个大中城市房屋销售价格与2006年同期相比，上涨8.2％，涨幅比上月高0.7％，环比上涨1.4％，涨幅比上月高0.2个百分点。房价持续走高，一次次撞击着人们心理的承受底线，一种出于恐慌心理的购房潮导致购房消费的不理性正在加剧。
中国社科院金融研究所所长李扬在接受媒体采访时说，判断住房价格主要看是炒作导致还是需求引起的。
针对近期房地产涨价过快的成因，李扬说：“我认为主要是需求引起的，每年2000万的新增就业人口会产生巨大的需求。根据统计，全国住房销售率已经连续五六年高于竣工率，这意味着市场供不应求。再加上国内住房需求是住房改革后最近几年才在市场上显现出来，这导致了市场需求短时间内爆炸，产业链一时难以适应。另一个角度是，住房价格上涨速度低于GDP和城乡居民收入增速。因此，从平均水平上看，房价上涨速度是可以承受的。”
对于现在大家感受的房价难以承受的原因，李扬认为，从平均水平上看，房价上涨速度是可以承受的，但这只是从平均水平上进行的观察，而平均角度掩盖了很多的差别：高端人群可能对房价上涨没有感觉，而低收入人群却已经感到难以承受。而实际上导致感觉存在巨大差异的原因是收入分配不均衡。目前的储蓄特点是政府增长特别快，呈跳跃式增长，企业稳步增长，居民储蓄则相对下降。从这个结果看，房价难以承受的原因并不在流动性上，而是出在储蓄结构上，而储蓄结构则把问题指向了收入分配不公平。
李扬说，针对这一问题，应该推出结构性解决办法，不是靠货币调控政策能解决的。住房调控必须要针对不同结构的人群推出不同种类的住房，才能解决。
对比中国人看病难、买房难、上学难和“富豪一掷千金”以及“穷人区富人区”争论，可以看出，中国的贫富差距已不能忽视。
值得高兴的是，党的十七大已经把收入分配不公平作为一个重要问题提了出来。
日前，胡锦涛总书记主持中共中央政治局会议，研究改革收入分配制度。强调要构建科学合理、公平公正的社会收入分配体系，更加注重社会公平，使全体人民都能享受到改革开放和社会主义现代化建设的成果。
2005年开始，政府不断采取措施解决这一问题，包括扩大社保覆盖面、提高标准；农村推出支农惠农政策；城市职工推行最低工资标准、提高离退休人员养老金水平；住房市场上积极推广廉租房、经济适用房政策等。这些财政政策的实质是将政府储蓄转化为公共消费，只有通过这样一些财政政策才能根本解决当前经济运行中的问题。
总的来说，从房地产市场的动态趋势看，来自管理部门以控制房价走势为目的的政策措施，如加息的累加效应、保障性住房的体制建设、打击囤积房源的政策等等，这些政策的确在渐次地对房产价格趋势形成影响。
在此方针得以逐步贯彻的情况下，普通百姓的住房问题也将会得以妥善解决。建设部有关官员表示，我国正在积极地通过“多渠道解决城市低收入家庭住房”问题，比如说要通过廉租房制度、经济适用房制度以及其他一些方式来解决低收入家庭住房问题。比如危旧房改造、棚户区改造、旧小区整治等，都是可以解决低收入家庭住房问题的。这几年通过这样一些方式，使得相当一部分低收入家庭住房问题得到了改善。而今后还将继续加大力度。
在多条腿走路的情况下，以往居民购房大多数依赖房货的状况将得到缓解。对于房贷的需求也将减少。房贷资金将由商品房独占走向保险性房和低风险商品房。
银行自念紧箍咒
压缩房贷总量
2007年9月27日，中国人民银 行、中国银行业监督管理委员会下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称《通知》)，严格房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信、监测和风险防范等项管理。《通知》对抑制房地产的风险表现出了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。
中国银监会和央行2007年12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。
此次政策实施过程中的一个特殊现象却值得我们高度关注。与以往任何一项房产新政不同，此次新政的推动者并非是决策部门而是市场参与者，商业银行限制房贷的举动在政策的出台之前就已经开始进行。早在2007年8月份，广东、浙江、福建、重庆等地的商业银行就已经开始悄然提高了首付比例要求。
有数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127．23亿上升N2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿上升到2006年末的192.41亿元。正是由于这些因素，建行的研究报告指出，在央行近年来连续多次加息、个人房贷支出不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内逐渐步入违约高风险期。
以前，商业银行把住房贷款视为“优良资产”大力推广，但是此次却居然在无外力要求的情况下，自发地压缩房贷投放，其背后透露出一个明显的市场信号，那就是作为市场参与方之一的银行，已经开始担忧房价飙升的风险，并且开始了通过提高首付比例来实现“自保”目的。
事实上，银行对于房地产贷款的风险担忧是有依据的，建行的报告公开预警房地产价格风险，而银监会所主导的房贷风险压力测试显示，一旦房价出现波动，银行坏账比例将大幅度提高。当本应乐在其中的银行却开始主动规避市场风险，这其中的信号意义要远胜于政策面的变化。
40％首付的出台，表明国家希望通过理性消费控制，来达到房价的理性回归。此举也意味着银行今后将审慎地对待房贷，自觉紧缩房贷将成为今后银行一个趋势。
多渠道融资成为方向
“相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰也在其博客撰文称，一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。杨少峰预计，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。
近些时日，面对房地产宏观调控的严厉姿态，面对信贷阀门的一再收紧，国内房地产企业资金链紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场，而一些大型企业则走上了直接融资之路。
数据显示，2007年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾1100亿元。
例如，8月22日，金地集团发布公告，除发行12亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发1.73亿股A股，募得近45亿元。
8月29日，万科公告，宣布增发31715万股A股，募资100亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。
有业内人士非常惊讶，因为沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。
此次房贷新政希望通过控制银行贷款的方式打压“圈地运动”，降低银行的风险，但是目前包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力，也在一定程度上转移了房地产的风险。
在多渠道融资的趋势下，这也使得房贷从内部需求上将从过旺转向趋于珲智。