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“无锡产监杯”全国房屋登记案例纠错活动考察了60个知识点(本刊第10期已刊出参考答案)。为加强学习、交流，下面对这些知识点按顺序逐一进行解读。
1.本考点考察宅基地房屋转让的受让人资格问题。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国发[1999]39号)和国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)的规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，宅基地的使用主体应当是本集体经纪组织成员。
2.本考点考察房地产买卖应当办理的登记项目。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产登记应当遵循房地权利主体一致原则，宅基地房屋转移登记程序通常是先办土地变更登记，再办房屋转移登记，两个登记缺一不可。因此，本案中即使钱丙有资格购买赵甲的房屋，也应当在办理完土地变更登记后申请房屋转移登记。
3.本考点考察宅基地房屋扩建的依据问题。房屋的翻改扩建与新建一样，需要有关部门批准。案例中赵甲新建房屋、钱丙扩建房屋时间均系于2008年《城乡规划法》实施以前、1993年《村镇规划条例》实施以后，所以此时村民新(增)建房屋应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查并出具规划文件。因此，本案中土管所无权批准房屋扩建手续。
4.本考点考察宅基地房屋初始登记的收件要件。根据《房屋登记办法》第83条规定，申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。但案例发生当时尚未有此规定，而且其他法律法规也未规定村民房屋初始登记需提供村民会议同意的证明。登记机构不能滥用职权提出更高的要求收取资料。
5.本考点考察不得抵押的房屋的种类。《担保法》第37条规定了宅基地不得抵押。宅基地上的房屋设立抵押权，抵押权实现后会使农村村民居无定所、不利于社会稳定，因此在现有国家法律法规及相应政策下，村民宅基地上的房屋不得设立抵押。
6.本考点考察宅基地使用权“一户一宅”的法律限制性规定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。案例中的村民原本已有一处宅基地并且已达到用地指标，再购买宅基地便违法了法律的规定。
7.本考点考察地役权的登记效力问题。虽然地役权自合同成立时生效，但《物权渤第158条规定，地役权未经登记，不得对抗善意第三人。
8.本考点考察自然人新建宅基地房屋的规划批准部门。案例虽未明确交代申请建设工程许可证及新建二层楼房的具体时间，但可以明确的是，受理新建房屋的建设工程规划许可申请的主体不应是“村委会”。
9.本考点考察房屋所有权灭失应当办理的登记类型。房屋实体灭失，所有权随之灭失。不管是根据《城市房屋权属登记管理办法》还是《房屋登记办法》，房屋灭失的，所有权人应当申请房屋所有权注销登记。
10.本考点考察新建房屋应当办理的登记类型。案例中房屋灭失后，申请人重新申请规划许可并建房，根据建设部房屋登记规章，合法建造房屋的应当申请初始登记。
11.本考点考察拆迁和拆迁许可的程序问题。拆迁许可是行政许可行为，根据《行政许可法》行政许可是事前许可，因此拆迁行为应当在许可后才能实施。根据《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)第6条规定，拆迁房屋的单位应在取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。房屋所在的市县人民政府房屋拆迁管理部门在收到拆迁单位提出的申请之日起30日内进行审查，符合条件的颁发房屋拆迁许可证。因此，未取得拆迁许可证不得实施拆迁。
12.本考点考察办理房屋灭失注销登记的收件要求。《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。案例中登记机构工作人员未全部收齐被拆除房屋的所有权证，也不履行权证注销公告程序即办理登记属于滥用职权。
13.本考点考察办理房屋灭失注销登记的程序要求。《房屋登记办法》第19条规定，因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记应当实地查看。这是法律规章明确规定的程序应当履行，不能根据推测行事。
14.本考点考察办理房屋灭失注销登记的程序要求。《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构办理注销登记应當收回原房屋所有权证或者公告作废。案例中登记机构未全部收回房屋所有权证，未收回的部分应当公告作废。
15.本考点考察土地使用权的取得方式。《物权法》第137条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取、拍卖等公开竞价的方式出让。案例中该宗土地作为商品住宅经营性用地，不应以协议出让方式取得。
16.本考点考察在建工程抵押贷款所得资金的使用方向问题。《商业银行法》第37条规定，“商业银行贷款，应当与借款人订立书面合同。合同应当约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。”《物权法》虽然未就在建工程资金的使用方向等作出细致的规定，但分析在建工程可以抵押的本质是为了续建工程，从而及时竣工交付，因此在建工程抵押贷款所得资金应当用于该在建工程的建设。
17.本考点考察抵押权人的抵押权顺位问题。根据《物权法》第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。该规定明确了建设用地使用权抵押后，新增的建筑物不属于抵押物。所以在本案中，在建工程不属于中国银行的抵押物，故在建工程抵押时，工商银行是该在建工程的第一顺位抵押权人。
18.本考点考察查申领商品房预售许可证的条件。根据((城市商品房预售管理办法》第5条规定，商品房预售的条件包括“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。
19.本考点考察办理预购商品房预告登记的 收件要求。根据《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，通常购房意向书并不是商品房预售合同，而且也不经登记备案，因此按现行规定凭购房意向书不能办理预告登记。
20.本考点考察已抵押的在建工程对外销售的条件。根据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于购房人在受让房产时已支付了对价，抵押权人实现抵押权时，受让人为了保留自已的所有权，必须代替抵押人清偿债务以行使涤除权。实际上是承担了双重代价。对于已抵押的在建工程对外销售的，经抵押权人同意后，登记机构应当要求先注销所售房的在建工程抵押登记，开发商才能销售。
21.本考点考察商品房用途的合法性要求。《物权法》第140条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途。《城乡规划法》第43条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设。因此申请人建造的房屋应当与土地用途及规划批准建造的房屋用途一致。
22.本考点考察全体业主共有房屋的初始登记。《房屋登记办法》第31条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。这就是说，开发商应就属于自己所有的和属于全体业主共有的房产一并申请登记，否則登记簿的信息不完整。
23.本考点考察关于登记时限延长的规定。《房屋登记办法》第23条规定，因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。因此审核人员是无权决定延长登记时限的。
24.本考点考察变更房屋用途的依据。《房屋登记簿管理试行办法》第8条规定，房屋登记簿记载的房屋用途系规划用途。本案中申请登记的房屋用途仅履行了设计图纸修改手续而未经规划许可，登记机构按设计图和申请人申报的用途登记是无依据的。
25.本考点考察预购商品房预告登记转现房登记的时限问题。《房屋登记办法》第23条规定，国有土地范围内房屋所有权登记的时限是30个工作日，案例中“预转现登记”的实质为房屋所有权转移登记，因此在无特殊情况且未经批准的情况下“1个月后”予以登记是错误的，超时登记将造成程序违法。
26.本考点考察土地使用权年限的起始日期。《=贼镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，出让的住宅用地最高使用年限为70年。案例中宏宇公司于2009年4月取得开发用地的最高使用年限，则该宗土地使用期限应为2009年4月到2079年4月。
27.本考点考察房屋基本单元相关知识。《房屋登记办法》第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，国有土地范围内的成套住房，以套为基本单元进行登记。故案例中对成套住房进行分割登记的行为违反了按基本单元登记的规定。
28.本考点考察变更房屋用途的依据。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换言之，房屋用途变更须经规划、土管部门许可后还应当经有利害关系的业主同意。
29.本考点考察共有人共同申请房屋登记的规定。《房屋登记办法》第13条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。故案例中李、马二人应当共同至房屋登记机构申请登记，无法亲自到场申请登记的，应当办理委托手续。
30.本考点考察房屋登记询问程序的相关规定。《房屋登记办法》第18条规定，对有关事项进行询问后，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。故案例中对询问结果进行口头确认是不够的，将造成今后无据可查。(待续)
马志刚/责任编辑
1.本考点考察宅基地房屋转让的受让人资格问题。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国发[1999]39号)和国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)的规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，宅基地的使用主体应当是本集体经纪组织成员。
2.本考点考察房地产买卖应当办理的登记项目。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产登记应当遵循房地权利主体一致原则，宅基地房屋转移登记程序通常是先办土地变更登记，再办房屋转移登记，两个登记缺一不可。因此，本案中即使钱丙有资格购买赵甲的房屋，也应当在办理完土地变更登记后申请房屋转移登记。
3.本考点考察宅基地房屋扩建的依据问题。房屋的翻改扩建与新建一样，需要有关部门批准。案例中赵甲新建房屋、钱丙扩建房屋时间均系于2008年《城乡规划法》实施以前、1993年《村镇规划条例》实施以后，所以此时村民新(增)建房屋应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查并出具规划文件。因此，本案中土管所无权批准房屋扩建手续。
4.本考点考察宅基地房屋初始登记的收件要件。根据《房屋登记办法》第83条规定，申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。但案例发生当时尚未有此规定，而且其他法律法规也未规定村民房屋初始登记需提供村民会议同意的证明。登记机构不能滥用职权提出更高的要求收取资料。
5.本考点考察不得抵押的房屋的种类。《担保法》第37条规定了宅基地不得抵押。宅基地上的房屋设立抵押权，抵押权实现后会使农村村民居无定所、不利于社会稳定，因此在现有国家法律法规及相应政策下，村民宅基地上的房屋不得设立抵押。
6.本考点考察宅基地使用权“一户一宅”的法律限制性规定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。案例中的村民原本已有一处宅基地并且已达到用地指标，再购买宅基地便违法了法律的规定。
7.本考点考察地役权的登记效力问题。虽然地役权自合同成立时生效，但《物权渤第158条规定，地役权未经登记，不得对抗善意第三人。
8.本考点考察自然人新建宅基地房屋的规划批准部门。案例虽未明确交代申请建设工程许可证及新建二层楼房的具体时间，但可以明确的是，受理新建房屋的建设工程规划许可申请的主体不应是“村委会”。
9.本考点考察房屋所有权灭失应当办理的登记类型。房屋实体灭失，所有权随之灭失。不管是根据《城市房屋权属登记管理办法》还是《房屋登记办法》，房屋灭失的，所有权人应当申请房屋所有权注销登记。
10.本考点考察新建房屋应当办理的登记类型。案例中房屋灭失后，申请人重新申请规划许可并建房，根据建设部房屋登记规章，合法建造房屋的应当申请初始登记。
11.本考点考察拆迁和拆迁许可的程序问题。拆迁许可是行政许可行为，根据《行政许可法》行政许可是事前许可，因此拆迁行为应当在许可后才能实施。根据《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)第6条规定，拆迁房屋的单位应在取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。房屋所在的市县人民政府房屋拆迁管理部门在收到拆迁单位提出的申请之日起30日内进行审查，符合条件的颁发房屋拆迁许可证。因此，未取得拆迁许可证不得实施拆迁。
12.本考点考察办理房屋灭失注销登记的收件要求。《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。案例中登记机构工作人员未全部收齐被拆除房屋的所有权证，也不履行权证注销公告程序即办理登记属于滥用职权。
13.本考点考察办理房屋灭失注销登记的程序要求。《房屋登记办法》第19条规定，因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记应当实地查看。这是法律规章明确规定的程序应当履行，不能根据推测行事。
14.本考点考察办理房屋灭失注销登记的程序要求。《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构办理注销登记应當收回原房屋所有权证或者公告作废。案例中登记机构未全部收回房屋所有权证，未收回的部分应当公告作废。
15.本考点考察土地使用权的取得方式。《物权法》第137条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取、拍卖等公开竞价的方式出让。案例中该宗土地作为商品住宅经营性用地，不应以协议出让方式取得。
16.本考点考察在建工程抵押贷款所得资金的使用方向问题。《商业银行法》第37条规定，“商业银行贷款，应当与借款人订立书面合同。合同应当约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。”《物权法》虽然未就在建工程资金的使用方向等作出细致的规定，但分析在建工程可以抵押的本质是为了续建工程，从而及时竣工交付，因此在建工程抵押贷款所得资金应当用于该在建工程的建设。
17.本考点考察抵押权人的抵押权顺位问题。根据《物权法》第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。该规定明确了建设用地使用权抵押后，新增的建筑物不属于抵押物。所以在本案中，在建工程不属于中国银行的抵押物，故在建工程抵押时，工商银行是该在建工程的第一顺位抵押权人。
18.本考点考察查申领商品房预售许可证的条件。根据((城市商品房预售管理办法》第5条规定，商品房预售的条件包括“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。
19.本考点考察办理预购商品房预告登记的 收件要求。根据《房屋登记办法》第70条规定，申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，通常购房意向书并不是商品房预售合同，而且也不经登记备案，因此按现行规定凭购房意向书不能办理预告登记。
20.本考点考察已抵押的在建工程对外销售的条件。根据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于购房人在受让房产时已支付了对价，抵押权人实现抵押权时，受让人为了保留自已的所有权，必须代替抵押人清偿债务以行使涤除权。实际上是承担了双重代价。对于已抵押的在建工程对外销售的，经抵押权人同意后，登记机构应当要求先注销所售房的在建工程抵押登记，开发商才能销售。
21.本考点考察商品房用途的合法性要求。《物权法》第140条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途。《城乡规划法》第43条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设。因此申请人建造的房屋应当与土地用途及规划批准建造的房屋用途一致。
22.本考点考察全体业主共有房屋的初始登记。《房屋登记办法》第31条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。这就是说，开发商应就属于自己所有的和属于全体业主共有的房产一并申请登记，否則登记簿的信息不完整。
23.本考点考察关于登记时限延长的规定。《房屋登记办法》第23条规定，因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。因此审核人员是无权决定延长登记时限的。
24.本考点考察变更房屋用途的依据。《房屋登记簿管理试行办法》第8条规定，房屋登记簿记载的房屋用途系规划用途。本案中申请登记的房屋用途仅履行了设计图纸修改手续而未经规划许可，登记机构按设计图和申请人申报的用途登记是无依据的。
25.本考点考察预购商品房预告登记转现房登记的时限问题。《房屋登记办法》第23条规定，国有土地范围内房屋所有权登记的时限是30个工作日，案例中“预转现登记”的实质为房屋所有权转移登记，因此在无特殊情况且未经批准的情况下“1个月后”予以登记是错误的，超时登记将造成程序违法。
26.本考点考察土地使用权年限的起始日期。《=贼镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，出让的住宅用地最高使用年限为70年。案例中宏宇公司于2009年4月取得开发用地的最高使用年限，则该宗土地使用期限应为2009年4月到2079年4月。
27.本考点考察房屋基本单元相关知识。《房屋登记办法》第10条规定，房屋应当按照基本单元进行登记，国有土地范围内的成套住房，以套为基本单元进行登记。故案例中对成套住房进行分割登记的行为违反了按基本单元登记的规定。
28.本考点考察变更房屋用途的依据。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。换言之，房屋用途变更须经规划、土管部门许可后还应当经有利害关系的业主同意。
29.本考点考察共有人共同申请房屋登记的规定。《房屋登记办法》第13条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。故案例中李、马二人应当共同至房屋登记机构申请登记，无法亲自到场申请登记的，应当办理委托手续。
30.本考点考察房屋登记询问程序的相关规定。《房屋登记办法》第18条规定，对有关事项进行询问后，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。故案例中对询问结果进行口头确认是不够的，将造成今后无据可查。(待续)
马志刚/责任编辑